グッドライフカンパニー【2970】

直近本決算の有報
株価:11月13日時点

1年高値1,727 円
1年安値0 円
出来高0 株
市場ジャスダック
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA2.8 倍
PBR1.4 倍
PSR・会予0.6 倍
ROA17.4 %
ROIC19.4 %
営利率17.1 %
決算12月末
設立日2008/6/17
上場日2018/12/17
配当・会予0.0 円
配当性向0.0 %
PEGレシオ-12.9 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上3y CAGR・予想:19.4 %
利益(百万円)
営利3y CAGR・予想:0.5 %
純利3y CAGR・予想:-5.5 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別利益率
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
会社の詳細

3【事業の内容】

 当社グループは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが当社グループの存在意義であると考え、「GOOD LIFE」という経営理念のもと、「いい住まいは、いい暮らしをつくる。いい暮らしは、いい人をつくる。」を事業スローガンとして、不動産投資家(以下、「オーナー様」という。)に対し、主に投資用新築一棟賃貸マンション(以下、「賃貸マンション」という。)の用地仕入、企画、設計、施工(監理)、賃貸仲介、賃貸管理、売却までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業を行っております。

 当社グループは、不動産投資マネジメント事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は行っておりませんが、主たる事業の特徴を整理すると以下のとおりであります。

 

(1)アセットマネジメント事業

 アセットマネジメント事業では、賃貸マンションの取得までをサポートする①資産形成コンサルティングサービスと、賃貸マンション取得後の不動産売却をサポートする②売買コンサルティングサービスを提供しております。

 

①資産形成コンサルティングサービス

 当社グループは、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンションの取得までをトータルでサポートする資産形成コンサルティングサービスを行っております。主に福岡市内、熊本市内を中心に用地仕入、企画、設計を行い、自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として販売しております。

 当社グループでは、賃貸マンションの入居者様をお客様、賃貸マンションのオーナー様を共に事業を行うパートナーと位置づけており、入居者様の満足度向上が、オーナー様の満足度向上にも繋がると考え、一貫して入居者様目線での賃貸マンションの開発を行っております。そのため、入居者様の住みやすさと利便性を追求し、長期的に資産価値が維持される賃貸マンションを開発、販売しております。

 「LIBTH」はRCマンション(以下、「ハイクラス」という。)、中規模RCマンション(以下、「ミドルクラス」という。)、木造アパート(以下、「アパートタイプ」という。)の3つの商品ラインナップがあります。

 ハイクラスは、1棟あたり16~60戸、総事業費で2億~10億円規模のRCマンションであり、当社の主力商品となっております。

 ミドルクラスは、1棟あたり12~16戸、総事業費で1億円~2億円規模の中規模RCマンションであり、1階部分をラーメン構造(注1)、2階以上をカベ式構造(注2)の混構造としていることが特徴となります。カベ式構造は柱を使用しないため、材料費が低く抑えられるほか、間取設計の自由度が高く、居住空間も広く確保することができます。しかしながら構造上5階までしか建てることができませんので、用途制限等により、ハイクラス企画の賃貸マンションが建てられない用地で活用しております。

 アパートタイプは、1棟あたり8~10戸、総事業費で1億円以下の木造アパートであり、これまでのRCマンション開発で培った仕様・設備を取り入れ、スキップフロアを採用していることが特徴となります。

 また、2019年12月期より「ハイブリッドアパートメントホテル」(以下、HAHという。)を商品ラインナップに追加し、オーナー様へのより最適な資産形成提案を行って参ります。

 HAHは、賃貸マンション建築ノウハウをベースとしたアパートメントホテルであり、法改正等の影響により、万が一ホテル運営が困難となった場合、通常の賃貸マンションに容易に戻すことが可能な仕様としているため、アパートメントホテルと賃貸マンションのハイブリッドな機能を備えていることが特徴です。

 なお、賃貸マンション及びHAHの販売方法は、用地を保有されていないオーナー様に対しては当社が仕入れた用地を先行して販売し、当社が企画、設計、施工(元請の場合のみ)、監理を行い、オーナー様が建主として建築する場合と、当社が建主として賃貸マンションを建築し、完成後に販売(建売)する場合があります。

 

自社賃貸マンションブランド「LIBTH」には、Life is beautiful with(いい暮らしをともに)という意味を込めております。

 

(注)1.ラーメン構造とは、ラーメンはドイツ語で「枠」の意味であり、柱と梁の一体化した構造のこと。

   2.カベ式構造とは、柱や梁を使わないで、壁で躯体にかかる力を支える構造のこと。

 

②売買コンサルティングサービス
 当社グループは、オーナー様の資産ポートフォリオを把握し、保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。

 

(2)プロパティマネジメント事業

 プロパティマネジメント事業では、①賃貸仲介サービスと②賃貸管理サービスを提供しております。

 

①賃貸仲介サービス

 当社グループは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIB STORE」を通じて、主にアセットマネジメント事業にて開発した物件の入居者募集等の賃貸仲介業務を行っております。

 

②賃貸管理サービス

 当社グループは、賃貸マンションを取得されたオーナー様に代わり、入居者との賃貸借契約の締結、家賃の収納代行、マンションの清掃、修繕等の賃貸管理業務を行っております。また、子会社である安心入居サービス株式会社では、家賃滞納保証業務を行っております。

 

(事業の特徴)

 一般的に不動産投資家が賃貸マンション経営を行う場合には、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、建設会社が建物を施工し、不動産会社が入居者を募集し、物件管理を行います。そのため不動産投資家自身で各業者の選定、事業計画の精査等を行う必要があることから、物件の取得自体が難しい場合があります。

 当社グループでは、企画、開発及び運営の全てを自社にて行えることにより、オーナー様は当社のみへの相談にてスムーズな物件取得が可能です。また、当社グループにおいては、各工程で収益を確保できるビジネスモデルであることが特徴です。

(画像は省略されました)

①用地仕入

 用地仕入は、賃貸マンション経営において最も重要な要素となります。用地情報の収集については、不動産会社等の情報提供者より多数の土地情報並びに市場の賃貸情報を収集し、これまでのマンション用地取得実績に基づく当社独自の仕入基準により、オーナー様の収益性を確保できる可能性の高い土地を厳選し、仕入れております。当社グループでは、設計及び施工を自社で行えることから、用地情報の取得から最短半日でプランニング、建築費の算出が可能であるため、用地取得の判断を迅速に行うことができます。また、これまでの開発実績により用地特性に応じたプランニングが可能であるため、情報提供者である不動産業者から情報が集まりやすくなります。

②企画、設計

 当社グループの最大の強みは、売買、賃貸仲介、賃貸管理等の「不動産会社」の機能と、設計、建築等の「建設会社」の機能を併せ持つことによる賃貸マンションの企画力です。

 賃貸マンションの企画においては、「入居率」と「収益性」の双方を充足させることが重要となります。当社グループは、自社で賃貸仲介店舗を有しているため、人気の立地、間取り、設備、適正家賃など入居者ニーズを恒常的に吸収し商品開発に反映することが可能です。この様に入居者ニーズを随時反映していく体制を整えていることが、自社開発物件について99.2%(2018年12月31日現在)という高入居率の実現につながっております。

また、当社グループは、一級建築士事務所登録と特定建設業許可を取得しており、一級建築士3名、一級建築施工管理技士1名(2018年12月31日現在)の有資格者が在籍しております。そのため容積率や建蔽率等の用地特性を最大限活かした上で、建築コストを抑えるプランの作成が可能となり、結果として用地の収益性を最大化させるプランの作成が可能となっております。

 

(画像は省略されました)

③施工(監理)

 当社グループでは、特定建設業許可を取得していることから、建築工事を元請として行うことができます。また、一級建築士事務所登録を行っていることから、工事を他社に外注する場合においても、当社の監理者がその進捗管理を行っており、適正な建築原価と品質を担保することができます。

④賃貸仲介

当社グループは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIB STORE」を通じて、主にアセットマネジメント事業にて開発した物件の入居者募集等を行っております。自社で賃貸仲介機能を持つことにより、自社で企画・開発した賃貸マンションへの円滑なリーシングが可能になるとともに、入居者ニーズや賃料等の賃貸情報のマーケティング機能としての役割も併せ持っております。

⑤賃貸管理

 入居者様に対し「いい住まい」を提供していくことが、高入居率の維持につながり、結果的にオーナー様利益の最大化を実現するという考えのもと、収入増加策の提案、マンション設備のメンテナンス計画、コスト削減やバリューアップなど、オーナー様の収益を最大化するためのソリューション提案を行っております。

⑥売却

 賃貸マンション経営について、基本的には物件の長期保有を推奨しておりますが、オーナー様が保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。なお、売却されたオーナー様の中には、キャピタルゲインをもとに、より規模の大きい賃貸マンションへの再投資を行われる場合もあります。

 

 

当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。

 

(画像は省略されました)

 

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

 当社グループは、不動産投資マネジメント事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

 

【関連情報】

前連結会計年度(自 2017年1月1日 至 2017年12月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

 単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2)有形固定資産

 本邦以外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

 

3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

 

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント名

合同会社M's

425,187

不動産投資マネジメント事業

合同会社MK3

286,656

不動産投資マネジメント事業

 

当連結会計年度(自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

 単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2)有形固定資産

 本邦以外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

 

3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

 

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント名

株式会社アプリコット

875,700

不動産投資マネジメント事業

合同会社セプト2

493,100

不動産投資マネジメント事業

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

 該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

 該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

 該当事項はありません。

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

 

 (1) 経営方針

当社グループは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが当社グループの存在意義であると考え、お客様、パートナーの皆様、取引先の皆様、そして従業員、当社グループに関わる全ての人々に「GOOD LIFE(いい人生)」を送って頂きたいという想いから、「GOOD LIFE」を経営理念として定めております。

 

(2) 経営環境

不動産業界においては、2018年の基準地価は、全用途の全国平均が27年ぶりに前年比上昇に転じるなど、良好な資金調達環境を背景に不動産投資意欲は引き続き強く、主要都市を中心に上昇基調が継続しております。

新設住宅着工戸数については概ね横ばいで推移しておりますが、建設需要の一巡やアパートローン融資審査厳格化の影響が大きく、貸家についてはマイナスでの継続が見込まれております。

不動産売買市場においての期待利回りは、アセットタイプ・エリアによっては低下を続けており、特に首都圏エリアは過去最低水準となっており、一部では過熱感も指摘され始めています。

建設業界においては、建設工事受注高は引き続き高水準で堅調に推移していることから、建設技能労働者の不足率と建設工事費はさらに上昇する可能性があります。

当社の主要な事業展開エリアである福岡市においては、他の都市圏に比べ人口増加率が高く、若者率が全国1位、生産年齢人口比率が3位となっており、引き続き旺盛な賃貸需要があると見込んでおります。

 

(3) 中長期的な経営戦略

当社グループの安定的かつ持続的な成長には、入居者様及びオーナー様満足度の向上に努め、賃貸マンションの用地仕入、企画、設計、施工(監理)、売却を行う「アセットマネジメント事業」によるフロー収益と、賃貸仲介、賃貸管理を行う「プロパティマネジメント事業」による安定的なストック収益を継続的に確保していくことにより企業価値を高め、入居者様、オーナー様をはじめとするステークホルダー各位の期待に応えて参ります。

アセットマネジメント事業においては、これまで投資用新築一棟賃貸マンションを主体としていた商品ラインナップに、新たに「ハイブリッドアパートメントホテル」を追加することにより、オーナー様へのより最適な資産形成提案を行って参ります。

これに加え、現在の主要な事業展開エリアである福岡での人口増加に伴う賃貸需要の高まりを受け、福岡における仕入エリアを拡大するとともに、熊本、福岡以外の主要政令指定都市等へ事業エリアを拡大することにより、事業基盤の拡大を図って参ります。

また、開発物件の増加に伴い自社施工体制の強化を目的として、当社100%出資による建設業に特化した子会社を設立し、当社の開発事業部における施工機能を移管させ、有資格者の確保を強化することにより、元請での工事割合を増やし、更なる売上、利益の拡大を図り、企業価値の向上を目指して参ります。

プロパティマネジメント事業においては、管理物件の適切な運営管理による入居率の維持向上に努めるとともに、入居者向けITシステムの導入により、入居者様及びオーナー様の満足度向上と業務効率化を進め、今後は管理物件の受託強化にも取り組んで参ります。

 

(4) 目標とする経営指標

当社グループでは、ROE(株主資本利益率)を経営指標として重視しており、その目標値を30%に設定しております。これは、株主様の視点を重視して経営を行っていくことに加え、投資効率を向上させる観点からROEの要素である総資産回転率を高水準に維持することが重要であると認識していることによります。

また、外部環境の変化に柔軟に対応できる強固な財務基盤を確立するため、自己資本比率を高水準に維持することも重視しており、目標値として40%を設定しております。

 

(5) 対処すべき課題

 当社グループでは、安定的かつ持続的な成長へ向けて、以下の経営課題に取り組んで参ります。

① ブランド力の強化及び知名度の向上

 当社グループの福岡、熊本における認知度については徐々に高まりつつあると感じておりますが、今後事業エリアを拡大していく上で、ブランド力の強化と知名度の向上は、仕入、販売活動や採用活動においても成果のための源泉となる部分でもありますので、今後はマーケティング戦略の強化やPR活動の強化を図っていく必要があると考えております。

 

② ITの活用による入居者様及びオーナー様の満足度向上と業務効率化の推進

 当社グループでは、ITの活用による入居者様、オーナー様の満足度向上及び業務効率化は不可欠であると考えております。

 そのため、入居者様の入退去の手続きや問合せ等をWEB上で行うことができるシステムの導入や、オーナー様がいつでもスマートフォンやタブレット端末等を通じて、自身の保有物件の状況や、収支状況を確認できる等のオーナー様向けのプラットフォームを開発することにより、更なる入居者様、オーナー様の満足度向上及び業務効率化を進めて参ります。

 

③ 人材の確保と育成強化

 当社グループでは、今後の事業の発展及び業容拡大のために、不動産の用地仕入、企画、設計、施工(監理)、賃貸仲介、賃貸管理、売却及び内部管理等のすべての事業組織において、優秀な人材の確保及び定着が必要なものと認識しております。
 オーナー様に対して、不動産関連知識に加え、不動産経営に関する金融・法務・税務等広範囲に及ぶ高いコンサルティング能力が不可欠となって参ります。有能な社員の確保とともに、適材適所の人材配置と教育体制の充実により能力の向上に努めて参ります。多様な人材の確保と育成には、業務の高度化、権限委譲による従業員の満足度の向上が必須です。効果的かつ効率的な内部統制の再構築と内部管理部門の強化に取り組んで参ります。

 

④ 用地情報の入手強化

 当社グループでは、用地情報の大半を不動産会社等の情報提供者から入手しておりますが、今後の継続的な成長を図るためにも更なる情報ルートが必要不可欠であります。そのため、既存情報提供者との良好な取引関係を維持するとともに、情報ルートの多様化、強化に努め、優良な情報の確保を進める方針であります。

 

⑤ 賃貸管理サービスの品質向上

 当社グループでは、「プロパティマネジメント事業」として、マンション引渡後の賃貸管理サービスを提供しており、入居者様とオーナー様の満足度を重視した高品質のサービスを提供することを基本姿勢としております。

 そのため、賃貸管理サービスの品質をより一層高めるとともに、周辺サービスの開発・発展に努めることにより、更なる成長を目指して参ります。

 

⑥ コンプライアンスの徹底

 当社グループでは、一級建築士事務所登録、宅地建物取引業免許及び特定建設業許可を取得しており、各種法規制等のもとに事業展開しております。法令遵守は企業存続の基本であり、前提であることから、関係諸法令を遵守することは当然のことであるとの認識で事業活動を行っております。

 当社グループでは、今後も、全社的にコンプライアンスを徹底することが必要であると考えており、経営陣のコンプライアンスに対する認識強化に加え、独立役員の牽制機能の強化(独立役員全員が出席する会議体の運営)、全社員を対象にした定期的な研修等を実施して参ります。

 

⑦ エリアの拡大

 当社グループは、現在福岡、熊本エリアで事業を行っておりますが、今後は、主要政令指定都市等を中心に、当社サービスを提供していくため、エリアの拡大を図って参ります。

 

⑧ 商品ラインナップの拡充

 当社グループは、現在、個人富裕層向けに投資用新築一棟賃貸マンションを主体とした事業を行っております。現状の商品ラインナップは、RCマンションの「ハイクラス」、中規模RCマンションの「ミドルクラス」、木造アパートの「アパートタイプ」の3種類となっており、オーナー様の資産規模、投資ニーズに応じた資産形成提案を行っておりますが、このたび、「ハイブリッドアパートメントホテル(商標登録手続中)」(以下、HAHという。)を新たに商品ラインナップへ追加しました。HAHは、賃貸マンション建築ノウハウをベースとしたアパートメントホテルであり、法改正等の影響により、万が一ホテル運営が困難となった場合、通常の賃貸マンションに容易に戻すことが可能な仕様としているため、アパートメントホテルと賃貸マンションのハイブリッドな機能を備えていることが特徴です。当社は、オーナー様への資産形成提案商品の一つとして販売を行っていくとともに、竣工後においてはアパートメントホテルの運営を行う予定です。

 このことにより、オーナー様へより最適な資産形成提案を行っていくとともに、当社グループにおいても事業基盤拡大を図り、企業価値の向上を目指して参ります。

 

 

⑨ 自社施工体制の強化

 当社グループは、特定建設業許可を取得していることから、建築工事を元請けとして行うことができますが、これまでは商品開発を中心に行っており、積極的な元請での建築工事は行っておりませんでした。そのため、2018年12月期においては、竣工した13棟の内、3棟が元請での建築となっており、それ以外の10棟については他社が建築を行っております。このことは、他社が建築している10棟については、当社で元請で建築した場合の売上、利益について機会損失が生じていることになります。そのため、自社施工体制の強化を目的として当社100%出資による建設業に特化した子会社を設立するとともに、同子会社へ当社の開発事業部における施工機能を移管し、有資格者の確保を強化することにより元請での工事割合を増やし、更なる売上、利益の拡大を図り、企業価値の向上を目指して参ります。

 

2【事業等のリスク】

 当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、当社グループとしては必ずしもリスクとは考えていない事項についても、投資判断の上で重要と考えられる事項については、情報開示の観点から記載しております。
 当社グループは、これらリスクの発生可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項以外の記載内容も合わせて慎重に検討した上で行う必要があります。
 なお、これらの記載は当社グループの事業等及び当社株式への投資に係るリスクをすべて網羅するものではありません。また、将来に関する事項につきましては、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)経済状況等の影響について

 当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向、建設価格動向及び税制等の経済市況の影響を受けやすい傾向にあります。当社グループの主要な事業エリアである福岡市及び熊本市における賃貸相場の下落や入居率の悪化による賃貸収入の減少及び市場金利の上昇や金融機関の融資動向の変化により、投資家の投資意欲が低下した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)仕入に関するリスクについて

①用地情報の取得について

 当社グループは、賃貸マンション経営を検討するオーナー様に対して、当社で収集した用地情報の紹介・提案を行っております。しかしながら、地価の上昇や他社との競合等により、優良な用地情報を計画的に入手することが困難になった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

②資金調達基盤について

 当社グループは、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金や建築資金については、基本的には自己資金の範囲内で行う方針ではありますが、一部金融機関からの借入により調達をする場合があります。本書提出日現在の当社グループと金融機関との関係は良好でありますが、金融機関の融資動向は金融情勢次第で大きく変化する可能性があります。今後、何らかの理由で金融機関が収益用不動産開発に係る融資申し込みに応諾せず、当社グループが開発資金調達の代替手段を見いだせなかった場合、事業が計画どおりに展開できない可能性があります。また、市場金利が上昇する局面においては、支払利息等の資金調達コストが増加することが想定されるため、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3)建築に関するリスクについて

①建築工事の元請について

 当社グループは、賃貸マンション等の建築工事を元請として行う場合があります。工事着手にあたっては、安全管理・施工管理を徹底し、入念な施工計画の立案等、安全な作業環境を整え施工を行っておりますが、万が一、重大な工事事故・品質事故・労働災害等が発生した場合、当社グループの社会的信用に影響を与え、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、建築資材の価格や建築工事にかかる人件費が想定を上回って上昇した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

②建築工事の外注について

 当社グループは、賃貸マンション等を建売で販売する場合、建築工事を建設会社に外注しております。外注先である建設会社の選定にあたっては、施工能力、施工実績、財務内容等を総合的に勘案した上で行い、また、建設会社の管理においては、当社の監理者が、概ね隔週で行う定例会議による進捗把握、仕様確認、条例、建築基準法等の法定事項実施の確認を行っております。しかしながら、外注先である建設会社に倒産等の予期せぬ事象が発生した場合や、工事中の事故、物件の品質に問題が発生した場合には、計画どおりの開発に支障をきたす可能性があります。また、施工完了後、建設会社の経営破綻等が発生し、工事請負契約に基づく建設会社の瑕疵担保責任が履行されなかった場合、当社グループに補修等の義務が生じ、想定外の費用が発生して、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4)引渡時期等の変動による業績への影響と四半期損益の変動について

 当社グループのアセットマネジメント事業における売上計上時期は、設計売上は建築確認認可が下りた時点(当該時点において契約未了の場合には契約日)、土地及び建売物件の販売による売上は引渡時点、監理売上及び当社が元請として建築工事を行う場合の建築売上(工事進行基準適用要件に該当するものを除く)は、竣工・引渡完了時点で売上を計上しております。また、一取引当たりの金額は高額となっており、年間の各取引の件数等が現状では必ずしも多くない(直近3期間における年間平均竣工棟数約12件)状況にあります。そのため、天災や不測の事態等により、建築確認認可が下りる時期、土地及び建売物件の引渡時期、及び建築工事の竣工・引渡時期に遅れが生じ、計画していた時期での収益の認識ができなかった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 また、同様の理由により、各期における四半期毎の経営成績及び財政状態は大きく変動する傾向にあり、特定の四半期業績等のみによって通期の業績見通しを判断することは困難な状況にあります。

 

(5)自然災害について

 当社グループが行う不動産投資マネジメント事業は、火災等の人的災害、地震・台風等の大規模自然災害の影響を受けやすい事業であります。当社グループの主要な事業エリアである福岡市及び熊本市において、そのような自然災害が生じた場合、臨時又は追加的な支出を余儀なくされることや、建築資材等の確保が困難になる等の可能性があります。そのため、万が一の場合に備えて、各種保険への加入や、耐震性等に優れた賃貸マンションの開発、及び外注業者等の複数化を図る等のリスクヘッジを行っておりますが、予測を超える事態が生じた場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6)事業運営体制のリスクについて

①特定経営者への依存について

 当社の代表取締役社長である髙村隼人は、当社設立以来、当社グループの経営方針及び経営戦略の決定等、事業活動の推進にあたり重要な役割を担って参りました。当社グループは、役員及び幹部社員の情報の共有化や権限の委譲を進め、同氏に過度に依存しないような経営体制の整備を行っておりますが、同氏が職務を遂行できなくなるような不測の事態が生じた場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

②小規模組織に関するリスクについて

 当社グループは、従業員46名(2018年12月31日現在)と小規模な組織であり、内部管理体制もこれに応じたものになっております。また、小規模な組織であるため、業務を特定の個人に依存している場合があります。当社グループの事業では、用地仕入、設計、建築、監理等の専門的な知識・経験及び資格が要求されることから、人材の獲得、育成が重要であると認識しており、これに対処するため、優秀な人材の採用及び教育研修による育成により今後さらなる権限委譲、業務定型化、代替人員確保等の推進を行う方針であります。しかしながら、特定の役職員の社外流出や計画どおりの採用及び育成ができない場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7)法務に関するリスクについて

①法的規制について

 当社グループは、宅地建物取引業の免許及び特定建設業の許可を取得し、一級建築士事務所登録等を行って不動産販売や建築請負の事業を展開しておりますが、これらの事業は宅地建物取引業法、建設業法、建築士法、都市計画法、建築基準法等、多くの法令や自治体の定める条例等による規制を受けております。当社グループでは法令遵守を徹底し、免許等の取消事由や更新欠格事由が発生しない様に努めておりますが、将来、当社の免許等が何らかの理由により取消し等になった場合には、当社グループの事業活動が大幅に制約されることとなり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

許認可等の名称

許認可登録番号

有効期間

許認可等の取消事由

宅地建物取引業免許

国土交通大臣

(1)第8754号

2015年2月20日から

2020年2月19日まで

宅地建物取引業法

第66条、第67条

特定建設業許可

熊本県知事許可

(特-29)第17313号

2017年8月20日から

2022年8月19日まで

建設業法第29条

一級建築士事務所登録

熊本県知事登録

第3317号

2018年6月24日から

2023年6月23日まで

建築士法第26条

 

②訴訟等の可能性について

 現在、当社グループには将来の業績等に影響を及ぼす可能性のある訴訟の事実や顧客又は近隣住民との大きなトラブルはありません。しかしながら、これらの訴訟やトラブルの可能性は、事業拠点や事業規模の拡大に伴って増大いたしますので、それらの動向次第では、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

③瑕疵担保責任について

 当社グループは、当社施工の販売物件について瑕疵担保責任を負っており、瑕疵に備え住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。しかしながら、当社グループが販売した物件に、当該保険の対象にならない重大な瑕疵があった場合、損害賠償請求や建替・補修工事費用が発生し、当社グループの社会的信用に影響を与え、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8)個人情報の漏洩リスクについて

 当社グループは、オーナー様(オーナー候補者を含む。)や入居者様の個人情報を保有しております。個人情報の管理については、関連する社内規程を制定し、プライバシーマークを取得するとともに、役職員に対する個人情報保護に関する教育・研修を実施すること等により、情報管理の徹底に努めております。しかしながら、これらの対策にも係らず、個人情報が外部に漏えいした場合、当社グループの社会的信用に影響を与え、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9)ストック・オプション行使による株式価値の希薄化について

 当社グループでは、取締役及び従業員に対するインセンティブを目的としたストック・オプション制度を採用しております。これらの新株予約権の目的となる株式の数は、本書提出日現在85,400株となり、潜在株式数を含む発行済株式総数の5.74%となっております。現在付与している新株予約権について行使が行われた場合、保有株式の価値が希薄化する可能性があります。

 

(10)配当について

 当社グループは、株主に対する利益還元を経営の重要課題の一つとして認識しておりますが、財務体質の強化を図るため、これまで配当を実施しておりません。将来的な利益還元については、経営体質の強化と事業拡大のために必要な内部留保を確保しながら、継続的かつ安定的な配当を実施していく方針であります。しかしながら、現時点において配当実施の可能性及びその実施時期等については、未定であります。

 

2【沿革】

2008年6月

熊本市水前寺一丁目(現熊本市中央区水前寺一丁目)にて株式会社水前寺不動産を設立(資本金7,000千円)

 

 

2008年7月

一級建築士事務所として株式会社水前寺不動産一級建築士事務所(現熊本建築研究所)

(熊本県知事第3317号)登録

本社を熊本市水前寺三丁目(現熊本市中央区水前寺三丁目)に移転

2008年8月

宅地建物取引業免許(熊本県知事(1)第4663号)を取得

2008年9月

 

 

2009年9月

不動産の賃貸仲介及び管理を目的として株式会社ハウスメイトパートナーズとフランチャイズ準加盟契約を締結

ハウスメイトネットワーク熊本水前寺店を新設

株式会社ハウスメイトパートナーズとフランチャイズ加盟契約を締結

2010年5月

本社を熊本市水前寺一丁目(現熊本市中央区水前寺一丁目)に移転

2010年11月

商号を株式会社熊本不動産に変更

2012年8月

特定建設業許可(熊本県知事許可(特-24)第17313号)を取得

賃貸マンションの施工を開始

2014年8月

本社を熊本市中央区神水一丁目に移転

2014年12月

商号を株式会社グッドライフカンパニーに変更

福岡支社を福岡市博多区博多駅南一丁目に新設

安心入居サービス株式会社(現連結子会社)の全株取得し子会社化

2015年2月

宅地建物取引業免許(国土交通大臣(1)第8754号)を取得

2015年12月

決算期を5月から12月に変更

2017年1月

株式会社ハウスメイトパートナーズとのフランチャイズ加盟契約を解消

2017年2月

ハウスメイトネットワーク熊本水前寺店の店舗名をLIB STORE水前寺店に変更

 

熊本市中央区春竹町にLIB STORE平成店を新設

2017年12月

本社を福岡市博多区博多駅南一丁目に移転

熊本本社を熊本支社と改称

2018年12月

東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に株式を上場

2019年1月

 

本社を福岡市博多区博多駅前二丁目に移転

福岡市博多区博多駅前にLIB STORE博多店を新設

(5)【所有者別状況】

2018年12月31日現在

 

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満

株式の状況

(株)

政府及び

地方公共

団体

金融機関

金融商品

取引業者

その他の

法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

4

14

32

6

2

925

983

所有株式数

(単元)

457

1,361

129

232

4

11,848

14,031

200

所有株式数の

割合(%)

3.26

9.70

0.92

1.65

0.03

84.44

100.00

3【配当政策】

 当社は、将来の事業展開と経営体質の強化のために必要な内部留保を確保しつつ、株主各位に対する適切な利益還元を実施していくことを基本方針としております。一方で、当社は現在成長過程にあり、将来の事業拡大に向けた内部留保の充実を図ることが必要な段階にあることから、設立以来剰余金の配当を実施しておりません。今後は、業績や配当性向、将来的な成長戦略等を総合的に勘案して決定していく方針ですが、現時点において配当実施時期については未定であります。内部留保資金につきましては、今後予想される経営環境の変化に対応できる経営体制強化及び事業拡大のための投資等に充当していく予定であります。

 なお、剰余金の配当を行う場合、年1回の期末配当を基本方針としており、期末配当の決定機関は株主総会となっております。また、取締役会の決議によって、中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。

 

5【役員の状況】

男性7名 女性1名(役員のうち女性の比率12.5%)

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

代表取締役社長

髙村 隼人

1979年9月24日生

2002年4月 ㈱熊本シティエフエム入社

2004年11月 ㈱多々良入社

2008年6月 ㈱水前寺不動産(現当社)設立 代表取締役社長(現任)

2010年11月 安心入居サービス㈱(現連結子会社)設立 代表取締役社長(現任)

(注)3

900,000

常務取締役

開発事業部長

兼熊本支社長

近松 敬倫

1972年4月11日生

1996年4月 ㈱多々良入社

2008年6月 当社入社

2010年1月 当社取締役

2013年5月 当社常務取締役

2017年12月 当社常務取締役熊本支社長

2018年12月 当社常務取締役開発事業部長

兼熊本支社長(現任)

(注)3

50,000

取締役

営業本部長

伊藤 貴光

1980年2月18日生

2003年1月 ㈲さかき印刷入社

2006年2月 ㈱ヒューマン・クレスト入社

2013年4月 同社取締役

2016年4月 当社入社

2017年1月 当社取締役営業本部長(現任)

(注)3

取締役

経営管理部長

森田 旭

1986年2月9日生

2008年4月 税理士法人岩崎会計入社

2013年1月 上杉和良税理士事務所入社

2015年6月 税理士法人アップパートナーズ本部入社

2017年10月 当社入社

2017年11月 当社取締役経営管理部長(現任)

(注)3

取締役

山下 公成

1952年11月5日生

1975年4月 九州電気工事㈱(現㈱九電工)入社

2006年6月 同社取締役大分支店長

2008年6月 同社常務執行役員東京支店長

2013年6月 同社取締役常務執行役員営業本部長

2014年3月 ㈱設備保守センター代表取締役会長

2016年4月 同社顧問

2018年4月 当社社外取締役(現任)

(注)3

常勤監査役

姫野 幸一

1951年10月30日生

1977年4月 ㈱西日本相互銀行(現㈱西日本シティ銀行)入行

2007年4月 ㈱福岡ソフトバンクホークスマーケティング(現福岡ソフトバンクホークス㈱)入社 業務監査室室長

2015年3月 同社管理本部付内部統制推進

担当

2017年1月 当社常勤監査役(現任)

(注)4

 

 

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

監査役

大山 裕司

1977年4月2日生

2001年10月 監査法人トーマツ(現有限責任監査法人トーマツ)福岡事務所入所

2007年9月 ㈱福岡放送入社

2009年9月 大山公認会計士事務所所長(現任)

2009年9月 ㈱アイキューブ代表取締役社長(現任)

2015年10月 ㈱グロースアシスト専務取締役(現任)

2017年4月 当社監査役(現任)

(注)4

監査役

-

石井 麻衣子

1978年5月19日生

2004年11月 藤山司法書士事務所入所

2007年12月 石井司法書士事務所所長(現任)

2018年1月 当社監査役(現任)

(注)4

950,000

 

 (注)1.取締役山下公成は、社外取締役であります。

    2.監査役姫野幸一、大山裕司及び石井麻衣子は、社外監査役であります。

3.2018年8月29日開催の臨時株主総会終結の時から選任後2年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

4.2018年8月29日開催の臨時株主総会終結の時から選任後4年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合又は被所有割合

(%)

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

安心入居サービス株式会社

熊本市中央区

1,000

家賃滞納保証

100.0

当社管理物件の家賃滞納保証業務

役員の兼任1名

 

(注)1.特定子会社ではありません。

2.有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社ではありません。

 

   【完成工事原価報告書】

 

 

 

前事業年度

(自  2017年1月1日

至  2017年12月31日)

当事業年度

(自  2018年1月1日

至  2018年12月31日)

区分

注記

番号

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

Ⅰ  材料費

 

189,491

19.9

18,409

10.6

Ⅱ  労務費

 

17,403

1.8

757

0.4

Ⅲ  外注費

 

687,164

72.0

145,799

84.1

Ⅳ  経費

  (うち人件費)

 

60,373

(22,574)

6.3

(2.4)

8,419

(5,581)

4.9

(3.2)

当期完成工事原価

954,432

100.0

173,385

100.0

 

※ 当期完成工事原価と売上原価の調整表

 

前事業年度

(自  2017年1月1日

 至  2017年12月31日)

当事業年度

(自  2018年1月1日

 至  2018年12月31日)

区分

金額(千円)

金額(千円)

当期完成工事原価

954,432

173,385

販売用不動産売上原価

721,577

1,692,343

設計原価

71,042

44,462

賃貸原価

18,135

20,957

管理原価

186,737

172,121

 売上原価

1,951,924

2,103,272

 

(原価計算の方法)

 当社の原価計算は、受注別の個別原価計算による実際原価計算を行っております。

 

※2 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。

 

 前連結会計年度

(自 2017年1月1日

  至 2017年12月31日)

 当連結会計年度

(自 2018年1月1日

  至 2018年12月31日)

広告宣伝費

12,595千円

11,343千円

役員報酬

69,382

80,521

給与及び手当

44,377

58,434

賃借料

16,316

17,574

賞与引当金繰入額

-

9,635

1【設備投資等の概要】

 当連結会計年度の設備投資の総額は34,220千円であり、その主なものは、建物の内部造作関連18,730千円、備品の購入7,709千円、ソフトウエアの購入2,314千円、リース資産の取得5,466千円であります。主な設備投資の内容としましては、本社移転に係る投資及び営業システム購入によるものであります。

 なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。

 また、報告セグメントを単一のセグメントとしておりますので、セグメント別の記載を省略しております。

 

【借入金等明細表】

区分

当期首残高

(千円)

当期末残高

(千円)

平均利率

(%)

返済期限

1年以内に返済予定の長期借入金

11,925

1年以内に返済予定のリース債務

555

1,175

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)

542,897

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)

1,622

4,575

2020年~2024年

合計

557,000

5,751

    (注)1.リース債務の平均利率については、リース料総額に含まれる利息相当額を控除する前の金額でリース債務を連結貸借対照表に計上しているため、記載しておりません。

2.リース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)の連結決算日後5年間の返済予定額は以下のとおりであります。

 

1年超2年以内

(千円)

2年超3年以内

(千円)

3年超4年以内

(千円)

4年超5年以内

(千円)

リース債務

1,175

1,175

1,175

899

【社債明細表】

会社名

銘柄

発行年月日

当期首残高

(千円)

当期末残高

(千円)

利率

(%)

担保

償還期限

㈱グッドライフカンパニー

第1回

無担保社債

2013年12月

      50,000

     (50,000)

     -

0.6

2018年

12月

合計

      50,000

     (50,000)

     -

    (注) ( )内書は、1年以内の償還予定額であります。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値1,581 百万円
純有利子負債-707 百万円
EBITDA・会予562 百万円
発行済株数1,403,179 株
設備投資額- 百万円
減価償却費6 百万円
のれん償却費- 百万円
研究開発費- 百万円
代表者代表取締役社長  髙村 隼人
資本金323 百万円
住所福岡市博多区博多駅前二丁目17番8号
電話番号092(471)4123(代表)

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