サンセイランディック【3277】

直近本決算の有報
株価:10月20日時点

1年高値964 円
1年安値585 円
出来高7,900 株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA18.9 倍
PBR0.6 倍
PSR・会予0.4 倍
ROA5.3 %
ROIC6.2 %
β0.84
決算12月末
設立日1976/2
上場日2011/12/13
配当・会予25 円
配当性向16.8 %
PEGレシオ-0.6 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:8.0 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:-18.2 %
純利5y CAGR・予想:-25.1 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

 

3 【事業の内容】

当社グループは、当社及び連結子会社2社(株式会社One’s Life ホーム、株式会社サンセイランディックファンディング)により構成されており、旧借地法・借家法(注1  以下、「旧法」という。)の適用される底地等に係る「不動産販売事業」、戸建注文住宅などの「建築事業」を主たる業務として行っております。当社グループの事業の内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付け並びにセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、次の2部門についてはセグメントと同一の区分であります。

 

(1) 不動産販売事業

当事業におきましては、当社が、主にひとつの不動産に複数の権利者がいるため、自由な活用が制限されていたり、資産価値が低くなっている物件を土地所有者から買取り、権利関係を調整(以下、「権利調整」※という。)することにより、不動産の価値を高めた上で販売する事業を行っております。物件情報は不動産仲介業者等からの紹介によって収集しており、物件の法的規制や権利関係などの調査を実施し、土地所有者と仕入交渉を行って物件を買取っております。

なお、当事業において取扱う具体的な物件は以下の通りでありますが、案件によって単体の場合と、①~③が混在している場合があります。

※以下の「①底地」「②居抜き」文中の下線部が、当社による権利調整に該当します。

① 底地

底地とは、主に「借地権負担付土地」であり、土地所有者が第三者に土地を貸し、賃借料(以下「地代」という。)収入を得ている土地を指します。一般的な土地には、土地所有者に「土地の所有権と利用権」(以下、「完全所有権」という。)がありますが、土地所有者が、その土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家を建てると、当該第三者は、地代を支払う義務を負う代わりに「土地の利用権」(「借地権」)を得ます(以下、この第三者を「借地権者」という。)。一方、土地所有者は、土地の利用権を一時的に失った状態となり、「土地の所有権と地代徴収権」(「底地権」)を持つことになります。

当社は、主に旧法が適用される底地を土地所有者より買取り、隣地との境界確定、借地区画ごとの分筆や借地権者との交渉の後、借地権者のニーズに合わせて、以下のように対応します。

イ  借地権者への底地の販売(借地権者の完全所有権化)

ロ  借地権者からの借地権の買取り等による当社の完全所有権化後、不動産仲介業者を通じての不動産会社や事業会社、個人に販売

このように、当社が当事者(土地所有者)として様々な権利を適切に調整することで、借地権者との間におけるトラブルを回避し、満足頂けるようなソリューションを提供しております。また、当社が取得した底地を販売するまでの期間は、借地権者から地代を得ております。

② 居抜き

居抜きとは、老朽化して十分に収益を上げることができないアパートやビルなどの借家権付土地建物のことをいいます。

当社は、土地建物所有者より居抜きを買取り、借家権者(その建物の一部を借りている建物賃借人)に退去の依頼をして、必要に応じて新しい移転先の紹介や移転費用の負担などを行った上で(以下、「明渡し交渉」という。)、賃貸借契約を合意解約して当社の完全所有権とします。借家権者の退去後、空き物件となった土地建物(必要に応じて建物解体後の更地)を、不動産仲介業者を通じて不動産会社や事業会社、個人に販売しております。

③ 所有権

所有権とは、土地建物に係る所有者の完全所有権のことであり、当社が所有者から所有権物件を買取り、不動産仲介業者を通じて不動産会社や事業会社、個人に販売しております。

 

当社は、東京本社を含め札幌支店・仙台支店・武蔵野支店・横浜支店・名古屋支店・京都支店・関西支店・福岡支店の全国9ヶ所に営業拠点を設け、底地及び居抜きを主体に取扱う不動産会社として、積極的に事業を展開しております。

不動産の売買の他に、不動産の仲介、土地活用のコンサルティングサービスや、地代の集金業務の代行や土地賃貸借契約期間の更新手続など、土地所有者から土地賃貸管理業務を一括して請け負うサービスである「オーナーズパートナー」(注2)を展開しております。また、オフィスビル・マンション・アパート等の賃貸不動産を所有し、賃料収入を得ております。

 

(注1) 「旧借地法・借家法」について

   わが国の近代における土地所有制度の歴史的変革は、明治政府により実施された土地の自由売買容認と地租改正に始まります。しかし当時は、税負担が大きく、借地形態での居住が中心であり、土地所有者の権利が強い時代でした。明治から大正にかけて、農村部から都市部への人口流入が進む中で、借地権者の権利保護が求められるようになり、1921年に借地法・借家法が制定されました。そして、1923年に発生した関東大震災により、多くの被災者が発生しましたが、迅速かつ円滑な復興を目的として、翌年、借地借家臨時処理法を制定し、被災前の借家権者であった者に借地権者の権利を主張できるようにしました。これにより、借地の供給が大幅に増加したといえます。この後も都市部への人口流入が続いて不動産価格の高騰がおき、賃借人の保護を行う必要が高まったため、1941年に借地法・借家法の改正がなされ、土地所有者側の正当な事由なしに土地賃貸借契約解約の申入れ、更新の拒絶ができなくなりました。

   戦後においても、戦後復興を進めるため罹災法(罹災都市借地借家臨時処理法)が制定され、借地の供給がなされました。高度経済成長期には地価の大幅な上昇を招いたことや都市部への人口流入が続いたこともあり、住宅難の時代が続きました。また、多くの借地権建物も老朽化が進み、建替えの必要があるが、土地所有者が建替えを認めないなど問題が発生したことから、1966年に借地法・借家法の改正がなされ、借地権者の建替え、増改築に関して、土地所有者が承諾を出さない場合は、借地権者は裁判所から地主の承諾に代る許可をとれるという内容が盛り込まれました。

   このような経過を辿った末に、1992年に土地所有者と借地権者・借家権者の権利関係を有期の契約とする「定期借地権」の新しい概念が盛り込まれた借地借家法の新法が施行されました。

   旧法は、戦前戦後の混乱の中で、借地や借家が大量に発生した事情や、道路の問題や隣地境界、契約内容、権利関係の不明朗さが残されたまま、土地の需要の拡大に取り込まれてしまった経緯があります。

   1992年の新法施行以後に借地契約が成立した借地は新法の適用となりましたが、日本全国には現在でも旧法が適用される相当数の借地が存在することが推測されます。特に、戦前戦後の混乱期に生じた底地は、現在、相続等による権利継承が行われる時期にきていることや現代の状況に見合わない旧法の解消を求めることなどが、底地の流動化の大きな要因となっております。

 

(注2) 「オーナーズパートナー」について

   土地所有者の底地管理・運営のサポートを目的として、地代集金・滞納督促連絡・土地賃貸借契約期間の更新手続など、土地賃貸管理業務を一括して請け負うサービスです。

   底地は、長い年月の間、土地を貸し借りしていることにより、契約内容が曖昧なまま、土地所有者・借地権者ともに世代交代が進み権利関係が複雑化していることや、経済情勢の変化に対応した地代改定が行われていないなど、底地を資産として有効に活用できていないケースが多く見受けられます。当社が土地所有者を代行して借地権者の管理を行うことにより、土地所有者の管理に係る負担が軽減されるとともに、底地の有効な資産活用が可能となります。

 

 

不動産販売事業の標準的な流れは以下の通りとなります。

それぞれ単体の場合と、底地・居抜き・所有権が混在している場合があります。

 

(画像は省略されました)


 

 

不動産販売事業における底地を仕入れた場合の流れ・権利調整方法は、以下のようになります。

 

 

(画像は省略されました)


 

(注1)接道義務とは、建築基準法第43条において、原則、建築物の敷地は幅員4m以上の道路(同法42条1項に規定する道路)に2m以上接しなければならないとされています。

(注2)位置指定道路とは、建築基準法第42条1項5号に定められる特定行政庁から道路位置の指定を受けた私道のことです。

 

 

(2) 建築事業

当事業におきましては、当社連結子会社である株式会社One’s Life ホームが、デザイナーズフルオーダー戸建注文住宅・デザイナーズリフォームの企画設計・施工及び管理業務を行っております。

顧客の住宅プランに応じて提携している建築家を選定し、デザインコンペを実施した後、詳細プランを決定します。施工は、同社が工事からアフターメンテナンスまで一貫して請け負います(One’s Life ホーム完全責任施工)。また、工事事業者によってOne’s Life ホーム安全協力会(一生会)を構成し、安全協力大会の開催、定期的な研修の実施を通じて品質・安全性の向上を図っております。

戸建注文住宅建築、リフォームのほか、当社が販売する不動産における戸建住宅の受注及び既存顧客への戸建建替え、リフォームの提案も行っております。

 

事業の系統図は次のとおりです。

(不動産販売事業)

(画像は省略されました)


(建築事業)

(画像は省略されました)


 

 

3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態の状況

当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末から2,516百万円増加し、19,293百万円となりました。

当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末から1,529百万円増加し、9,398百万円となりました。

当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末から987百万円増加し、9,894百万円となりました。

 

② 経営成績の状況

当連結会計年度の経営成績は、売上高18,020百万円(前年同期比7.1%増)となり、営業利益1,860百万円(前年同期比5.4%増)、経常利益1,758百万円(前年同期比7.0%増)、親会社に帰属する当期純利益1,158百万円(前年同期比15.1%増)となりました。
 セグメント別の概況は次のとおりであります。

(不動産販売事業)

不動産販売事業の売上高は、16,266百万円(前年同期比1.4%増)となり、セグメント利益は、2,953百万円(前年同期比2.5%増)となりました。
 当連結会計年度の販売実績及び仕入実績は次のとおりであります。

ⅰ 販売実績

区分

件数

前年同期比(%)

売上高(百万円)

前年同期比(%)

底地

339

+1.8

6,697

△5.5

居抜き

67

+13.6

7,399

+46.2

所有権

13

△51.9

1,703

△50.7

その他の不動産販売事業

466

+4.5

合計

419

0.0

16,266

+1.4

 

(注)1.上記金額には消費税等は含まれておりません。

2.セグメント間取引については相殺消去しております。

3.「件数」については、売買契約の件数を記載しております。

4.底地・居抜き・所有権の「区分」については、仕入時の区分により記載しております。仕入後に権利調整により底地から所有権に変わった区画等に関しては、仕入時の区分に基づき底地に含めて記載しております。また、底地・居抜き・所有権が混在する物件については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。

5.「その他の不動産販売事業」は、地代家賃収入、仲介手数料による収入、業務受託手数料収入等であります。

 

販売におきましては、底地及び所有権の販売は減少したものの、居抜きの販売が大幅に増加したことにより、売上高は前年同期比で増加いたしました。

 

ⅱ 仕入実績

区分

区画数

前年同期比(%)

仕入高(百万円)

前年同期比(%)

底地

452

△11.9

5,094

△1.8

居抜き

101

+40.3

6,303

+21.0

所有権

23

+76.9

1,779

+132.7

合計

576

△3.7

13,177

+18.0

 

(注)1.上記金額には消費税等は含まれておりません。

2.「区画数」については、底地の場合は借地権者の人数など、物件の仕入時に想定される販売区画の数量を記載しております。

3.底地・居抜き・所有権が混在する物件の「区分」については、底地を含む物件は「底地」に、居抜きと所有権のみが混在する物件は「居抜き」に含めて記載しております。

 

仕入におきましては、居抜き及び所有権の仕入れが増加したことにより、仕入高は前年同期比で増加いたしました。

 

(建築事業)

建築事業の売上高は、1,753百万円(前年同期比123.7%増)となり、セグメント損失は44百万円(前年同期は、173百万円のセグメント損失)となりました。

当連結会計年度における販売実績及び受注実績は次のとおりであります。

 

ⅰ 販売実績

件数

前年同期比(%)

売上高(百万円)

前年同期比(%)

175

+34.6

1,753

+123.7

 

(注)1.上記金額には消費税等は含まれておりません。

2.セグメント間取引については相殺消去しております。

3.「件数」については、受注契約の件数を記載しております。

4.「件数」・「売上高」につきましては、リフォーム工事・改築工事等の件数・金額を含んでおります。

 

販売におきましては、売上高は前年同期比で大幅に増加し、業績は改善したものの、事業の黒字化は未達となりました。

 

ⅱ 受注実績

受注高(百万円)

前年同期比(%)

受注残高(百万円)

前年同期比(%)

2,158

+70.3

1,024

+65.3

 

(注)1.上記金額には消費税等は含まれておりません。

2.セグメント間取引については相殺消去しております。

3.上記の金額は、販売価額により表示しております。

 

受注におきましては、消費増税前の駆け込み需要の反動はあったものの、受注高、受注残高ともに大幅に増加いたしました。

 

③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末から493百万円増加し、3,958百万円(前期比14.2%増)となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において、営業活動の結果使用した資金は419百万円(前年同期は1,616百万円の収入)となりました。

収入の主な内訳は、税金等調整前当期純利益1,758百万円、仕入債務の増加による収入107百万円であり、支出の主な内訳は、たな卸資産の増加による支出1,859百万円、法人税等の支払額493百万円であります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において、投資活動の結果使用した資金は70百万円(前年同期11.4%増)となりました。

収入の主な内訳は、定期預金の払戻による収入17百万円、差入保証金の回収による収入17百万円であり、支出の主な内訳は、定期預金の預入による支出50百万円、有形固定資産の取得による支出26百万円、無形固定資産の取得による支出34百万円であります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において、財務活動の結果得られた資金は984百万円(前年同期は1,494百万円の支出)となりました。

収入の主な内訳は、短期借入金の増加による収入2,420百万円、長期借入れによる収入142百万円であり、支出の主な内訳は、長期借入金の返済による支出1,406百万円、配当金の支払額176百万円であります。

 

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

 

② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ⅰ 財政状態の分析
(流動資産)

当連結会計年度末の流動資産は、前連結会計年度末から2,499百万円増加し、18,094百万円となりました。現金及び預金539百万円の増加、販売用不動産1,815百万円の増加が主な要因であります。

(固定資産)

当連結会計年度末の固定資産は、前連結会計年度末から16百万円増加し、1,199百万円となりました。建物(純額)19百万円の増加、賃貸不動産(純額)10百万円の減少、繰延税金資産6百万円の増加、投資その他の資産その他7百万円の増加が主な要因であります。

(流動負債)

当連結会計年度末の流動負債は、前連結会計年度末から2,887百万円増加し、9,047百万円となりました。短期借入金2,420百万円の増加、未払法人税等119百万円の増加、流動負債その他185百万円の増加が主な要因であります。

(固定負債)

当連結会計年度末の固定負債は、前連結会計年度末から1,358百万円減少し、351百万円となりました。長期借入金1,319百万円の減少が主な要因であります。

(純資産)

当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末から987百万円増加し、9,894百万円となりました。利益剰余金981百万円の増加が主な要因であります。

 

ⅱ 経営成績の分析

(売上高)

当連結会計年度における売上高は18,020百万円(前年同期比1,186百万円増)となりました。

売上高が増加した主な要因は、不動産販売事業における居抜きの売上高の増加及び建築事業の売上高の増加によるものであります。なお、セグメント別の経営成績の分析については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② 経営成績の状況」に記載しております。

(売上総利益)

当連結会計年度の売上総利益は、売上高の増加により増加し、5,118百万円(前年同期比313百万円増)となりました。

(販売費及び一般管理費)

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は3,257百万円(前年同期比218百万円増)となりました。これは、主に販売手数料の増加39百万円、給与手当の増加93百万円、租税公課の増加29百万円、販売費及び一般管理費その他の増加50百万円によるものであります。

(営業利益)

当連結会計年度における営業利益は1,860百万円(前年同期比94百万円増)となりました。前述の売上総利益の増加、販売費及び一般管理費の増加によるものであります。

 

(経常利益)

当連結会計年度における経常利益は1,758百万円(前年同期比115百万円増)となりました。営業外収益は42百万円であります。営業外費用は144百万円であり、主な内容は支払利息116百万円であります。

(親会社株主に帰属する当期純利益)

税金等調整前当期純利益は1,758百万円(前年同期比219百万円増)となり、税効果会計適用後の法人税等負担額は600百万円(前年同期比67百万円増)となりました。その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は1,158百万円(前年同期比152百万円増)となりました。

 

ⅲ キャッシュ・フローの分析

当連結会計年度における現金及び現金同等物は、3,958百万円(前年同期比493百万円増)となりました。

営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益が1,758百万円(前年同期比219百万円増)、たな卸資産の増加による支出が1,859百万円(前年同期は181百万円の収入)、仕入債務の増加による収入107百万円(前年同期比12百万円増)、法人税等の支払額が493百万円(前年同期比217百万円減)となったこと等により、419百万円の資金の減少(前年同期は1,616百万円の増加)となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、定期預金の預入による支出50百万円(前年同期比7百万円減)、定期預金の払戻による収入が17百万円(前年同期比42百万円減)、有形固定資産の取得による支出が26百万円(前年同期比18百万円減)、無形固定資産の取得による支出34百万円(前年同期比13百万円増)、差入保証金の回収による収入17百万円(前年同期比17百万円増)となったこと等により、70百万円の資金の減少(前年同期比7百万円の増加)となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の増加による収入が2,420百万円(前年同期は2,358百万円の支出)、長期借入れによる収入が142百万円(前年同期比1,761百万円減)、長期借入金の返済による支出が1,406百万円(前年同期比491百万円増)、配当金の支払額が176百万円(前年同期比26百万円増)となったこと等により、984百万円の資金の増加(前年同期は1,494百万円の減少)となりました。

 

当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、次のとおりであります。

当社グループの事業活動における主な資金需要は、不動産販売事業における不動産の取得資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。

 

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1 報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、底地の仕入れ及び権利調整を行う不動産の売買を主な事業とし、さらに不動産売買に限らず戸建の販売、リフォーム工事等の事業活動を展開しております。これにより、「不動産販売事業」「建築事業」の2つを報告セグメントとしております。

各事業の内容は下記のとおりであります。

「不動産販売事業」・・・不動産の販売

「建築事業」・・・・・・戸建住宅の販売、リフォーム工事

 

2  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

 

3  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

調整額
(注)1

連結財務諸表計上額

不動産販売 事業(注)2

建築事業

売上高

 

 

 

 

 

  外部顧客への売上高

16,049,629

783,772

16,833,401

16,833,401

  セグメント間の内部
  売上高又は振替高

1,200

99,846

101,046

△101,046

16,050,829

883,618

16,934,447

△101,046

16,833,401

セグメント利益又は損失(△)

2,881,384

△173,858

2,707,526

△941,844

1,765,682

セグメント資産

12,524,974

542,386

13,067,360

3,709,757

16,777,118

その他の項目

 

 

 

 

 

  減価償却費

43,365

361

43,726

12,135

55,862

  有形固定資産及び
  無形固定資産の増加額

51,875

6,804

58,679

6,485

65,165

 

(注)1.調整額は以下の通りであります。

(1) セグメント利益又は損失(△)の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用△940,778千円であります。

(2) セグメント資産の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産3,902,784千円、セグメント間取引の消去△193,026千円であります。
全社資産の主なものは、当社での余資運用資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産であります。

  (3) 減価償却費の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

2.不動産販売事業の減価償却費には賃貸不動産に係る減価償却費7,765千円が含まれております。

 

 

当連結会計年度(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

調整額
(注)1

連結財務諸表計上額

不動産販売 事業(注)2

建築事業

売上高

 

 

 

 

 

  外部顧客への売上高

16,266,923

1,753,356

18,020,279

18,020,279

  セグメント間の内部
  売上高又は振替高

52

65,616

65,668

△65,668

16,266,975

1,818,972

18,085,948

△65,668

18,020,279

セグメント利益又は損失(△)

2,953,755

△44,395

2,909,359

△1,048,774

1,860,585

セグメント資産

14,475,686

463,806

14,939,493

4,354,260

19,293,753

その他の項目

 

 

 

 

 

  減価償却費

37,755

2,911

40,667

10,581

51,248

  有形固定資産及び
  無形固定資産の増加額

21,436

29,381

50,818

10,208

61,026

 

(注)1.調整額は以下の通りであります。

(1) セグメント利益又は損失(△)の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用△1,055,482千円であります。

(2) セグメント資産の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産4,605,270千円、セグメント間取引の消去△251,010千円であります。
全社資産の主なものは、当社での余資運用資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産であります。

  (3) 減価償却費の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

2.不動産販売事業の減価償却費には賃貸不動産に係る減価償却費7,510千円が含まれております。

 

【関連情報】

前連結会計年度(自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

 

3.主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がないため、記載はありません。

 

当連結会計年度(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

 

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

 

3.主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がないため、記載はありません。

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2018年1月1日  至  2018年12月31日)

該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自  2019年1月1日  至  2019年12月31日)

該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

 

(1) 会社の経営の基本方針

当社は、「不動産権利調整のForerunner(先駆者)であり続ける 全てのステークホルダーとWIN-WIN-WINの関係を目指す」という経営ビジョンを掲げ、事業を行っております。

当社では、流通性が低い「底地」を扱っておりますが、底地は、適切な権利調整を行なうことによって本来の不動産価値を取り戻し、流通性を高めることができます。底地をあるべき姿に戻す、正常化し、本来の価値を取り戻すことが私達に求められているニーズであり、これからも「不動産の再生および活用」を通じて社会に貢献してまいります。

 

(2) 目標とする経営指標

中期経営計画(最終年度2020年12月期)定量目標

・連結営業利益:20億円超

・連結経常利益:19億円超

・連結総資産経常利益率:12%超

上記定量目標に対し、2020年12月期の利益計画は、連結営業利益1,686百万円、連結経常利益1,559百万円としており、定量目標を下回る計画となっております。

2020年12月期は、不動産販売事業においては売上高を拡大し、建築事業においては黒字転換を計画しております。

一方、2019年10月の消費増税と、東京オリンピック後に不動産市況が落ち込む可能性を考慮し、2019年12月期の実績に、不動産市況が落ち込む想定を加味した結果、2020年12月期の計画は、中期経営計画上の利益率より低くなっております。

また、2020年12月期の販売物件の構成は、居抜き、所有権で約6割を占めており、中期経営計画上の割合を上回っております。不動産販売事業においては、底地と比較して、居抜き、所有権の利益率が低いため、居抜き、所有権の割合増加もまた、不動産販売事業全体の利益率の低下要因となります。

加えて、消費増税による租税公課の増加、居抜き、所有権の販売増加による販売手数料の増加等の経費の増加を見込んでおります。

以上の要因により、2020年12月期の利益計画は、中期経営計画の定量目標を下回る計画となっておりますが、販売予定物件が十分にある中で、2019年12月期に比べ利益率を保守的に見込んでいるため、2019年12月期並みの利益率を維持できた場合には、中期経営計画の定量目標は達成可能であると見込んでおります。

現時点では中期経営計画の定量目標を下回る計画となっておりますが、中期経営計画の達成を目指し、事業を推進してまいります。

また、当社は、収益性と資産効率の向上を図るため、総資産経常利益率を重視しております。

中期経営計画では、総資産経常利益率12.0%超の維持が目標ですが、2019年12月期の実績は9.8%となり、2018年12月期と同水準となりました。

中期経営計画策定時には、過去数年にわたり12.0%を維持しておりましたが、事業の拡大に伴い棚卸資産が増加し、総資産が増加することが想定されるため、効率性の向上により維持することを目標としております。

しかし、棚卸資産回転期間の短縮により早期に資金を創出することも重要である一方、時間をかけて権利調整を行うことが結果として利益率を向上させるケースも存在いたします。

利益の最大化を目指す中で、総資産経常利益率が最も適切な指標なのかどうかは再検討の必要があるため、2021年12月期からの新中期経営計画においては、当社の今後の戦略から適切な経営指標は何かを、改めて検討してまいります。

 

(3) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題

当社は、2019年10月の消費税増税、2020年の東京オリンピック以降の景気の不透明感が想定される中、さらなる成長を果たすべく、空き家・木密問題等の不動産諸問題に対応する新規事業の収益化、既存事業の着実な成長、利益還元の拡大を基本方針とした中期経営計画を推進しております。

 

① 不動産諸問題に対応する新規事業

当社では、不動産諸問題に対応する新規事業として、民泊事業及び障害者に入居可能な賃貸物件を提供する障害者自立支援事業を展開しております。

民泊事業については、東京都大田区で2物件を運用しており、引き続き、当社資産の有効活用の観点から新規物件の運用を検討し、障害者自立支援事業については、千葉県船橋市での第一号物件に続く第二号物件の検討を行っております。

また、空き家問題や地域活性化のニーズに対応するための地域再開発事業、当社の権利調整ノウハウの海外展開の検討を行うとともに、女性活躍推進の一環として、女性社員から不動産に限らず新規事業のアイデアを募り、女性社員立案による新規事業の検討を行っております。

 

② 既存事業の着実な成長

ⅰ 積極的な営業展開

当社の既存事業の成長のためには、情報収集先の拡大により物件仕入を増加させる必要があります。そのため、仕入情報チャネルの拡大を図るために、金融機関及び証券会社等とのネットワークの拡大、不動産仲介業者への営業強化に継続して取り組んでおります。

また、当社は9拠点(東京・札幌・仙台・武蔵野・横浜・名古屋・京都・関西・福岡)で事業を展開しておりますが、事業拡大の余地のあるエリアについては、新規拠点の開設を検討いたします。

ⅱ 組織力の強化

当社の事業は、顧客のニーズに合わせたきめ細かいコンサルティングを提供することが求められており、業務を行うためには、不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められ、また、土地所有者、借地権者と交渉を進めるにあたって高いコミュニケーション能力が求められます。そのため、引き続きOJT方式による人材教育、宅地建物取引士をはじめとした資格取得の推進、ノウハウのマニュアル化による共有を継続するとともに、階層別の研修の実施により、人材育成を促進し、管理職のマネジメント力強化を図ってまいります。

 

③ 利益還元の拡大

ⅰ 株主還元

当社では、収益力の向上を図り配当原資を確保することにより、継続的かつ安定的な配当の実施及び経営成績に応じた積極的な利益還元を配当の基本方針としており、業績の拡大に応じて増配を継続してまいりました。引き続き、株主に対する還元を重要な経営課題として位置付け、業績の拡大に応じて株主還元を拡大してまいります。

ⅱ 社会還元

当社では、株主をはじめ取引先及び地域社会等のステークホルダーから信頼される企業となるため、CSR活動の強化を重要な経営課題と位置付けております。そのため、従来から実施しておりました利益の社会還元活動に加え、底地販売活動を通じて得た収益の一部を原資として、子供の未来を応援し、貧困をなくす活動の支援を実施しております。

ⅲ 社員還元

当社の今後の業容の拡大及び業務内容の多様化に対応するためには、優秀な人材の確保が重要となります。そのため、多様な働き方の環境整備をはじめとした、職場環境のさらなる改善・整備のためにテレワークを一部導入するとともに、2期連続となる給与のベースアップを実施し、処遇を充実させております。

 

 

2 【事業等のリスク】

以下には、当社グループの事業及び経理の状況等に関して、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項について、投資家に対する積極的情報開示の観点から以下に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生が考えられる事項に対し、十分な認識をした上で、リスク回避あるいは発生後の迅速な対応に努める所存でありますが、当社株式に対する投資判断は、本項記載内容等を慎重に検討した上で行われる必要があると考えます。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) 経済情勢の変動について

当社は、底地及び居抜きを主な対象とした権利調整を伴う不動産販売事業を行っております。当社グループの属する不動産業界におきましては、景気動向及び金利動向等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や金利の大幅な上昇等が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、経済情勢の変化により土地の公示価格の下落等が発生した場合には、当社の収益が圧迫され、業績に影響を及ぼす可能性があります。特に、権利調整におきましては、売買対象となる底地及び居抜きの買取価格及び賃料収入は、土地の実勢価格に基づいて算定されており、不動産価格と事業損益は密接に関係しているため、景気動向の影響を受ける傾向にあります。従いまして、当社の想定を超える経済情勢の変動が起こった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。

 

(2) 所有不動産の価格下落リスクについて

当社は、在庫として保有する販売用不動産や収益性のある賃貸不動産を所有しており、当該不動産の販売価格や稼働率、賃料等は、景気動向や不動産市況、不動産税制の変更、近隣の賃貸需給関係等の影響を受けやすい傾向があります。

当社グループにおきましては、販売用不動産については、上記のリスクを注視しながら計画に基づいた販売を推進するとともに、賃貸不動産については、稼働率を高めて安定した賃料収入を確保するため、テナントの入退居状況や賃料の未収状況を常にチェックし、また不動産そのものの価値を高めるよう努力してまいります。しかしながら、上記理由等により、販売価格が下落した場合や稼働率や賃料が低下し、保有する収益不動産から得られる賃料収入が減少した場合、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。

また、首都圏直下型の大地震等の自然災害、火災、事故等により、保有している不動産が毀損及び滅失する可能性があります。当社グループでは原則として、所有する不動産に対しては、火災保険や賠償責任保険等を付保しておりますが、保険金の限度額を上回る損害が発生する可能性や、保険でカバーできない災害や事故が発生する可能性を否定することはできません。また、保険金が支払われた場合におきましても、災害発生前の状態に回復させることができない可能性があります。この場合、当社グループの財政状態及び業績に影響が及ぶ可能性があります。

 

(3) 不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力がないことについて

不動産については様々な権利義務が存在します。日本の不動産登記には公信力(公示を信頼して取引した者には、公示どおりの権利状態があったのと同様の保護を与える力)がないことから、登記を信頼して取引した場合でも保護されない場合があります。特に当社が主に取り扱う底地については、権利関係が不動産登記に正確に反映されていないために登記から事前に正確な権利関係を完全に把握できない場合や、権利関係の発生時期が古く度々相続が発生し権利が複雑化しているために、正確な権利関係の把握に時間を要する場合があります。従いまして、当社が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、あるいは第三者の権利を侵害していること、当社が借地権者等の権利者と判断した相手先以外に権利者が存在すること等が後になって判明する可能性があります。当社は、仕入に際して登記内容を確認することに加えて不動産仲介業者・税理士等の物件情報提供者を通じ、土地所有者より権利関係に関する情報を可能な限り入手しており、また物件取得後において新たな権利関係等が判明した場合はそれに応じた権利調整方法を再度立案することにより対応を行っておりますが、対応困難な事態が現実に発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(4) 不動産に係る権利調整の成否による業績の変動について

当社の不動産販売事業においては、収益化するにあたり権利調整を行う場合が大半を占めております。従いまして、底地において借地権者が底地の販売交渉に応じないことから販売交渉が進展しない場合、居抜きにおいて借家権者が明渡し交渉に応じないために売却に至らない場合など、権利調整における交渉が順調に進捗せず収益化に至らない場合には、当社グループの業績に変動が生じる可能性があります。

 

(5) 不動産物件の仕入について

当社の不動産販売事業においては、物件の仕入の成否が販売に直結するため、情報収集先の拡大等により物件仕入の確保に努める方針であります。しかしながら、不動産市況の変化、物件の取得競争の激化等により優良な物件を仕入れることが困難となった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6) 不動産物件の引渡し時期及び決済条件の変更等による業績の変動について

当社の不動産販売事業にかかる売上計上方法は、物件の売買契約を締結した時点ではなく、物件の引渡しを行った時点で売上を計上する引渡基準によっております。そのため、顧客都合による決済日の変更や決済条件の変更等により、物件の引渡し時期、規模及び利益率等の変更が生じた場合、当社グループの業績に変動が生じる可能性があります。

 

(7) 法的規制について

当社グループの属する不動産業界には、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」「国土利用計画法」「借地借家法」等の法的規制があります。当社グループは、それらの規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売等の業務を行っております。これらの法的規制の大幅な改廃や新法の制定により、事業計画見直しの必要が生じる等の法的規制の強化や緩和が行われた場合、当社グループの業績に影響が生じる可能性があります。

なお、宅地建物取引業免許は、当社グループの主要な事業活動に必須の免許であります。現時点において、グループ各社には、宅地建物取引業法及び建築士法に定める免許または登録の取消事由・更新欠格事由に該当する事実は存在しておりません。しかしながら、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの有する免許、許可は以下のとおりであります。

会社名

法令等名

免許・許可の内容

有効期限

㈱サンセイランディック

宅地建物取引業法

宅地建物取引業者免許
(国土交通大臣(4)第6282号)

2022年5月17日

㈱One's Life ホーム

建設業法

一般建設業許可
(東京都知事(般-27)第123905号)

2020年4月29日

建築士法

一級建築士事務所
(東京都知事  第51028号)

2020年5月19日

宅地建物取引業法

宅地建物取引業者免許
(東京都知事(2)第91530号)

2020年3月19日※

 

  (注)※提出日現在、免許更新申請中であります。

 

(8) 税制の変更等による業績の変動について

当社グループの属する不動産業界において、不動産関連税制の変更が生じた場合には、資産の保有・取得・売却コストの上昇、顧客の購買意欲の減退等により当社グループの業績に変動が生じる可能性があります。また、当社が主に取り扱う底地については、土地所有者における相続の発生が当社の物件仕入の要因となる場合が多いことから、相続税制において規制の強化・緩和等がなされた場合には、当社グループの業績に変動が生じる可能性があります。

 

 

(9) 訴訟等について

当社グループは、当連結会計年度末現在において、当社グループの業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありませんが、万が一将来において、借地権者及び借家権者との交渉に伴うトラブルが生じた場合、あるいは建築に際しての近隣住民からのクレーム等が生じた場合、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(10)有利子負債への依存と資金調達について

当社では、不動産の取得資金を主に金融機関からの借入金により調達しているため、有利子負債への依存度が比較的高い水準にあります。今後は、資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実に注力する方針でありますが、金融情勢の変化等により金利水準が変動した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社の資金調達の方法については、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に融資の打診をしておりますが、金融政策の変化、当社の信用力の低下等により資金調達に制約を受けた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

《有利子負債残高の推移》

期別

項目

2017年12月期

2018年12月期

2019年12月期

有利子負債残高    (千円)

7,439,432

6,047,997

7,202,751

総資産額       (千円)

16,915,601

16,777,118

19,293,753

有利子負債比率     (%)

44.0

36.0

37.3

 

 

(11)住宅保証について

建築事業において、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、10年間の瑕疵担保の義務化を定めております。当社グループは住宅保証機構株式会社及び株式会社日本住宅保証検査機構(以下、「住宅保証機構」という。)に登録しており、当社グループの販売する戸建分譲住宅及び注文住宅は、住宅保証機構の10年間の住宅性能保証を受けております。住宅性能保証を受けるためには、同法人の現場検査を受ける必要があるため、当社グループにおきましては施工(工事管理)を充実させ、品質管理に万全を期するとともに、販売後のクレームに関しましても適切に対応しております。

しかしながら、引渡件数の増加に伴い、当社グループの品質管理に不備が生じた場合には賠償等により当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があり、また、当社グループの販売した住宅に重大な瑕疵があるとのクレームがなされた場合には、当社グループの責によるか否かを問わず、また、実際の瑕疵の有無によらず、根拠のない誤認であった場合でも、当社グループの信用に悪影響を及ぼし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(12)住宅建材の価格について

建築事業において、原油価格の高騰・木材価格の上昇などにより、日本国内の需要に関係なく住宅建材の価格が上昇する可能性があります。住宅建材について、建材価格の上昇を販売価格に転嫁することが難しい場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、住宅資材の供給不足や価格高騰が発生した場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(13)建築事業における建築工事の外注について

建築事業においては、当社子会社㈱One's Life ホームが顧客より戸建住宅の建築を請負い、建築設計や各種工事については外注・業務委託しております。外注・業務委託先については能力・コスト・財務内容等を総合的に勘案した上で選定しており、住宅建築工事の工期・品質についても十分に管理しておりますが、外注・業務委託先が経営不振に陥った場合や設計・工事における工期遅延又は品質上の問題が生じた場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、建築需要等の高まりにより、外注・業務委託先の確保が十分にできない場合に工期遅延の発生や外注費の上昇となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(14)個人情報等の管理について

当社グループは、土地所有者や借地権者の顧客情報等の多数の個人情報や、当社グループの様々な経営情報等の内部情報を保有しております。これらの情報管理については、その管理に万全を期するため、管理体制の構築、社内規程の整備、システム上のセキュリティ対策の強化など、その管理に万全を期しております。しかしながら、万が一これらの情報が外部流出した場合、あるいは不正使用された場合には、信用の失墜や損害賠償等が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(15)人材の確保と育成について

当社は、底地及び居抜きを主な対象とした権利調整を伴う不動産販売事業を行っており、業務を行うためには、不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められ、また、土地所有者、借地権者と交渉を進めるにあたって高いコミュニケーション能力が求められます。したがって、今後の業容の拡大及び業務内容の多様化に対応して、優秀な人材を適切な時期に確保する必要があります。しかしながら、人材の確保・育成が計画通り進まない場合や、社外流出等何らかの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合には、当社の事業活動に支障が生じ、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

 

2 【沿革】

当社は、戦後の日本の復興のなかでも比較的遅れていた「住」の部分において、「人々に安く広く良質な住宅を提供し、快適な空間を創造していきたい」というビジョンのもと、1976年2月、株式会社サンセイサービスとして、東京都中央区銀座7丁目にて設立されました。

設立当初は、不動産の売買仲介及びマンション・アパ-ト・ビル等の賃貸、仲介事業のみでありましたが、業容の拡大に伴い「不動産販売事業」を開始いたしました。1991年からは、一般的な不動産業者があまり取引対象としてこなかった底地の取扱いを開始し、現在では底地による収益が「不動産販売事業」の主要な部分を占めております。

また、不動産販売事業を軸としながら、更なる顧客サービスの追求のため、2005年3月に株式会社One’s  Life ホームを設立して「建築事業」を開始し、お客様の戸建住宅の建築工事やリフォーム工事等のニーズにお応えしております。

当社設立以後の企業集団に係る経緯は、次の通りであります。

 

年      月

概        要

1976年2月

不動産の売買仲介及びマンション・アパート・ビル等の賃貸、仲介事業を目的として、株式会社サンセイサービス(現 株式会社サンセイランディック)を東京都中央区に設立

1976年3月

宅地建物取引業免許を取得(東京都知事(1)30441号)

1976年9月

本店を東京都目黒区祐天寺へ移転

1987年3月

商号を株式会社サンセイ(現 株式会社サンセイランディック)に変更

1991年6月

底地の取扱いを開始

1993年8月

東京都千代田区に不動産販売・仲介事業を目的として、株式会社サンセイ住宅販売(連結子会社株式会社サンセイコミュニティ)を設立

1997年2月

本店を東京都千代田区神田淡路町へ移転、商号を株式会社サンセイランディックに変更

2002年1月

経営権の強化のため、株式会社サンセイコミュニティを完全子会社化

2002年4月

大阪府大阪市西区に大阪支店(現 関西支店)、北海道札幌市中央区に札幌支店を設置

2002年5月

宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更(国土交通大臣(1)第6282号)

2002年11月

本店を東京都千代田区神田鍛冶町へ移転

2004年8月

福岡県福岡市中央区に福岡支店を設置

2005年3月

東京都千代田区に戸建分譲を目的として、株式会社One’s Life ホーム(現 連結子会社)を設立し、建築事業を開始

2007年12月

愛知県名古屋市中区に名古屋営業所(現 名古屋支店)を設置

2008年1月

当社において底地の管理業務「オーナーズパートナー」を開始

2009年1月

本店を東京都千代田区神田司町へ移転

2009年12月

経営権の強化のため、株式会社One’s Life ホームを完全子会社化

2011年3月

神奈川県横浜市西区に横浜支店を設置

2011年12月

大阪証券取引所JASDAQ(スタンダード)に株式を上場

2013年7月

株式会社サンセイコミュニティを吸収合併

2014年1月

東京証券取引所市場第二部へ市場変更

2014年12月

東京証券取引所市場第一部に銘柄指定

2015年1月

宮城県仙台市若林区に仙台支店を設置

2016年5月

本店を東京都千代田区丸の内へ移転

2018年7月

京都府京都市中京区に京都支店を設置

2019年10月

東京都千代田区に資金調達等を目的として、株式会社サンセイランディックファンディング(現 連結子会社)を設立

 

 

 

(5) 【所有者別状況】

2019年12月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満
株式の状況
(株)

政府及び
地方公共
団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の
法人

外国法人等

個人
その他

個人以外

個人

株主数
(人)

15

22

55

36

10

11,262

11,400

所有株式数
(単元)

12,049

2,246

980

3,204

16

66,014

84,509

5,400

所有株式数
の割合(%)

14.26

2.66

1.16

3.79

0.02

78.11

100.00

 

(注)自己株式242株は、「個人その他」に2単元、「単元未満株式の状況」に42株含まれております。

 

3 【配当政策】

当社は、収益力の向上を図り配当原資を確保することにより、継続的かつ安定的な配当の実施及び経営成績に応じた積極的な利益還元を配当の基本方針としております。今後につきましても、株主に対する利益還元を重要な経営課題として認識し、株主利益の最大化を目指した経営戦略の推進によって、収益力の向上と事業基盤の拡大を図ることに努めてまいります。内部留保資金の使途につきましては、今後予想される経営環境の変化に対応すべく、経営体質の強化による事業基盤の拡大を図るため、有効投資を実施してまいりたいと考えております。また、当社は定款において取締役会の決議により中間配当を行うことができる旨を定めておりますが、株主総会決議により年1回の期末配当による剰余金の配当を行うことを基本方針としております。

当期におきましては、期末配当を1株当たり23円00銭とし、年間配当は1株当たり23円00銭といたしました。

次期の配当につきましては、上記の方針のもと、1株当たり25円00銭の期末配当を予定しております。

 

(注)基準日が第44期事業年度に属する剰余金の配当は以下のとおりであります。

 

決議年月日

配当金の総額
(千円)

1株当たり配当額
(円)

2020年3月26日

定時株主総会決議

194,489

23.00

 

 

 

(2) 【役員の状況】

① 役員一覧

男性11名 女性-名 (役員のうち女性の比率-%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

代表取締役
社長

松﨑  隆司

1970年5月1日

1993年5月

当社入社

1996年4月

土地事業部第二課課長

2000年4月

土地事業部部長

2001年4月

営業第一部部長

2002年12月

営業本部長

2003年7月

代表取締役社長(現任)

2010年3月

㈱サンセイコミュニティ
代表取締役社長

2019年10月

㈱サンセイランディックファンディング代表取締役(現任)

(注)3

1,312,830

専務取締役

松浦  正二

1973年6月18日

1994年4月

岡田事務所入所

1999年4月

当社入社

2001年10月

総務部経理課長

2002年11月

㈱サンセイコミュニティ取締役

2003年3月

総務部長

2004年7月

取締役総務部長

2005年3月

㈱One's Life ホーム代表取締役

2008年1月

取締役管理本部長兼総務部長

2009年3月

㈱One's Life ホーム取締役

2009年4月

取締役管理本部長
兼経理財務部長

2010年3月

専務取締役管理本部長
兼経理財務部長

2012年1月

専務取締役管理本部長

兼企画財務部長

2012年6月

専務取締役管理本部管掌

2013年1月

専務取締役

2014年1月

専務取締役経営企画室長

2016年12月

㈱One's Life ホーム代表取締役(現任)

2017年1月

専務取締役(現任)

(注)3

471,300

常務取締役
管理本部長

永田  武司

1958年7月8日

1979年4月

丸善建設㈱入社

1994年10月

日本綜合地所㈱(現 大和地所レジデンス㈱)入社

2004年2月

㈱レアルアセットマネジメント監査役

2005年9月

㈱レアルシエルト監査役

2009年2月

同社取締役

2012年5月

当社入社

2012年6月

管理本部長兼企画財務部長

2013年1月

管理本部長兼業務管理部長

2013年3月

取締役管理本部長

2017年3月

常務取締役管理本部長(現任)

(注)3

35,261

常務取締役
第二営業
本部長

太木 眞

1954年6月15日

1977年4月

セゾングループ入社

1983年3月

㈱西洋環境開発(現 みずほ不動産販売㈱)転籍

1999年5月

㈱ハウスポート西洋(現 みずほ不動産販売㈱)取締役

2000年9月

安信住宅販売㈱(現 みずほ不動産販売㈱)入社

2006年7月

みずほ不動産販売㈱執行役員東京南支店長

2011年4月

同社常務執行役員

2014年8月

㈱ハウスメイトパートナーズ常務執行役員

2016年1月

当社入社 営業副本部長

2017年1月

第二営業本部長

2017年3月

取締役第二営業本部長

2019年3月

常務取締役第二営業本部長(現任)

(注)3

25,700

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役
第一営業
本部長

今福 規之

1979年1月9日

2003年4月

当社入社

2010年1月

名古屋支店長

2013年1月

営業第二部長

2016年1月

営業副本部長兼営業第一部長

2017年1月

第一営業本部長

2017年3月

取締役第一営業本部長(現任)

(注)3

33,852

取締役
第三営業
本部長
兼名古屋
支店長

森岡 俊陽

1981年4月10日

2004年4月

㈱ニッショー入社

2008年5月

当社入社

2013年1月

名古屋支店長

2016年1月

営業副本部長兼名古屋支店長

2017年1月

第三営業本部長兼名古屋支店長

2017年3月

取締役第三営業本部長兼名古屋支店長(現任)

(注)3

33,789

取締役

高橋 廣司
(注)1

1949年6月21日

1973年12月

扶桑監査法人入所

1986年8月

新光監査法人社員

1995年6月

中央監査法人代表社員

2007年8月

新日本監査法人(現 EY新日本有限責任監査法人)代表社員

 

マーケティング本部事業開発部担当常任理事

2009年9月

同監査法人クライアントサービス本部監査統括部事業推進室担当常務理事

2010年9月

同監査法人監査業務本部事業推進室室長

2011年5月

㈱パルコ社外取締役(現任)

2011年6月

㈱プロネット代表取締役社長(現任)

2012年3月

当社社外取締役(現任)

2012年6月

㈱丸誠(現 高砂丸誠エンジニアリングサービス㈱)社外監査役

2015年6月

㈱ヒューマンウェブ(現 ㈱ゼネラル・オイスター)社外取締役

2017年3月

イーソル㈱社外取締役(現任)

2017年6月

㈱リアライズ(現 ㈱ネタもと)社外取締役

(注)3

取締役

清田 幸弘
(注)1

1962年1月1日

1980年4月

横浜北農業協同組合入職

1993年4月

㈲清田商事設立取締役

1997年9月

清田会計事務所開業(現 ランドマーク税理士法人)代表社員(現任)

2003年7月

㈲アグリコンサルティング設立(現 ㈱ランドマークエデュケーション)代表取締役(現任)

2009年8月

ランドマーク行政書士法人設立代表社員(現任)

2013年9月

一般社団法人相続マイスター協会設立代表理事(現任)

2016年6月

㈱ランドマーク不動産鑑定設立代表取締役(現任)

2019年4月

立教大学大学院客員教授(現任)

2020年3月

当社社外取締役(現任)

(注)4

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

監査役
(常勤)

山口 孝吉
(注)2

1956年4月8日

1979年4月

㈱小泉製作所入社

1985年1月

大京観光㈱(現 ㈱大京)入社

1998年8月

日本綜合地所㈱(現 大和地所レジデンス㈱)入社

1998年12月

同社総務部長

2001年4月

同社監査室長

2006年6月

同社常勤監査役

2009年10月

㈱イオプラネット入社

2010年10月

㈱旭熱学設立取締役(現任)

2011年3月

工藤建設㈱入社

2015年6月

㈱サンビルド入社

2016年3月

当社社外監査役(現任)

 

㈱One's Lifeホーム監査役(現任)

(注)5

監査役

榎園 利浩
(注)2

1973年12月26日

2002年10月

新東京総合法律事務所入所

2006年10月

東京中央総合法律事務所パートナー

2012年1月

東京晴和法律事務所パートナー(現任)

2015年3月

当社社外監査役(現任)

(注)5

監査役

平澤 勝
(注)2

1951年7月21日

1970年4月

㈱成増名店街入社

1986年1月

大島会計事務所入所

1993年3月

税理士登録

1996年1月

平澤勝税理士事務所開所所長(現任)

2008年11月

ユフ精器㈱監査役

2009年4月

一般財団法人ユフ福祉センター監事(現任)

2010年12月

ダイヤモンドコミュニティ㈱監査役(現任)

2016年3月

当社社外監査役(現任)

(注)5

1,912,732

 

(注)1.取締役高橋廣司、清田幸弘の両氏は、社外取締役であります。

2.監査役山口孝吉、榎園利浩及び平澤勝の3氏は、社外監査役であります。

3.取締役松﨑隆司、松浦正二、永田武司、太木眞、今福規之、森岡俊陽及び高橋廣司の7氏の任期は、2018年12月期に係る定時株主総会終結の時から2020年12月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

4.取締役清田幸弘氏の任期は、2019年12月期に係る定時株主総会終結の時から2020年12月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

5.監査役山口孝吉、榎園利浩及び平澤勝の3氏の任期は、2018年12月期に係る定時株主総会終結の時から2022年12月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

6.当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第3項に定める補欠監査役1名を選任しております。補欠監査役の略歴は次のとおりであります。

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

山岸 崇裕

1975年10月16日

2000年10月

監査法人トーマツ(現 有限責任 監査法人トーマツ)入所

(注)

2006年7月

デロイトトーマツFAS㈱(現 デロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー合同会社)入社

2009年4月

税理士法人山岸会計社員(現任)

2016年7月

東京新宿FAS合同会社設立代表社員(現任)

 

   (注)補欠監査役の任期は、就任した時から退任した監査役の任期の満了の時までであります。

 

 

② 社外役員の状況

当社の社外取締役は2名であります。また、社外監査役は3名であります。

高橋廣司氏は、公認会計士としての経験と幅広い見識を活かして当社経営体制のさらなる強化を図るため、社外取締役に選任しております。

清田幸弘氏は、税理士としての経験と幅広い見識を活かして当社経営体制のさらなる強化を図るため、社外取締役に選任しております。

山口孝吉氏は、大手不動産会社での監査役経験を有し、幅広い見識により監査体制の強化を図るため、社外監査役に選任しております。

榎園利浩氏は、弁護士としての豊富な経験と知識に関する見地から、企業経営の健全性の確保を図るにあたり、業務執行の適法性等について監査いただくため、社外監査役に選任しております。

平澤勝氏は、税理士としての経験と幅広い見識を活かし、監査体制がさらに強化できると判断したため、社外監査役に選任しております。

当社が社外取締役に期待する機能及び役割につきましては、企業経営に関する専門的な知見や公認会計士及び税理士としての企業会計・税務の専門的な知見を有する社外取締役により、当社の経営に関する適切な助言をいただくことにより、経営の透明性及びコーポレート・ガバナンスの強化を図ることであります。

当社が社外監査役に期待する機能及び役割につきましては、企業経営や財務、企業法務、コンプライアンス等の専門的な知見を有する社外監査役で監査役会を構成することにより、社外の視点を取り入れ、取締役の業務執行に対する監査、経営の監視機能の客観性及び中立性を確保することであります。

また、企業の組織的運営の強化、内部統制機能の強化を行うとともに、社外監査役による監査が実施されることにより、客観的、中立的な経営監視機能が強化されコーポレート・ガバナンスの強化が図られるものと判断して、現状の体制としております。

当社は、東京証券取引所が定める独立性基準を踏まえた、「独立性判断基準」を定めております。独立役員の選任にあたっては、当該基準を満たしており、また、豊富な経験と識見を有するなど、当社の社外取締役及び社外監査役の選定基準を満たす人物を選定しております。

当社は、会社法第427条第1項に基づき、社外取締役及び社外監査役との間において、会社法第423条第1項の損害賠償責任を限定する契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任限度額は、法令が定める額としております。なお、当該責任限定が認められるのは、当該社外取締役及び社外監査役が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失がない場合に限られます。

 

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

社外取締役は、取締役会に積極的に参加するとともに、内部監査担当部門から監査計画、監査の進捗及び監査結果の報告を受けており、また適宜重要案件等についても報告を受けております。

内部監査担当部門、監査役会及び会計監査人は、必要に応じて会合を開くことが可能な体制をとり、随時情報交換を行って相互連携を図っております。

 

 

(賃貸等不動産関係)

当社グループでは、東京都その他の地域において、賃貸オフィスや賃貸住宅等を所有しております。2018年12月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は32,515千円(賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上)、固定資産売却損は16,399千円(特別損失に計上)であります。2019年12月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は29,454千円(賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上)、固定資産売却益は2,131千円(営業外収益に計上)であります。

また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

 

 

 

(単位:千円)

 

前連結会計年度

(自  2018年1月1日

至  2018年12月31日)

当連結会計年度

(自  2019年1月1日

至  2019年12月31日)

連結貸借対照表計上額

期首残高

375,900

365,431

期中増減額

△10,468

△10,654

期末残高

365,431

354,777

期末時価

396,696

359,600

 

(注)1.連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

2.前連結会計年度増減額は次のとおりであります。

 増加額  取得       26,755千円

 減少額  売却       29,457千円、減価償却費  7,765千円

    当連結会計年度増減額は次のとおりであります。

 増加額  取得      220千円

 減少額  売却     3,363千円、減価償却費  7,510千円

3.当連結会計年度末の時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づく金額(指標等を用いて調整を行ったものを含む)であります。

 

 

4 【関係会社の状況】

名称

(連結子会社)

住所

資本金又は
出資金
(千円)

主要な事業
の内容

議決権の所有
(被所有)割合
(%)

関係内容

㈱One’s Life ホーム

東京都世田谷区

20,000

建築事業

100.0

当社保有物件のリフォーム工事を行っております。

債務保証をしております。

資金の貸付を行っております。

役員の兼任2名

㈱サンセイランディックファンディング

東京都千代田区

3,000

匿名組合等の企画、組成、運用等

100.0

当社の事業に関するファンド組成業務を請負っております。

役員の兼任1名

 

(注)「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

 

 

    【売上原価明細書】

 

 

 

前事業年度
(自 2018年1月1日
    至 2018年12月31日)

当事業年度
(自 2019年1月1日
    至 2019年12月31日)

区分

注記
番号

金額(千円)

構成比
(%)

金額(千円)

構成比
(%)

 Ⅰ 土地原価

 

11,056,480

97.2

11,158,532

98.0

 Ⅱ 建物原価

 

267,762

2.4

194,106

1.7

 Ⅲ 経費

22,481

0.2

20,220

0.2

 Ⅳ たな卸資産評価損

 

26,147

0.2

14,363

0.1

合計

 

11,372,872

100.0

11,387,222

100.0

 

(注)※ 主な内訳は、次のとおりであります。

項目

前事業年度(千円)

当事業年度(千円)

減価償却費

9,619

9,497

管理諸費

5,772

6,401

 

 

(原価計算の方法)

原価計算の方法は、実際原価による個別原価計算を採用しております。

 

 ※  販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。

 

 

前第2四半期連結累計期間

(自  2019年1月1日

至  2019年6月30日)

当第2四半期連結累計期間

(自  2020年1月1日

至  2020年6月30日)

給与手当

419,587

千円

421,597

千円

退職給付費用

4,511

千円

5,295

千円

貸倒引当金繰入額

155

千円

350

千円

 

 

1 【設備投資等の概要】

当連結会計年度の設備投資の総額は61,026千円であり、セグメントごとの設備投資状況について示すと、次のとおりであります。なお、有形固定資産のほか、無形固定資産への投資を含めて記載しております。

(1) 不動産販売事業

当連結会計年度の設備投資の総額は33,394千円であり、その主な内容は、営業支援システム構築費用24,234千円であります。

なお、重要な設備の売却又は除却はありません。

 

(2) 建築事業

当連結会計年度の設備投資の総額は27,632千円であり、その主な内容は、事務所移転費用25,144千円であります。

なお、重要な設備の売却又は除却はありません。

 

【借入金等明細表】

区分

当期首残高
(千円)

当期末残高
(千円)

平均利率
(%)

返済期限

短期借入金

4,589,383

7,010,050

1.698

1年以内に返済予定の
長期借入金

136,920

192,500

1.769

1年以内に返済予定の
リース債務

1,692

201

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く)

1,319,800

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く)

201

その他有利子負債

合計

6,047,997

7,202,751

 

(注)「平均利率」については、借入金の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。

なお、リース債務については、リース料総額に含まれる利息相当額を控除する前の金額でリース債務を連結貸借対照表に計上しているため、「平均利率」を記載しておりません。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値13,208 百万円
純有利子負債6,828 百万円
EBITDA・会予698 百万円
株数(自己株控除後)8,438,358 株
設備投資額61 百万円
減価償却費51 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長    松  﨑  隆  司
資本金818 百万円
住所東京都千代田区丸の内二丁目5番1号
会社HPhttp://www.sansei-l.co.jp/

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