1年高値1,654 円
1年安値1,005 円
出来高25 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA7.4 倍
PBR0.7 倍
PSR・会予0.2 倍
ROA4.5 %
ROIC3.7 %
β0.78
決算8月末
設立日1993/9/29
上場日2006/9/12
配当・会予48 円
配当性向16.8 %
PEGレシオ1.8 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:16.8 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:11.9 %
純利5y CAGR・予想:11.4 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

 

3 【事業の内容】

(1) 当社グループの事業内容について

当社グループは、分譲戸建住宅、分譲マンションの販売を中心とした「不動産分譲事業」、収益不動産等の取得・運用・販売を行う「不動産販売事業」、請負・注文住宅などを受注する「不動産請負事業」並びに当社グループが取得している収益物件を一般顧客及び法人顧客に賃貸する「賃貸収入事業」を主な事業としております。

なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分の変更を行っております。変更の詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報」の「1.報告セグメントの概要」をご参照ください。

 

各事業の具体的内容は次のとおりであります。

 

①  不動産分譲事業

不動産分譲事業は、主に分譲戸建住宅及び分譲マンションの開発業務の販売を行う事業であります。

戸建分譲事業は、生産・販売体制を従来の「支店制」から首都圏エリアを東西南北の4つの販売エリアに分け、各エリアに拠点となる店舗を設け、その周辺に衛星店舗を配する「エリア制」に移行しております。拠点店舗には、当社の強みである「家づくり」の中心部署である企画営業・設計を配置、衛星店舗にはより機動力が求められる用地仕入営業・工事を配置し、生産効率の向上を図っております。名古屋地方においても、名古屋支店を拠点店舗とし、藤が丘営業所、刈谷営業所からなるエリア制に移行しております。また、連結子会社の株式会社MAIは東京都新宿区に本社を、連結子会社のシード平和株式会社は大阪市に本社を置き、京都市に本店、滋賀県東近江市に支店を置いております。

各事業部においては、営業部門、設計部門、施工部門をそれぞれ置き、その地域特性を加味しながら、土地の情報を仕入れ、区画割計画を立て、事業収支を組み、設計をし、工事手配、販売促進活動、アフターメンテナンスと一貫した業務をすべて自社にて行っております。

土地の仕入や、建築物件の販売については、主に不動産仲介会社を通じて行っております。なお、一貫体制については、外注せずすべてにおいて責任を持って各工程を行うことで、一般顧客に安心して住んで頂けるような住宅を提供することが目的であり、建築物件においては、さらに行政の検査、第三者保証機関による地盤保証や建物に対する保険証券を付けたうえで、住宅を提供しております。

分譲マンション事業においては、自社で土地情報を得て、企画・マスタープランニングを行い、実施設計、施工、販売業務については、それぞれ設計事務所、ゼネコン、販売会社に委託をしております。なお、連結子会社のシード平和株式会社においては、外注をせずに自社で設計・施工を行うこともあります。

また、アセットインベスト事業部を設置し、高まる収益物件のニーズに応えるため、当社の技術力を活用した収益分譲物件の供給を行っております。

不動産仲介業務を主とする連結子会社の株式会社メルディアリアルティにおいては、東京都杉並区に本店を、東京都江戸川区、足立区、神奈川県横浜市中区に支店を置き、当社グループの特徴である「画一的ではなく、その土地や環境に相応しい住宅を創造する。」という強みをより明確にお客様に伝え、住まいの窓口としてあらゆる提案を行うことで供給エリア拡大を図っております。また、お客様のニーズに応じて、当社グループの物件だけでなく、同業他社の不動産の仲介も行うこともあります。

 

②  不動産販売事業

不動産販売事業は、収益不動産等の取得・運用・販売に関する事業であります。当社グループでは株式会社MAIが事業の中心を担い、首都圏を中心に全国主要都市において、収益性の高い収益不動産を自社のネットワークで積極的に取得し、各案件において最大限のバリューアップを図り、投資家様へより収益性の高い商品を供給しております。様々なニーズに応えるため、多様性に富んだ事業展開をしております。

 

③  不動産請負事業

不動産請負事業は、主にエンドユーザーからの注文住宅受注、自社で設計・施工部門を持たない戸建分譲事業会社からの戸建分譲住宅受注などを行う事業であります。

請負事業は、エンドユーザー及び業者からの受注をもとに、建物の設計、工事手配を行うことを基本としておりますが、場合によっては宅地造成や開発申請業務の受注、販売促進業務などを行う場合などもあります。

戸建請負事業は、住宅営業部として東京都杉並区に拠点を設けております。事業エリアは不動産販売事業と同エリアで行い、不動産仲介業者から土地を持つエンドユーザー、戸建分譲業者の紹介を受けての受注、また、自社による営業、ホームページ等での直接受注を行っております。また、株式会社メルディアリアルティが土地を探されているエンドユーザーに対して注文住宅の提案を行い、受注することもあります。

連結子会社のシード平和株式会社では、主として京都市及び滋賀県において、土地の有効利用を考える地主に対して、税金・資金問題・経営・管理等に関する不安を解消するための相談並びに賃貸マンション等の建設についての企画立案及びノウハウの提供を行い、設計・施工を一貫して請負うとともに融資機関の紹介、入居者募集・管理運営についての管理会社等の斡旋を行っております。さらに、大阪市を中心とした関西圏で分譲マンション業者からのマンション建築請負の受注を行っております。

 

④  賃貸収入事業

当社グループは、首都圏のほか、全国主要都市において事業用物件及び居住用物件を購入し、賃貸及び管理を行っております。また、仕入れた土地に自社でアパートなどの賃貸物件を設計・建築し、賃貸及び管理を行う場合もあります。

なお、居住者・テナント募集については、不動産業者による賃貸取引仲介にて行っております。

 

 

各事業の概要を系統図によって示すと以下のとおりであります。

[不動産分譲事業]

(分譲戸建) 

(画像は省略されました)


 

(分譲マンション)

(画像は省略されました)


 

[不動産販売事業]

(画像は省略されました)


 
[不動産請負事業]

(画像は省略されました)


 

 

 

[賃貸収入事業]

(画像は省略されました)


(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1.報告セグメントの概要 

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、戸建住宅の販売を中心とした「不動産分譲事業」、収益不動産等の取得・運用・販売を行う「不動産販売事業」、注文請負等を受注する「不動産請負事業」及び事業用・居住用物件の賃貸・管理業務を行う「賃貸収入事業」を主な事業として展開しております。

前連結会計年度は「不動産販売事業」、「不動産請負事業」、「賃貸収入事業」の3区分のみであり、主に戸建住宅・マンションの分譲事業及び収益不動産の販売事業を「不動産販売事業」に区分しておりましたが、当連結会計年度より、連結子会社の株式会社MAIが収益不動産の取得・運用・販売等を行う収益不動産の販売事業へと事業内容を変更したことを契機として、社内管理体制を見直した結果、従来の「不動産販売事業」から戸建住宅・マンションの分譲事業と収益不動産の販売事業を分離し、「不動産分譲事業」及び「不動産販売事業」に表記を変更しています。

なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の区分方法および名称により作成したものを記載しております。

 

各セグメントの概要は、以下の通りです。

不動産分譲事業:分譲戸建住宅・分譲マンションの開発業務及びこれに付帯する事業

不動産販売事業:収益不動産等の取得・運用・販売及びこれに付帯する事業

不動産請負事業:注文住宅・戸建分譲住宅受注、集合住宅・商業施設・店舗等の建築請負及びこれに付帯

        する事業

賃貸収入事業 :当社グループが保有する事業用・居住用物件の賃貸・管理業務及びこれに付帯する事業

 

2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

 

 

3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

     前連結会計年度(自 2017年9月1日 至 2018年8月31日)

(単位:千円)

 

報告セグメント

合計

不動産分譲事業

不動産販売事業

不動産請負事業

賃貸収入事業

売上高

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

68,354,108

12,616,565

17,307,177

2,364,715

100,642,567

セグメント利益

6,792,702

1,588,122

1,370,812

950,454

10,702,092

セグメント資産

44,976,469

23,729,950

4,641,682

6,927,487

80,275,590

その他の項目

 

 

 

 

 

 減価償却費(注)1 

70,567

14,224

353,042

437,834

 支払利息 

232,040

49,345

16,296

13,260

310,943

有形固定資産及び無形固定資産の

増加額(注)3

299,759

11,455

4,264,584

4,575,799

 

(注)1.減価償却費は、賃貸原価に計上されている353,042千円を含んでおります。

2.報告セグメントごとの負債は、経営資源の配分の決定及び業績評価に使用していないため、記載しておりません。

3.有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、保有目的変更により販売用不動産から有形固定資産に振替した742,874千円を含んでおります。

 

     当連結会計年度(自 2018年9月1日 至 2019年8月31日)

(単位:千円)

 

報告セグメント

合計

不動産分譲事業

不動産販売事業

不動産請負事業

賃貸収入事業

売上高

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

79,227,792

21,361,436

17,726,602

2,702,085

121,017,916

セグメント利益

7,412,292

3,375,860

1,326,651

1,054,178

13,168,982

セグメント資産

48,767,439

20,755,374

5,515,552

18,564,931

93,603,298

その他の項目

 

 

 

 

 

 減価償却費(注)1 

38,134

24,122

410,049

472,306

 支払利息 

267,430

110,961

17,625

23,397

419,414

有形固定資産及び無形固定資産の

増加額(注)3

273,477

176,828

14,524,795

14,975,101

 

(注)1.減価償却費は、賃貸原価に計上されている410,049千円を含んでおります。

2.報告セグメントごとの負債は、経営資源の配分の決定及び業績評価に使用していないため、記載しておりません。

3.有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、保有目的変更により販売用不動産から有形固定資産に振替した13,977,084千円を含んでおります。

 

 

4.報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容(差異調整に関する事項)

(単位:千円)

利益

前連結会計年度

当連結会計年度

報告セグメント計

10,702,092

13,168,982

全社費用

△2,522,290

△2,727,562

連結財務諸表の営業利益

8,179,802

10,441,420

 

(注)全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

 

(単位:千円)

資産

前連結会計年度

当連結会計年度

報告セグメント計

80,275,590

93,603,298

全社資産

32,848,866

34,315,968

連結財務諸表の資産合計

113,124,456

127,919,266

 

(注)全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金、投資その他の資産であります。

 

(単位:千円)

その他の項目

報告セグメント計

調整額

連結財務諸表計上額

前連結
会計年度

当連結
会計年度

前連結
会計年度

当連結
会計年度

前連結
会計年度

当連結
会計年度

減価償却費

437,834

472,306

31,703

35,458

469,538

507,765

支払利息

310,943

419,414

83,176

114,965

394,119

534,379

有形固定資産及び無形
固定資産の増加額

4,575,799

14,975,101

24,323

58,224

4,600,123

15,033,326

 

(注)1.減価償却費の調整額は、報告セグメントに帰属しない建物等の減価償却費であります。

2.支払利息の調整額は、報告セグメントに帰属しない借入金及び社債の支払利息であります。

3.有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、報告セグメントに帰属しない建物、土地、車両運搬具、工具、器具及び備品、並びにソフトウエアであります。

 

 

【関連情報】

    前連結会計年度(自 2017年9月1日 至 2018年8月31日)

       1.製品及びサービスごとの情報

セグメント情報「1.報告セグメントの概要」に記載の通り、報告セグメントごとの区分と製品及びサービスの区分が同一であるため記載を省略しております。

 

        2.地域ごとの情報

          (1)売上高

      本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

          (2)有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

        3.主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がいないため、記載しておりません。

 

    当連結会計年度(自 2018年9月1日 至 2019年8月31日)

       1.製品及びサービスごとの情報

セグメント情報「1.報告セグメントの概要」に記載の通り、報告セグメントごとの区分と製品及びサービスの区分が同一であるため記載を省略しております。

 

        2.地域ごとの情報

          (1)売上高

      本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

          (2)有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

        3.主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がいないため、記載しておりません。

 

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

     前連結会計年度(自 2017年9月1日 至 2018年8月31日)

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

全社

合計

不動産分譲
事業

不動産販売
事業

不動産請負
事業

賃貸収入
事業

減損損失

16,095

16,095

16,095

 

 

     当連結会計年度(自 2018年9月1日 至 2019年8月31日)

  該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

     前連結会計年度(自 2017年9月1日 至 2018年8月31日)

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

全社

合計

不動産分譲
事業

不動産販売
事業

不動産請負
事業

賃貸収入
事業

(のれん)

 

 

 

 

 

 

 

当期償却額

7,087

7,087

7,087

当期末残高

10,631

10,631

10,631

 

 

     当連結会計年度(自 2018年9月1日 至 2019年8月31日)

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

全社

合計

不動産分譲
事業

不動産販売
事業

不動産請負
事業

賃貸収入
事業

(のれん)

 

 

 

 

 

 

 

当期償却額

12,189

12,189

12,189

当期末残高

59,659

59,659

59,659

 

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

   前連結会計年度(自 2017年9月1日 至 2018年8月31日)

   該当事項はありません。

 

   当連結会計年度(自 2018年9月1日 至 2019年8月31日)

   該当事項はありません。

 

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)経営の基本方針・経営戦略等

当社グループの経営基本方針は、「私たちは、“公共の芸術とお客様の夢の両立”を目指します」という創業理念のもと、住宅(建物)を通して、社会的芸術性の実現と個人的生活空間のプロデュースを行うという使命を果たし、住宅及び建物を求める数多くのお客様に、リーズナブルな価格で、世界にたった一つしかない商品を提供していくことであります。

主力事業である戸建分譲住宅においては、「同じ家は、つくらない。」をコーポレートメッセージとするグループブランド「MELDIA」の認知を高め、商品性(デザイン力・企画力)を向上させることで、三大都市圏(首都圏・中京圏・関西圏)に対する供給シェアを高めてまいります。この戸建分譲事業を軸に、注文住宅事業、建設請負事業、投資事業、海外事業、ホテル事業などの周辺事業についても成長を目指してまいります。

戸建分譲事業を中心としたさまざまな事業において、グループメッセージ「Design Your Life」(人々の人生をデザインする)を達成するべく、メルディアブランドの信頼構築を追求し、利益向上のため徹底した原価管理、品質管理を行うと同時に、効率性向上に努め、投資家に魅力のある企業グループを目指してまいります。

 

(2)経営環境

当社グループが属する不動産・住宅業界における環境は、不動産の高止まりや新築戸建住宅の在庫数増加など、依然として厳しい環境が続いております。また、2019年10月からの消費税増税の影響や、2020年東京オリンピック後の景気悪化及び不動産価格下落の懸念など、予断を許さない状況が続くものと思われます。 

しかしながら、雇用や所得環境の改善に加え、消費税引き上げへの対策を含む「住宅ローン減税」や、「すまい給付金」、「贈与税非課税措置」等の税制優遇に加え、住宅ローンの低金利継続が購買者の実需を底堅く支える状況となっております。かかる環境下において、当社グループにおいては同業他社との用地仕入、販売、受注などにおける競争の激化は継続しておりますが、創業理念に基づいた、商品力及び顧客満足を高め、「選ばれる企業グループ」として、引き続き成長を目指してまいります。

 

(3)中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、2017年8月期に売上高1,000億円を達成し、今後さらなる成長を目指し、2019年8月期を初年度とする『MELDIA ACTION PLAN2021』(以下、「MAP2021」という。)を策定いたしました。

MAP2021では、主力事業である戸建分譲事業の拡大を軸として、周辺事業及び子会社を含めたグループ全体の拡大を目指しており、MAP2021の初年度である当連結会計年度の実績においては、計画に対して売上高100.8%を達成しております。なお、経常利益においては、達成率94.3%となりましたが、利益率改善を課題として、最終年度における計画である売上高1,500億円、経常利益125億円の達成を目指してまいります。

本計画の概要は、以下のとおりであります。
 

①「MAP2021」のテーマ

今まで以上に「お客様のため」の住宅づくりを続け、三大都市圏での戸建分譲住宅供給5,000棟を実現するため、主力事業である戸建分譲事業の拡大を軸に、周辺事業及び子会社を含めたグループ全体の拡大を目指してまいります。

 

②目標とする経営指標

 

 目標とする経営指標(2018年10月26日開示情報)

 

2019年8月期

2020年8月期

2021年8月期

連結売上高

120,000百万円

130,000百万円

150,000百万円

連結経常利益

10,000百万円

10,800百万円

12,500百万円

連結経常利益率

8.3%

8.3%

8.3%

 

 

 目標とする経営指標に対する実績及び公表予算

 

2019年8月期(実績)

2020年8月期(公表予算)

(2019年10月11日開示)

2021年8月期

連結売上高

121,017百万円

135,000百万円

連結経常利益

9,431百万円

10,400百万円

連結経常利益率

7.8%

7.7%

 

 

当社グループは、厳しい市場環境下において、より安定的な事業を確保し、推進できる体制を確立すべく、次の経営目標を経営の重要な指標として掲げております。

売上高経常利益率8.0%以上の安定的な利益率を確保し、利益の拡大を目指してまいります(当連結会計年度7.8%)。

また、資産の効率的な経営を目指して、ROA10.0%以上の維持・向上を目指してまいります(当連結会計年度7.8%)。

 

(注) ROA=経常利益/{(期首総資産+期末総資産)/2}×100

 

③中期経営計画の経営戦略

当社グループの主力事業である戸建分譲事業において、三大都市圏(首都圏・中京圏・関西圏)でのシェア拡大を経営戦略の主軸とし、周辺事業及び子会社を含めたグループ全体で拡大を図ります。

 

(各事業・子会社の戦略)

■戸建分譲事業

・三大都市圏(首都圏・中京圏・関西圏)に「MELDIA(メルディア)」ブランドを浸透させ、長期計画5,000棟へ向けて供給棟数の拡大を図る

  ※関西圏は連結子会社シード平和株式会社による供給

  ・グループ全体で「同じ家は、つくらない。」のさらなる追求

■シード平和株式会社(連結子会社、東証JQ上場)

・中期経営目標に掲げる「関西トップクラスの総合建設会社への飛躍」及び「売上高500億円を視野に入れたビジネスモデルの確立」の達成を目指し、建設請負事業の拡大を主軸に、戸建分譲事業、ホテル事業等の拡大を図る

  ※2019年8月23日公表のシード平和株式会社「中期経営計画」参照

■ 不動産仲介事業(株式会社メルディアリアルティ(連結子会社))

・不動産仲介事業を行う株式会社メルディアリアルティの出店加速

・メルディアブランドの自社グループ販売強化

メルディアブランドの戸建分譲住宅の販売を、不動産仲介会社による販売から自社グループ販売へ計画的にシフトし、長期的に100%を目指す

 

■ 国内投資事業(株式会社MAI(連結子会社))

・国内優良不動産の確保と迅速な販売体制の確立

・不動産私募ファンドの組成運営など新規事業への参入

■ 海外不動産事業

・現在当社グループで参画している進行中プロジェクトの確実な回収

・引き続き、ベトナムを中心としたASEAN圏でのプロジェクトへの積極参画

ASEAN圏における優良現地法人を見極め、強固なパートナーシップを構築し、エリアニーズの高いプロジェクトへの積極的な参画

・アメリカにおける自社グループ開発の拡大

中古住宅市場が旺盛なアメリカにおける、自社グループ開発の拡大

日本の富裕層向けアメリカ不動産投資サービスの開始

■ ホテル事業の拡大

・旺盛なインバウンド需要に対応すべく、ホテルの取得・運営の強化

■ 積極的な人材採用

・継続的に新卒100名以上を採用

積極的な中途採用に加え、毎期新卒100名以上を採用

・経営人材の育成

経営マネジメント層への教育を強化し、積極的な人材登用を実施

・ダイバーシティの促進

従業員の子育て支援や、障がい者雇用の促進を実施。特定子会社などの設立を検討 

 

(4)会社の対処すべき課題

当社グループの対処すべき課題は、競合他社との価格競争・受注競争における優位性を確保するために、「同じ家は、つくらない。」をコーポレートメッセージに掲げ、『MELDIA(メルディア)』を信頼あるブランドとして浸透させることであります。

また、居住性、デザイン性の優れた付加価値の高い戸建分譲住宅(土地付一戸建住宅)を、一般的な世帯年収でも購入できる価格で提供するために更なるコストダウンを行い、お客様の幸せとともに当社グループの利益率を向上させてまいります。

上記を実現するため、当社グループの役員・従業員全員に対し企業理念・行動指針に基づく行動を徹底し、内部統制システムの構築、人材育成、リスクマネジメント、商品品質の向上など、強化を図ってまいります。

また、当社グループの経営資源を最適に配分し、コア事業である戸建分譲住宅の販売強化を連結子会社である株式会社メルディアリアルティにおける自社販売を実現し、棚卸在庫の適正水準を保ち、グループ全体の事業効率を高めてまいります。コア事業を安定的に販売することで、不動産投資事業をはじめとするその他附帯事業における事業効率・収益性向上を図り、グループ全体の業績を高めてまいります。

これらの取組みにより、2018年10月26日に開示いたしました『MAP2021』に掲げる中期経営計画(2021年8月期売上高目標1,500億円、経常利益目標125億円、経常利益率目標8.0%以上、ROA10.0%以上の維持・向上)を達成し、その先の長期目標である三大都市圏での戸建住宅供給件数5,000棟を達成してまいります。
 

 

 

2 【事業等のリスク】

以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる事項を記載しております。また、当社グループとしては必ずしも事業上のリスクと考えていない事項についても、投資判断の上で、あるいは当社グループの事業活動を理解する上で重要と考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の視点から記載しております。当社グループはこれらリスクの発生の可能性を認識し事業活動を行っております。

また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクを全て網羅するものではありませんので、この点ご留意ください。

なお、文中における将来に関する事項は、提出日現在において、入手可能な情報に基づいて当社グループが判断したものであります。

また、当連結会計年度より、報告セグメントの区分の変更を行っております。変更の詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報」の「1.報告セグメントの概要」をご参照ください。

 

(1) 事業内容について

①住宅市場の動向

当社グループの行っている不動産分譲事業、不動産販売事業及び不動産請負事業の業績は、一般的に景気見通し・金利動向・物価や地価の動向等の景気動向・経済情勢に影響を受けます。また、消費者所得・住宅税制の改正等による消費者需要の動向にも大きな影響を受けます。したがって、これらの状況の変化により住宅需要が減少することとなった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

②営業地域

当社グループは東京都杉並区にて創業以来、戸建分譲を主に不動産分譲事業を展開し、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、愛知県と段階的に営業地域を拡大してきました。

収益不動産の販売においては、東京都内をはじめとする都心部を中心に販売用不動産を保有しております。

シード平和株式会社は、大阪府、京都府、滋賀県及び兵庫県を事業基盤として、分譲マンションや共同住宅等の建設について設計・施工・監理を一貫して行う不動産請負事業を主な事業としております。また、戸建分譲事業、マンション開発事業など、大阪府、京都府を中心に不動産分譲事業及び不動産販売事業を展開しております。

今後も不動産分譲事業、不動産販売事業及び不動産請負事業の3つの柱を主として、エリア展開をしていく予定であります。また、賃貸収入事業については収益性の観点から国内全域を対象とした営業方針を採っております。

不動産分譲事業及び不動産請負事業は、営業地域が主に首都圏及び関西圏に集中しているため、当該地域における地価動向、景気動向等が当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、万が一局地的な大地震等の天災が発生して事業展開地域の住宅需要が減少した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

③用地仕入

当社グループは不動産分譲事業において分譲用土地の仕入を行う際に、その土地の立地条件・周辺環境・面積・地盤・仕入価格等について調査を行うとともに周辺の販売状況を調査・検討し、その調査結果に基づいて土地仕入を行っております。しかし、周到な調査にも関わらず周辺の仕入相場よりも高価格で土地を購入した場合には、当社グループの採算が悪化する可能性があります。

また、他社との間で土地仕入の競合が生じた場合には、土地仕入が当初計画通り進まない可能性があります。さらに、土地売却情報を収集するに当たり他社に遅れをとる状況あるいは土地売却情報の収集漏れをしてしまう状況等が生じた場合にも、土地仕入が当初計画通り進まない可能性があります。したがって、上記の要因が生じた場合には当初販売計画にも支障が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

④工事協力業者

当社グループが主としている不動産分譲事業及び不動産請負事業において、耐震性・耐久性を高めることによって「永住できる住まい」を追求した工法が採用されております。当該工法による建物の施工水準の維持・向上につきましては当社グループの設計工事部門で日々研鑽しており、また、熟練かつ高度の施工技術並びに安定的な施工能力を持つ良質な協力業者を組織し、建物の性能品質を確保しております。しかし、今後において良質な協力業者先の数が廃業・倒産等により減少した場合や、当該工法を採用した建物の受注増加に見合った良質の協力業者先を充分に確保できなくなった場合等には、性能品質の確保を前提とした当初販売計画に支障が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、マンション分譲においては施工管理を含めてゼネコン、設計事務所等に外注することもあるため、外注先の経営不振により工期が遅延した場合等には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑤住宅建材の調達

当社グループの建設用資材及び住宅設備機器等の取引先において、自然災害や事故災害が発生し、建築現場への部資材等の供給が遅延等した場合、建築工事の遅延により当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、国内外の政治的、経済的要因や、地震等の自然災害、テロ、ストライキ、為替変動等の要因により、原材料調達が困難になった場合や資材価格が上昇した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑥販売方法

当社グループは、戸建分譲住宅の販売を行うに当たって、物件現場周辺の仲介業者を積極的に活用しております。分譲住宅販売の大部分が仲介業者の利用によるものであります。これは、固定的な人件費及び広告宣伝費の費用を抑えることができるほか、仲介業者が持つ情報を活用できるものと考えているためです。

このような状況を踏まえて、当社グループは社内に仲介業者への営業販売担当者を設けて仲介業者との販売協力体制を整えます。また、連結子会社である株式会社メルディアリアルティによる当社グループでの販売へ計画的にシフトしていく方針であります。しかしながら、当社グループによる直接販売の比率は僅少であるため、万が一当社グループと仲介業者との関係が悪化し販売力のある仲介業者を充分に確保できない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑦住宅保証

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅供給者は新築住宅の構造上主要な部分並びに雨水の浸水を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負っております。当社グループでは現場監督を自社に置き、常時施工監理を行っていることに加え、数多くの検査を実施することにより住宅の品質管理に万全を期しております。また、当社グループは「建物アフターサービス保証書」による自社保証に加え、2009年10月1日以降に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(以下「履行確保法」という。)」に基づき、住宅の品質確保の促進等に関する法律で定める新築住宅の売主等が負う10年間の瑕疵担保責任を確実に履行するための資金確保措置を確保するために国土交通大臣の指定する保険法人との保険契約を当社が交わすことで、10年間の瑕疵担保責任についての保証を受けております。マンションについては「保険加入」制度を利用することにより、資力確保を行い、当社グループが提供する住宅に関し、その保証責任を十分履行できるような体制を整えております。

 

⑧為替相場の変動

当社グループは、米国に営業所を設置し、主に不動産分譲事業、不動産販売事業及び賃貸収入事業を行っております。また、米国子会社を連結対象としております。そのため、為替相場の変動は、外貨建取引から発生する資産及び負債の日本円換算額に影響を与える可能性があります。また、外貨建で取引されている仕入高及び売上高等にも影響があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(2) 法的規制について

当社グループは、「宅地建物取引業法」に基づき宅地建物取引業者として国土交通大臣の免許を、また、「建設業法」に基づき建設業者として国土交通大臣の許可を受け、さらに、「建築士法」に基づいて一級建築士事務所並びに二級建築士事務所として登録を行っております。当社グループの主要な事業の継続には、これらの免許、許可及び登録が必要となり、将来において、これらの不動産関連法制案が変更された場合や法規制が設けられた場合には、新たな義務や費用の発生等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、本書提出日までの間において、主要な事業の継続に必要な免許、許可及び登録が取り消しになる事由は存在しておりません。しかしながら、将来、何らかの理由により免許、許可及び登録の取消が発生した場合や新たな法規制が設けられた場合、新たな義務や費用の発生等により、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

 

(3) 経営成績及び財務状況等について

①有利子負債依存度

当社グループが行っている不動産分譲事業、不動産販売事業及び不動産請負事業は、分譲用地仕入決済資金及び建築資金を主に金融機関からの借入・社債発行等によって調達しております。有利子負債の総資産に占める比率は、2018年8月期は45.22%、2019年8月期は46.44%となっております。今後、景気動向による金融政策の変更により金利が上昇した場合には支払利息の負担が増加する可能性があります。また、当社グループの財務信用力が低下することによって調達及び借入額に制約を受けた場合には、分譲用地仕入決済・建築工事に支障が生じて当社グループの業績に悪影響を与える可能性があります。

回次

 

第22期

第23期

第24期

第25期

第26期

決算年月

 

2015年8月

2016年8月

2017年8月

2018年8月

2019年8月

有利子負債残高

(千円)

12,317,183

22,990,721

24,114,056

51,152,250

59,407,869

総資産額

(千円)

46,916,562

62,728,636

72,774,594

113,124,456

127,919,266

有利子負債依存度

(%)

26.25

36.65

33.14

45.22

46.44

 

(注)有利子負債残高は、短期借入金、長期借入金(1年以内返済予定額を含む)、社債(1年以内償還予定額を含む)及びリース債務の合計額であります。

 

②不動産の収益性の低下について

2005年4月1日以後開始する事業年度から「固定資産の減損に係る会計基準」が適用され、土地建物等に時価下落や収益性低下等が生じたことによって投資額の回収が見込めなくなった場合には、帳簿価額と回収可能価額との差額を損失計上することとなりました。今後、当社グループが保有する事業用固定資産について時価の下落や収益性の低下等が著しくなり、投資額の回収が見込めなくなった場合には、減損損失が発生して当社グループの業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

また、棚卸資産の分譲用土地等についても、今後の時価の下落により収益性が低下することとなった場合、当社グループの業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

③販売用不動産物件の引渡時期変更等による業績変動

当社グループの不動産分譲事業及び不動産販売事業における販売用不動産の販売は、売買契約成立後に顧客への引渡をもって売上が計上されております。この引渡時期については、顧客の都合による決済日の変更、顧客の追加要望による建築工期の延長、販売仲介業者からの顧客反応情報に基づく販売戦略の変更等により、時期の偏りを余儀なくされる場合があります。したがって、上記の要因が生じた場合には、当社グループの業績は変動する可能性があります。

 

 

(4) 当社グループの組織体制について

①個人情報保護

当社グループは、当社グループ物件をご購入いただいたお客様や事業を行うにあたり多数の取引先等の個人情報を保有しており、また各種の経営情報等の内部情報を有しております。これらの情報管理については、管理体制の構築、システムセキュリティ対策の強化、社内規程の整備、社員教育の徹底等に努めておりますが、万が一、これらの情報が社外流出した場合には、信用失墜や損害賠償により業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

②必要な人材の確保

当社グループの主な事業である不動産分譲事業、不動産販売事業及び不動産請負事業においては、土地の情報収集から事業利益計画・区画割計画・建物の企画設計・土地仕入・開発申請・工事手配・工事監理・販売・事後補修手配等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社グループの成長性及び優位性は不動産仕入・設計施工等に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社グループでは採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。しかし、不動産仕入・設計施工等の知識や資格、さらに経験を持った充分な数の優秀な人材の確保及び育成ができなかった場合あるいは現在在籍している人材が流出するような場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

(5) 訴訟

不動産の売買に関しては様々な制約・慣行があり、当社グループは正規の手続に則って売買を行っております。現時点において、当社グループの業績に影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。しかし、不動産売買は取引相手方の事情もあるため紛争を完全に排除することは難しい状況にあります。今後万が一訴訟が生じ金額的・期間的に当社グループの事業運営に支障が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

2 【沿革】

 

年月

事項

1993年9月

現代表取締役社長小池信三が東京都杉並区西荻北において、住宅建築を主たる業務として有限会社三栄コーポレーション(資本金3,000千円)を設立

1994年8月

有限会社三栄建築設計に社名変更

1994年10月

宅地建物取引業者免許取得  東京都知事(1)第72024号

1996年12月

株式会社三栄建築設計に組織変更(資本金10,000千円)

1998年10月

一級建築士事務所登録  東京都知事  第43518号

1999年7月

建設業許可取得(建築工事業)  東京都知事(般―11)第111447号

2004年4月

千葉県市川市相之川に市川支店を設置

2004年6月

宅地建物取引業者免許取得  国土交通大臣(1)第6876号

2005年4月

さいたま市南区別所に浦和支店を設置

2005年7月

資本金を101,485千円に増資

2005年11月

市川支店を千葉県市川市新井に移転

2006年9月

名古屋証券取引所セントレックスへ上場

2006年9月

資本金を529,285千円に増資

2007年3月

浦和支店をさいたま市南区根岸に移転

2007年3月

横浜市鶴見区に横浜支店を開設

2007年8月

建設業許可取得(土木工事業)  東京都知事(般―19)第111447号

2009年3月

不動産請負事業を開始

2009年6月

横浜支店を横浜市鶴見区に建設し、移転

2009年11月

東京都足立区栗原に市川支店  足立営業所(現足立支店)を開設

2010年2月

本店営業部・設計工事部事務所を東京都杉並区南荻窪(東京本店)に移転

2011年4月

市川支店を千葉県市川市富浜に建設し、移転

2011年5月

神奈川県川崎市高津区に横浜支店  溝の口営業所(現溝の口支店)を開設

2011年8月

東京証券取引所市場第二部へ上場
名古屋証券取引所市場第二部へ市場の変更

2011年9月

住宅営業課を住宅営業部に昇格
千葉県市川市に住宅営業部  城東営業所を開設

2011年10月

愛知県名古屋市千種区に名古屋支店を開設

2012年4月

浦和支店を埼玉県さいたま市南区文蔵に移転

2012年8月
 

東京証券取引所市場第一部及び名古屋証券取引所市場第一部に指定
資本金を1,340,150千円に増資

2012年10月

業容拡大に伴い、本社及び東京支店を杉並区上荻に移転
100%子会社「株式会社三建アーキテクト(現株式会社MAI)」(連結子会社)設立

2012年11月

業容拡大に伴い、足立支店を足立区西新井栄町に建設し、移転

 

 

年月

事項

2013年5月

公開買付け及び第三者割当増資により、「株式会社シード(現シード平和株式会社)」の株式の一部を取得、連結子会社とする

2014年11月

アメリカ合衆国カリフォルニア州にロサンゼルス営業所を開設

2015年1月

100%子会社「株式会社三栄クラフター」(非連結子会社)設立

2015年6月

100%子会社「株式会社三栄リビングパートナー(現株式会社メルディアリアルティ)」(連結子会社)設立

2015年9月

100%子会社「アンズ・デザイン・ワークス株式会社」(非連結子会社)設立

2016年1月

株式会社湘南ベルマーレの株式を取得、筆頭株主及びオフィシャルクラブパートナーとなる

2016年9月

名古屋市名東区に藤が丘営業所を開設

2016年9月

株式会社プレサンスコーポレーションと共同出資により、「株式会社プロスエーレ」(非連結子会社)を設立(出資比率50%)

2016年10月

グループ名称を「三栄建築設計グループ」から「MELDIA GROUP(メルディアグループ)」へ変更

2016年12月

本社を東京都新宿区西新宿1-25-1 新宿センタービルへ移転

2017年1月

100%子会社「サン住宅品質検査株式会社」(非連結子会社)設立

2017年3月

100%海外子会社(特定子会社)の「Meldia Investment Realty of America, Inc.」(連結子会社)をアメリカ・カリフォルニア州に設立

2017年12月

東京都葛飾区に亀有支店、東京都府中市に府中支店を開設

2017年12月

100%子会社「株式会社三建アーキテクト(現株式会社MAI)」(連結子会社)から、川口支店、津田沼支店、湘南支店、相模原支店を移管

2018年2月

愛知県刈谷市に刈谷営業所を開設

2018年4月

東京都新宿区に設計学院アーキカレッジを開校

2018年4月

RIZAPグループ株式会社と合弁会社「株式会社メルディアRIZAP湘南スポーツパートナーズ」を設立(出資比率50.05%)

2018年7月

100%子会社「メルディアホテルズ・マネジメント株式会社」(連結子会社)を設立

2018年10月

100%子会社「株式会社メルディア・マーケティング・プロモーション」(連結子会社)を設立

2019年4月

株式会社ウィズ・ワンより、注文住宅の請負工事に関する事業を事業譲受により取得

2019年8月

100%海外子会社の「Meldia Architect Vietnam Co., Ltd.」(非連結子会社)をベトナム・ホーチミン市に設立

 

 

(5) 【所有者別状況】

2019年8月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満
株式の状況
(株)

政府及び
地方公共
団体

金融機関

金融商品
取引業者

その他の
法人

外国法人等

個人
その他

個人以外

個人

株主数(人)

21

17

58

68

5

5,556

5,725

所有株式数
(単元)

50,485

1,331

1,811

30,645

6

127,877

212,155

2,100

所有株式数
の割合(%)

23.80

0.63

0.85

14.44

0.00

60.28

100.00

 

(注)  自己株式521株は、「個人その他」に5単元及び「単元未満株式の状況」に21株含めて記載しております。

 

 

3 【配当政策】

当社は、健全なる利益の拡大と株主の皆さまへの利益還元を一層重視するため、配当政策の基本方針として、配当性向を指標としております。なお、配当性向につきましては、連結当期純利益の15%から20%を目途とすることとし、中期的な株主還元のさらなる拡充を目指してまいります。

当社は株主の皆さまへの利益還元の機会を充実させるため、剰余金の配当を期末配当として年1回実施する方針から、中間配当と期末配当の年2回実施する方針に当事業年度より変更いたしました。

これらの剰余金の配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。

当事業年度の配当につきましては、上記の基本方針に基づき、1株当たり48円の配当(うち中間配当24円)を実施することを決定しました。この結果、当事業年度の配当性向は16.8%となりました。

内部留保資金につきましては、市場における競争力の強化や積極的な店舗の拡大、子会社の設立等により、収益基盤の強化・拡充を図るために有効投資してまいりたいと考えております。

当社は、「取締役会の決議により、毎年2月末日を基準日として、会社法第454条第5項に規定する中間配当を行うことができる。」旨を定款に定めております。

なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額
(千円)

1株当たり配当額
(円)

2019年3月19日

取締役会決議

509,209

24.00

2019年11月26日

定時株主総会決議

509,209

24.00

 

 

 

(2) 【役員の状況】

①役員一覧

 

男性10名 女性1名 (役員のうち女性の比率9.1%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

代表取締役
社      長

小池  信三

1968年5月13日生

1990年4月

武蔵野リハウス株式会社(現 三井不動産リアルティ株式会社)入社

1993年9月

有限会社三栄コーポレーション(現 当社)設立

代表取締役社長就任(現任)

1999年6月

株式会社三建興産(注)1

取締役就任

2003年9月

三絆地所株式会社代表取締役就任

2012年10月

株式会社三建アーキテクト(現 株式会社MAI)

代表取締役社長就任

2014年6月

株式会社シード(現 シード平和株式会社)代表取締役社長就任(現任)

2016年1月

株式会社湘南ベルマーレ

取締役就任

2017年3月

Meldia Investment Realty of America,Inc. 取締役就任(現任)

2017年5月

一般財団法人メルディア

代表理事就任(現任)

2018年4月

株式会社メルディアRIZAP湘南スポーツパートナーズ取締役(現任)

2018年9月

株式会社MAI 取締役(現任)

(注)4

10,392,200

取締役
副社長
営業本部長

吉野  満

1974年3月23日生

1992年4月

株式会社ソブノ入社

1998年6月

株式会社古賀技研入社

2000年5月

当社入社

2005年4月

当社浦和支店支店長

2009年9月

当社横浜支店支店長

2012年9月

当社執行役員

首都圏第3営業本部長就任

2013年9月

当社執行役員

首都圏第1営業本部長就任

2013年11月

当社取締役執行役員

首都圏第1営業本部長就任

2014年9月

当社取締役執行役員

首都圏営業本部長(仕入統括)就任

2016年1月

株式会社三建アーキテクト(現 株式会社MAI)代表取締役専務就任

2018年9月

当社取締役副社長執行役員営業本部長就任(現任)

(注)4

54,100

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

代表取締役
専   務

小池  学

1962年4月20日生

1981年4月

胆沢商工会入社

1986年11月

武蔵野リハウス株式会社(現 三井不動産リアルティ株式会社)入社

1993年5月

三聖ホーム株式会社入社取締役就任

1995年12月

株式会社藤和ハウス入社

1999年11月

株式会社三建興産入社(注)1

2003年4月

株式会社アトム興産(注)1
取締役就任

2003年9月

三絆地所株式会社監査役就任

2004年8月

当社入社 取締役販売業務部長就任

2005年7月

当社専務取締役本店営業部長就任

2012年9月

当社専務取締役執行役員首都圏第1営業本部長就任

2012年10月

株式会社三建アーキテクト(現 株式会社MAI)取締役就任

2013年6月

当社代表取締役専務執行役員

首都圏第1営業本部長就任

2013年9月

当社代表取締役専務(現任)

2015年1月

株式会社三栄クラフター

取締役就任(現任)

2016年1月

株式会社三建アーキテクト(現 株式会社MAI) 監査役就任

2018年9月

株式会社MAI 取締役(現任)

(注)4

56,000

取締役
生産本部長

千葉  理恵

1964年3月25日生

1988年6月

キュービックデザイン有限会社入社

1990年6月

個人事業主として設計・施工関係業務を開始

1993年12月

当社入社  設計工事部長就任

2004年8月

当社取締役設計工事部長就任

2012年9月

当社取締役執行役員生産本部長

兼商品管理室長就任

2012年10月

株式会社三建アーキテクト(現 株式会社MAI) 取締役就任

2014年7月

当社取締役執行役員生産本部長兼商品管理室長及び工事部長就任(現任)

2015年1月

株式会社三栄クラフター

代表取締役社長就任(現任)

2015年9月

アンズ・デザイン・ワークス株式会社 代表取締役社長就任(現任)

2018年10月

株式会社メルディア・マーケティング・プロモーション

取締役就任(現任)

(注)4

28,000

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

取締役
管理本部長

吉川  和男

1955年10月1日生

1979年4月

三洋証券株式会社入社

1998年6月

勧角証券株式会社(現 みずほ証券株式会社)入社

2001年2月

エンゼル証券株式会社(現 株式会社エンゼル総研)入社

2006年5月

株式会社トラディス(現 株式会社イントゥワン)取締役就任

2006年6月

シーグランド株式会社監査役就任

2006年10月

当社入社  管理部長代理

2006年11月

当社取締役管理部長就任

2012年9月

当社取締役執行役員管理本部長就任(現任)

2012年10月

株式会社三建アーキテクト(現 株式会社MAI) 監査役就任

2013年6月

株式会社シード(現 シード平和株式会社)取締役就任(現任)

2013年6月

平和建設株式会社(現 シード平和株式会社)取締役就任

2016年1月

株式会社湘南ベルマーレ

取締役就任(現任)

2016年10月

株式会社プロスエーレ

代表取締役社長就任(現任)

2017年2月

株式会社プロスエーレワン

監査役就任(現任)

2017年5月

一般財団法人メルディア

評議員就任(現任)

2018年7月

STV合同会社

職務執行者就任(現任)

(注)4

4,000

取締役

宮本 宜一

1970年12月6日生

1993年4月

ホウトク販売株式会社

(現 株式会社ホウトク)入社

1996年4月

株式会社ワールド企画

(現 株式会社ソシエ・ワールド)入社

1999年9月

当社入社

2004年4月

当社市川支店支店長

2012年9月

当社執行役員

首都圏第2営業本部長就任

2013年11月

当社取締役執行役員

首都圏第2営業本部長就任

2014年9月

当社取締役執行役員

首都圏営業本部長(販売統括)就任

2015年6月

株式会社三栄リビングパートナー

(現 株式会社メルディアリアルティ)

代表取締役社長就任

2017年1月

株式会社三栄リビングパートナー

(現 株式会社メルディアリアルティ)

取締役就任

2018年9月

当社取締役 就任(現任)

2018年10月

株式会社メルディア・マーケティング・プロモーション

代表取締役社長就任(現任)

(注)4

34,400

 

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

取締役

船山 雅史

1952年8月30日生

1976年12月

アーサーアンダーセンアンドカンパニー(現 アクセンチュア株式会社)入社

1979年1月

センチュリー監査法人(現 EY新日本有限責任監査法人)入社

1987年8月

シティバンク、エヌ・エイ東京支店(現 シティグループ)入社

1996年11月

リパブリックニューヨーク銀行(現 香港上海銀行)入社

2005年10月

船山公認会計士事務所代表(現任)

2008年6月

株式会社フィナンテック取締役就任(現任)

2008年7月

株式会社FPG監査役

2012年12月

株式会社FPG取締役就任(現任)

2013年4月

株式会社応用電子取締役就任(現任)

2014年10月

ベルニナ信託株式会社(現 株式会社FPG信託)取締役就任

2014年11月

当社取締役就任(現任)

2019年2月

公益財団法人寿財団監事就任(現任)

2019年7月

株式会社割符サービス取締役就任(現任)

2019年7月

株式会社グローバルインフォメーション取締役就任(現任)

(注)4

取締役

久保 哲男

1947年9月8日生

1972年5月

株式会社協和銀行

(現 株式会社りそな銀行)入行

1996年5月

株式会社あさひ銀行(元 株式会社協和銀行、現 株式会社りそな銀行)

融資第1部長

2000年6月

同社 執行役員 企画部長

2002年4月

サクセス・サイエンス株式会社

代表取締役就任

2009年6月

株式会社新銀行東京

(現 株式会社きらぼし銀行)取締役就任

2016年6月

ブレイン・アンド・キャピタル・ホールディングス株式会社

取締役就任

2016年6月

オリオン電機株式会社

社外取締役就任

2016年11月

当社取締役就任(現任)

2018年6月

株式会社創発ホールディングス

代表取締役就任(現任)

(注)4

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

常勤監査役

土肥  正文

1949年7月7日生

1973年4月

株式会社三和銀行

(現 株式会社三菱UFJ銀行)入行

1999年10月

同行札幌支店長

2001年4月

プライベート証券マネジメント株式会社(現 三菱UFJ個人財務アドバイザーズ株式会社)入社

2003年4月

同社代表取締役社長就任

2007年1月

同社代表取締役会長就任

2008年6月

NPO法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会  常務理事就任

2010年6月

同協会  特別顧問就任

2010年11月

当社監査役就任(現任)

(注)5

監査役

秋山  法

1955年11月11日生

1979年4月

秋山建築設計事務所入所

1986年5月

羽野税務会計事務所入所

1995年2月

税理士登録

1995年4月

秋山税務会計事務所開業
所長就任(現任)

2004年8月

当社監査役就任(現任)

(注)6

2,400

監査役

池内  稚利

1962年5月3日生

1991年4月

弁護士登録(第一東京弁護士会所属)

1997年6月

光和総合法律事務所入所

2004年5月

らでぃっしゅぼーや株式会社
社外監査役就任

2007年11月

当社監査役就任(現任)

2011年4月

日本弁護士連合会常務理事就任

第一東京弁護士会副会長就任

2017年6月

太平電業株式会社

補欠社外監査役

2018年10月

クレシオ株式会社 監査役就任(現任)

(注)7

1,600

 

 

 

 

10,572,700

 

(注) 1.株式会社三建興産は、2003年4月7日に株式会社アトム興産に商号変更しております。また、同社は、2004年6月30日をもって、解散しております。

2.取締役船山雅史及び久保哲男は、社外取締役であります。

3.常勤監査役土肥正文並びに監査役秋山法及び池内稚利は、社外監査役であります。

4.2019年11月26日開催の定時株主総会の終結の時から2年間

5.2018年11月29日開催の定時株主総会の終結の時から4年間

6.2017年11月28日開催の定時株主総会の終結の時から4年間

7.2019年11月26日開催の定時株主総会の終結の時から4年間

 

②社外役員の状況

当社は、社外取締役及び社外監査役を選任するための独立性に関する明文化された基準又は方針はありませんが、その選任にあたっては、東京証券取引所における独立役員の独立性に関する判断基準(「上場管理等に関するガイドライン」Ⅲ5.(3)の2に規定されている基準)を参考にしております。

当社の社外取締役は、提出日現在2名となっております。

社外取締役船山雅史氏は、公認会計士として豊富な専門的知識と幅広い知見を有しており、その経験を当社の経営に活用することで、コーポレート・ガバナンス体制がさらに充実したものになることを期待しております。

同氏は、船山公認会計士事務所の代表であります。また、株式会社フィナンテック、株式会社FPG、株式会社応用電子、株式会社割符サービス、株式会社グローバルインフォメーションの取締役であります。兼職先と当社との間に取引関係はありません。

社外取締役久保哲男氏は、長年にわたり金融機関に在籍し、財務及び会計に関する相当程度の知見を有しており、また他社の取締役としても経営に携わる等、幅広い企業経営に関する見識を有しており、その経験を当社の経営に活用することで、コーポレート・ガバナンス体制がさらに充実したものになることを期待しております。

同氏は、以前、株式会社新銀行東京(現 株式会社きらぼし銀行)の取締役でしたが、退任以降同行の業務執行者等としての地位を有しておりません。当社グループと同行の間には、借入等の取引があります。また、㈱創発ホールディングスの代表取締役であります。当社と兼職先との間に取引関係はありません。

 

当社は、監査役3名全員が社外監査役であります。社外監査役池内稚利氏は、2004年5月から2010年5月まで、らでぃっしゅぼーや株式会社の社外監査役及び2017年6月から2018年6月まで太平電業株式会社の補欠社外監査役でありましたが、当社と当該会社との間には取引関係はありません。また、クレシオ株式会社の監査役でありますが、当社と同社との間には取引関係はありません。

また、社外監査役である秋山法氏及び池内稚利氏は、本書提出日現在において、それぞれ2,400株、1,600株の当社株式を所有しております。当社と池内稚利氏との間には、事業譲受に係る特別監査の報酬が別途発生しておりますが、当社と両氏の間には、これ以外の人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。社外監査役である土肥正文氏は、当社との間に人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。さらに、社外監査役には、弁護士や税理士としての専門的見地並びに元経営者としての高度な見識及び豊富な経験を活かし、監査に役立てていただくことを期待しております。

社外取締役及び社外監査役の独立性に関しては、株式会社東京証券取引所における独立役員の属性等の基準に照らし判断する方針であり、社外取締役2名及び社外監査役3名を一般株主と利益相反が生じる恐れがないと判断し、同取引所が定める独立役員として届け出ております。

 

③社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統

制部門との関係

当社は、代表取締役直轄の内部監査室を設置し、内部監査計画に基づき、各部門や支店、営業所の内部監査を行っており、業務の有効性・効率性、財務報告の信頼性、法令等及び社内諸規程への遵守などを監査しております。内部監査の方法は、実地監査若しくは書面監査・質問、又はこれらの併用によって行っております。内部監査の手続きは、内部監査実施後、内部監査報告書を作成し、代表取締役の承認を得た後、対策、措置等を必要とする場合には、被監査部門の責任者に内部監査改善指示書により改善を指示しております。被監査部門の責任者は、指摘事項につき、内部監査改善状況報告書を作成し、内部監査室を経て代表取締役へ提出しております。内部監査室は、内部監査結果の処置の確認を行っております(内部監査人員1名)。

監査役の監査につきましては、監査役監査規程に基づいて、適宜行っております。

また、内部監査室及び監査役は、互いに連携を図り、監査の実効性の向上に努めるとともに、会計監査人とも定期的に意見交換を行い、コーポレート・ガバナンスの充実に努めております。

 

 

(賃貸等不動産関係)

当社グループは、東京都内のほか全国主要都市において、事業用物件及び居住用物件を所有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は232,761千円(賃貸収入は売上高に、賃貸原価は売上原価に計上)であります。

当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は343,151千円(賃貸収入は売上高に、賃貸原価は売上原価に計上)であります。土地建物の売却益は7,241千円(特別利益に計上)であります。

また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

(単位:千円)

 

 

前連結会計年度

(自 2017年9月1日

  至 2018年8月31日)

当連結会計年度

(自 2018年9月1日

  至 2019年8月31日)

連結貸借対照表計上額

 

 

 

期首残高

5,483,941

6,389,237

 

期中増減額

905,295

8,801,730

 

期末残高

6,389,237

15,190,968

期末時価

7,218,867

17,299,326

 

(注)1.連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

2.期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は事業用及び居住用物件の取得(3,435,261千円)、販売用不動産からの振替(691,258千円)であり、主な減少額は減価償却費(344,205千円)、販売用不動産への振替(2,863,495千円)であります。当連結会計年度の主な増加額は販売用不動産からの振替(12,392,214千円)であり、主な減少額は減価償却費(334,390千円)、販売用不動産への振替(2,415,845千円)、ホテル事業に供する資産への振替(975,261千円)であります。

3.期末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額及び社外の不動産鑑定業者による鑑定評価に基づいて自社で算定した金額(指標等を用いて調整を行ったものを含む。)であります。

 

4 【関係会社の状況】

名  称

住  所

資本金

主要な事業
の内容

議決権の所有割合(%)

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

株式会社MAI

東京都新宿区

50百万円

不動産販売事業

100.00

役員の兼任

資金の貸付

債務保証

シード平和株式会社

(注)3、4

京都市山科区

100百万円

不動産請負事業

59.83

役員の兼任

債務保証

株式会社メルディアリアルティ

東京都杉並区

50百万円

不動産分譲事業

100.00

営業上の取引

メルディアホテルズ・マネジメント株式会社

東京都新宿区

50百万円

賃貸収入事業

100.00

役員の兼任

Meldia Investment Realty of America, Inc.(注)2

アメリカ合衆国

カリフォルニア州

10百万

米国ドル

不動産販売事業

100.00

役員の兼任

株式会社メルディア・マーケティング・プロモーション(注)5

東京都杉並区

10百万円

不動産分譲事業

100.00

役員の兼任

資金の貸付

営業上の取引

 

(注)1.「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

2.特定子会社に該当しております。

3.有価証券報告書を提出しております。

4.シード平和株式会社については、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く)の連結売上高に占める割合が10%を超えておりますが、当該連結子会社は、有価証券報告書の提出会社であるため、主要な損益情報等の記載を省略しております。

5.2018年10月1日に設立した株式会社メルディア・マーケティング・プロモーションを、当連結会計年度より連結の範囲に含めております。

 

※ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。

 

前第2四半期連結累計期間

(自  2018年9月1日

至  2019年2月28日)

当第2四半期連結累計期間

(自  2019年9月1日

至  2020年2月29日)

給料及び賞与

665,415

千円

837,154

千円

賞与引当金繰入額

190,690

 

155,607

 

仲介手数料

1,107,303

 

873,025

 

 

 

 1【設備投資等の概要】

当連結会計年度において、当社グループは、1,249,096千円の設備投資を行っております(無形固定資産を含む。)。そのうち、重要な設備投資は、賃貸収入事業における新規取得に係る投資額740,566千円であります。

 

 

【借入金等明細表】

区分

当期首残高
(千円)

当期末残高
(千円)

平均利率
(%)

返済期限

短期借入金

20,396,778

23,712,634

0.92

1年以内に返済予定の長期借入金

3,285,285

6,657,039

0.92

1年以内に返済予定のリース債務

9,037

9,255

3.19

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)

25,162,652

23,681,736

0.93

2020年~2048年

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)

131,997

122,703

3.01

2020年~2039年

その他有利子負債

48,985,750

54,183,369

 

(注) 1.平均利率については、期末借入金等残高に対する加重平均利率を記載しております。

2.長期借入金及びリース債務の連結決算日後5年間の返済予定額は以下のとおりであります。

 

 

1年超2年以内
(千円)

2年超3年以内
(千円)

3年超4年以内
(千円)

4年超5年以内
(千円)

長期借入金

6,877,322

6,666,867

3,252,211

961,119

リース債務

9,441

9,633

8,694

7,054

 

 

【社債明細表】

会社名

銘柄

発行年月日

当期首残高
(千円)

当期末残高
(千円)

利率
(%)

担保

償還期限

㈱三栄建築設計

第15回無担保社債

2009年11月13日

22,500

7,500

(7,500)

1.31

なし

(注)2

2019年10月31日

㈱三栄建築設計

第23回無担保社債

2013年3月29日

180,000

96,000

(96,000)

6ヶ月
円TIBOR

なし

(注)2

2020年3月31日

㈱三栄建築設計

第26回無担保社債

2016年9月30日

147,000

45,000

(45,000)

0.11

なし

2019年9月30日

㈱三栄建築設計

2022年満期ユーロ円建転換社債型新株予約権付社債(注)3

2017年11月15日

10,000,000

10,000,000

なし

2022年11月30日

㈱三栄建築設計

第27回無担保社債

2018年3月13日

500,000

400,000

(100,000)

0.13

なし

2023年3月13日

㈱三栄建築設計

第28回無担保社債

2019年3月29日

3,500,000
 (441,000)

6ヶ月

円TIBOR

なし

2027年3月31日

㈱MAI

第1回無担保社債

2014年9月25日

102,000

74,000

(28,000)

0.68

なし

2021年9月24日

㈱MAI

第2回無担保社債

2015年9月25日

130,000

102,000

(28,000)

0.63

なし

2022年9月22日

㈱MAI

第4回無担保社債

2017年6月30日

200,000

200,000

(0)

0.50

なし

2022年6月30日

シード平和㈱

第8回無担保社債

2016年12月27日

140,000

100,000

(40,000)

6ヶ月
円TIBOR

なし

(注)2

2021年12月27日

シード平和㈱

第9回無担保社債

2017年1月31日

200,000

200,000

0.26

なし

(注)2

2022年1月31日

シード平和㈱

第10回無担保社債

2017年3月27日

200,000

200,000

(200,000)

0.20

なし

(注)2

2020年3月25日

シード平和㈱

第11回無担保社債

2017年9月27日

300,000

300,000

0.38

なし

(注)2

2022年9月25日

合計

12,121,500

15,224,500

(985,500)

 

(注) 1.(  )内書きは、1年以内の償還予定額であります。

2.本社債に対しては、銀行保証について担保が付されております。

3.新株予約権付社債に関する記載は次のとおりであります。

銘柄

2022年満期ユーロ円建

転換社債型新株予約権付社債

発行すべき株式

普通株式

新株予約権の発行価額(円)

無償

株式の発行価格(円)

(注)1

発行価額の総額(千円)

10,000,000

新株予約権の行使により発行した株式の発行価額の総額(千円)

新株予約権の付与割合(%)

100

新株予約権の行使期間

自  2017年11月29日

至  2022年11月16日

新株予約権の譲渡に関する事項

本社債と分離して譲渡することができない

 

(注)1.「第4.提出会社の状況 1.株式等の状況 (2)新株予約権等の状況 ③その他の新株予約権等の状況 (注)2」に記載のとおりであります。

2.新株予約権を行使しようとする者の請求があるときは、その新株予約権が付せられた社債の全額の償還に代えて、新株予約権の行使に際して払込をなすべき額の全額の払込があったものとします。また、新株予約権が行使されたときには、当該請求があったものとみなします。

4.連結決算日後5年間の償還予定額は以下のとおりであります。

1年以内
(千円)

1年超2年以内
(千円)

2年超3年以内
(千円)

3年超4年以内
(千円)

4年超5年以内
(千円)

985,500

637,000

1,007,000

10,859,000

441,000

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値87,900 百万円
純有利子負債58,514 百万円
EBITDA・会予11,870 百万円
株数(自己株控除後)21,217,079 株
設備投資額1,249 百万円
減価償却費508 百万円
のれん償却費12 百万円
研究開発費N/A
代表者代表取締役専務    小池  学
資本金1,340 百万円
住所東京都新宿区西新宿一丁目25番1号 新宿センタービル32階
会社HPhttps://san-a.com/

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