1年高値700 円
1年安値398 円
出来高1,200 株
市場東証2
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA12.8 倍
PBR0.5 倍
PSR・会予0.5 倍
ROA2.7 %
ROIC3.4 %
β0.90
決算10月末
設立日1993/12
上場日2007/10/15
配当・会予28 円
配当性向26.5 %
PEGレシオ-2.2 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:-3.5 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:1.5 %
純利5y CAGR・予想:1.9 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

3【事業の内容】

 当社グループは、当社および連結子会社1社により構成されており、東京都及び千葉県西部を主たる営業地域として、「不動産管理運営事業」、「不動産開発販売事業」、「不動産仲介コンサル事業」を行っております。

事業の中核は、居住用賃貸マンション等のサブリース、管理受託物件のマネジメント及び自社所有物件の賃貸等を行う「不動産管理運営事業」であります。このストック型事業を柱に安定的持続的成長を目指しております。また、賃貸物件の仲介を行う「不動産仲介コンサル事業」は仲介活動を通じてユーザーの多様化するニーズや賃料傾向等の動向を把握する重要な役割を担っております。

「不動産開発販売事業」では、中長期の安定収入の確保が第一義である賃貸物件市場において競争力の高い物件を企画開発しております。市場の更なる二極化を見据え、都心部にフォーカスした開発を行っております。稼働後は、自社社有物件として、販売後もサブリースまたは管理受託物件として「不動産管理運営事業」における収益の源泉として寄与しております。

 

 上記に述べた事項を事業系統図によって示すと下記の通りであります。

[事業系統図]

(画像は省略されました)

 

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1.報告セグメントの概要

 当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

 当社グループは、事業本部及び連結子会社を基礎とした事業別のセグメントから構成されており「不動産管理運営事業」「不動産開発販売事業」「不動産仲介コンサル事業」の3つを報告セグメントとしております。

 各セグメントの主な事業内容は以下のとおりであります。

 不動産管理運営事業

・・・

賃貸マンションの一括借上げ(サブリース)、賃貸マンションの自社所有、居住用賃貸物件と駐車場の賃料収受及び管理業務、大型リフォーム

 不動産開発販売事業

・・・

賃貸マンションの企画、開発、販売

 不動産仲介コンサル事業

・・・

居住用賃貸物件及び駐車場の仲介業務

 

2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

 報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

 セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

 

3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自 2017年11月1日 至 2018年10月31日)

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

合計

調整額

(注)1

連結財務諸表計上額

(注)2

 

不動産管理運営事業

不動産開発販売事業

不動産仲介コンサル事業

売上高

 

 

 

 

 

 

(1)外部顧客への売上高

2,819,062

1,278,909

99,362

4,197,334

4,197,334

(2)セグメント間の内部売上高又は振替高

17,173

17,173

17,173

2,836,235

1,278,909

99,362

4,214,507

17,173

4,197,334

セグメント利益

493,254

270,161

8,910

772,326

153,976

618,349

セグメント資産

4,751,314

4,316,207

49,000

9,116,522

1,628,867

10,745,389

その他の項目

 

 

 

 

 

 

減価償却費

124,248

1,442

1,366

127,057

5,307

132,364

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

690,790

2,190

692,980

27,640

720,620

(注)1.「調整額」は以下のとおりであります。

      (1)セグメント利益の調整額△153,976千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は主に親会社本社の管理部門に係る費用です。

      (2)セグメント資産の調整額1,628,867千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。

      (3)減価償却費の調整額5,307千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。

      (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額27,640千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。

   2.セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

      3.減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。

 

当連結会計年度(自 2018年11月1日 至 2019年10月31日)

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

合計

調整額

(注)1

連結財務諸表計上額

(注)2

 

不動産管理運営事業

不動産開発販売事業

不動産仲介コンサル事業

売上高

 

 

 

 

 

 

(1)外部顧客への売上高

2,862,254

541,897

94,101

3,498,253

3,498,253

(2)セグメント間の内部売上高又は振替高

2,862,254

541,897

94,101

3,498,253

3,498,253

セグメント利益

503,739

200,113

5,881

709,734

146,268

563,466

セグメント資産

5,244,019

4,900,208

47,592

10,191,820

1,523,619

11,715,439

その他の項目

 

 

 

 

 

 

減価償却費

136,392

75

1,086

137,554

6,806

144,361

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

687,822

809

688,631

5,001

693,633

(注)1.「調整額」は以下のとおりであります。

      (1)セグメント利益の調整額△146,268千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は主に親会社本社の管理部門に係る費用です。

      (2)セグメント資産の調整額1,523,619千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。

      (3)減価償却費の調整額6,806千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。

      (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額5,001千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。

   2.セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

      3.減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。

 

【関連情報】

前連結会計年度(自  2017年11月1日  至  2018年10月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

    本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

 

(2)有形固定資産

    本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

 

3.主要な顧客ごとの情報

                                           (単位:千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント名

株式会社四条大宮ビル

905,449

不動産開発販売事業

 

当連結会計年度(自  2018年11月1日  至  2019年10月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

    本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

 

(2)有形固定資産

    本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

 

3.主要な顧客ごとの情報

                                           (単位:千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント名

株式会社ディアレストコーポレーション

432,714

不動産開発販売事業

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2017年11月1日  至  2018年10月31日)

 該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自  2018年11月1日  至  2019年10月31日)

 該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2017年11月1日  至  2018年10月31日)

 該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自  2018年11月1日  至  2019年10月31日)

 該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自  2017年11月1日  至  2018年10月31日)

 該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自  2018年11月1日  至  2019年10月31日)

 該当事項はありません。

 

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

    (経営方針)

 当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。

 

 (経営戦略等)

 当社グループは、自社所有物件、サブリース物件の賃貸運営を行う「不動産管理運営事業」を中核事業とし、安定的かつ持続的に成長することを目指しております。賃貸仲介サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを得られることが私達の強みであり、それを独自の企画開発力で具現化し、高い競争力のある物件供給を行っております。特に、近年は賃貸市場の更なる二極化に備え、都心部に焦点を合わせた開発を行っております。

 

 (経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等)

 当社グループは、不動産管理運営事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。

 

    (経営環境)

 当社グループが属する不動産業界におきましては、建物調達コストの高騰や一部金融機関の融資姿勢の厳格化等懸念される材料はあるものの、好調な企業業績を背景に総じて堅調に推移しております。

 

  (事業及び財務上の対処すべき課題)

 賃貸マンション市場におきまして、ユーザーの需要は都心部及び都心近郊においては堅調で、今後も同様に推移していくことが期待されます。投資家による取得意欲も、特に当社が注力している都心部においては依然高く、今後も底堅く推移していくことと思われます。

 このような環境のなか、当社グループは引き続きサブリース、社有物件の運営等を柱とする「不動産管理運営事業」を基軸に経営基盤の強化に努めてまいります。業務の高度化を一層高めるとともに、顧客ニーズを具現化する企画開発力を充実させることが重要であると考えております。

 

2【事業等のリスク】

 以下において、当社グループの事業の状況及び経理の状況等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項及びその他投資者の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる事項を記載しております。

 当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社の有価証券に関する投資判断は、本項及び本書中の本項以外の記載内容も併せて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。

 なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、不確実性を内在しているため、実際の結果とは大きく異なる可能性があります。

 

 

(1)不動産市況について

 不動産価格の下落している局面においては、買い控えにより下落に拍車がかかり、不動産の流動性の著しい低下、たな卸資産の評価損や固定資産の減損の発生により業績に影響が出る可能性があります。物件の仕入れについても、地価の乱高下が続いた場合や競合の激化により有用な情報の入手が困難になった場合には自社開発物件が計画どおり供給できない可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)市況の変動による不動産開発販売事業の在庫リスクについて

 当社は独自のコンセプトに基づき、マーケット分析や事業計画を十分に検討した上で土地を厳選して取得し、収益物件の企画、開発、販売を行っております。しかしながら、突発的な市況の変動、建物調達コストの変動、想定外の金利の上昇、金融市場の信用収縮等が生じた場合等には、当初計画通りの販売を行えない可能性があります。その場合は在庫として滞留することとなり、当社の業績及び資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

 

(3)物件の引渡時期等による業績の変動について

 不動産開発販売事業における物件の販売について、各期において引渡しとなる物件数が多くないことから、引渡し時期及び規模により、当社の四半期毎の業績は大きく変動する可能性があります。

 

(4)法的規制について

 ① 不動産関連法制の変更について
  宅地建物取引業法、建築基準法・都市計画法その他不動産関連法制、建設業法、建築士法等建築に関する法令を

 はじめとして、当社グループの各事業の遂行に関連する法令の改廃や新たに法的規制が設けられた場合には、当社

 グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

<提出会社が取得している免許・許可>

法令名等

免許・許可の内容

有効期間

 宅地建物取引業法

国土交通大臣(6) 第5209号

2017年4月29日から2022年4月28日まで

 建築士法

東京都知事 一級第51911号

2016年3月10日から2021年3月9日まで

 

   ② 個人情報の管理について
  当社グループが行っている事業においては、多くの顧客の個人情報を保有しています。当社グループでは、個人

 情報保護規程を制定し、情報管理に関する規程及び運用マニュアル等によって、個人情報管理の強化と徹底を図っ

 ております。しかしながら、不測の事態により、当社グループが保有する顧客情報が社外へ漏洩した場合等には、

 顧客への信用低下やトラブル解決のための費用負担等により当社グループの業績に影響を与える可能性がありま

 す。

(5)有利子負債依存度および資金調達について

  当社グループは、不動産開発販売事業における土地・建物仕入資金および不動産管理運営事業における賃貸用自社所有不動産の取得資金を、主に金融機関からの借入金によって調達しております。したがって事業拡大の過程においては営業活動のキャッシュ・フローと投資活動のキャッシュ・フロー(以下、総称してフリー・キャッシュ・フローといいます。)がマイナスとなり、それを財務活動により補う傾向となるとともに、総資産に対する有利子負債の割合が高まる傾向があります。

 また、当社はたな卸資産に建築中または販売中の物件以外に、賃貸で運用しながら3年以内に販売する予定の物件を含んでおります。そうした案件の増加も営業キャッシュ・フローのマイナス要因となるものであります。

  たな卸資産及び賃貸用不動産への投資は当社の成長戦略に不可欠のものであり、フリー・キャッシュ・フローのマイナスを補うために次の方策を取っております。

① 資金調達に関しては、特定の金融機関に偏ることなく、個別プロジェクトごとに金融機関と協議を行い、金融機関による客観的評価を経た上で借入を実施しております。

② 常時3~4行のコアバンクを確保しながら、資金調達の裾野を広げる努力をいたしております。

  しかし、金融環境の変化や当社の信用力低下により資金調達が十分に行われない場合には個別プロジェクト進捗と当社の経営成績に影響を与える可能性があります。

  当社グループのキャッシュ・フローおよび有利子負債の状況は下記の通りであります。
                                        (単位:千円)

決算年月

2018年10月

2019年10月

 営業活動によるキャッシュ・フロー

282,592

△106,242

 投資活動によるキャッシュ・フロー

△714,841

△638,497

 

 (フリー・キャッシュ・フロー合計)

 

 

△432,248

 

 

△744,740

 

 財務活動によるキャッシュ・フロー

853,850

654,355

 短期借入金

111,000

183,800

 1年内返済予定の長期借入金

654,562

609,476

 長期借入金

6,078,745

6,803,930

 有利子負債合計    A

6,844,308

7,597,206

 総資産額     B

10,745,389

11,715,439

 有利子負債依存度 A/B

  63.7%

  64.8%

 たな卸資産残高

4,312,088

4,874,361

 有形固定資産残高

4,467,957

4,989,679

 

(6)人材の確保・育成について

 当社グループの事業は、各事業の連携とそこから生まれる事業間のシナジーにより、顧客のニーズを具現化する商品・サービスの実現を目指しております。当社グループでは採用から育成にいたる環境整備に積極的に取り組んでいく方針でありますが、今後、当社グループが求める人材の確保・育成が計画通り進まなかった場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7)小規模組織であることについて

 当社グループは2019年10月31日現在、従業員29名と小規模組織であり、内部管理体制についても組織の規模に応じたものとなっております。当社グループは運営体制の強化・刷新を図って参りますが、不測の事態が生じた場合、当社グループの事業遂行に制約が生じ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8)代表取締役への依存について

 当社の代表取締役である向井山達也は、当社グループの経営方針や事業戦略の立案、決定ならびに事業の推進において重要な役割を果たしております。

 当社グループは事業の拡大とともに、同氏に過度に依存しない体制の構築を進めておりますが、何らかの事情により同氏の業務遂行が困難となった場合には、その後の当社グループの業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

2【沿革】

年月

事項

1986年11月

有限会社光建として千葉県佐倉市に設立(資本金3百万円)

1990年9月

有限会社賃貸くんに社名変更

1993年11月

株式会社スリークォーターより賃貸事業および管理事業を引継ぎ事業開始

1993年11月

千葉県船橋市本町5丁目に本社事務所設置

1993年11月

千葉県船橋市前原西2丁目に津田沼店を開設

1993年11月

千葉県船橋市西船4丁目に西船橋店を開設

1993年12月

株式会社に改組(資本金10百万円)

1994年1月

株式会社アールエイジに社名変更

1994年6月

千葉県松戸市本町に松戸店を開設

1994年7月

本社を東京都中央区八重洲2丁目に移転

1996年12月

千葉県市川市行徳駅前2丁目に行徳店開設

1997年3月

千葉県柏市柏2丁目に柏店開設

1997年5月

建物総合維持管理部門を分社し、千葉県船橋市東船橋3丁目に有限会社アテックス(現社名:株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス=現連結子会社)を設立(資本金3百万円)

2001年1月

東京都杉並区高円寺南4丁目に高円寺店開設

2001年5月

本社を千葉県船橋市本町5丁目に移転

2002年12月

一級建築士事務所として登録

2003年2月

住宅販売の子会社として、千葉県船橋市本町6丁目に有限会社アールエイジ住宅販売を設立(資本金3百万円)

2003年4月

有限会社アテックスを株式会社へ改組するとともに、社名を株式会社アールエイジ・テクニカル・サービスに変更

2005年8月

グループの住宅販売部門の効率化を図るため有限会社アールエイジ住宅販売を清算

2005年10月

千葉県内の行徳店を西船橋店に統合

2005年11月

本社を東京都港区赤坂2丁目に移転

2006年3月

千葉県内の柏店を松戸店に統合

2007年10月

東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場

2015年9月

千葉県内の西船橋店を船橋店に統合

2017年5月

千葉県内の津田沼店を船橋店に統合

2018年3月

東京証券取引所市場第二部に市場変更

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2019年10月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況

(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

1

17

14

12

2

1,302

1,348

所有株式数

(単元)

16

806

9,779

679

5

20,516

31,801

900

所有株式数の割合(%)

0.05

2.53

30.75

2.14

0.02

64.51

100.00

(注)自己株式146株は「個人その他」に1元及び「単元未満株式の状況」に46株含まれております。

 

3【配当政策】

 当社は株主様への利益還元を経営の重要な課題と位置付けており、配当政策については、中長期的な事業計画に基づき企業体質の強化と将来の事業展開のための内部留保の充実を図るとともに、業績に応じた安定的な配当を行うことを基本方針としております。

  当社の剰余金の配当の回数は、当社定款に基づき、中間配当及び期末配当の年2回を基本としており、配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。

 2019年10月期につきましては、上記方針のもと、中間配当にて1株当たり14.0円(実施済)、期末配当にて1株当たり14.0円とすることを決定いたしました。

 また、内部留保資金については、企業価値の向上に資する今後の開発のための優良な不動産への投資に充当することとしております。

 なお、当社は「取締役会の決議により、毎年4月30日を基準日として中間配当を行うことができる。」旨を定款に定めております。

 

 当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額(千円)

1株当たり配当額(円)

2019年6月7日

44,531

14.0

取締役会決議

2020年1月24日

44,531

14.0

定時株主総会決議

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性4名 女性2名 (役員のうち女性の比率33.3%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

代表取締役

向井山 達也

1967年1月31日

 

1991年4月

株式会社スリークォーター入社

1994年3月

当社入社

1995年9月

当社営業推進部長就任

1997年9月

当社取締役本部長就任

1998年11月

当社常務取締役就任

1999年11月

当社取締役副社長就任

1999年11月

有限会社アテックス(現社名:株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス)取締役就任

2000年10月

当社代表取締役就任(現任)

有限会社アテックス(現社名:株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス)代表取締役就任(現任)

2003年2月

有限会社BHAGコーポレーション

取締役社長就任(現任)

 

(注)3

1,100,000

専務取締役

空間事業本部長

笠原 賢一

1968年10月15日

 

1993年12月

株式会社スリークォーター入社

1993年12月

当社入社

1998年11月

当社営業部長就任

2002年11月

当社執行役員就任

2003年1月

当社取締役就任

2003年4月

株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス取締役就任

2006年1月

株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス取締役退任

2006年11月

2019年4月

当社空間事業本部長就任(現任)

当社専務取締役就任(現任)

 

(注)3

62,200

取締役

管理本部長

松原 愛

1979年12月18日

 

2002年4月

当社入社

2012年12月

当社内部監査室ユニットリーダー代理就任

2015年6月

当社経営企画室ユニットリーダー就任

2017年2月

当社管理本部情報管理部ユニットリーダー兼任

2019年1月

当社取締役管理本部長就任(現任)

 

(注)3

1,000

取締役

(監査等委員)

浅野 彰博

1951年3月30日

 

1974年4月

株式会社三菱銀行入行(現社名:株式会社三菱UFJ銀行)

1996年4月

同行 大連支店副支店長就任

2000年6月

同行 中野駅前支店副支店長就任

2002年11月

株式会社松屋フーズ(現社名:株式会社松屋フーズホールディングス)入社商品本部長付部長就任

2006年4月

同社 リスク管理室室長就任

2009年6月

同社 常勤監査役就任

2013年6月

同社 常勤監査役退任

2014年1月

株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス監査役就任(現任)

2014年1月

当社社外監査役就任

2018年1月

当社社外取締役(監査等委員)就任(現任)

 

(注)4

取締役

(監査等委員)

岩崎 剛幸

1969年2月18日

 

1991年4月

株式会社船井総合研究所入社

2008年4月

同社 上席コンサルタント就任

2015年4月

立教大学経営学部兼任講師就任

2017年6月

一般社団法人日本商業ラッピング協会理事就任(現任)

2019年4月

 

2020年1月

ムガマエ株式会社設立 代表取締役就任(現任)

当社社外取締役(監査等委員)就任(現任)

 

(注)4

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

(監査等委員)

福山 靖子

1973年1月27日

 

2001年10月

司法試験合格 第一東京弁護士会登録

2002年1月

沖信・石原・清法律事務所(現スプリング法律事務所)入所

2007年11月

米国ニューヨーク州司法試験合格

2008年1月

スプリング法律事務所復帰

2009年5月

ニューヨーク州弁護士登録

2012年1月

 

2020年1月

スプリング法律事務所パートナー就任(現任)

当社社外取締役(監査等委員)就任(現任)

 

(注)4

1,163,200

(注)1.浅野彰博氏、岩崎剛幸氏及び福山靖子氏は、監査等委員である社外取締役であります。

   2.当社の監査等委員会の体制は次のとおりであります。

      委員長 浅野彰博、委員 岩崎剛幸、委員 福山靖子

     なお、浅野彰博氏は、常勤の監査等委員であります。常勤の監査等委員を選定している理由は、社内事情に精通した者が、取締役会以外の重要な会議等への出席や、内部監査を担当する経営企画室等との連携を密に図ることにより得られた情報をもとに、監査等委員による監査の実効性を高めるためであります。

   3.2020年1月24日後1年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時まで

   4.2020年1月24日後2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時まで

 

② 社外役員の状況

当社は、経営の意思決定機能と業務執行を管理監督する機能を持つ取締役会に対し、監査等委員である取締役3名全員を社外取締役とすることで経営への監督機能を強化しております。

コーポレート・ガバナンスにおいて、外部から客観的、中立の経営監督の機能が重要と考えており、社外取締役3名による監督及び監査が実施されることにより、外部からの経営監督機能が十分に機能する体制が整っているため、現状の体制としております。

 

・社外取締役と当社との人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係

社外取締役は、浅野彰博氏、岩崎剛幸氏及び福山靖子氏の3名であり、人的関係、資本的関係又は取引関係等はありません。

浅野彰博氏は、株式会社松屋フーズ(現社名:株式会社松屋フーズホールディングス)の出身であります。当社及び当社グループは、株式会社松屋フーズ(現社名:株式会社松屋フーズホールディングス)との人的関係、資本的関係又は取引関係はありません。

岩崎剛幸氏は、一般社団法人日本商業ラッピング協会理事及びムガマエ株式会社の代表取締役を兼任しております。当社及び当社グループは、上記2社との人的関係、資本的関係又は取引関係はありません。

福山靖子氏は、スプリング法律事務所パートナーを兼任しております。当社及び当社グループは、スプリング法律事務所との人的関係、資本的関係又は取引関係はありません。

 

・社外取締役を選任するための独立性に関する基準又は方針

当社は、社外取締役を選任するための独立性に関する基準又は方針は定めておりませんが、その選任に際しては、経歴や当社との関係を踏まえて、当社経営陣から独立した立場で社外役員としての職務を遂行できる十分な独立性が確保できることを個別に判断しております。

 

③ 社外取締役による監査と内部監査、監査等委員である取締役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

 当社では、内部牽制制度の充実と経営の合理化及び資産の保全を行うために内部監査制度を設けております。内部監査業務は経営企画室が担っております。経営企画室は内部監査規程に基づき監査計画を策定し、業務監査を実施しております。内部監査は子会社を含む会社全部門を対象として実施しており、当社及び当社グループの業務活動の適正性及び効率性の確保に寄与しております。

 監査等委員会による監査は、常勤の監査等委員である取締役を中心に実施されておりますが、非常勤の監査等委員である取締役も業務を分担して、積極的に関与しております。常勤の監査等委員である取締役は、重要な会議に出席する他、業務執行取締役等から営業状況の報告を受け、重要書類の閲覧等を行っております。また、経営の妥当性、効率性等に関して助言や提案を行っており、業務執行取締役等の職務の執行状況を常に監督できる体制にあります。なお、監査等委員である取締役はそれぞれ得意の専門分野を有しており、適切な業務分担により有効性の高い監査が実施されております。

 監査等委員である取締役浅野彰博氏は、長年にわたる金融業界での勤務及び上場会社の監査役の実績から、豊富な経験、見識を有しており、財務及び会計に関する相当程度の知見を有しております。

 監査等委員会と内部監査担当者は、その監査実施に先立ち事前に面談し、連携して効率的かつ有効な監査が実施できるように努めており、また、監査等委員会及び内部監査担当者は監査法人との連携により、監査業務の効率化、合理化を図り、その機能の強化に努めております。監査結果についても、適宜相互に報告する関係を構築しております。

 

(賃貸等不動産関係)

当社は、東京都内を中心に、賃貸事業用不動産を所有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸等収入は270,768千円、賃貸費用は93,084千円、賃貸損益は177,683千円であります。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸等収入は260,955千円、賃貸費用は87,370千円、賃貸損益は173,585千円であります。

 

また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

(単位:千円)

 

 

前連結会計年度

(自 2017年11月1日

至 2018年10月31日)

当連結会計年度

(自 2018年11月1日

至 2019年10月31日)

連結貸借対照表計上額

 

 

 

期首残高

3,973,405

4,415,407

 

期中増減額

442,002

533,788

 

期末残高

4,415,407

4,949,196

期末時価

6,151,193

6,660,893

(注)1.連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

2.期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増減額は、千葉県船橋市の介護付き有料老人ホーム1棟をたな卸資産に振り替えたことにより172,889千円減少し、東京都千代田区及び東京都港区に新規開発プロジェクト用土地2区画の仕入及び恵比寿プロジェクト他の工事進捗等により667,692千円増加しております。当連結会計年度の主な増減額は、千葉県船橋市の賃貸事業用マンション1棟42室をたな卸資産に、東京都渋谷区の賃貸事業用マンション(建設中)を固定資産に振り替えたことにより143,787千円減少し、東京都千代田区及び東京都品川区の新規開発プロジェクト用土地の仕入及び建設中プロジェクトの工事進捗等により669,432千円増加しております。

3.期末の時価は、不動産鑑定評価基準に基づき社内で計算した評価額となっております。

 

 

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(百万円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合(%)

関係内容

連結子会社

 

 

 

 

 

株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス

千葉県船橋市

10

不動産

管理運営事業

100

当社管理物件のメンテナンス・巡回清掃・退去精算業務等。

役員の兼任 2名。

(注)主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。

 

【売上原価明細書】

 

 

 

前事業年度

(自 2017年11月1日

至 2018年10月31日)

当事業年度

(自 2018年11月1日

至 2019年10月31日)

区分

注記

番号

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

Ⅰ 不動産管理運営事業原価

 

 

 

 

 

(1)支払賃料等

 

1,570,306

 

1,553,588

 

(2)管理原価等

 

136,951

 

135,815

 

(3)減価償却費

 

98,582

 

108,723

 

 

1,805,840

65.3

1,798,126

85.6

Ⅱ 不動産開発販売事業原価

 

 

 

 

 

(1)土地建物原価

 

936,214

 

278,442

 

 

936,214

33.9

278,442

13.3

Ⅲ 不動産仲介コンサル
事業原価

 

 

 

 

 

(1)販売広告費

 

23,986

 

24,915

 

 

23,986

0.9

24,915

1.2

売上原価合計

 

2,766,040

100.0

2,101,483

100.0

※ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次の通りであります。

 

 前第2四半期連結累計期間

(自  2018年11月1日

  至  2019年4月30日)

 当第2四半期連結累計期間

(自  2019年11月1日

  至  2020年4月30日)

役員報酬

43,332千円

45,258千円

給与手当

84,065

64,350

賞与引当金繰入額

11,500

4,500

法定福利費

16,087

12,709

地代家賃

26,323

26,365

租税公課

67,889

56,000

減価償却費

7,972

6,456

通信費

7,096

6,827

支払手数料

6,451

7,962

業務委託費

15,606

15,849

1【設備投資等の概要】

 当連結会計年度中に実施いたしました当社グループの設備投資の総額は693,633千円で、その主なものは次のとおりであります。

 

当連結会計年度中に取得した主要設備

 東京都港区及び渋谷区に完成した賃貸事業用マンション3棟(鉄筋コンクリート造4階建14室、鉄筋コンクリート造3階建(2棟)17室、建築工事代他201,564千円)、東京都千代田区及び品川区に新たに開発用土地2区画(251,970千円)を取得しました。

 

【借入金等明細表】

区分

当期首残高

(千円)

当期末残高

(千円)

平均利率

(%)

返済期限

短期借入金

111,000

183,800

0.9

1年以内に返済予定の長期借入金

654,562

609,476

0.9

1年以内に返済予定のリース債務

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)

6,078,745

6,803,930

0.8

2020年から2054年

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)

その他有利子負債

6,844,308

7,597,206

(注)1.平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。

   2.長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)の連結決算日後5年間の返済予定額は以下のとおりであります。

 

1年超2年以内(千円)

2年超3年以内(千円)

3年超4年以内(千円)

4年超5年以内(千円)

長期借入金

592,492

365,490

549,095

330,338

【社債明細表】

 該当事項はありません。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値8,248 百万円
純有利子負債6,546 百万円
EBITDA・会予644 百万円
株数(自己株控除後)3,180,854 株
設備投資額694 百万円
減価償却費144 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役  向井山 達也
資本金167 百万円
住所東京都港区赤坂二丁目11番7号 ATT新館5F
会社HPhttps://www.early-age.co.jp/

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