1年高値242 円
1年安値103 円
出来高687 千株
市場ジャスダック
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA9.7 倍
PBR0.9 倍
PSR・会予0.2 倍
ROA3.7 %
ROIC6.3 %
β1.12
決算5月末
設立日1987/12/18
上場日2006/12/13
配当・会予2 円
配当性向7.7 %
PEGレシオN/A
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:17.2 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:14.3 %
純利5y CAGR・予想:24.9 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

3【事業の内容】

当社は、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を展開しております。

当社の事業内容は以下のとおりであります。

(1) 分譲開発事業

首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、主に単身者やDINKSを対象とした魅力あるマンションを販売します。

企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行います。

なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。

(2) 賃貸開発事業

首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄駅から徒歩10分圏内のマンション用地の取得を目指します。

小規模(20戸以下)な中低層物件を中心に当社のデザイン力を活かしたローコスト&ハイセンスな賃貸マンションを建築し、個人投資家層を対象に売却を行います。

小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。

なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。

(3) バリューアップ事業

首都圏エリアを中心に3億円から5億円程度の中古の収益レジデンス等を購入し、バリューアップを実施することにより付加価値を高めた上で、個人投資家及び海外投資家を対象に売却を実施します。

少額のバリューアップで効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図ります。

 

[事業系統図]

(画像は省略されました)

 

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。

(1) 経営方針

当社では外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営理念として掲げております。

(2) 経営上の目標

目標とする経営指標といたしましては、強固な財務基盤の確立のため、中長期的には自己資本比率を20~30%の水準にまで向上させるべく、努力してまいります

(3) 中長期的な経営戦略

当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。

分譲開発事業では、首都圏エリアを中心に当社の強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を活かして分譲マンションを開発し、主に単身者やDINKSを対象に販売を実施いたします。

賃貸開発事業では、首都圏エリアのマンション用地を取得し、小規模かつ中低層な賃貸マンションを建築します。同事業においては小規模かつ中低層の物件に特化することで、物件取得時以降の需給環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。竣工後の物件については、当社にて一時的に保有することで賃料収入を確保する一方、外部環境を考慮しながら個人投資家層を中心に売却時期も検討してまいります

バリューアップ事業では首都圏を中心に3億円から5億円程度の中古の収益レジデンスを購入し、バリューアップを実施することで付加価値を高めた上で個人投資家及び海外投資家を中心に売却を実施します。少額の工事で効果的に付加価値を高めることで仕入れから売却までの期間を短期化し、外部環境の変化の影響を受けにくくする中で業績への寄与を図ってまいります

また、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。

(4) 経営環境と対処すべき課題

不動産市場においては、地価の上昇や建築資材・人件費等の高騰などを背景として首都圏マンションの1戸当たりの平均価格が緩やかに上昇していることから、初月契約率が好不況の判断となる70%を下回る水準が続いている他、先行指標となる新設住宅着工戸数も横這いでの推移が続いております。また、エリア別のマンション販売状況においては、2018年度の東京都区部の契約率が60%を下回っていますが、東京都下では60%を下回る等、更に厳しい状況下にあり、東京都内でも二極化の動きが継続しております

しかし、東京都区部への人口流入の動きは継続すると考えられることに加え、少子化や晩婚化の流れを受けて世帯規模の縮小が見込まれていることから、都心部における単身者層やDINKS層のマンション需要は底堅く推移すると考えております。

したがって、エリアを首都圏に絞り、ターゲットとなる購買層の購買力を意識した売却価格を設定しつつ、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における物件を厳選して取得してまいります。

また、今後の不動産市況の様々な変化にも対応できるように、借入金の過度な増加を抑制すると共に収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。

 

2【事業等のリスク】

当社の事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。

(1) 経済状況及び不動産市況の影響について

当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を主に行なっておりますが、地価の下落や需要の低下、金利水準の変動等が当社の業績に影響を及ぼす可能性があります

(2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて

当社は、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行なっております。そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります

(3) 販売用不動産等について

当社は、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります

(4)資金調達について

用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件毎に金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。今後、新たに計画した資金調達が不調に終わった場合には、当社の業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります

(5)法的規制について

当社が属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅品質確保促進法等により、法的規制を受けております。当社は、不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受けて、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を行っております。今後、これらの規制の撤廃や新たな法的規制が設けられた場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります

(6)免許登録について

当社の主要な事業活動の継続には、下表に掲げる免許・登録が前提になります。

宅地建物取引業免許につきましては、宅地建物取引業法第66条等に該当する場合に取り消されることがあります。また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されており、法定最低人数を欠く場合には免許や登録が取り消される可能性があります。一級建築士事務所登録については、建築士法第26条等に該当する場合、また、第二種金融商品取引業登録につきましては、金融商品取引法第52条等に該当する場合に、それらの登録を取り消される可能性があります

免許・登録等の別

番号

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事免許
(7)第61084号

2017年4月13日から
2022年4月12日まで

一級建築士事務所登録

東京都知事登録
第52707号

2016年10月25日から
2021年10月24日まで

第二種金融商品取引業登録

関東財務局長(金商)
第1675号

──────────

今後、これら免許・登録が取り消された場合、あるいは有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。

(7)株式の希薄化について

当社は、役職員の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。今後、行使がなされた場合には、当社の1株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります

(8)訴訟の可能性について

当社が開発又は販売している不動産については、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります

(9)情報の漏洩について

当社は、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化すると共に、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社の社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります

(10)災害の発生及び地域偏在について

地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社が保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります

 

2【沿革】

会社設立の経緯及びその後の事業内容の変遷

年 月

概   要

1987年12月

東京都多摩市豊ヶ丘に個人向け不動産の管理を目的として、㈱フォレスト・アイを設立する。

1990年3月

東京都多摩市落合に本店を移転する。

1991年1月

㈱プロパストに商号変更。東京都千代田区一番町に本店を移転する。

1991年2月

不動産鑑定業の免許を取得する。

1991年4月

宅地建物取引業の免許を取得する。

 

不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始する。

1993年10月

東京都千代田区九段南に本店を移転する。

1994年1月

不動産関連業務の委託を目的として、㈱フォレスト・アイを設立する。

1994年3月

東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入する。

1995年6月

東京都中野区に初の新築マンションを開発する。

1996年2月

東京都中央区京橋のオフィスビル賃貸を開始し、賃貸その他事業に参入する。

1998年7月

東京都千代田区九段北に本店を移転する。

2004年3月

東京都港区六本木に本店を移転する。

2005年1月

関係会社整備の一環として、㈱フォレスト・アイ(設立及び当社出資:1994年1月)及び㈲音羽女子学生会館(設立及び当社出資:2001年3月)を吸収合併する。

2005年6月

土地再開発、収益不動産再生を目的とした資産活性化事業に参入する。

2006年10月

一級建築士事務所登録(東京都知事登録第52707号)

2006年12月

ジャスダック証券取引所に上場する。

2007年9月

第二種金融商品取引業登録

2007年11月

東京都千代田区霞が関に本店を移転する。

2009年8月

東京都渋谷区恵比寿に本店を移転する。

2010年4月

ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所の合併に伴い、大阪証券取引所JASDAQに上場する。

2011年8月

東京都港区麻布十番に本店を移転する。

2013年7月

東京証券取引所グループと大阪証券取引所が経営統合し、現物市場が東京証券取引所に統合されたため、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に上場する。

2015年7月

賃貸開発マンション「コンポジット」、「グランジット」シリーズの販売を開始する。

2017年12月

創業30周年

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2019年5月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数

(人)

3

29

40

21

24

10,186

10,303

所有株式数

(単元)

5,098

7,980

65,131

9,620

1,155

192,879

281,863

111,615

所有株式数の割合

(%)

1.81

2.83

23.11

3.41

0.41

68.43

100

(注)自己株式307,400株は、「個人その他」に3,074単元を含めて記載しております。

3【配当政策】

当社は、株主の皆様に対する利益還元は経営の最重要課題であると考えております。普通株式における利益配分に関しては、業績の動向と将来の成長及び財務体質の強化に向けた内部留保の充実と配当性向等を総合的に勘案して配当額を決定しております。なお、内部留保した資金については、運転資金や販売用不動産の取得及び建築費の支払いなどに充当する資金として使用しております。

当社は、期末配当及び中間配当の年2回の剰余金配当を行うことを基本方針としており、これら剰余金の配当の決定機関は期末配当においては株主総会、中間配当については取締役会であります。なお、当社は「取締役会の決議によって、毎年11月30日を基準日として、中間配当を実施することができる」旨を定款に定めております。

なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

 

決議年月日

配当金の総額

(百万円)

1株当たり配当額

(円)

2019年8月27日

55

2

定時株主総会決議

なお、2020年5月期の配当につきましては、1株当たり2円の配当を予想しております。

 

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性10名 女性-名 (役員のうち女性の比率-%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所 有

株式数

(株)

代表取締役社長

津江 真行

1957年5月26日

 

1982年4月

東洋信託銀行㈱(現三菱UFJ信託銀行㈱)入行

2004年2月

当社入社

2004年2月

当社取締役総務部長

2005年12月

当社常務取締役

2008年6月

当社取締役副社長CFO

2009年2月

当社代表取締役社長(現)

 

(注)3

専務取締役

統括本部長

都倉 茂

1963年6月12日

 

1986年4月

㈱熊谷組入社

2002年1月

当社入社

2004年2月

当社設計部長

2005年12月

当社執行役員設計部長

2009年8月

当社取締役

2011年8月

当社取締役事業本部長兼設計部長

2013年6月

当社常務取締役事業本部長

2014年4月

当社常務取締役統括本部長

2018年6月

当社専務取締役統括本部長(現)

 

(注)3

常務取締役

管理本部長兼経営企画部長

矢野 義晃

1967年7月29日

 

1990年4月

東洋信託銀行㈱(現三菱UFJ信託銀行㈱)入行

2006年8月

当社入社 経営企画部長

2011年8月

当社取締役管理本部長兼経営企画部長

2018年6月

当社常務取締役管理本部長兼経営企画部長(現)

 

(注)3

取締役

霍川 順一

1967年7月10日

 

2002年6月

 

㈱シノハラ建設システム(現㈱シノケングループ)取締役

2012年4月

同社常務取締役

2014年6月

当社社外取締役(現)

2015年7月

㈱シノケンコミュニケーションズ代表取締役社長(現)

2016年1月

㈱シノケングループ取締役常務執行役員

2017年4月

同社取締役専務執行役員(現)

 

(注)3

取締役

三浦 義明

1968年5月25日

 

2007年5月

㈱日商ハーモニー(現㈱シノケンハーモニー)取締役

2008年4月

同社代表取締役社長(現)

2012年3月

㈱シノケングループ取締役

2014年6月

当社社外取締役(現)

2016年1月

㈱シノケングループ取締役常務執行役員(現)

 

(注)3

取締役

萩原 浩二

1970年8月22日

 

2000年4月

弁護士登録

原山法律事務所入所

2003年2月

馬場・澤田法律事務所入所

2014年6月

当社社外取締役(現)

2016年2月

㈱シノケングループ法務室室長

2019年4月

同社執行役員法務室室長(現)

 

(注)3

取締役

田下 宏彰

1954年1月22日

 

1972年4月

㈱小川建設入社

2006年4月

同社執行役員工事本部長

2009年6月

同社代表取締役社長(現)

2009年11月

㈱小川建物代表取締役社長(現)

2019年8月

当社社外取締役(現)

 

(注)3

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所 有

株式数

(株)

常勤監査役

秋山 高弘

1955年8月9日

 

1978年4月

㈱住友銀行(現㈱三井住友銀行)入行

1987年10月

㈱日本情報サービス(現㈱日本総合研究所)出向

2001年9月

同社財務経理部長

2011年6月

同社監査室長

2014年10月

同社常任監査役

2018年8月

当社常勤社外監査役(現)

 

(注)4

監査役

井上 勝次

1953年12月13日

 

2001年6月

税理士登録

2002年5月

税理士法人トーマツ入所

2004年2月

イノウエ税務会計事務所開業(現)

2004年6月

㈱シノハラ建設システム(現㈱シノケングループ)社外監査役(現)

2014年8月

当社社外監査役(現)

 

(注)4

監査役

澤田 和也

1961年1月18日

 

1992年4月

弁護士登録

1996年4月

馬場・澤田法律事務所 入所(現)

2011年9月

㈱アルフレックスジャパン社外監査役

(現)

2012年6月

東京鐵鋼㈱社外監査役

2014年6月

同社社外取締役

2016年4月

慶應義塾大学大学院法科研究科(法科大学院)教授(現)

2016年6月

東京鐵鋼㈱社外取締役(監査等委員)

(現)

2018年8月

当社社外監査役(現)

 

(注)4

(注)1.取締役の霍川順一、三浦義明、萩原浩二及び田下宏彰の4氏は、社外取締役であります。

2.監査役の秋山高弘、井上勝次及び澤田和也の3氏は、社外監査役であります。

3.2019年8月27日開催の第33期定時株主総会の終結の時から1年間

4.2018年8月28日開催の第32期定時株主総会の終結の時から4年間

 

② 社外役員の状況

(ア)社外取締役及び社外監査役の員数

当社の社外取締役は4名、社外監査役は3名であります。

 

(イ)社外取締役及び社外監査役と提出会社の関係

 社外取締役 霍川順一、三浦義明、萩原浩二の3氏は、株式会社シノケングループにおいてそれぞれ取締役または執行役員を、また社外監査役 井上勝次氏は同社の社外監査役を努めております。同社は、議決権比率で19.7%(2019年5月31日現在)の当社株式を有する当社の主要株主であります。また、同社は持株会社としてグループで不動産関連事業及びその他の事業を行っており、社外取締役 三浦義明氏が代表取締役社長を兼任する株式会社シノケンハーモニーは株式会社シノケングループの完全子会社であり、当社と宅地建物取引業において競業関係にあります。

 社外取締役 田下宏彰氏が代表取締役社長を務める株式会社小川建設は、株式会社シノケングループの完全子会社であり、当社とは建設請負工事の請負者としての関係があります。なお、社外取締役 田下宏彰氏が代表取締役社長を務める株式会社小川建物は、株式会社小川建設の完全子会社であり、当社と宅地建物取引業において競業関係にあります。

 なお、社外監査役 秋山高弘氏、澤田和也氏との間には特別の利害関係はありません。

 

(ウ)社外取締役及び社外監査役の独立性に関する基準

 当社においては、社外取締役または社外監査役を選任するための会社からの独立性に関する基準又は方針は、定めておりませんが、選任にあたっては東京証券取引所の独立役員の独立性に関する判断基準を参考としております。

(参考にしている基準等の内容)有価証券上場規程施行規則第211条第4項第5号

 

 

(エ)社外取締役及び社外監査役が企業統治において果たす役割

 社外取締役 霍川順一、三浦義明、田下宏彰の3氏には、同業または近接業界の経営者としての知見に基づき、また社外取締役 萩原浩二氏には弁護士としての専門的な見識により、取締役会の監督機能の強化に努めていただいております。

 社外監査役 秋山高弘氏は他社において監査役を務めていた知見に基づき、社外監査役 井上勝次氏は税理士として、また社外監査役 澤田和也氏は弁護士としての知見に基づき、業務における法令遵守、並びに内部統制の有効性などについて、独立した立場での監視に努めていただいております。

 

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

 社外取締役は、取締役会において内部統制活動の実施状況について報告を受け、経営の監督監視機能の実効性上を担っております。

 社外監査役は、取締役会及び監査役会において内部統制全般の整備・運用状況、リスク管理の状況を把握し、会計監査人から職務の執行状況の報告を受け、内部監査及び内部統制部門並びに会計監査人と連携を図る取締役会と共に、適宜に情報交換及び意見交換を元に、監査機能の実効性向上を担っております。

 

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金
(百万円)

主要な事業

の内容

議決権の所有

又は被所有割合
(%)

関係内容

(その他の関係会社)

 ㈱シノケングループ

(注)1、2

 

福岡市中央区

 1,094

アパート販売事業、マンション販売事業、ゼネコン事業、不動産賃貸管理事業等

被所有 19.7

資本業務提携

役員の兼任等…有

(注)1.有価証券報告書を提出しております。

2.持分は、100分の20未満でありますが、実質的な影響力を受けているためその他の関係会社としたものであります。

 

【売上原価明細書】

 

 

 

 

前事業年度

(自 2017年6月1日

至 2018年5月31日)

当事業年度

(自 2018年6月1日

至 2019年5月31日)

金額(百万円)

構成比

(%)

金額(百万円)

構成比

(%)

Ⅰ 土地取得費

6,781

48.2

7,724

51.1

Ⅱ 建築費

3,309

23.5

3,538

23.4

Ⅲ 建物取得費

3,006

21.4

2,439

16.1

Ⅶ その他の経費

981

6.9

1,407

9.4

合計

14,079

100.0

15,109

100.0

 (注)原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

※販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

 

 前第2四半期累計期間

(自  2018年6月1日

  至  2018年11月30日)

 当第2四半期累計期間

(自  2019年6月1日

  至  2019年11月30日)

その他販売経費

193百万円

257百万円

従業員給与及び賞与

171

171

賞与引当金繰入額

20

7

退職給付費用

2

2

貸倒引当金繰入額

0

0

1【設備投資等の概要】

当事業年度において、重要な設備の取得及び売却はありません。

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値14,944 百万円
純有利子負債11,107 百万円
EBITDA・会予1,548 百万円
株数(自己株控除後)27,807,335 株
設備投資額20 百万円
減価償却費6 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長  津江 真行
資本金1,249 百万円
住所東京都港区麻布十番一丁目10番10号
会社HPhttp://www.properst.co.jp/

類似企業比較