1年高値614 円
1年安値330 円
出来高185 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDAN/A
PBR1.2 倍
PSR・会予N/A
ROA7.4 %
ROIC7.9 %
β1.15
決算9月末
設立日2004/11/1
上場日2007/8/2
配当・会予20 円
配当性向39.8 %
PEGレシオ-1.2 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・実績:26.8 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・実績:12.6 %
純利5y CAGR・予想:10.8 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

3【事業の内容】

 当社グループは、当社と連結子会社1社及び持分法適用関連会社1社から構成されております。当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであり、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。

 

 各セグメント別に行っている業務を整理すると以下のようになります。

セグメント

事業内容

会社名

(1)リアルエステート事業

不動産の開発・企画業務、アセットデザイン&リセール(開発適地化)、収益不動産の投資・運用業務や収益不動産の仲介・コンサルティング 他

㈱ディア・ライフ

(2)セールスプロモーション事業

不動産業界向け不動産営業サポートスタッフ等の販売系・事務系職種の人材派遣・人材紹介 他

㈱ディアライフ

 エージェンシー

 

 各セグメント別の業務内容は以下のとおりであります。

 

<リアルエステート事業>

 不動産の開発・企画、アセットデザイン&リセール(開発適地化)、収益不動産の投資・運用、不動産仲介等の不動産に関連したサービスを提供するソリューション業務を行っております。

 主に、東京都区部及びその周辺エリアにおいて、都市型マンション(単身者・DINKS層向け賃貸マンション)等の開発、アセットデザイン&リセール(開発適地化)や、住居系不動産・オフィス・商業ビル等の収益不動産のバリューアップを行い、不動産会社・事業法人・不動産投資ファンド・実需に伴う顧客、不動産オーナー等に販売しております。

 さらに、不動産投資ファンド・REITから個人投資家に至るさまざまなマーケットでの取引を通じて蓄積された「目利き」能力、建物企画、コンストラクションマネジメント、不動産運営実績、市場における情報ネットワーク等を基に、投資家・ユーザーニーズに合致した不動産の発掘、不動産投資・開発・運用等に関するソリューションサービスや不動産仲介業務を行っております。

 

<セールスプロモーション事業>

 当事業では、主に不動産業界において、分譲マンションモデルルームや賃貸マンションリーシング現場スタッフ等の販売支援職種や事務系職種をメインに人材派遣・紹介事業を行っております。

 当事業は、物件の規模、エリア(都心~郊外等)、タイプ(単身者~ハイエンド・サービスアパートメント)を問わず、さまざまなマンションプロジェクトにおける販売・賃貸促進のための人材支援を機動的に行っており、その実績から培われた経験を基に専門性の高い研修プログラムを実施した上で、不動産に関する専門的な知識と接客視点を持った人材を、派遣先のニーズに応じて配置しております。

 

  以上に述べた事項を事業系統図によって示すと次頁のとおりとなります。

 

(画像は省略されました)

 

2【事業等のリスク】

 以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、当社グループとしては必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資家の投資判断上重要であると考えられる事項については積極的に情報開示しております。当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項以外の記載内容も合わせて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えられます。

 なお、文中の記載は、当社グループの事業等及び当社株式への投資に係るリスクを全て網羅しているものではありません。また、将来に関する事項につきましては、本書提出日現在において当社グループが入手可能な情報から判断したものであります。

①経済情勢の変動について

 当社グループの主要事業であるリアルエステート事業が属する不動産業界は、景気動向、金利動向および地価動向等のマクロ経済要因の動向に影響を受けやすい傾向があることから、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、保有する不動産物件において、評価損や売却損が発生する可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 また、これらの変動により不動産業界を始めとした各種業界における人材投資が抑制される恐れがあり、セールスプロモーション事業の業績にも影響を及ぼす可能性があります。

②事業エリアが東京圏に集中していることについて

 当社グループは、東京圏を中心としてリアルエステート事業を展開しておりますが、当該エリアは、不動産の投資・賃貸需要が高いことから、競合他社が多く競争が激化する可能性があります。それら競合他社の影響により、物件の仕入や売却が計画どおりに実行できない場合や価格変動等による急激な需要が低下する場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を与える可能性があります。

また、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等は、当社グループの業績、財政状態及び事業の展開に影響を与える可能性があります。

③外注管理について

 当社グループは、特にリアルエステート事業において、設計・施工工事・賃貸管理・建物管理等を所定の審査を経た上で外部の専門会社や建設会社に委託しております。このように、不動産開発・投資業務の大部分を外注に依存しているため、外注先を十分に確保できない場合や、外注先の契約不履行・破綻等の事態の発生並びに不測の事態が発生し工事が遅延若しくは停止した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

 また、施工完了後、外部業者の破綻等の事態が発生したことにより、本来外部業者が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、想定外の費用負担等が当社グループに発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

④個人情報保護

 当社グループでは業務遂行上の必要性から、特にセールスプロモーション事業において登録派遣スタッフ等の多くの個人情報を取扱っております。これらの個人情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめとして、関連する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めており、「個人情報保護管理規程」を定めたうえ、当社グループ社員並びに登録派遣スタッフに対し教育・啓蒙を徹底し、個人情報の保護に取り組んでおります。

 しかしながら、不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合、当社グループの信用の失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤訴訟等の可能性

 当社グループが仕入、施工、管理、販売する不動産物件において、建物の瑕疵や土壌汚染等による訴訟の発生やこれらに起因する建築計画の変更等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑥リアルエステート事業における物件の引渡時期等による業績の変動について

 リアルエステート事業にかかる売上高は、主に不動産物件の売却金額であるため、当社グループのその他の事業と比較して売上高が多額になる傾向があります。そのため、リアルエステート事業の売上高の動向により当社グループ全体の業績も大きく変動する可能性があり、特に四半期毎の経営成績においては、物件売却の有無により売上高および収益が短期的に偏る可能性があります。加えて、天災、事故、その他予測し得ない要因等の不測の事態により、物件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合、や期末近くに竣工・引渡を計画している物件について、顧客への引渡が次期にずれ込む事態が生じた場合には、当該期の当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑦有利子負債への依存及び金利水準の動向

 当社グループでは、主力のリアルエステート事業に係る事業用地・収益不動産取得費および建築費等の資金を、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度存在(2019年9月末時点において、総資産に占める有利子負債の割合は42.1%)します。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することにより当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 また、当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との新規取引や、社債や増資等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めておりますが、今後金融情勢の急激な変動等何らかの理由により十分な資金調達ができない場合には、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑧当社グループの主要な事業にかかる法的規制について

 当社グループの事業は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、金融商品取引法、労働者派遣法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。当社グループの許認可等の状況は下表のとおりであり、現在までに当該許認可が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後何らかの理由により許認可等の取消・更新・欠格による失効等のような事由が発生した場合には当社グループの業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。さらに、当社グループは、これまでにこれら法的規制によって重大な影響を受けたことはありませんが、これらの法的規制や条例等が新たに制定されたり、改定された場合には新たな負担が発生し、当社グループの業績や事業展開に影響を与える可能性があります。

 なお、東京特別区を中心に、最低住戸面積の引き上げ、一定面積以上の住戸の設置の義務付け、狭小住戸集合住宅税の導入等のワンルームマンションの建設を規制する条例等が制定されておりますが、当社グループでは、これらの条例等に沿った物件の企画・開発を行っており、現時点において、こうした規制が当社グループの事業に影響を及ぼす可能性は少ないものと認識しておりますが、今後更に各自治体による規制強化が進められた場合においては、リアルエステート事業の事業展開や業績に影響を及ぼす可能性があります。

(許認可、免許及び登録等の状況)

許認可等の名称

所管官庁等

許認可等の内容

有効期間

法令違反の要件及び主要な許認可取消事由

宅地建物取引業免許

東京都

東京都知事(3)

第83945号

2024年12月17日

宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合

一級建築士事務所登録

一般社団法人東京都建築士事務所協会

東京都知事登録

第51856号

2021年2月19日

建築士法第10条第1項各号に当たる場合に、中央建築士審査会の同意を経て免許の取消を行う

一般労働者派遣事業免許

厚生労働省

(般)13-300632

2023年1月31日

労働者派遣法第14条各号に該当する場合

有料職業紹介事業免許

厚生労働省

13-ユ-300590

2023年5月31日

職業安定法第32条各号に該当する場合

一般労働者派遣事業免許(㈱ディアライフエージェンシー)

厚生労働省

(般)13-312241

2023年10月31日

労働者派遣法第14条各号に該当する場合

⑨M&A等による事業拡大について

 当社グループは、既存事業の持続的な成長と収益源の多様化のための一つの手段として、M&A(企業買収等)や提携等を有効に活用してまいります。M&A等を実行するにあたっては、相手先企業の詳細な事前調査を行い、十分にリスクを検討した上で決定しておりますが、取引後に偶発債務の発生や未認識債務の判明等、事前調査で把握できなかった問題が生じた場合や、事業の展開等が計画どおりに進まない場合、当社グループの事業活動、財政状態及び経営成績に重大な影響を与える可能性があります。

 また、M&A等により、当社グループが従来から取り組んでいない新規事業が加わる際には、その事業固有のリスク要因が加わります。

2【沿革】

年月

事項

2004年11月

不動産売買、売買仲介、労働者派遣業務を主たる目的として、東京都千代田区に株式会社ディア・ライフを設立

 

2004年12月

宅地建物取引業免許を取得(東京都知事(1)第83945号)

不動産仲介業務(現リアルエステート事業)開始

 

2005年2月

一般労働者派遣事業所許可を取得(許可番号(般)13-300632)

労働者派遣事業(現セールスプロモーション事業)として業務開始

 

2005年4月

不動産開発事業(現リアルエステート事業)開始

 

2006年2月

一級建築士事務所登録(東京都知事登録第51856号)

 

2007年8月

東京証券取引所マザーズに上場

 

2009年5月

㈱パルマファイナンシャルサービシーズ(現㈱パルマ)を子会社(孫会社)化し、セルフストレージ向けビジネスプロセスアウトソーシングサービス事業を開始

 

2011年7月

本社を東京都千代田区九段北一丁目13番5号に移転

 

2013年6月

公募増資による新株式の発行(200,000株)及び自己株式の処分(403,000株)を実施

 

2015年8月

東京証券取引所第一部市場に上場

公募増資による新株式の発行(600,000株)及び自己株式の処分(400,000株)を実施

㈱パルマが東京証券取引所マザーズ市場に上場

 

2017年3月

㈱SMBC日興証券に対し行使価額修正条項付新株予約権(40,000個)を割り当て、同年10月までに行使が完了し新株式の発行(4,000,000株)を実施

 

2018年3月

㈱SMBC日興証券に対し行使価額修正条項付新株予約権(50,000個)を割り当て、同年9月までに行使が完了し新株式の発行(5,000,000株)を実施

 

2018年5月

連結子会社であった㈱パルマにおいて、日本郵政キャピタル㈱との資本提携を実施

当社から日本郵政キャピタル㈱へパルマ株式の一部を譲渡し、これに併せて実施された㈱パルマの第三者割当増資により、㈱パルマは連結子会社から持分法適用関連会社となった

 

2018年7月

100%連結子会社として株式会社ディアライフエージェンシーを設立し、

当社のセールスプロモーション事業を承継させる

3【配当政策】

 当期の配当金につきましては、2019年12月19日における定時株主総会決議に基づき、1株当たり27円、総額1,053百万円としております。また、次期の配当につきましては、1株当たり28円の期末配当を目標にしております。

 当社では、企業価値を継続的に拡大し、株主の皆様に対する利益還元を行うことを重要な経営課題として認識しております。配当による利益還元につきましては、連結ベースの配当性向(連結当期純利益に対する配当総額の比率)40%を目標に、各事業年度の経営成績を勘案しながら株主への利益還元を検討していく方針であります。

 内部留保につきましては、財務体質の一層の充実並びにこれからの事業展開に役立てる所存であります。

 当社の剰余金の配当は、年1回の期末配当を行うことを基本方針としております。配当の決定機関は、期末配当については株主総会であり、毎年3月31日を基準日とした会社法第454条第5項に規定する中間配当については、取締役会の決議により行うことができる旨を定款に定めております。

 

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(百万円)

主要な

事業の内容

議決権の

所有割合

(%)

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

㈱ディアライフエージェンシー

東京都千代田区

50

セールスプロモーション

100.0

役員の兼任3名

(持分法適用関連会社)

 

 

 

 

 

㈱パルマ(注)

東京都千代田区

581

アウトソーシングサービス

42.8

役員の兼任1名

(注)有価証券報告書を提出しております。

 

 

※ 販売費及び一般管理費のうち主要な費用及び金額は次のとおりであります。

 

 前第2四半期連結累計期間

(自  2018年10月1日

  至  2019年3月31日)

 当第2四半期連結累計期間

(自  2019年10月1日

  至  2020年3月31日)

役員報酬

55百万円

57百万円

給与手当

66

80

支払手数料

58

192

租税公課

101

143

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値11,930 百万円
純有利子負債-4,137 百万円
EBITDA・会予N/A
株数(自己株控除後)38,808,988 株
設備投資額1 百万円
減価償却費55 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者
資本金3,122 百万円

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