1年高値1,839 円
1年安値1,121 円
出来高47 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA10.5 倍
PBR1.4 倍
PSR・会予0.4 倍
ROA4.3 %
ROIC5.3 %
β0.59
決算3月末
設立日2000/4/7
上場日2007/11/8
配当・会予55 円
配当性向31.7 %
PEGレシオ0.6 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:29.6 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:3.7 %
純利5y CAGR・予想:-16.0 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

3【事業の内容】

当社グループ(当社、子会社18社及び持分法適用関連会社1社)は、次の3つの事業を主たる業務としております。

なお、次の3事業は「第5  経理の状況  1  連結財務諸表等  (1)連結財務諸表  注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

不動産投資事業

  当社グループのビジネスモデルである「JINUSHIビジネス(注)」の手法により、当社が開発した不動産投資商品を地主プライベートリート投資法人等の投資家に売却する事業を行っております。

サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

  当社グループが土地所有者から土地を借り受けて土地の借り手であるテナントに転貸するサブリース業務、当社保有の物件をテナントに賃貸する賃貸借業務及びファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等を受託し、また投資法人の資産運用委託報酬を得るファンドフィー事業を行っております。

企画・仲介事業

  当社グループ独自のノウハウをコンサルティングで提供する企画業務及び不動産の売買を仲介する仲介業務を行っております。

当連結会計年度より、従来「その他事業」として記載していた報告セグメントにつきましては重要性が乏しいことからセグメントの区分方法を見直し、「その他」(※)区分に含めて記載しております。

なお、前連結会計年度のセグメント情報については変更後の区分に基づき作成したものを記載しております。

(※)「その他」は、海外PFI事業等であります。

(注)  「JINUSHIビジネス」

      第1 企業の概況 2 沿革(注)「JINUSHIファンド」に記載のとおりであります。

 

(1) 不動産投資事業

当社グループのビジネスモデルであります「JINUSHIビジネス」の基本的な考え方は、投資家のリスクを抑え、利益を長期的に安定して得られる安全な不動産投資商品を提供することであります。当社グループ自らが土地を取得するとともにテナントを誘致し土地を長期に賃貸いたします。この土地を長期にわたって安定的に利益が得られる安全な不動産投資商品として「地主リート」を始め事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託(J-REIT)に売却しております。

当社グループの基本的な考え方であります「正しい投資を行う」ことは、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」というビジネスモデルを中核に置いた不動産投資事業「JINUSHIビジネス」において実現いたします。

(2) サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

①  サブリース業務

当社グループが土地オーナーから土地を賃借し、商業施設、駐車場施設、物流施設等、立地に適した用途を提案し、土地を転貸することにより賃貸料収入を得ております。これにより、土地オーナーは土地を売却せず、かつ、手間を掛けずに有効利用することができます。

②  賃貸借業務

不動産を当社グループが保有し、テナント等に賃貸する業務を行っております。

③  ファンドフィー業務

  ファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等を受託してファンドフィーや投資法人の資産運用委託報酬を得ております。

 

(3) 企画・仲介事業

①  企画業務

「JINUSHIビジネス」で培ったノウハウをもとに行うコンサルティング業務を行っております。

たとえば、不動産オーナーからの遊休資産等の運営方法及び当該資産等を活用した事業構築等の相談業務や、テナント等の事業会社からの出店候補地の選定等、立地選定から出店条件交渉までのコンサルティング業務を受託することで業務委託料収入を得ております。

②  仲介業務

  不動産の売買を仲介する仲介事業を行って仲介手数料収入を得ております。

 

(画像は省略されました)

 

3【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

 

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりであります。

a.財政状態

当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ24,542,614千円減少し、75,054,774千円となりました。これは主に保有する販売用不動産の早期売却等による財務体質の強化に取り組んだ結果、販売用不動産の残高が26,023,096千円減少したこと等によります。

当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ26,801,470千円減少し、51,184,058千円となりました。これは主に販売用不動産の売却に伴う借入金の返済により、借入金の総額が27,219,945千円減少したこと等によります。

当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,258,855千円増加し、23,870,716千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益3,177,475千円を計上したこと及び剰余金の配当992,148千円を実施したことによります。なお、当連結会計年度末の自己資本比率は31.8%となりました。

 

b.経営成績

当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の向上を背景とした個人消費の持ち直し等により、緩やかな回復基調から始まったものの、米中貿易摩擦の長期化や中国経済の減速等の影響に加え、2019年10月の消費税率引上げに伴う個人消費マインドの変化など、先行きは不透明な状況で推移いたしました。足下では新型コロナウイルスの世界的な感染拡大による需要の減少により、景況感は悪化しております。さらに、インバウンドの急減に加え、各種イベントの休止や政府等からの外出自粛要請による需要の低迷もあり、コロナ禍が収束するまでは、景気は厳しい状況が続くものと予測されます。

なお、不動産及び不動産金融業界におきましては、引き続き主要都市部を中心としてオフィスビルの空室率は低水準を維持しました。また、商業地の需要につきましても好調なインバウンド市場を背景に、堅調に推移しておりましたが、年度末に差しかかって一転し、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大により、景況感は悪化しております。

このような状況のもと、当社グループにおきましては、「JINUSHIビジネス」のさらなるマーケット拡大と機関投資家からの不動産運用ニーズに応えるべく、案件の仕入を計画どおり推し進める中、昨夏に不動産市況の変化を予測し、「財務体質の強化に関するお知らせ」(2019年10月11日発表)に記載のとおり、①総資産回転率(不動産の仕入から売却までの期間の短縮)、自己資本比率や総資産利益率など財務指標の改善②有利子負債の削減による新規の資金調達力の拡大③開発利益の早期獲得を目的として、当初計画に加えて保有する販売用不動産のうち約220億円分を早期売却し、有利子負債の大幅な削減等の財務体質の強化に取り組んでまいりました。この結果、総資産回転率は0.85回(前期0.48回)、自己資本比率は31.8%(前期21.7%)、営業キャッシュフローは29,681,305千円(前期△28,020,748千円)と大幅な財務指標の改善が実現しております。

財務戦略としましては、リーマンショックの教訓を活かし、開発案件の借入金は財務制限条項が付いておらず、借入金の返済期間は5〜30年超の長期借入金であり、途中弁済(約定弁済を除く)も求められないことを実現しております。なお、当社グループにおける当連結会計年度末の現金及び預金残高(連結)は21,850,515千円であり、常に積極的な土地の仕入活動を行うために、手元流動性を高めております。

また、当社がスポンサー会社となり、当社100%子会社の地主AMが運用する、底地特化型リート「地主リートへ2020年1月10日に17案件を売却(売却価格26,075,000千円)し、当連結会計年度末の「地主リート」の資産規模は約820億円となり、2021年3月期に1,000億円以上という規模に向けて順調に成長しております。

以上の結果、当連結会計年度の売上高は74,187,219千円(前期比86.2%増)、営業利益は5,244,670千円(同17.9%増)、経常利益は4,599,463千円(同6.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は3,177,475千円(同18.3%増)となりました。

 

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

不動産投資事業(セグメント間の内部売上高を含む。)

当連結会計年度も優良案件の仕入れを順調に拡大させ、「地主リート」をはじめとする投資家へ案件を売却し、安全な不動産投資商品を提供してまいりました。

また、一層の「JINUSHIビジネス」の名古屋圏仕入拡大に伴う人員増加に対応するため、名古屋支店を移転しました。

この結果、不動産投資事業におきましては、売上高は73,533,039千円(前期比90.1%増)、セグメント利益は8,399,529千円(同15.7%増)となりました。

 

サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

「地主リート」の資産規模拡大により、資産管理フィーが増加し、固定収益の拡大に貢献しました。

この結果、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業におきましては、売上高は647,543千円(同16.5%増)、セグメント利益は419,816千円(同38.2%増)となりました。

 

企画・仲介事業

企画・仲介事業におきましては、前期に大型の仲介業務があったことから、売上高は6,635千円(同96.6%減)、セグメント利益は6,376千円(同96.7%減)となりました。

 

従来「その他事業」として記載しておりました報告セグメントにつきましては、重要性が乏しいことからセグメントの区分方法を見直し、「その他」(*)の区分にしております。

(*)その他では、海外PFI事業等を行っております。

 

②キャッシュ・フローの状況

当社グループは、常に積極的な土地の仕入活動を行うために、手元流動性を意識した経営をしております。当連結会計年度におきましては、有利子負債の大幅な削減等の財務体質の強化に取り組んだことから、現金及び預金は、前連結会計年度末に比べ2,993,695千円増加し21,850,515千円となりました。

各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が4,627,976千円となり、たな卸資産が25,947,787千円減少したこと等により増加した資金が29,681,305千円(前期は28,020,748千円減少)となりました。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における投資活動の結果、有形固定資産の取得ならびに敷金及び保証金の差入による支出と、投資有価証券の売却による収入等により、増加した資金は1,160,565千円(前期は7,143千円減少)となりました。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における財務活動の結果、保有する販売用不動産の早期売却により長期借入金の返済による支出は59,720,215千円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う資金調達を順調に行った結果、減少した資金が27,820,465千円(前期は32,511,541千円増加)となりました。

 

③生産、受注及び販売の実績

  a.生産実績

   当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業及び企画・仲介事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

 b.受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

 c.販売実績

当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。

 

セグメントの名称

当連結会計年度

(自  2019年4月1日

至  2020年3月31日)

前期増減比(%)

不動産投資事業(千円)

73,533,039

90.1

サブリース・賃貸借・

ファンドフィー事業(千円)

647,543

16.5

企画・仲介事業(千円)

6,635

△96.6

合計(千円)

74,187,219

88.2

  (注)  1.セグメント間の取引については相殺消去しております。

  2.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

 

相手先

前連結会計年度

(自  2018年4月1日

  至  2019年3月31日)

当連結会計年度

(自  2019年4月1日

  至  2020年3月31日)

金額(千円)

割合(%)

金額(千円)

割合(%)

地主プライベートリート投資法人

15,585,482

39.1

26,436,943

35.6

SMFLみらいパートナーズ株式会社

18,900,503

25.5

エムエル・エステート株式会社

9,061,138

12.2

合同会社つくしインベストメント

6,250,000

15.7

  3.上記の金額には、消費税等は含んでおりません。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

また、当社グループが採用する会計方針は、「第5  経理の状況  1.連結財務諸表等  (1)連結財務諸表  注記事項  (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。

なお、今般の新型コロナウィルスの感染症の影響につきまして、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (4)経営環境及び会社の対処すべき課題」に記載のとおり、当社の業績は順調に推移しているため、その仮定に基づいて見積りをしております。

② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。

 

財政状態の分析

(資産)

総資産は、前連結会計年度末に比べ24,542,614千円減少し、75,054,774千円となりました。これは主に保有する販売用不動産の早期売却等による財務体質の強化に取り組んだ結果、販売用不動産の残高が26,023,096千円減少したこと等によります。

(負債)

負債は、前連結会計年度末に比べ26,801,470千円減少し、51,184,058千円となりました。これは主に販売用不動産の売却に伴う借入金の返済により、借入金の総額が27,219,945千円減少したこと等によります。

(純資産)

純資産は、前連結会計年度末に比べ2,258,855千円増加し、23,870,716千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益3,177,475千円を計上したこと及び剰余金の配当992,148千円を実施したことによります。なお、当連結会計年度末の自己資本比率は31.8%となりました。

 

経営成績の分析

(売上高)

当連結会計年度における売上高は、74,187,219千円(前期比86.2%増)となりました。これは主に「地主リート」及び財務体質の戦略的強化を目的に、「SMFLみらいパートナーズ株式会社」「エムエル・エステート株式会社」と合意した包括的な売買取引に係る枠を活用し、販売用不動産を売却したことによります。

セグメント別の売上高については、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載しております。

(売上総利益)

当連結会計年度における売上総利益は、9,100,476千円(同11.4%増)となりました。地価の高騰とともに、既にテナントが付き投資商品となっている既存案件は、自社開発案件と比べ、利益率が低いことから、売上高に対する総利益は低下しております。なお、財務体質の戦略的強化を目的に早期売却を行った販売用不動産は適正な利益を確保しており、売却損は発生しておりません。

(営業利益)

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、3,855,806千円(同3.5%増)となりました。これは主に「JINUSHIビジネス」拡大に伴い、人員を増加したことによる人件費の増加及び名古屋支店移転に係る費用の発生等によります。

以上の結果、当連結会計年度の営業利益は5,244,670千円(同17.9%増)となりました。

(経常利益)

当連結会計年度における営業外収益は、403,442千円(同42.6%減)となりました。これは主に子会社において持分法による投資利益が減少したこと等によります。営業外費用は、1,048,649千円(同27.6%増)となりました。これは主に支払利息、資金調達費用等が増加したことによります。

以上の結果、当連結会計年度の経常利益は4,599,463千円(同6.3%増)となりました。

(親会社株主に帰属する当期純利益)

当連結会計年度における特別利益は、130,204千円(同60.9%減)となりました。特別損失は、101,691千円(同87.7%減)となりました。

以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、3,177,475千円(同18.3%増)となりました。

 

キャッシュ・フローの分析

当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

 

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

 

当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、次のとおりであります。

当社グループは、当連結会計年度におきましても、新規販売用不動産を取得するために自己資金を戦略的に活用するとともに、資金の機動的かつ安定的な調達に向け、金融機関3行との間でコミットメントライン契約6,700,000千円、及び金融機関4行と借入枠設定契約22,300,000千円をそれぞれ締結しております。これにより大口の不動産投資案件にも対応できる為、案件の仕入の幅を広げる事が可能となっております。

一方、総資産回転率及び自己資本比率等、財務指標の改善を目的として、三井住友ファイナンス&リース株式会社の100%子会社である「SMFLみらいパートナーズ株式会社」、みずほリース株式会社の100%子会社である「エムエル・エステート株式会社」のそれぞれと販売用不動産の包括売買取引に関する売買枠(各30,000,000千円)を設定し、期初計画に加えて保有する販売用不動産約22,000,000千円分を早期売却、借入金の返済により有利子負債の削減等の財務体質の強化を実現いたしました。

この結果、当連結会計年度においては複数の有力金融機関から総額41,538,870千円の借入を行った一方で、総額68,639,515千円の借入を返済しており、当期末における借入金総額は46,473,898千円と、前期末比27,219,945千円の大幅な減少となりました。

また、当連結会計年度末における現金及び預金は21,850,515千円となっております。

 

経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。

当連結会計年度の達成・進捗状況は以下のとおりです。

売上高は計画比24,187,219千円増(48.4%増)となりました。これは主に、販売用不動産の仕入が順調に拡大し、「地主リート」及び「地主リート」以外の事業会社等へ、初計画に加えて保有する販売用不動産のうち約220億円分を早期売却し、有利子負債の大幅な削減等の財務体質の強化に取り組んだことによるものです。この結果、総資産回転率は0.85回(前期0.48回)、自己資本比率は31.8%(前期21.7%)、営業キャッシュフローは29,681,305千円(前期△28,020,748千円)と大幅な財務指標の改善が実現しております。

同様の理由から、経常利益は計画比599,463千円増(15.0%増)親会社株主に帰属する当期純利益は計画比477,475千円増(17.7%増)となりました。

売上高総利益率は計画比4.9ポイント減の12.3%、経常利益率は計画比1.8ポイント減の6.2%、ROEは計画比2.0ポイント増の14.0%となりました。

 

指標

2020年3月期

(計画)

2020年3月期

(実績)

2020年3月期

(計画比)

売上高

50,000,000千円

74,187,219千円

24,187,219千円

(48.4%増)

経常利益

4,000,000千円

4,599,463千円

599,463千円

(15.0%増)

親会社株主に帰属する当期純利益

2,700,000千円

3,177,475千円

477,475千円

(17.7%増)

売上高総利益率

17.2%

12.3%

経常利益率

8.0%

6.2%

ROE

(自己資本利益率)

12.0%

14.0%

 

セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。

 

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1.報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役

会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであり

ます。

当社グループは、不動産業を中心に事業展開を行っており、「不動産投資事業」、「サブリース・賃貸

借・ファンドフィー事業」及び「企画・仲介事業」を報告セグメントとしております。

 「不動産投資事業」は、不動産投資事業を行っております。

 「サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業」は、サブリース事業、賃貸借事業、ファンドフィー事業を

行っております。

 「企画・仲介事業」は、企画事業、仲介事業を行っております。

 

 当連結会計年度より、従来「その他事業」として記載していた報告セグメントにつきましては重要性が乏

しいことからセグメントの区分方法を見直し、「その他」(※)区分に含めて記載しております。

なお、前連結会計年度のセグメント情報については変更後の区分に基づき作成したものを記載しており

ます。

(※)「その他」は、海外PFI事業等であります。

 

2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

  報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

  報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

  セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

 

3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自  2018年4月1日  至  2019年3月31日)

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

その他

(注1)

調整額

(注2)

連結

財務諸表

計上額

(注3)

 

不動産投資

事業

サブリース・賃貸借・ファンドフィー

事業

企画・仲介

事業

売上高

 

 

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

38,676,993

555,744

195,498

39,428,237

406,093

39,834,330

セグメント間の内部売上高又は振替高

42,000

42,000

42,000

38,718,993

555,744

195,498

39,470,237

406,093

42,000

39,834,330

セグメント利益

7,258,864

303,686

195,456

7,758,008

295,633

3,606,815

4,446,826

セグメント資産

71,037,872

272,355

71,310,228

7,505,041

20,782,119

99,597,389

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

減価償却費

118,979

7,800

126,779

4,627

34,757

166,164

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

338,638

338,638

(注1)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、海外PFI事業、娯楽事業(ゴルフ

場の運営)を含んでおります。

(注2) 調整額の内容は以下のとおりであります。

セグメント利益

(単位:千円)

 

セグメント間取引消去

△42,000

全社費用(*)

△3,564,815

合計

△3,606,815

(*) 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

 

セグメント資産

(単位:千円)

 

全社資産(*)

20,782,119

合計

20,782,119

(*) 全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

 

減価償却費

(単位:千円)

 

全社費用(*)

34,757

合計

34,757

(*) 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。

 

(注3) セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

 

当連結会計年度(自  2019年4月1日  至  2020年3月31日)

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

その他

(注1)

調整額

(注2)

連結

財務諸表

計上額

(注3)

 

不動産投資

事業

サブリース・賃貸借・ファンドフィー

事業

企画・仲介

事業

売上高

 

 

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

73,533,039

647,543

6,635

74,187,219

74,187,219

セグメント間の内部売上高又は振替高

73,533,039

647,543

6,635

74,187,219

74,187,219

セグメント利益

8,399,529

419,816

6,376

8,825,723

2,666

3,578,386

5,244,670

セグメント資産

44,875,442

216,525

45,091,968

6,044,353

23,918,452

75,054,774

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

減価償却費

56,277

1,950

58,227

95

57,778

116,101

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

197,593

197,593

(注1)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、海外PFI事業等であります。

(注2) 調整額の内容は以下のとおりであります。

セグメント利益

(単位:千円)

 

全社費用(*)

△3,578,386

合計

△3,578,386

(*) 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

 

セグメント資産

(単位:千円)

 

全社資産(*)

23,918,452

合計

23,918,452

(*) 全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

 

減価償却費

(単位:千円)

 

全社費用(*)

57,778

合計

57,778

(*) 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。

 

(注3)セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

 

【関連情報】

 前連結会計年度(自  2018年4月1日  至  2019年3月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

    本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2)有形固定資産

    本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

 

3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント名

地主プライベートリート投資法人

15,585,482

不動産投資事業

サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

合同会社つくしインベストメント

6,250,000

不動産投資事業

 

 当連結会計年度(自  2019年4月1日  至  2020年3月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

    本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2)有形固定資産

    本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

 

3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント名

地主プライベートリート投資法人

26,436,943

不動産投資事業

サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

SMFLみらいパートナーズ株式会社

18,900,503

不動産投資事業

サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

エムエル・エステート株式会社

9,061,138

不動産投資事業

サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

企画・仲介事業

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2018年4月1日  至  2019年3月31日)

セグメントに帰属しない全社資産に係る減損損失29,153千円を計上しております。

 

当連結会計年度(自  2019年4月1日  至  2020年3月31日)

該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2018年4月1日  至  2019年3月31日)

該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自  2019年4月1日  至  2020年3月31日)

該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自  2018年4月1日  至  2019年3月31日)

  該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自  2019年4月1日  至  2020年3月31日)

  該当事項はありません。

 

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針、経営戦略等

当社は『「JINUSHIビジネス」を通じて安全な不動産投資商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。』ことを経営理念として掲げ、安定的な収益が長期にわたって見込め、追加投資のかからない独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」を基本戦略に事業を展開しております。また、不動産で資金を運用する機関投資家の皆様のニーズに応えることで社会に貢献し、結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。

 

(2) 目標とする経営指標

当社グループは、株主価値を最大化する立場で収益性の高い事業展開を目指しております。そのため、売上高総利益率、売上高経常利益率、総資産利益率(ROA)、総資産回転率、自己資本比率、自己資本利益率(ROE)といった経営の収益性及び効率性に関する指標を重視した事業運営に留意しております。

 

前期(2019年3月期)

当期(2020年3月期)

増減

売上高総利益率

20.5%

12.3%

△8.2%

売上高経常利益率

10.9%

6.2%

△4.7%

総資産利益率(ROA)

3.2%

3.6%

+0.4%

総資産回転率

0.48回

0.85回

+0.37回

自己資本比率

21.7%

31.8%

+10.1%

自己資本利益率(ROE)

12.8%

14.0%

+1.2%

 

(3) 中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業、企画・仲介事業の3つの事業セグメントを展開しております。

「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」低リスクで長期に安定した収益をもたらす安全な不動産投資商品を投資家に提供するという基本戦略「JINUSHIビジネス」を事業の成長エンジンに据え、引き続き事業用

定期借地権を使って、建物を所有せず、土地のみに投資し、安全な不動産投資を実現する不動産投資事業をメイン

に行ってまいります。

サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業では、安定収益を実現してまいります。

企画・仲介事業では、手数料収入を確保してまいります。

財務戦略としましては、リーマンショックの教訓を活かし、開発案件の借入金は財務制限条項が付いておらず、借入金の返済期間は5〜30年超の長期借入金であり、途中弁済(約定弁済を除く)も求められないことを実現しております。なお、当社グループにおける当連結会計年度末の現金及び預金残高(連結)は21,850,515千円であり常に積極的な土地の仕入活動を行うために、引き続き手元流動性を高めてまいります。

 

(4) 経営環境及び会社の対処すべき課題

当社グループを取り巻く経営環境は、国内経済は、通商問題を巡る海外経済の動向や、金融資本市場の変動の影響、さらには新型コロナウイルスの感染拡大により、先行きは不透明な状況で推移すると予測しております。

とりわけ、新型コロナウイルスの世界規模での急速な感染拡大について、各国は緊急的な対応に追われており、

わが国経済のみならず世界経済への深刻かつ長期的な影響が懸念されております。

国内不動産市況につきましては、投資マインドの冷え込みや融資姿勢の厳格化により、新型コロナウイルスの影響が落ち着くまでは調整局面が続くと考えております。

このような状況下におきまして、当社が展開する「JINUSHIビジネス」(セグメント区分は不動産投資事業)の

ナントは、スーパー、ホームセンター、ドラッグストアをはじめとした生活必需品を取扱う業種(物流を含む)などで約8割(2020年3月末時点)を構成しており、このようなテナントは「巣ごもり消費」により、おおむね業績好調であるため、当社の2021年3月期の連結業績予想を見直すような事象は生じておりません。

不動産市況が悪化した場合の対応(売却活動)につきましては、現在、日本の不動産市場において底地マーケット

は既に確立されており、自然災害と収益ボラティリティに強く、長期にわたり安定した収益を得ることができる当

社商品(販売用不動産)の売却は、十分に可能と考えております。

今回のコロナ禍でも当社の「JINUSHI ビジネス」の商品性が投資家から再認識されており、リーマンショック時

と同様に、「JINUSHIビジネス」の商品性は他のアセットタイプと異なり、自然災害に強く、収益ボラティリティが

低く安定しているということをさらに認識していただけるよう引続き努めつつ、新型コロナウイルス感染症の影響

による金融資本市場の変動等を注視しながら、安定的な不動産投資手法である「JINUSHIビジネス」の特徴を生かし、販売用不動産の売却を進めてまいります。

今後の土地の仕入れ活動につきましては、社会的ニーズも高い生活必需品を取扱うテナントを主とし、転用性の

高い案件を慎重に選別しながら仕入れを行う方針です。

コロナ禍における資金繰りへの影響につきましては、当社グループが展開する「JINUSHIビジネス」は多くの金融

機関にご理解並びに支持を頂いていることもあり、資金調達は順調に行えております。

当社の2020年3月末時点における現金及び預金残高は約218億円と手元資金に不安はなく、加えて複数の金融機

関との間で総額67億円のコミットメントライン契約、及び総額223億円の借入金枠設定契約を締結していること、

借入金について財務制限条項が付かず、5年から30年超の長期借入を実現していることから、当社の財務体質は極

めて健全かつ盤石であり、新型コロナウイルスに対するワクチンが開発され普及するまでに仮に2年程度と想定し

た場合、その期間に十分に対応出来る手元流動性を確保しております。

引き続き新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大の影響等により、世界経済は不透明感が増すなか、不測の事態に備えるべく、金融機関とコミットメントライン契約を締結していることに加え、借入金枠設定契約を締結し、さらに強固な財務体質の構築を進めてまいります。

なお、当社は新型コロナウイルスの感染防止対策含む、危機管理の一環として地震等の災害マニュアルを作成し

て万一の事態に備えております。

例えば、会社の対応として、対策本部の設置、社員の安否確認、取引先等の被害情報の把握等であり、社員の行

動要領として、会社への安否の連絡、自宅待機(会社に来ない)、避難等の対策を実施しております。

今回、新型コロナウイルスの感染防止により、2020年3月11日から時差出勤の導入、同年3月末から在宅勤務の

導入をし、恒常的に全役員・従業員が在宅勤務の出来る体制を整えましたので、災害時等で会社に出社が出来ない

場合においても必要な業務の継続が可能となっております。

当社では、37度以上の発熱が見られた場合の措置、全社員へのマスクの配布、マスクの着用、消毒液の設置など、社員の健康第一及び事業活動の継続を図れるように対応し、感染防止の対策を行っております。

 

2【事業等のリスク】

以下において、当社グループの事業の状況及び経理の状況等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社グループの株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。

なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 事業について

①  事業環境について

当社グループは、自らが土地を買って、建物建設を望むテナントを誘致し、事業用定期借地権により長期に賃貸し、当該テナントから賃貸収入を確保したうえで、その土地を不動産利回り商品として「地主リート」等に売却するという「JINUSHIビジネス」をメインに事業展開を行っております。

当社グループが展開する事業は、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上下動等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

なお、今般の新型コロナウィルスの感染症の影響及び対応策につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (4)経営環境及び会社の対処すべき課題」に記載のとおりです。

②  競合について

当社グループは、従来、一定の人口集積があり、住宅地として価値の高い地方都市や大都市近郊の物件を取扱い対象としておりましたが、現在は東京圏・大都市近隣の物件をターゲットにするよう努めております。

当該東京圏・大都市近隣は特に大手デベロッパー等との厳しい競合が考えられ、当社グループが優良な物件を取得できなくなった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループは、不動産を取得する際には、その土地の立地条件・周辺環境・地盤・土壌汚染・価格等について調査・検討を行い、その結果に基づいて適正な条件で不動産を取得しております。しかしながら、適正な条件により不動産を取得できなかった場合は、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

③  資産の取得及び売却について

当社グループは不動産投資事業において、不動産保有リスクの低減を図るために、誘致するテナントとの間で事業用定期借地権設定予約契約の締結を行い、事業会社や不動産ファンド等の売却先とは購入意向を確認した上で不動産を取得することを原則としております。

また、安定的な売却先を確保し、また当社の今後の成長を見据えて、2016年11月10日付で、当社と「地主リート」及び当社の100%子会社である地主AMの3社間で「スポンサーサポート契約」を締結しております。

そのほか安定的な売却先を確保するために、2014年10月3日付で、当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス&リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの4社間で「REIT事業に係る基本協定書」を締結しております。

また、当社及び地主AMは、2019年11月18日付で三井住友ファイナンス&リース株式会社の100%子会社であるSMFLみらいパートナーズ株式会社と、2019年12月10日付でみずほリース株式会社の100%子会社であるエムエル・エステート株式会社とそれぞれ、販売用不動産(信託受益権を含む)の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結しております。

しかしながら、テナントの出店方針に合致した土地の確保ができない場合、又は上記スポンサーサポート契約、基本協定書の内容に変更が生じ、不動産の売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

④  災害等のリスクについて

「JINUSHIビジネス」は経年劣化の無い土地のみを主に取扱い、事業用定期借地契約により、変動のない長期安定収益が見込めるため、自然災害と収益ボラティリティに強い特徴があります。

しかしながら、当社グループが保有する不動産が火災、テロ、暴動、地震、津波等の不測の事故・自然災害により滅失、劣化又は毀損した場合、賃貸料収入の激減及び突発的な修繕のための支出が必要となるという事態が発生する可能性があります。このため、当社グループは、かかるリスクを可能な限り回避するため、火災保険等を付しておりますが、保険事故に該当しない事由により不動産が滅失、劣化又は毀損した場合や、保険事故に該当する事由により不動産が滅失、劣化又は毀損したときでも保険金によって損失を補填できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤  土壌汚染及び地中埋設物の対策について

当社グループが不動産を取得する際には、土壌汚染及び地中埋設物による当社グループの費用負担や建築スケジュールへの影響を回避するために、原則売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去をしております。土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該不動産の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得しておりますが、上記の調査によっても土壌汚染及び地中埋設物の状況について事前にすべてを認識及び除去できないことがあります。そのため、取得した不動産に土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

⑥  海外事業について

イ.海外における事業

 当社グループは、米国、オセアニアで事業を行っております。当該各国の経済、政情や政府による規制等に起因した予期せぬ事象が発生した場合には、当社グループの業績や財政状態に悪影響を与える可能性があります。

ロ.為替レートの変動

当社グループは、各地域における現地の財務諸表等を、連結財務諸表作成のために円換算しております。換算時の為替レートが変動した場合には、もとの現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値に影響を与える可能性があります。

⑦  感染症等の流行発生に係るリスク

 当社グループは新型コロナウイルス等の感染症の流行により、不動産市況の悪化や当社が保有する販売用不動産におけるテナントの一時的な賃料減額が発生した場合には、財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローに影響を与える可能性があります。

 なお、今般の新型コロナウイルス感染症による当社グループへ与える影響につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (4)経営環境及び会社の対処すべき課題」に記載しております。

 

(2) 経営成績、財政状態について

①  経営成績の変動について

 当社グループは、2004年3月期から不動産投資事業を本格的に開始しましたが、投資案件1件当たりの取引金額が多額であること、またテナントによる店舗建築に係る許認可・工期等に相当の期間を要し、当初の売却スケジュールが変更になる等により、投資案件の売上計上時期等が変更される可能性があります。そのような場合、各期の経営成績が大きく変動するため、過年度の財政状態及び経営成績だけで今後の当社グループの業績を判断するには不十分な面があります。

 なお、当社グループの主要な経営指標等の推移は次のとおりであります。

 

 

回次

第16期

(連結)

第17期

(連結)

第18期

(連結)

第19期

(連結)

第20期

(連結)

決算年月

2016年3月

2017年3月

2018年3月

2019年3月

2020年3月

売上高合計                  (千円)

17,378,474

26,614,078

31,260,663

39,834,330

74,187,219

 

不動産投資事業

17,071,948

25,148,212

30,401,848

38,676,993

73,533,039

 

サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

302,970

420,367

480,861

555,744

647,543

 

企画・仲介事業

3,555

193,804

21,055

195,498

6,635

 

その他

851,694

356,897

406,093

営業利益                    (千円)

5,955,542

4,843,487

3,684,048

4,446,826

5,244,670

経常利益                    (千円)

5,626,256

5,181,191

3,044,174

4,327,524

4,599,463

親会社株主に帰属する当期純利益(千円)

3,605,646

6,437,323

1,958,092

2,684,996

3,177,475

純資産額                    (千円)

11,700,670

19,878,418

20,304,021

21,611,860

23,870,716

総資産額                    (千円)

38,690,561

56,792,641

67,251,191

99,597,389

75,054,774

  (注)1.売上高には消費税等は含まれておりません。

        2.セグメント別の業績につきましては、従来、「不動産投資事業」、「サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業」及び「企画・仲介事業」の3区分としておりました。第17期から第19期についてはニューリアルプロパティ株式会社を連結の範囲に含めたことにより、報告セグメントを従来の3事業に「その他事業」を追加し、4事業としておりましたが、第20期から当該「その他事業」は重要性が乏しいことからセグメントの区分を見直し、「その他」の区分にしており、報告セグメントを3事業としております。

連結会計年度の経営指標等の推移は変更後の区分に基づいております。

3.「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号  平成30年2月16日)を第19期連結会計年度より適用しており、第18期以前の連結会計年度の金額は組替え後の金額で表示しております。

②  引渡し等に係る業績変動について

不動産の販売における売上は、売買契約を締結した時点ではなく、不動産の引渡し時点において計上されます。そのため、何らかの理由により、引渡し時期が決算期末を越えて遅延した場合には、各期の当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

③  有利子負債への依存について

当社グループは「JINUSHIビジネス」を基本戦略に据えた事業展開に注力しており、その不動産取得資金につ

いてはほぼ全額を金融機関からの借入により調達していることから、有利子負債残高及び総資産に占める有

利子負債の占める割合(有利子負債依存度)は、他業種・業界と比べて高くなっております(当社グループ

の有利子負債残高及び有利子負債依存度等は、下表のとおりであります)。そのため、今後、金融市場や金

融政策の動向等に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があり

ます。

なお当社は、上記リスクを低減し、かつ上記リスクに備えるため、昨年秋に①総資産回転率、自己資本比率や総資産利益率など財務指標の改善、②有利子負債の削減による新規の資金調達力の拡大、③早期の開発利益の

獲得及び自己資本の増加、を目的とした財務体質の戦略的強化に取り組みました。具体的には、三井住友ファ

イナンス&リース株式会社の100%子会社であるSMFLみらいパートナーズ株式会社、並びにみずほリース株

式会社の100%子会社であるエムエル・エステート株式会社と、それぞれ販売用不動産(信託受益権を含む)の包

括的な売買取引に係る売買枠を設定し、第20期に約220億円分の販売用不動産を早期売却することにより、有利

子負債を前期末比約271億円削減いたしました。

また、当社グループは資金調達にあたって特定の金融機関に集中しないように努めておりますが、何らかの理由により資金調達が不調に終わった場合には、不動産の取得や開発等に支障が生じ違約金等が発生することにより、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

当社は手元流動性を高めるとともに(第20期末時点における現金及び預金残高(連結)は約218億円)、複数

の金融機関との間で総額67億円のコミットメントライン契約、及び総額223億円の借入金枠設定契約を締結する

ことにより、当該リスクに備えております。

 

回次

第16期

(連結)

第17期

(連結)

第18期

(連結)

第19期

(連結)

第20期

(連結)

決算年月

2016年3月

2017年3月

2018年3月

2019年3月

2020年3月

有利子負債残高

(千円)

23,464,872

33,265,068

41,063,029

73,762,349

46,564,031

総資産額

(千円)

38,690,561

56,792,641

67,251,191

99,597,389

75,054,774

有利子負債依存度

(%)

60.65

58.57

61.06

74.06

62.04

(注)  有利子負債残高は、短期借入金、長期借入金(1年内返済予定額を含む。)及びリース債務の合計額であります。

④  保有不動産に評価損等が生じる可能性について

  当連結会計年度におきましても、販売用不動産の総資産に占める割合は高く、さらに「JINUSHIビジネス」の拡大に伴い、販売用不動産は今後も増加するものと考えております。

  当社グループは、不動産投資事業において、過去の実績や経験等を活かし、在庫リスクの排除に努めておりますが、不動産取得から販売まで長期間を要し、その間に土地価格等が変動した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

  また、当連結会計年度末日において、業績に重要な影響を与えるような減損が生じる可能性は低いものと判断しておりますが、今後の経済情勢の悪化等により、減損処理が必要となった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 法的規制等について

①  法的規制について

当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」「大規模小売店舗立地法(以下、「大店立地法」という。)」「都市計画法」「国土利用計画法」等の多岐にわたる法的規制を受けております。当社グループはこれらの法令等を遵守して事業活動を行っておりますが、将来において法令等の改正が行われた場合又は新たな法的規制が設けられた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループは、主要な事業活動に関して、下記の許認可を受け、登録を行っております。当社グループは当該許認可及び登録の諸条件や関係法令の遵守に努めており、現時点において許認可及び登録が取消しとなる事由の発生は認識しておりません。しかしながら、将来何らかの法令違反等により、当該許認可もしくは登録が取り消された場合には、当社グループの事業活動に支障が生じ、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

許認可の種類

有効期間

関係法令

許認可等の取消し、解約事由等

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣(3)第7373号

2016年11月16日から2021年11月15日まで

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法第66条(免許の取消し)、第67条及び第67条の2(許可の取消し)

第二種金融商品取引業(*1)

近畿財務局長(金商)第184号

金融商品取引法

金融商品取引法第52条(金融商品取引業者に対する監督上の処分)

投資助言・代理業(*1)

近畿財務局長(金商)第184号

金融商品取引法

金融商品取引法第52条(金融商品取引業者に対する監督上の処分)

取引一任代理等認可(*2)

国土交通大臣 認可第109号

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法第66条及び第67条(免許の取消し)、第67条の2(認可の取消し)

金融商品取引業(投資運用業)登録(*2)

関東財務局長(金商)第2951号

金融商品取引法

金融商品取引法第52条(金融商品取引業者に対する監督上の処分)

 

(*1)金融商品取引法施行前の信託受益権販売業及び投資助言・代理業に相当いたします。

(*2)当社連結子会社である地主アセットマネジメント株式会社が私募リートの運用開始にあたり認可を受け、また登録したものであります。

②  大型店舗開発に要する期間、規制について

大型店舗開発をする場合は、用地選定、用地確保に向けた地権者との交渉から法的手続、テナント誘致、土地賃貸借あるいは店舗建築、建物賃貸借までの手続に長期間を要することがあります。また、店舗が一定規模(売場面積1,000㎡超)以上の場合は、「大店立地法」の適用を受け、生活環境に配慮した開発計画等の指導や届出手続に時間を要する等の制約を受ける可能性があります。このように、店舗の開発規模によっては手続に長期間を要する場合又は大店立地法等による制約を受ける場合があり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

③  都市計画法の改正について

「都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一部を改正する法律」により、延べ床面積1万㎡以上の商業施設の建設可能となる用途地域が、従来の6用途地域から原則3用途地域に変更されています。当社グループは、主に対象とならない規模の開発や、商業施設以外の施設の開発等を行う方針ですが、当該法律の施行により当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

④  土壌汚染対策法の改正について

「土壌汚染対策法の一部を改正する法律」により、一定規模(3,000㎡)以上の土地の形質変更の届出の際に、土壌汚染のおそれがあると都道府県知事が認めるとき等で土壌の汚染状態が指定基準を超過した場合は土地の形質変更の原則禁止がなされる等、規制が厳格になりました。

当社グループは、一定規模以上の土地を取得する場合、今後とも、「2 事業等のリスク (1) 事業について⑤土壌汚染及び地中埋設物の対策について」に記載しておりますとおり、リスクを回避するための対策を講じますが、事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染等が発見されたことにより当該土地の形質変更が禁止になる場合は事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4) 組織について

①  特定の人物への依存について

当社の代表取締役社長である松岡哲也は、当社設立以来の最高経営責任者であり、経営方針や事業戦略の決定及びその遂行において極めて重要な役割を果たしております。当社グループでは、適切な権限委譲や合議制による意思決定等を行うことによって、同氏に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により同氏が当社グループの経営に関与することが困難になった場合には、当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

②  人材確保について

当社グループの主力事業である不動産投資事業においては、その事業活動において複雑な権利調整や近隣対策等の高度な知識や経験が要求される場合があります。当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって既存従業員各人の能力を向上させるとともに、外部から優秀な人材を採用することで、より効率的な事業運営の実現に努める方針であります。しかしながら、これらの人材の育成・採用が予定通りに進まない場合や、在籍している人材が流出した場合には、当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5) その他

   重要な訴訟事件等の発生及び発生の可能性

当社グループは、現時点において重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対するクレーム又はこれらに起因する訴訟、その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

 

2【沿革】

年月

事項

2000年4月

商業施設の企画、開発、運営及び管理事業を主な目的として、大阪市中央区西心斎橋一丁目13番25号に当社(資本金12,100千円)を設立

 

商業施設の企画・開発及び運営・管理業務(サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業)開始

2001年1月

東京事務所(現東京支店)を開設

2001年10月

宅地建物取引業免許取得(大阪府知事(1)第48728号)

2003年11月

金融機関より不動産物件をバルクで購入し開発・再生業務(不動産投資事業)開始

2004年9月

アレンジャー、アセットマネジメントとして不動産流動化業務(不動産投資事業)開始

 

駐車場施設に係るサブリース業務(サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業)開始

2005年5月

不動産投資業務(不動産投資事業)開始

2006年9月

ファンド「デイスターモール1」に係る業務に携わる(同ファンドは2009年1月に解散)

2006年11月

宅地建物取引業免許取得(国土交通大臣(1)第7373号)

2007年1月

名古屋事務所(現名古屋支店)を開設

2007年2月

信託受益権販売業登録(近畿財務局長(売信)第104号)
(現第二種金融商品取引業(近畿財務局長(金商)第184号))

2007年11月

名古屋証券取引所セントレックスに株式を上場

2008年1月

 

2008年9月

2010年8月

2012年3月

2013年4月

2014年10月

 

 

 

2014年12月

2015年11月

 

2016年4月

 

2016年5月

2016年9月

 

 

 

2016年11月

 

2017年1月

2017年3月

2018年5月

2018年7月

2019年11月

 

 

2019年12月

株式会社長谷工コーポレーションと共同出資により新日本商業開発株式会社(資本金80,000千円)を設立

本社を大阪市中央区今橋四丁目1番1号に移転

一級建築士事務所登録(東京都知事  第56464号)

「JINUSHIファンド(注)」に係る業務を開始

株式の上場市場を名古屋証券取引所セントレックスから名古屋証券取引所市場第二部に変更

当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス&リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの4社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結、2015年2月より本基本協定書に基づいて「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品の当該商業リート(ケネディクス商業リート投資法人)への売却を開始

東京証券取引所市場第一部に上場、及び名古屋証券取引所市場第一部に指定

ニューリアルプロパティ株式会社(資本金50億円)の株式(議決権所有割合30.57%)を取得し持分法適用関連会社化にする

100%出資子会社地主アセットマネジメント株式会社(以下、「地主AM」という。)(資本金150,000千円)を設立(現連結子会社)

ニューリアルプロパティ株式会社による自己株式の取得に伴い、同社は当社の連結子会社となる

地主AMは、私募リートの運用開始にあたり、取引一任代理等の認可を受けるとともに、金融商品取引業(投資運用業)(関東財務局長(金商)第2951号)の登録を行なう

地主AMは、日本初の底地特化型私募リートである地主プライベートリート投資法人(以下、「地主リート」という。)を設立

当社と「地主リート」及び地主AMの3社間で底地特化型の私募リートに係る「スポンサーサポート契約」を締結、2017年1月より本契約に基づいて「地主リート」へ販売用不動産の売却を開始

地主AMは、「地主リート」の運用を開始

新日本商業開発株式会社を解散

100%出資子会社 JINUSHI USA INC.(資本金500千US$)を設立

100%出資子会社地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社(資本金10,000千円)を設立

当社及び地主AMは、三井住友ファイナンス&リース株式会社の100%子会社であるSMFLみらいパートナーズ株式会社と、販売用不動産(信託受益権を含む。)の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結

当社及び地主AMは、みずほリース株式会社の100%子会社であるエムエル・エステート株式会社と、販売用不動産(信託受益権を含む。)の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結

(注)  「JINUSHIファンド」

  年金基金等の運用資金に対して、「JINUSHIビジネス」を通じ、長期にわたる安全で安定的な投資機会を提供することにより運用の安定性に貢献することを目的とした土地(底地)を投資対象とする不動産私募ファンドであります。

  なお、「JINUSHIビジネス」とは、土地(底地)のみに投資を行い、テナントと長期の事業用定期借地契約を締結し、建物投資はテナントが行うので再投資がいらず、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルです。

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2020年3月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況

(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

20

18

119

47

23

17,047

17,274

所有株式数

(単元)

15,575

4,911

2,460

3,892

82

155,914

182,834

2,400

所有株式数の

割合(%)

8.52

2.69

1.35

2.13

0.04

85.28

100.00

(注)  自己株式141株は、「個人その他」に1単元、「単元未満株式の状況」に41株含めて記載しております。

3【配当政策】

利益配分に関する基本方針

 当社は、引き続き業容拡大の過程にあると考え、財務体質強化のため、内部留保を図り、事業の効率化と事業拡大のために投資等を行い、なお一層の業容拡大を目指すことが株主の皆様に対する最大の利益還元につながるものと考えております。

 配当金につきましては、安定した配当政策を実施することを基本に考え、事業年度ごとの利益の状況、将来の事業展開などを勘案し、年1回の期末配当を基本方針としており、その決定機関は株主総会であります。なお、当社は「毎年9月30日を基準日として、取締役会の決議をもって、中間配当金として剰余金の配当を行うことができる。」旨定款に定めておりますが、第20期は実施しておりません。

 当事業年度の期末配当金は、第20期定時株主総会の決議を経て、1株当たり金55円とさせていただきました。

 内部留保資金につきましては、今後の経営環境の変化に柔軟に対応すべく、さらなる将来の成長のための投資に充当してまいりたいと考えております。

 なお、第20期に係る剰余金の配当は、以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額(千円)

1株当たり配当額(円)

2020年6月25日

1,005,711

55

定時株主総会決議

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性8名  女性-名  (役員のうち女性の比率-%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

代表取締役

社長

松岡  哲也

1961年7月10日

 

1986年4月

兼松都市開発株式会社入社

2000年4月

 

2018年5月

当社設立

代表取締役社長就任(現任)

JINUSHI USA INC. 代表取締役社長(現任)

 

(注)2

6,332,900

専務取締役

営業統括 東京支店長

兼海外事業本部長

原田  博至

1966年11月24日

 

1990年4月

兼松株式会社入社

1999年11月

京セラ株式会社入社

2000年9月

日本駐車場開発株式会社入社

2003年8月

株式会社マーケットメイカーズ取締役就任

2004年12月

当社入社

2006年11月

当社取締役就任

2007年7月

当社取締役大阪営業本部長

2013年6月

2016年7月

当社常務取締役大阪営業本部長

当社常務取締役大阪営業本部長兼名古屋営業本部長

2017年1月

 

2018年3月

2018年4月

 

2019年2月

2019年6月

2019年12月

 

2020年6月

当社専務取締役大阪営業本部長兼名古屋営業本部長

当社専務取締役大阪・名古屋営業管掌

当社専務取締役大阪営業本部・名古屋営業本部管掌兼東京営業本部副本部長

当社専務取締役営業本部管掌

当社専務取締役社長室長

当社専務取締役 営業統括 東京支店長兼海外事業本部長

当社専務取締役 営業統括 海外事業本部長(現任)

 

(注)2

常務取締役

財務本部長

入江  賢治

1970年3月28日

 

1990年4月

兼松都市開発株式会社入社

2000年10月

当社入社

2004年10月

当社財経・総務チームリーダー

2005年4月

当社財経・総務部長

2005年6月

当社取締役財経・総務部長就任

2005年10月

当社取締役管理本部長

2008年7月

当社取締役財務・経理本部長

2017年1月

2018年4月

 

2019年6月

当社常務取締役財務・経理本部長

当社常務取締役経営管理本部・財務本部管掌兼財務本部長

当社常務取締役財務本部長(現任)

 

(注)2

262,100

取締役 名古屋支店長

名古屋営業本部長

松本 和也

1965年7月24日

 

1989年4月

矢作建設工業株式会社入社

2012年10月

当社入社

2017年6月

当社名古屋営業本部 副本部長

(名古屋支店長)

2018年3月

2020年6月

当社名古屋営業本部長(名古屋支店長)

当社取締役名古屋営業本部長就任(現任)

 

(注)2

15,000

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役(監査等委員)

 

(常勤)

西村 浩之

1958年8月11日

 

1983年4月

株式会社富士銀行(現株式会社みずほ銀行)入行

2008年10月

 

2013年4月

 

2020年6月

韓国外換銀行(現KEBハナ銀行)入行

大阪支店コンプライアンス・オフィサー

同行日本地域統括コンプライアンス・オフィサー

当社取締役(監査等委員)就任(現任)

 

(注)

1、3

取締役(監査等委員)

清水  章

1957年11月10日

 

1981年4月

清水会計事務所入所(現任)

1989年4月

朝日監査法人(現有限責任あずさ監査法人)入所

1993年8月

公認会計士登録

2000年8月

株式会社フェイス常勤監査役就任

2000年10月

税理士登録

2006年11月

当社監査役就任

2012年6月

2016年7月

2020年6月

株式会社フェイス監査役(現任)

東銀座監査法人 社員(現任)

当社取締役(監査等委員)就任(現任)

 

(注)1、3

18,500

取締役(監査等委員)

谷口  嘉広

1946年7月30日

 

1969年4月

倉敷紡績株式会社入社

1993年3月

同社企画開発部長

1996年4月

同社綿合繊製品部長

1998年11月

同社繊維製品部長

2000年6月

同社常勤監査役就任

2006年9月

株式会社アラミス監査役就任(現任)

2013年6月

2020年6月

当社監査役就任

当社取締役(監査等委員)就任(現任)

 

(注)1,3

1,000

取締役(監査等委員)

志和  謙祐

1978年12月11日

 

2006年10月

弁護士登録

北浜法律事務所・外国法共同事業入所

2014年1月

2018年6月

2018年7月

2020年6月

志和綜合法律事務所開業 所長

当社取締役就任

志和・髙橋綜合法律事務所(現任)

当社取締役(監査等委員)就任(現任)

 

(注)1、3

6,629,500

(注)  1.取締役西村浩之、清水章、谷口嘉広、志和謙祐の各氏は、社外取締役であります。

2.2020年6月25日から1年以内に終了する最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までであります。

3.2020年6月25日から2年以内に終了する最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までであります。

4.2020年6月25日開催の第20期定時株主総会の決議を経て、同日付けで監査役会設置会社から監査等委員会設置会社へ移行しております。

 

② 社外役員の状況

当社は、監査等委員である社外取締役が4名おります。

社外取締役である西村浩之は、当社取締役就任以前に当社において役員もしくは従業員として在籍したことはなく、また、略歴に記載の株式会社みずほ銀行並びにKEBハナ銀行とは借入金等の取引実績があるものの、人的関係、資本的関係、その他の利害関係はありません。

社外取締役である清水  章は清水会計事務所に入所し、東銀座監査法人社員並びに株式会社フェイスの監査役ですが、当社グループとは人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。

社外取締役である谷口嘉広は株式会社アラミスの監査役ですが、当社グループとは人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。

社外取締役である志和謙祐は、志和・髙橋綜合法律事務所を兼務していますが、当社グループとは人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。

また、清水  章は当社株式18,500株、谷口嘉広は当社株式1,000株を保有しております。なお、当社と各氏との間には、上記以外の人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。

これら社外取締役につきましては、当社並びに当社代表取締役及び当社取締役等と直接利害関係のない有識者等から選任するようにいたしております。また、取締役監査等委員(常勤)である西村浩之は金融機関においてコンプライアンス部門の責任者として培われた豊富な知識と経験を有しており、取締役監査等委員(非常勤)である清水  章は公認会計士・税理士として財務及び会計に関する専門的な知識と経験を有しており、取締役監査等委員(非常勤)である谷口嘉広は長年に亘る上場企業における常勤監査役としての豊富な経験と知見を有しており、取締役監査等委員(非常勤)である志和謙祐は弁護士としての専門的な知識と経験等を有しております。

(社外取締役の独立性に関する考え方)

当社は、株式会社名古屋証券取引所が、2010年2月10日施行の業務規程等の一部改正により、上場会社に対して、1名以上の独立役員を確保すること及び独立役員に関する事項を記載した届出書の提出を求めることとしたことに対応し、2014年6月26日開催の取締役会において独立役員として清水  章及び谷口嘉広を選定し、株式会社名古屋証券取引所が定める独立役員として同取引所に届け出ています。さらに2014年12月26日に東京証券取引所上場に際し、株式会社東京証券取引所が定める独立役員として同取引所に届け出ています。また、2018年6月27日に志和謙祐を、2020年6月25日に西村浩之を株式会社東京証券取引所が定める独立役員として同取引所に届け出ています。

当社においては社外取締役を独立役員として認定する独立性の基準又は方針を定めていませんが、社外取締役が他の会社等の役員もしくは使用人である、又はあった場合における当該他の会社等と当社との利害関係に係る事項及び、株式会社東京証券取引所若しくは株式会社名古屋証券取引所が開示を求めている社外役員の独立性に関する事項に留意して、独立役員を認定しています。

 

③ 監査等委員である取締役による監督又は監査と内部監査、会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

 当社では、監査等委員である取締役が内部監査、会計監査と、各々監査主体としての独立性を維持しつつも、相互に連携・協力し、監査の効率性、実効性を高めるよう努めます。

例えば、監査等委員である取締役は会計監査人による会計監査の際、意見交換等を行い、監査状況の把握に努めるとともに、内部監査室とも定期的に情報交換を行い、内部監査の進捗状況を確認します。また、内部監査人は、内部監査の執行にあたり、監査等委員である取締役と連携を図るとともに会計監査人と意見交換を行って内部監査の実効性を高めます。

 

(賃貸等不動産関係)

前連結会計年度(自  2018年4月1日  至  2019年3月31日)

  当社グループは、賃貸等不動産を所有しておりますが、総資産に占める賃貸等不動産の重要性が乏しいため、注記を省略しております。

 

当連結会計年度(自  2019年4月1日  至  2020年3月31日)

  当社グループは、賃貸等不動産を所有しておりますが、総資産に占める賃貸等不動産の重要性が乏しいため、注記を省略しております。

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

主要な事業の内容

議決権の所有割合

(%)(注)3

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

地主アセットマネジメント株式会社

東京都千代田区

千円

150,000

サブリース・

賃貸借・

ファンドフィー事業

100

 

JINUSHI USA  INC.

アメリカ合衆国

デラウェア州

千US$

500

 

不動産投資事業

 

100

 役員の兼任

地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社

東京都千代田区

千円

10,000

その他

100

 役員の兼任

ニューリアルプロパティ株式会社 (注)2

福井県福井市

千円

5,000,000

不動産投資事業

その他

(100)

 役員の兼任

クマガイ

オーストラリア

ファイナンスPTY.

リミテッド (注)2

オーストラリア

ニューサウス

ウェールズ州

千A$

5,352

その他

(100)

 

ケージーランド

ニューヨーク

コーポレーション(注)2

アメリカ合衆国

ニューヨーク州

千US$

327,281

不動産投資事業

(100)

 

クマガイ

オーストラリアPTY.

リミテッド (注)2

オーストラリア

ニューサウス

ウェールズ州

千A$

268,399

その他

(100)

 

その他11社

 

 

 

 

 

(持分法適用関連会社)

 

 

 

 

 

トンネル

ホールディングスPTY.

リミテッド

オーストラリア

ニューサウス

ウェールズ州

千A$

7,200

その他

(50.00)

 

(注)  1.「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

   2.特定子会社に該当しております。

3.議決権の所有割合の(  )内は、間接所有であります。

 

 

【売上原価明細書】

 

 

前事業年度

(自 2018年4月1日

至 2019年3月31日)

当事業年度

(自 2019年4月1日

至 2020年3月31日)

区分

注記

番号

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

Ⅰ 仕入原価

 

28,639,269

99.1

63,905,421

99.6

Ⅱ 賃借料

 

232,076

0.8

213,869

0.3

Ⅲ 業務委託料

 

9,022

0.0

9,023

0.1

Ⅳ その他

 

11,001

0.1

4,836

0.0

合 計

 

28,891,369

100.0

64,133,150

100.0

※1  販売費及び一般管理費のうち主要費目及び金額は次のとおりであります。

 

前連結会計年度

(自  2018年4月1日

  至  2019年3月31日)

当連結会計年度

(自  2019年4月1日

  至  2020年3月31日)

役員報酬

485,697千円

444,580千円

給与手当

964,057

971,042

減価償却費

34,757

57,778

 

1【設備投資等の概要】

・提出会社

 当連結会計年度中におきまして、不動産投資事業の拡大に向けた人員増加に対応するため、名古屋支店を移転いたしました。

 それに伴い、建物並びに工具、器具及び備品として144,135千円の設備投資を行いました。

 

【借入金等明細表】

区分

当期首残高

(千円)

当期末残高

(千円)

平均利率

(%)

返済期限

短期借入金

4,967,800

1,099,000

0.79%

1年以内に返済予定の長期借入金

3,519,042

2,770,374

1.08%

1年以内に返済予定のリース債務

17,897

20,458

1.76%

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)

65,207,001

42,604,523

1.17%

2021年~2051年

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)

50,608

69,674

2.22%

2021年~2026年

その他有利子負債

73,762,349

46,564,031

  (注)1.平均利率については、当期末現在の残高に対する加重平均利率を記載しております。

2.長期借入金及びリース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)の連結貸借対照表日後5年間の返済予定額は以下のとおりであります。

 

1年超2年以内

(千円)

2年超3年以内

(千円)

3年超4年以内

(千円)

4年超5年以内

(千円)

長期借入金

1,267,477

1,496,484

1,327,462

6,477,793

リース債務

22,740

22,101

14,198

9,178

 

 

【社債明細表】

該当事項はありません。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値59,958 百万円
純有利子負債27,592 百万円
EBITDA・会予5,716 百万円
株数(自己株控除後)18,285,659 株
設備投資額144 百万円
減価償却費116 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長    松岡  哲也
資本金3,049 百万円
住所大阪市中央区今橋四丁目1番1号
会社HPhttp://www.ncd-jp.com/

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