1年高値930 円
1年安値316 円
出来高4,200 株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA15.1 倍
PBR0.8 倍
PSR・会予0.6 倍
ROA2.7 %
ROIC2.7 %
β1.05
決算1月末
設立日1992/8
上場日2007/8/2
配当・会予15 円
配当性向31.0 %
PEGレシオ-0.4 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:-2.4 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:-11.7 %
純利5y CAGR・予想:-8.0 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

3【事業の内容】

 当社グループは、当社(株式会社コーセーアールイー)及び連結子会社2社(株式会社コーセーアセットプラン、株式会社アールメンテナンス)で構成されており、ファミリーマンション販売事業、資産運用型マンション販売事業、不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業を主な業務としております。

 ファミリーマンション販売事業は、福岡都市圏を中心に首都圏、九州各県の中核市において、資産運用型マンション販売事業は、賃貸需要の高い福岡市中心部において、「理想の住まいづくり」の理念の下、高品質を追求した分譲マンション「グランフォーレ」シリーズの企画・開発・販売を行っております。

 なお、ファミリーマンション販売事業には、戸建及び中古ファミリーマンション販売を含み、資産運用型マンション販売事業には、中古資産運用型マンション販売を含んでおります。

 不動産賃貸管理事業は、主として当社グループが販売した資産運用型マンションの賃貸管理を受託するほか、自社所有ビルの賃貸業を行っております。

 ビルメンテナンス事業は、株式会社アールメンテナンスにより、主に当社グループが福岡都市圏で供給するファミリーマンション及び資産運用型マンションの管理事務や点検・保守等のアフターサービスを受託しております。

 以上の状況を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

 

(ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業)

(画像は省略されました)

(注)株式会社コーセーアセットプランは、2020年4月17日をもって解散を決議し、清算手続き中であります。

 

 

 

 

(不動産賃貸管理事業)

(画像は省略されました)

(注)自社所有ビルの賃貸を行う場合は、当社が入居者と賃貸借契約を締結し、直接賃料収入を得ております。

 

(ビルメンテナンス事業)

(画像は省略されました)

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1.報告セグメントの概要

 当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

 当社グループは、事業目的又は販売・サービスの内容等が概ね類似している各個別事業を「ファミリーマンション販売事業」、「資産運用型マンション販売事業」、「不動産賃貸管理事業」、「ビルメンテナンス事業」の4つに集約し、それぞれ専門組織を構成して事業活動を展開していることから、これらを報告セグメントとしております。

 各報告セグメントの事業内容は、以下のとおりであります。

 

 報告セグメント

 事業内容

 ファミリーマンション販売事業

 ファミリーマンションの企画・販売

 資産運用型マンション販売事業

 資産運用型マンションの企画・販売

 不動産賃貸管理事業

 資産運用型マンション等の賃貸管理及び賃貸

 ビルメンテナンス事業

 マンション等の管理及びメンテナンス

2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

 報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。

 セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自 2018年2月1日 至 2019年1月31日)

 

 

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

その他(注)1

合計

調整額(注)2

連結財務諸表計上額(注)3

 

ファミリーマンション販売事業

資産運用型マンション販売事業

不動産賃貸管理事業

ビルメンテナンス事業

売上高

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(1)外部顧客への売上高

5,106,840

5,523,746

375,851

188,311

11,194,749

955,697

12,150,447

12,150,447

(2)セグメント間の内部売上高又は振替高

285

13,874

14,160

14,160

14,160

5,106,840

5,523,746

376,137

202,186

11,208,910

955,697

12,164,608

14,160

12,150,447

セグメント利益

712,847

723,173

141,006

17,038

1,594,065

252,804

1,846,870

298,189

1,548,680

セグメント資産

6,949,567

3,456,992

1,837,619

71,645

12,315,825

12,315,825

4,031,607

16,347,433

セグメント負債

4,887,000

2,459,605

1,411,969

17,096

8,775,672

1,665

8,777,337

411,990

9,189,328

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

 

 

減価償却費

118

2,784

24,256

943

28,102

28,102

10,500

38,603

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

14,174

1,100

15,274

15,274

34,406

49,680

 

(注)1.「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、仲介業及び土地売却を含んでおります。

   2.調整額は以下のとおりであります。

    (1)セグメント利益の調整額△298,189千円には、セグメント間取引消去△6,258千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△291,930千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

    (2)セグメント資産及びセグメント負債の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。

    (3)減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

    (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

   3.セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度(自 2019年2月1日 至 2020年1月31日)

 

 

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

その他(注)1

合計

調整額(注)2

連結財務諸表計上額(注)3

 

ファミリーマンション販売事業

資産運用型マンション販売事業

不動産賃貸管理事業

ビルメンテナンス事業

売上高

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(1)外部顧客への売上高

2,777,104

4,798,759

412,394

200,026

8,188,284

866,784

9,055,069

9,055,069

(2)セグメント間の内部売上高又は振替高

581

17,445

18,027

18,027

18,027

2,777,104

4,798,759

412,975

217,472

8,206,312

866,784

9,073,096

18,027

9,055,069

セグメント利益又は損失(△)

29,963

581,851

163,165

16,714

731,766

194,188

925,955

301,576

624,379

セグメント資産

6,858,613

5,183,509

1,857,055

95,738

13,994,916

13,994,916

2,958,973

16,953,889

セグメント負債

4,051,220

4,085,267

1,384,359

22,309

9,543,157

9,543,157

185,714

9,728,871

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

 

 

減価償却費

39

3,421

24,924

1,060

29,445

29,445

10,891

40,337

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

2,233

3,810

230

6,273

6,273

1,995

8,268

 

(注)1.「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、仲介業及び土地売却を含んでおります。

   2.調整額は以下のとおりであります。

    (1)セグメント利益又は損失の調整額△301,576千円には、セグメント間取引消去△1,519千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△300,056千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

    (2)セグメント資産及びセグメント負債の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。

    (3)減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

    (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

   3.セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

 

【関連情報】

前連結会計年度(自  2018年2月1日  至  2019年1月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

  単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

2.地域ごとの情報

(1)売上高

  本邦の外部顧客への売上高に区分した金額が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

(2)有形固定資産

  本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

3.主要な顧客ごとの情報

  連結損益計算書の売上高の10%以上を占める顧客が存在しないため、記載を省略しております。

 

当連結会計年度(自  2019年2月1日  至  2020年1月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

  単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

2.地域ごとの情報

(1)売上高

  本邦の外部顧客への売上高に区分した金額が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

(2)有形固定資産

  本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

3.主要な顧客ごとの情報

  連結損益計算書の売上高の10%以上を占める顧客が存在しないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2018年2月1日  至  2019年1月31日)

 該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自  2019年2月1日  至  2020年1月31日)

 該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2018年2月1日  至  2019年1月31日)

 該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自  2019年2月1日  至  2020年1月31日)

 該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自  2018年2月1日  至  2019年1月31日)

 該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自  2019年2月1日  至  2020年1月31日)

 該当事項はありません。

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)経営方針

 当社グループは、適正な利益水準を保持しつつ、資産価値の高いマンションを継続して供給し、堅実な成長を果たすことを目的として、2021年1月期から2023年1月期までの3ヵ年に係る中期経営計画を策定いたしました。

 当該中期経営計画における経営方針及び前中期経営計画の実績は次のとおりであります。

① ファミリーマンションの企画・開発においては、福岡市都市圏を中心に、慎重に仕入を行い、顧客に訴求する高付加価値なプロジェクト開発に取り組み、首都圏においても、安定した仕入体制の再構築を図る。また、販売においては、モデルルームを有効活用し、販売活動の効率化と販売費の抑制に努めるとともに、完成在庫を出さない安定した販売速度を維持する。

② 資産運用型マンションの企画・開発においては、2021年1月期に大型供給があるため、販売においてペースアップを図るとともに、将来に向けた顧客利益を優先する営業を行い、長期的な顧客拡大に注力する。

③ 不動産賃貸管理事業においては、管理戸数の増加への対応と流出の防止に注力し、管理物件稼働率の維持に努める。

④ ビルメンテナンス事業においては、工事請負案件の増加に努めるととに、システム導入を進め、サービス品質の向上を図る。

⑤ 2017年の増資資金も含め、自己資本を有効活用し、株主価値の向上に努める。

⑥ コンプライアンス体制を見直し、ガバナンスの再構築を行い、フレキシブルでサステナブルな企業経営を目指し、経営資源の選択と集中を実践する。

⑦ コーポレートガバナンス、内部統制の実効的な運用をゼロから見直し、ステークホルダーの信頼回復に努める。

⑧ 著しい環境変化に対応できる柔軟な経営幹部を育成するため、教育・研修を充実させ、総合不動産業としてのビジネスにも果敢に挑戦する企業を目指す。

当該中期経営計画における計画値

(単位 百万円)

 

2021年1月期

2022年1月期

2023年1月期

計画値(注)

計画値(注)

計画値(注)

売 上 高

9,300

10,000

10,500

営 業 利 益

670

749

776

経 常 利 益

652

703

793

親会社株主に帰属する

当期純利益

485

492

547

(注)計画値は、2020年3月12日付「中期経営計画の策定に関するお知らせ」により公表しております。

⑩ 前中期経営計画における計画値と実績値

(単位 百万円)

 

2018年1月期

2019年1月期

2020年1月期

計画値(注1)

実績値

計画値(注2)

実績値

計画値(注2)

実績値

売 上 高

11,825

12,889

12,600

12,150

14,000

9,055

営 業 利 益

1,430

1,784

1,650

1,548

1,850

624

経 常 利 益

1,352

1,750

1,600

1,544

1,780

643

親会社株主に帰属する

当期純利益

813

1,154

1,053

1,019

1,174

425

(注)1.2018年1月期の計画値は、2017年3月13日付「中期経営計画の策定に関するお知らせ」により公表しております。

2.2019年1月期及び2020年1月期の計画値は、2018年3月12日付「中期経営計画の修正に関するお知らせ」により公表しております。

(2)経営環境

 当社グループが属する分譲マンション業界においては、金融緩和策により維持されていた不動産投資や住宅需要も、地価・建築コストの上昇に伴う価格高騰に追いつかない状況となり、新規契約に陰りが見え、供給過剰感も見え始めました。

 ファミリーマンション販売事業においては、人口減少に伴い、顧客の家族構成は小さくなっており、コンパクトマンションのニーズが高まっていく一方、仕入れコストの増加に伴う販売価格の上昇が余儀なくされ、物件の仕様企画や価格設定をより慎重に行う必要があります。

 資産運用型マンション販売事業においては、福岡市での賃貸需要は依然として増加傾向にあり、資産運用型マンションへの投資価値の優位性が維持され、引き続き需要の拡大が見込めるものの、価格が高騰し、賃貸価格と販売価格とのバランスがより重要になっております。

(3)対処すべき課題

 ファミリーマンション及び資産運用型マンションの企画・開発においては、より地域に密着したリサーチのもと、立地条件を厳選し、柔軟かつ慎重に行ってまいります。また、首都圏においても安定した開発を目指します。

 ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売においては、今後の競争激化や販売戸数の増加に対応できる、人員の育成に取り組んでまいります。

 組織に関しては、2019年12月に発覚した当社子会社の不適切事案の反省に立ち、再発の防止を経営の最優先課題に掲げ、内部統制を厳格に機能させるため、組織再編を行うとともに、有効な内部監査や実効性あるリスク検討委員会を実施します。

 また、内部通報制度を周知徹底し、風通しの良い企業風土を構築し、不正を排除する業務フローや管理部門がチェックする規程へ改訂を行い、経営トップが率先垂範してコンプライアンス意識の浸透に取り組みます。

2【事業等のリスク】

 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

 なお、文中の将来に関する事項は、本書類提出日現在において当社グループが判断したものであります。

① 法的規制等について

 当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建物の区分所有等に関する法律、住宅の品質確保の促進等に関する法律、建築基準法、国土利用計画法、都市計画法、土地基本法、不当景品類及び不当表示防止法、犯罪による収益の移転防止に関する法律、各都道府県による暴力団排除条例、不動産の表示に関する公正競争規約、建設業法、建築士法、借地借家法、消防法等により、法的規制を受けております。

 当社グループのファミリーマンション販売事業、資産運用型マンション販売事業、不動産賃貸管理事業及び不動産仲介等のその他の事業の継続には、宅地建物取引業法に基づく「宅地建物取引業者免許」を有することが法的要件であります。しかしながら、当該免許の取消、更新欠格・登録失効、あるいは、関係法規の新設・改廃があった場合、当社グループの上記事業の継続に支障をきたすとともに、その業績に影響を及ぼす可能性があります。

 なお、連結子会社である株式会社コーセーアセットプランは、営業活動を行っておらず、解散に向け手続きを進めており、2020年1月に福岡県知事に「廃業等届出書」を福岡県知事に提出し、受理されております。

区 分

免許・登録

等の区分

免許・登録

等の内容

取消事由

有効期間

有資格者数(人)

交付者

(免許番号)

当 社

宅地建物取引業者免許

宅地建物取引業の遂行

宅地建物取引

業法 第66条

2016年6月22日~

2021年6月21日

38

国土交通大臣

(3)第7271号

(注)有資格者数は、当連結会計年度末(2020年1月31日)時点の状況であります。

 また、ビルメンテナンス事業におけるマンション管理業の継続には、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく「マンション管理業者登録」を行うことが法的要件であり、現在、当該事業を行う連結子会社・株式会社アールメンテナンスは、当該登録の失効の事由に該当する事実はありませんが、当該登録の失効あるいは関係法規の新設・改廃があった場合、ビルメンテナンス事業全体の継続に支障をきたすとともに、その業績に影響を及ぼす可能性があります。

区 分

登録の区分

登録の内容

失効事由

有効期間

有資格者数(人)

交付者

(登録番号)

㈱アールメンテナンス

マンション管理業者登録

マンション管理業の遂行

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条

2019年5月8日~

2024年5月7日

7

国土交通大臣

(3)第093537号

(注)有資格者数は、当連結会計年度末(2020年1月31日)時点の状況であります。

② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について

 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の基本構造部分について、供給事業者に対する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられております。当社は、十分な設計技術・建築技術を有する設計事務所及び建設会社に業務を委託するとともに、設計段階から建設工事過程の重要な時点において、独自に検査・確認し、品質管理に万全を期しております。また、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(2009年10月施行)に基づき、新規物件については住宅瑕疵担保保険に加入しております。しかしながら、保険未加入物件の瑕疵担保責任が発生した場合や、保険加入物件の保証限度を超える瑕疵担保責任が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 事業用地の仕入れについて

 当社は、事業基盤である福岡都市圏を中心に、不動産業者、建設会社、設計事務所及び金融機関等のネットワークを活用し、迅速な意思決定により、事業効率に優れた用地を取得してまいりました。しかしながら、地価の上昇や、用地取得の競合等からその取得が困難になった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 また、当社は、事業用地の売買契約の際、一定の調査を行った上、土壌汚染等の問題がないことを確認しておりますが、着工後に問題が発覚したり、売主が瑕疵担保責任を遂行しない場合、プロジェクト開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

④ 資金調達について

 当社グループは、事業用地の取得資金及び建設費用等を、主として金融機関からの借入により調達しておりますが、各金融機関との関係強化を図るとともに、公募増資、社債発行、他社との共同事業など、資金調達の円滑化、多様化に努めてまいりました。しかしながら、金融情勢の悪化等により、当社の資金調達に支障が生じた場合、販売物件を計画どおりに供給することが困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 建設工事の外注について

 当社は、マンションの建設については、プロジェクトごとに建設会社の施工能力、施工実績、財務内容等を慎重に勘案した上で、工事請負契約を締結しております。また、当社の建築管理担当者(1級建築施行管理技士)が、工程会議への出席、監理報告書の確認を行い、施工品質、設計・施工監理状況を監督し、建設工事の工程管理及び品質管理に万全を期しております。

 しかしながら、想定外の建築コストの上昇、建設会社による選択受注、建設会社の経営破綻、施工品質の欠陥等の問題が発生した場合、プロジェクトの開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、物件完成後、建設会社の経営破綻等により工事請負契約に基づく瑕疵担保責任が履行されなかった場合、当社に補修等の義務が生じ、想定外の費用が発生して、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 金利の上昇について

 当社グループの有利子負債残高は以下の表のとおりであります。ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業においては、引続きプロジェクト開発案件の拡大を図ることから、総資産に占める有利子負債の割合比率が高い水準で推移することが想定されますが、今後の市場金利が想定を超えて上昇した場合、支払利息等の増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

区  分

2018年1月期

(連結)

2019年1月期

(連結)

2020年1月期

(連結)

有利子負債残高(A)(千円)

7,232,725

6,856,329

8,150,769

総資産額(B)(千円)

14,821,720

16,347,433

16,953,889

有利子負債依存度(%)(A/B)

48.8

41.9

48.1

売上高(千円)

12,889,002

12,150,447

9,055,069

営業利益(C)(千円)

1,784,439

1,548,680

624,379

支払利息(D)(千円)

148,706

144,888

151,064

(D/C)(%)

8.3

9.4

24.2

 また、市場金利の上昇に伴ってローン金利が上昇した場合、住宅ローン等を利用する顧客の購買力が低下するため、販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 近隣住民の反対運動について

 当社は、マンションの建設にあたり、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえ、周辺環境との調和を重視した開発を企画するとともに、周辺住民に対する事前説明会の実施等適切な対応を講じており、現在まで、近隣住民との重大な摩擦は発生しておりません。

 しかしながら、今後、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民の反対運動が発生する可能性があり、問題解決のための工事遅延や追加工事費用が発生する場合やプロジェクト開発が中止に至る場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ 個人情報の管理について

 当社グループは、既存顧客・契約見込客等の個人情報を保有しており、個人情報保護法に基づくプライバシーポリシーを制定し、個人情報を含む各種書類管理の徹底、電子的データのセキュリティ管理に努めております。また、2016年1月の個人番号(マイナンバー)制度導入に伴い、取引先・役職員の個人番号情報の取扱いについて、「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」に基づき、厳格な管理体制を構築しております。これらの個人情報等の取扱いについては、今後も細心の注意を払ってまいりますが、不測の事態によって外部への情報漏洩が発生した場合、当社グループへの信用低下や損害賠償請求による費用発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑨ 事業エリアについて

 当社グループは、福岡都市圏を中心に事業を展開し、当該地域に経営資源を集中することにより、効率的な事業運営を行ってまいりました。このことから、当社グループの業績は、福岡市を中心とする福岡県内の経済状況、雇用状況、賃貸需要、地価の動向等の影響を受ける可能性があります。また、当社グループが資産運用型マンションを供給する福岡市では、「福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例」等による規制が制定され、ワンルームマンションにおける管理人室の設置、駐車・駐輪施設の設置等が義務付けられております。当社は、プロジェクト開発にあたり、これらの規制に適切に対応してまいりましたが、今後の規制変更等により対応が困難となった場合、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 なお、当社グループは、業容の拡大及び事業エリア集中によるリスクの回避を目的とし、ファミリーマンション販売事業において、引き続き首都圏及び九州各県の中核市における事業展開に取り組んでまいります。しかしながら、競合激化により、当初期待した収益を確保できない場合や安定した事業運営ができない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑩ 在庫リスクについて

 当社グループは、中期的な経済展望に基づき、事業用地の仕入れ、マンションの企画・販売を行い、物件の早期完売に努めております。しかしながら、急激な景気の悪化、金利の上昇、住宅関連税制の改廃等により、販売計画の遂行が困難となり、著しい完成在庫の増加やプロジェクトの遅延が発生した場合、資金収支の悪化を招く可能性があります。また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損が計上された場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑪ 資産運用型マンションの販売について

 顧客の資産運用型マンション経営においては、賃貸入居率の悪化、家賃相場の下落による賃貸収入の低下及び金利上昇による返済負担の増加等のリスクが発生する可能性があります。当社グループは、これらのリスクを十分に事前説明するとともに、不動産賃貸管理請負契約に基づき、顧客のマンション経営をサポートしてまいりましたが、今後、当該リスクの増大やローン審査の厳格化等により、顧客の購買力が低下した場合、資産運用型マンションの販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 また、資産運用型マンションが、投資商品の側面を有することから、その販売方法について法的規制等が強化され、その対応に期間や費用を著しく要する場合、資産運用型マンションの販売計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑫ ファミリーマンションの引渡し時期による業績の変動について

 ファミリーマンション販売事業においては、売上基準である顧客への物件引渡し時期が、物件の完成時期に集中するため、四半期毎の業績は大きく変動する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には、この業績の時期的偏重について留意する必要があります。また、天災や不測の事態等により、完成時期の著しい遅延が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 [四半期毎のファミリーマンション販売事業の売上高の推移 (単位 千円)]

 

第1四半期

第2四半期

第3四半期

第4四半期

合 計

2018年1月期(連結)

2,595,766

275,446

2,323,976

409,114

5,604,302

2019年1月期(連結)

126,839

902,767

739,061

3,338,171

5,106,840

2020年1月期(連結)

742,308

435,807

745,193

853,795

2,777,104

⑬ 感染症等のリスクについて

 当社グループは感染症の流行により、マンション建設において人員や資材の確保が困難になり、完成時期の著しい遅延や建築コストが大幅に増加した場合や、景気が低迷し雇用環境の悪化や個人所得の減少により、顧客の購買力が低下し、販売計画の遂行が困難となった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 また、従業員が感染した場合、健康被害や、事業場の閉鎖などによる営業活動に支障が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

2【沿革】

年 月

事   項

1990年12月

不動産の売買及び賃貸の仲介を目的として、福岡市東区千早二丁目4番10号に株式会社エステート栄和を設立(資本金20,000千円)

1992年8月

株式会社コーセーに商号変更

福岡市中央区赤坂二丁目6番270-5号に本店移転

1992年9月

宅地建物取引業免許(福岡県知事(1)第12299号)取得

1993年5月

自社分譲物件「ラフォーレ」シリーズを販売開始

1994年4月

福岡市中央区薬院一丁目6番9号福岡ニッセイビル4階に本店移転

1996年1月

当社物件購入者に対する購入資金の貸付を目的として、当社の100%子会社有限会社コーセーホームネットを設立

2001年3月

子会社有限会社コーセーホームネットにおいて不動産賃貸管理事業を開始

2001年9月

自社分譲物件の資産運用型マンションを販売開始

2002年11月

福岡市中央区舞鶴二丁目2番11号に本店移転

子会社有限会社コーセーホームネットを株式会社に組織変更

2005年1月

株式会社コーセーアールイーに商号変更、福岡市中央区赤坂一丁目15番30号に本店移転

子会社株式会社コーセーホームネットの解散を決議し、不動産賃貸管理事業は当社で譲り受け

2005年3月

自社分譲物件「グランフォーレ」シリーズを販売開始

2005年6月

株式会社コーセーホームネットの清算結了

2006年2月

東京都中央区日本橋三丁目3番3号に東京支店設置

2006年4月

東京都新宿区西新宿三丁目2番11号に東京支店移転

2006年6月

宅地建物取引業免許(国土交通大臣(1)第7271号)取得

2007年8月

福岡証券取引所に株式を上場

2008年2月

連結子会社 株式会社コーセーアセットプラン設立

2009年4月

2012年4月

2013年7月

 

2014年2月

2016年9月

2017年10月

2020年4月

東京都千代田区神田美土代町9番7号に東京支店移転

大阪証券取引所JASDAQ(スタンダード)に株式を上場

東京証券取引所と大阪証券取引所の統合に伴い、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に株式を上場

株式会社アールメンテナンスの全株式を取得し完全子会社化

株式上場市場を東京証券取引所市場第二部へ変更

東京証券取引所市場第一部に指定

連結子会社 株式会社コーセーアセットプランの解散を決議し、事業は当社で譲り受け

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2020年1月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満

株式の状況

(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品

取引業者

その他

の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

15

22

96

15

5

10,507

10,660

所有株式数

(単元)

437,600

65,500

2,880,600

21,800

600

6,957,400

10,363,500

4,500

所有株式数の

割合(%)

4.22

0.63

27.80

0.21

0.01

67.13

100.00

(注)自己株式211,200株は、「個人その他」に2,112単元を含めて記載しております。

3【配当政策】

 当社の配当政策は、当社制定のコーポレート・ガバナンス基準により、連結配当性向30%を重要な指針とし、株主資本の水準を勘案して決定することを基本方針としております。

 当社は、期末配当として年1回の剰余金の配当を行うことを基本方針としており、期末配当の決定機関は株主総会であります。

 当事業年度(2020年1月期)の期末配当につきましては、上記方針を踏まえ、1株当たり13円を実施することを決定いたしました。

 なお、当社は、会社法第454条第5項の規定に基づき、「取締役会の決議により毎年7月31日を基準日として、中間配当を行うことができる。」旨を定款に定めております。

  当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額(円)

1株当たり配当額(円)

2020年4月23日

132,038,400

13

定時株主総会決議

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性8名 女性-名 (役員のうち女性の比率-%)

役職名

氏 名

生年月日

略  歴

任 期

所有株式数

(株)

取締役社長

(代表取締役)

諸藤 敏一

1955年6月24日

 

1980年6月

ダイア建設株式会社入社

1982年1月

株式会社すまい入社

1985年9月

同社取締役

1987年9月

同社専務取締役

1992年8月

当社代表取締役社長(現任)

2010年4月

社団法人九州住宅建設産業協会(現:一般社団法人九州住宅産業協会)理事長(現任)

 

2020年4月の定時株主総会から1年間

2,552,566

常務取締役

アセットマネジメント営業部長

山本  健

1961年10月4日

 

1989年4月

株式会社ダイナ入社

1996年8月

株式会社クローバーホーム代表取締役社長

2003年8月

当社入社

2011年4月

当社営業部長

2012年4月

当社取締役 アセットマネジメント営業部長

2019年4月

当社常務取締役 アセットマネジメント営業部長(現任)

 

2020年4月の定時株主総会から1年間

35,271

常務取締役

レジデンシャル営業部長

西川 孝之

1969年1月6日

 

1990年7月

株式会社すまい入社

1999年4月

当社入社

2011年4月

当社営業部副部長(ファミリーマンション担当)

2012年4月

当社取締役 レジデンシャル営業部長

2019年4月

当社常務取締役 レジデンシャル営業部長(現任)

 

2020年4月の定時株主総会から1年間

29,730

取締役

事業部長

國分 正剛

1965年6月26日

 

1988年4月

株式会社住総入社

1996年11月

ダイア建設株式会社入社

2006年2月

当社入社

2013年2月

当社事業部次長

2015年4月

当社取締役 事業部長

2018年2月

当社取締役 管理部長

2019年2月

当社取締役 事業部長(現任)

 

2020年4月の定時株主総会から1年間

17,758

取締役

管理部長

土橋 一仁

1963年6月27日

 

1986年4月

株式会社福岡銀行入社

2018年4月

当社管理部副部長(出向)

2019年2月

当社管理部長

2019年4月

当社入社

2019年4月

当社取締役 管理部長(現任)

 

2020年4月の定時株主総会から1年間

45

 

 

役職名

氏 名

生年月日

略  歴

任 期

所有株式数

(株)

取締役

(監査等委員)

井手 森生

1950年5月22日

 

1979年10月

監査法人トーマツ入所

2006年8月

三和税理士法人入所

2006年11月

三和税理士法人 代表社員(現任)

2007年4月

当社監査役

2015年4月

当社常勤監査役

2015年5月

当社取締役・監査等委員(現任)

 

2019年4月の定時株主総会から2年間

15,848

取締役

(監査等委員)

吉戒  孝

1953年12月14日

 

1977年4月

株式会社福岡銀行入行

2005年6月

同行取締役総合企画部長

2006年12月

同行取締役常務執行役員

2007年4月

株式会社ふくおかフィナンシャルグループ取締役

2010年4月

株式会社福岡銀行取締役専務執行役員

2011年4月

同行代表取締役副頭取

2011年4月

株式会社熊本ファミリー銀行(現:熊本銀行)取締役

2012年4月

 

株式会社ふくおかフィナンシャルグループ代表取締役副社長

2015年4月

当社監査役

2015年5月

当社取締役・監査等委員(現任)

2019年6月

株式会社福岡銀行顧問(現任)

2019年6月

株式会社福岡キャピタルパートナーズ代表取締役(現任)

 

2019年4月の定時株主総会から2年間

取締役

(監査等委員)

柳澤 賢二

1971年6月10日

 

1996年4月

福岡県弁護士会登録

1996年4月

春山法律事務所所属

2002年5月

柳沢法律事務所 代表(現任)

2015年4月

当社監査役

2015年5月

当社取締役・監査等委員(現任)

 

2019年4月の定時株主総会から2年間

2,651,218

(注)1.監査等委員である取締役 井手森生、吉戒 孝、柳澤賢二の3氏は、社外役員(会社法施行規則第2条第3項第5号)に該当する社外取締役(会社法第2条第15号)であります。

2.所有株式数には、コーセーアールイー役員持株会における各自の持分(1株未満端数を除く)を含めた実質所有株式数(2020年1月31日現在)を記載しております。

3.当社は、常勤の監査等委員を選定しておりませんが、その理由は、当社グループの事業拠点数、役職員数が少なく、会社グループの内部統制システムを通じ充分な監査業務を遂行できる環境が整備されているからであります。

② 社外役員の状況

a.社外取締役と会社の人的関係、資本関係又は取引関係その他の利害関係

 当社の社外取締役は、3名であり、全員が監査等委員である取締役であります。

 井手森生氏は、公認会計士の資格を有し、財務及び会計に関する相当程度の知見を有していることから、監査等委員である取締役に選任しております。なお、同氏は、過去において他の会社の役員であった経歴はなく、現在において、税理士法人の代表を兼任しておりますが、当該法人と当社との間に特別の関係はありません。

 吉戒 孝氏は、長年にわたり他の会社の取締役及び監査役の経験を有しているうえ、当社事業についての理解が深いことことから、監査等委員である取締役に選任しております。なお、同氏が現在において顧問に就任している他の会社は、当社が経常的に資金調達を行う金融機関であり、当社の特定関係事業者であります。

 柳澤賢二氏は、弁護士の資格を有し、企業法務に関する相当程度の知見を有していることから、監査等委員である取締役に選任しております。なお、同氏は、過去において他の会社の役員であった経歴はなく、現在において、法律事務所の代表を兼任しておりますが、当該法律事務所と当社との間に特別の関係はありません。

 なお、当社は、井手森生、柳澤賢二の両氏について、「① 役員一覧」に記載のとおり、井手森生氏が当社株式を保有する以外、当社との間に人的関係又は取引関係その他の利害関係がないため、一般株主との間に利益相反が生じるおそれはないと判断し、証券取引所規定の独立役員に指定しております。

b.社外取締役の機能、役割及び選任状況に関する考え方

 当社の社外取締役は、経営の適正性及び効率性を向上させるため、当社の取締役・業務執行者等や特定の利害関係者から独立した立場と当社事業に精通した立場から、監査等委員会を構成し、経営に対する監督機能を担っております。監査等委員会による監査は、「(3)監査の状況」に記載のとおり、会計監査人、内部監査担当及び補助者と相互に連携して行われております。

 当社において、監査等委員である取締役の選任基準は以下のとおりであり、その選任手続において、監査等委員会の同意を得ることとしております。

ア.1名以上は、上場企業経営の豊富な経験と会社事業に係る専門的な知見を有し、株主を初めとするステークホルダーの視点で、経営の監査・監督を実行できる者であること。

イ.1名以上は、財務及び会計に関する専門的な知見を有し、会社経営についての理解が深く、証券取引所が規定する独立社外取締役の基準を満たす者であること。

ウ.1名以上は、企業法務に関する専門的な知見を有し、会社経営についての理解が深く、証券取引所が規定する独立社外取締役の基準を満たす者であること。

エ.非常勤で就任する場合、上場会社の役員兼務先は、主に就任する会社がある場合3社以内、全て非常勤である場合は5社以内とし、監査・監督に必要な実働時間を十分に確保できること。

 なお、監査等委員でない社外取締役は選任しておりませんが、経営の妥当性を適切に監督できることを選任基準としております。また、今後も会社規模や経営状況を踏まえ、十分な人数の確保に努めます。

社外取締役による監査と内部監査、監査当委員会監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

 社外取締役である監査等委員は、原則月1回開催される監査等委員会への出席を通じて各年度の監査等委員会の監査計画上の方針・重点監査項目や内部統制の整備・運用状況等に関する報告を内部監査部門と監査等委員会の補助者との情報交換を通じて当社の現状と課題を把握し、必要に応じて取締役会において独立役員として一般株主に配慮した意見を表明しております。

 社外取締役である監査等委員は、原則月1回開催される取締役会及び監査等委員会に出席し、取締役及び内部監査部門、監査等委員会の補助者から会計監査及び内部統制監査の実施状況の報告を受け、必要に応じて説明を求める他、監査等委員会の視点から積極的に意見表明を行う等、経営監視機能の充実に努めております。

(賃貸等不動産関係)

当社は、福岡において、商用及び住居用の賃貸ビル(土地を含む。)を有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は75,007千円(賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上)であります。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は69,611千円(賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上)であります。

また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

(単位:千円)

 

 

前連結会計年度

(自 2018年2月1日

至 2019年1月31日)

当連結会計年度

(自 2019年2月1日

至 2020年1月31日)

連結貸借対照表計上額

 

 

 

期首残高

1,514,383

1,490,811

 

期中増減額

△23,571

△23,571

 

期末残高

1,490,811

1,467,240

期末時価

1,754,000

1,871,000

(注)1.連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。

2.期末の時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書に基づく金額であります。

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有又は被所有割合(%)

関係内容

(連結子会社)

株式会社コーセーアセットプラン

(注)2、3

福岡県福岡市
中央区

15,000

資産運用型マンション販売事業(注)1

(所有)

76.7

主に当社開発マンションを購入。
役員兼任2名。

(連結子会社)

株式会社アールメンテナンス

福岡県福岡市
中央区

20,000

ビルメンテナンス事業(注)1

(所有)

100.0

主に当社所有賃貸ビルの管理を受託。

(その他の関係会社)

株式会社TMIトラスト

福岡県福岡市
中央区

3,000

有価証券の保有及び運用並びに不動産の賃貸

(被所有)

20.7

当社へ賃貸管理を委託。
役員兼任1名。

(注)1.「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

2.特定子会社に該当しております。

3.株式会社コーセーアセットプランについては、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く。)の連結売上高に占める割合が10%を超えております。

  主要な損益情報等  (1)売上高    1,266,770千円

            (2)経常利益    △29,502千円

            (3)当期純利益   △40,099千円

            (4)純資産額    288,311千円

            (5)総資産額    451,117千円

4.株式会社コーセーアセットプランについては、2020年4月17日をもって解散を決議し、清算手続き中であります。

 

※  販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

 

前連結会計年度

(自 2018年2月1日

  至 2019年1月31日)

当連結会計年度

(自 2019年2月1日

  至 2020年1月31日)

広告宣伝費

229,833千円

364,880千円

販売促進費

417,997

257,206

家賃保証引当金繰入額

19,258

9,954

役員報酬

129,902

135,640

給与・賞与

524,071

474,003

賞与引当金繰入額

12,916

15,959

福利厚生費

77,862

98,556

減価償却費

14,461

15,562

1【設備投資等の概要】

 該当事項はありません。

【借入金等明細表】

区分

当期首残高

(千円)

当期末残高

(千円)

平均利率

(%)

返済期限

短期借入金

1,850,200

2,281,000

1.93

1年以内に返済予定の長期借入金

170,360

3,370,460

1.95

1年以内に返済予定のリース債務

11,210

10,578

長期借入金

(1年以内に返済予定のものを除く。)

4,835,769

2,499,309

1.51

2021年2月1日から

2039年2月25日

リース債務

(1年以内に返済予定のものを除く。)

33,347

22,769

2021年2月17日から

2024年10月31日

その他有利子負債

6,900,886

8,184,116

(注)1.平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。

2.リース債務の平均利率については、リース料総額に含まれる利息相当額を控除する前の金額でリース債務を連結貸借対照表に計上しているため、記載しておりません。

3.長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)及びリース債務の連結貸借対照表日後5年間の返済予定額は以下のとおりであります。

 

1年超2年以内(千円)

2年超3年以内(千円)

3年超4年以内(千円)

4年超5年以内(千円)

長期借入金

765,440

579,612

345,300

68,004

リース債務

15,361

3,579

3,136

691

【社債明細表】

該当事項はありません。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値10,716 百万円
純有利子負債5,343 百万円
EBITDA・会予710 百万円
株数(自己株控除後)10,156,767 株
設備投資額8 百万円
減価償却費40 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長  諸藤 敏一
資本金1,562 百万円
住所福岡市中央区赤坂一丁目15番30号
会社HPhttp://www.kose-re.jp/

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