1年高値890 円
1年安値567 円
出来高26 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA12.4 倍
PBR0.7 倍
PSR・会予0.3 倍
ROA4.9 %
ROIC6.3 %
β0.87
決算3月末
設立日1989/6/23
上場日2013/12/18
配当・会予38 円
配当性向27.5 %
PEGレシオ-0.6 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・実績:4.7 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:-9.9 %
純利5y CAGR・予想:-12.2 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別利益率
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
会社の詳細

3【事業の内容】

 当社は、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅(中古マンション・中古戸建)を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売する「中古住宅再生事業」を主たる事業としております。また、「中古住宅再生事業」以外の「その他不動産事業」として、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っており、「中古住宅再生事業」と合わせて、不動産事業を事業内容とする単一セグメントであります。

 

(1)中古住宅再生事業

 当事業では、主に首都圏・関西エリアを中心に、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅(中古マンション・中古戸建)を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売しております。

 取扱物件は、主として一次取得者層(若年のファミリー等、初めて住宅を購入する層)をメインターゲットとしたマンションや戸建等の居住用物件を中心としており、販売価格2,000万円以下の物件が約6割を占めております。

 また、物件は基本的に1戸単位で地理的に分散して仕入れているため、価格変動、事故・自然災害等、リスクは対象の物件に限定されております。

 物件の仕入は、不動産競売市場と一般の中古住宅流通市場、双方の市場から仕入れることで、仕入の安定化を図っております。

 「中古住宅再生事業」の事業系統図は次のとおりであります。

 

[事業系統図]

(画像は省略されました)

(注)1.競売とは、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度です。

2.任売とは、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人または法人からの一般買取りとしております。

 

① 仕入

 物件の仕入は、大別して不動産競売による仕入と一般の中古住宅流通市場からの仕入を行っております。

 以下、不動産競売による仕入及び一般の中古住宅流通市場からの仕入の概要は次のとおりであります。

 

a.不動産競売による仕入

 不動産競売は、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度であり、当社における主要な物件仕入ルートであります。

 不動産競売による仕入には、物件の明渡しを受ける前に建物内部を確認できないという不動産競売に特有の事情がありますが、一般の中古住宅流通市場からの仕入と比較して、安価に物件を仕入れることができる可能性があるという大きなメリットがあります。これは、不動産競売で入札に参加する場合、不動産競売を実施する裁判所が、不動産鑑定士の評価に基づいて、市場価格よりも2~3割減価させた売却基準価額を定め、さらに売却基準価額を2割下回る価額を入札の下限価格(買受可能価額)と定めていること等によります。

 不動産競売による仕入の流れは次のとおりであります。

 当社は、裁判所の公告(競売物件の公示)に基づき、裁判所から公開された競売物件情報(物件明細書、現況調査報告書及び評価書)を確認し、現地調査等を実施したうえで、入札物件の選択及び入札価格の決定を行います。入札を決定した物件については、裁判所に売却基準価額の20%相当額である入札保証金を納付のうえ、入札書を提出いたします。

 開札の結果、当社が最高価買受申出人(落札者)に決定した場合、裁判所による審査を経て売却が許可され、売却許可の決定日をもって当社が買受人となります。売却許可の決定後に、当該物件に関わる債権者や債務者(物件所有者)から決定に不服を申し立てる執行抗告がなければ、売却許可が確定します。確定後、当社は裁判所からの代金納付期限通知に基づき、納付期限までに残代金を納付(代金納付)します。また、裁判所は、物件管轄の法務局に対して登記嘱託手続きを行い、当社への所有権移転登記及び抵当権抹消登記がなされ、当社は物件の所有権を取得することとなります。当社が所有権を取得後に、当該物件に占有者がいる場合は、当社内で制定したガイドラインに基づき任意の明渡し交渉を行う、または民事執行法に基づき、裁判所に引渡命令を申し立てる等により、適正かつ適法な手続きによって物件の引渡しを受けることとなります。

 以上の流れを図示しますと次のとおりとなります。

 

[不動産競売手続き]

(画像は省略されました)

 

b.一般の中古住宅流通市場からの仕入

 当社は、不動産競売による仕入のほかに、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人や法人からの一般買取りによる仕入も行っております。このような仕入形態を当社では任売による仕入としております。

 当社では、不動産競売のほかに複数の仕入ルートを確保することによって仕入の安定化を図るため、任売による仕入を強化しております。

 任売による仕入においては、市中の不動産仲介会社等との情報交換を密にし、仕入物件にかかる情報収集を図り、情報取得後は現地調査等を実施のうえ、迅速かつ適確に仕入可否や仕入価格を決定しております。

 

② 商品化(リフォーム)

 仕入れた物件はリフォームを施して、住宅としての機能を回復し、付加価値を高めた中古再生住宅に仕上げております。リフォーム工事は全てリフォーム協力会社へ発注して、当社はその設計、工事監理及び完了検査にあたっております。リフォーム工事の内容については、建物の構造や築年数等、個々の物件の状況に応じて決定しており、物件毎に最適なリフォームを施しております。

 

③ 販売

 物件の販売は、自社に直販部門を設けず、かつ特定の販売会社に依存することなく、各物件の地元の不動産仲介会社へ幅広く、物件販売の仲介を依頼する方法により行っております。これによって、少人数による広域事業展開を可能にしております。

 直接の販売活動は、地元の不動産仲介会社を介して行っておりますが、当社の物件担当者は担当物件の管理状態や販売動向等を確認し、必要に応じて販売価格の見直しを行う等、販売期間の長期化を抑止するための施策を講じております。

 

(2)その他不動産事業

 その他不動産事業としては、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っております。

 当事業の事業規模はまだ僅少でありますが、将来の安定したストック収益(賃貸収入)基盤を構築するため、優良な賃貸用不動産の取得を進めております。

 

3【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

 

① 財政状態及び経営成績の状況

 当事業年度(2019年4月1日~2020年3月31日)におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の緩やかな改善がみられましたが、2019年10月に実施された消費税増税や大型台風等の影響もあり、2019年10~12月期の実質GDP成長率は1.8%減(年率7.1%減)と5四半期ぶりのマイナス成長になりました。また、新型コロナウイルス感染症の世界的な流行により、国内外の消費活動が落ち込むなど、景気の先行きは不透明感を強めております。

 当社が属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、首都圏中古マンションの平均成約価格・成約件数はともに高い水準を維持しております。しかし、年度末にかけて新型コロナウイルス感染症の拡大による外出自粛の要請や一部住宅設備機器の供給の不安定化等、事業活動を維持するうえで慎重な対応が求められる状況になってまいりました。

 当社の主たる事業である中古住宅再生事業におきましては、依然として競合の増加、価格の上昇等による厳しい仕入環境が続きました。このような状況の中、当社では利益率の確保に重点をおいて物件を厳選する仕入方針を採り、当事業年度における仕入件数は、前事業年度の917件から964件(前事業年度比5.1%増)となりました。

 販売につきましては、横浜支店を中心に全社的に販売件数が伸び、当事業年度における販売件数は、前事業年度の857件から938件(前事業年度比9.5%増)となりました。なお、当事業年度に販売した物件はいずれも3月の上旬までには売買契約を締結しているため、販売活動において、新型コロナウイルス感染症による影響は僅少でありました。

 利益面につきましては、利益率の高い収益用一棟マンション3棟の売却により、売上総利益率は前事業年度の15.3%から17.1%となりました。

 以上の結果、当事業年度における売上高は20,464百万円(前事業年度比12.6%増)、営業利益は1,451百万円(同60.5%増)、経常利益は1,262百万円(同76.1%増)、当期純利益は869百万円(同77.8%増)となりました。

 事業別の状況は次のとおりであります。

<中古住宅再生事業>

 中古住宅再生事業におきましては、居住用物件による売上が18,495百万円、収益用一棟マンションを含む収益用物件による売上が1,546百万円となり、物件販売による売上高は20,041百万円となりました。また、収益用物件の保有期間中の賃貸収入が193百万円となりました。その結果、当事業年度における中古住宅再生事業の売上高は20,285百万円(前事業年度比13.1%増)となりました。

<その他不動産事業>

 その他不動産事業におきましては、賃貸用不動産の賃貸収入等によって、当事業年度におけるその他不動産事業の売上高は178百万円(前事業年度比28.6%減)となりました。

 

② キャッシュ・フローの状況

 当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度に比べて162百万円増加し、3,156百万円となりました。

 当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 当事業年度の営業活動の結果、獲得した資金は1,298百万円(前年同期は1,187百万円の使用)となりました。これは主に、税引前当期純利益が1,262百万円、支払利息が150百万円となり、たな卸資産が169百万円減少した一方で、利息を155百万円、法人税等を144百万円支出したことによります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 当事業年度の投資活動の結果、使用した資金は532百万円(前年同期は38百万円の使用)となりました。これは主に、定期預金の預入により415百万円、有形固定資産の取得により531百万円を支出した一方、定期預金の払戻により418百万円を得たことによります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 当事業年度の財務活動の結果、使用した資金は603百万円(前年同期は311百万円の獲得)となりました。これは主に、新規の短期借入16,573百万円、新規の長期借入960百万円を実行した一方で、短期借入金16,599百万円、長期借入金1,022百万円を返済し、社債の償還により276百万円、配当金の支払により239百万円を支出したことによります。

③ 生産、受注及び販売の実績

a.生産実績

 当社は生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。

 

b.仕入実績

 当事業年度の仕入実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別

当事業年度

(自 2019年4月1日

至 2020年3月31日)

前年同期比

(%)

仕入件数

仕入高

(千円)

中古住宅再生事業

964

13,291,004

△3.0

その他不動産事業

合計

964

13,291,004

△3.0

(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。

2.販売用不動産の仕入実態を明確にするため、上記仕入高には販売用不動産本体価格を記載し、リフォーム資材を含む仕入に係る付随費用等は除いております。

 

c.受注実績

 当社は受注活動を行っておりませんので、該当事項はありません。

 

d.販売実績

 当事業年度の販売実績を事業別に示すと、次のとおりであります。

事業別

当事業年度

(自 2019年4月1日

至 2020年3月31日)

前年同期比

(%)

販売件数

売上高

(千円)

中古住宅再生事業

物件販売

938

20,041,662

12.6

その他収入

243,912

85.3

小計

938

20,285,574

13.1

その他不動産事業

178,499

△28.6

合計

938

20,464,074

12.6

(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。

2.販売実績を明確に表示するため、中古住宅再生事業の売上高は、物件販売とその他収入を区分して表示しております。なお、その他収入は短期賃料収入、固定資産税及び都市計画税精算金による売上であります。

3.総販売実績に対する割合が10%以上の相手先はありません。

 

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

 

① 重要な会計方針及び見積り

 当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づいて作成されております。当社の財務諸表作成のための会計方針については「第5 経理の状況 1 財務諸表等 重要な会計方針」に記載のとおりであります。

 この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、基本的には過去の実績等を勘案し合理的に判断しております。

(たな卸資産)

 たな卸資産については、市場価格の下落等により収益性の低下が見込まれる場合、市場価格に基づく時価の見積額が個別法による原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)による評価額を下回る場合は、その差額をたな卸評価損として計上しておりますが、将来の市況悪化等により、時価の見積額がより悪化した場合は、追加のたな卸評価損が計上される可能性があります。

(減損損失)

 各固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能額まで減損処理を行うこととしておりますが、将来の市況悪化等により事業計画が修正される場合、追加の減損処理を行う可能性があります。

(繰延税金資産)

 繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性あると判断した将来減算一時差異を計上しておりますが、見積りの前提となった仮定や条件が変更され、当該課税所得の見積額が減少した場合は、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。

 

 また、新型コロナウイルス感染症による影響については、2021年3月期第1四半期は外出自粛要請により営業活動が制限されるものの、当第2四半期より徐々に回復し、当第3四半期には正常化していると仮定して見積りを実施しております。

 なお、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

 

② 財政状態の分析

 当事業年度末における総資産は、18,498百万円となり、前事業年度末の17,879百万円から618百万円の増加となりました。

(流動資産)

 当事業年度末における流動資産は、16,621百万円となり、前事業年度末の15,994百万円から627百万円の増加となりました。これは主に、現金及び預金が159百万円、販売用不動産が428百万円、競売保証金が142百万円増加した一方で、仕掛販売用不動産が91百万円減少したことによります。

(固定資産)

 当事業年度末における固定資産は、1,876百万円となり、前事業年度末の1,885百万円から8百万円の減少となりました。これは主に、投資その他の資産が36百万円増加した一方で、有形固定資産が42百万円減少したことによります。

(流動負債)

 当事業年度末における流動負債は、8,173百万円となり、前事業年度末の7,634百万円から539百万円の増加となりました。これは主に、1年内返済予定の長期借入金が234百万円、未払法人税等が292百万円増加したことによります。

(固定負債)

 当事業年度末における固定負債は、2,918百万円となり、前事業年度末の3,469百万円から551百万円の減少となりました。これは主に、社債が252百万円、長期借入金が297百万円減少したことによります。

(純資産)

 当事業年度末における純資産は、7,406百万円となり、前事業年度末の6,775百万円から630百万円の増加となりました。これは主に、利益剰余金が630百万円増加したことによります。

③ 経営成績の分析

(売上高)

 当事業年度の売上高は、20,464百万円となり、前事業年度の18,180百万円から2,283百万円の増加(前事業年度比12.6%増)となりました。その主な要因は、主力である中古住宅再生事業の販売件数が前事業年度の857件から938件に増加したことによります。

(売上原価、売上総利益)

 当事業年度の売上原価は、16,963百万円となり、前事業年度の15,401百万円から1,562百万円の増加(前事業年度比10.1%増)となりました。

 その主な要因は、主力である中古住宅再生事業の販売件数が前事業年度の857件から938件に増加したことによります。

 以上の結果により、当事業年度の売上総利益は、3,500百万円(前事業年度比25.9%増)となりました。

(販売費及び一般管理費、営業利益)

 当事業年度の販売費及び一般管理費は、2,048百万円となり、前事業年度の1,875百万円から173百万円の増加(前事業年度比9.3%増)となりました。その主な要因は、販売件数増加に伴う仲介手数料の増加、人員増加に伴う人件費の増加によるものであります。

 以上の結果により、当事業年度の営業利益は、1,451百万円(前事業年度比60.5%増)となりました。

(営業外損益、経常利益)

 当事業年度の営業外収益は、受取配当金及び契約収入等の計上により、29百万円となりました。また、当事業年度の営業外費用は、支払利息等の計上により、217百万円となりました。

 以上の結果により、当事業年度の経常利益は、1,262百万円(前事業年度比76.1%増)となりました。

(当期純利益)

 当事業年度の当期純利益は、869百万円となり、前事業年度の489百万円から380百万円の増加(前事業年度比77.8%増)となりました。

 

④ 経営成績に重要な影響を与える要因について

 「2 事業等のリスク」をご参照ください。

 

⑤ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

(資金需要)

 当社の資金需要は、主として販売用不動産の仕入のための仕入資金があります。また、設備資金としては賃貸用不動産の設備投資があります。

(財務政策)

 販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインによる極度額の設定を進めております。

 設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。賃貸用不動産購入資金は、原則として長期借入金または社債(私募債)で調達しております。

 

⑥ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗情報

 当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び自己資本利益率(ROE)等の指標の維持・向上を図っております。中期経営計画では、自己資本比率を30%以上、ROEを12%以上とすることを目標にしております。

 中期経営計画の最終年度となる当事業年度におきましては、自己資本比率は前事業年度の37.6%から39.8%に向上し、ROEも当期純利益が前事業年度の489百万円から380百万円の増加(前事業年度比77.8%増)したことにより、前事業年度の7.4%から12.3%に改善しており、いずれの指標も中期経営計画の目標値を達成いたしました。翌事業年度も引き続き自己資本比率及びROEの向上に努めてまいります。

 

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 文中における将来に関する事項は、本書提出日(2020年6月25日)現在において当社が判断したものであります。

 

(1)経営方針

 当社の経営の基本方針は、中古住宅再生事業を通じて、良質廉価な住まいを提供することで社会に貢献していく、という理念に立ち、お客様に満足して頂ける住まいを提供し、また、社会的に信頼される企業であり続けることであります。

 これらを実現していくために、商品の品質向上を図っていくとともに、法令遵守を徹底し、経営体制の一層の強化を目指してまいります。

 

(2)目標とする経営指標

 当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び自己資本利益率(ROE)等の指標の維持・向上を図ってまいります。また、会社業績に応じた配当を安定的かつ継続的に実施し、株主還元の充実に努めてまいります。

 

(3)経営環境及び経営戦略の現状と見通し

 当社が属する中古住宅流通市場では、中古住宅の取引件数が年々増加傾向にあり、今後につきましても市場の伸長が続くことが期待されます。しかしながら、足元では多数の競合他社の新規参入や価格の高騰等による厳しい仕入環境が継続しており、新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大に伴う実体経済への影響懸念も加わって、これまで堅調に推移していた中古住宅流通業界の動向について、見通しが立ちづらい状況となっております。

 このような市場環境の下で当社は、今後も仕入物件を厳選し、利益率の確保を目指すとともに、効率的かつ機動的な仕入・販売体制の拡充を図り、景気や市場動向を注視しながら事業運営にあたってまいります。また、新型コロナウイルス感染症拡大への予防措置として、衛生管理の徹底やテレワークの推進を図る等、事業を継続できる体制の整備に努めてまいります。

 

(4)事業上及び財務上の対処すべき課題

 当社といたしましては、事業を取り巻く環境変化に柔軟に対応しつつ、主たる事業である中古住宅再生事業において、より一層お客様のニーズに沿ったかたちの、「安心して暮らせる良質廉価な中古再生住宅を供給すること」に主眼を置いて、以下の事項を対処すべき課題として今後の事業拡大を図ってまいります。

 

① 事業エリアの拡大と収益獲得機会の拡充

 現在の首都圏、札幌、関西圏に加えて新たに展開した名古屋エリアでの事業基盤を固めつつ、今後も新たなエリアへの展開を図ることで年間1,000戸販売体制を確立し、事業規模の拡大を図ってまいります。また、収益用物件の再生・再販ノウハウを着実に積み上げる体制を構築するとともに、ストック収益である賃貸収入の拡充を目指してまいります。

 

② 仕入力の強化

 中古住宅市場は今後も拡大が期待される成長市場でありますが、新規事業者の参入も多く、仕入環境は年々厳しさを増しております。そのような環境の中で、当社は効率的かつ機動的な営業体制の構築、業務のシステム化、継続的な増員と教育機会の拡充によって生産性を向上させることで、仕入力の強化に取組んでまいります。

 

③ 株主価値向上に向けた財務・資本政策

 在庫回転率や自己資本利益率(ROE)の維持向上を図ることで、財務健全性を保つとともに、資本効率の向上を図ってまいります。併せて株主還元の充実にも努めてまいります。

 

④ 品質管理の拡充

 当社では、お客様が中古住宅を購入する際に抱く建物や品質への不安を解消するため、既存住宅売買瑕疵保険の加入等、品質向上のための取組みを推進してまいります。

 

⑤ コンプライアンス体制の強化

 当社は、企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要であると考えております。監査体制の充実、社内諸規程・業務マニュアルの整備、社員教育の拡充、定期的な内部監査によって内部統制の有効性を高め、多様化するリスクを適切に管理する体制を整備・構築してまいります。

2【事業等のリスク】

 以下には、当社の事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項について、投資家に対する積極的情報開示の観点から記載しております。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を十分に認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は、本項以外の記載内容も併せて、慎重に検討したうえで行われる必要があると考えます。また、以下の記載は、当社株式への投資に関するリスクをすべて網羅するものではありませんので、ご留意ください。

 なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日(2020年6月25日)現在において当社が判断したものであり、不確実性を内包しているため、実際の結果とは異なる場合があります。

 

-当社の事業に関連するリスクについて-

 

① 不動産市況等の動向と当社の業績について

 当社は、不動産競売市場や一般の中古住宅市場から中古不動産を仕入れ、リフォームにより住宅としての機能を回復させて販売する中古住宅再生事業を主たる事業としております。一般に、景況感が悪化し不動産市況が低迷した場合には計画通りに物件の販売ができなくなり、販売価格の引下げが必要となる等のリスクが生じる一方で、中古不動産の仕入価格は低下する傾向があります。他方、景況感が改善し不動産市況が活況である際には、在庫不動産の回転が早期化することや販売価格が上昇する等のメリットが生じる一方で、中古不動産の仕入価格が上昇する可能性があります。また、消費税率の改定や金利の高低が不動産を購入する顧客層の購買動機に影響を及ぼし、当社の物件販売にも影響を及ぼす可能性があります。

 このように、当社の業績は景気動向や金利動向及び不動産市況の影響を受ける特徴があり、過年度の業績推移は、将来の業績を予測するうえで、必ずしも適切な指標とはならないと考えられます。

 

② 不動産に係る税制改正等の政策について

 景気動向の変化による政府の経済政策の一環として、住宅ローン減税や住宅取得における贈与税の非課税枠等、不動産関連の税制の変更等が行われることがあり、政策の内容によっては、不動産を購入する顧客層の購買動機に影響を及ぼし、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

③ たな卸資産の長期在庫について

 当社は、各地域での需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行ったうえで、物件の仕入、リフォーム、販売を行っております。しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件保有期間の長期化に繋がる可能性があります。当社のビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は販売価格等を見直しての売却処分やたな卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、滞留在庫の増加により有利子負債が増加する等、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

④ 不動産競売における明渡しについて

 当社では、主たる事業である中古住宅再生事業において、不動産競売による物件仕入を行っております。当社が競売により落札取得した物件に占有者がいる場合には、当該物件の明渡し業務が発生する場合があります。民事執行法では、買受人が簡易かつ迅速に競売物件の引渡しを受けられるように、引渡命令の手続きが定められております。ただし同命令の申立は、代金納付から6か月以内(6か月猶予の適用のある賃借人のいる場合(注)は、9か月以内)に行わなければならず、この期間を経過した場合は明渡し訴訟の提起が必要になります。この場合には、物件の明渡し期間が長期化することによって当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、各地方裁判所の引渡命令や明渡し訴訟の手続きが何らかの事情により遅滞ないし延期された場合にも、物件の明渡し期間が長期化し、当社の業績に影響する可能性があります。

 

(注)6ヶ月猶予とは、抵当権に対抗できない賃貸借によって差押え前から使用または収益をしている物件について、抵当権の実行による競売が実施された場合でも、賃借人は競落人の買受の日から6ヶ月間に限り、当該物件の明け渡しを要求されないという制度であり、民法第395条(抵当建物使用者の引渡しの猶予)に定められております。

 

 

⑤ リフォーム工事について

 当社では、取得した中古住宅のリフォーム工事を全てリフォーム工事業者に外注しておりますが、今後、仕入件数の増加に伴い、それに見合う外注先を十分に確保できなかった場合、また、外注先の経営状態の悪化や資材・住宅設備機器の流通不安定化等により工期の遅延が発生して早期の販売活動ができなくなった場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑥ 有利子負債への依存と資金調達について

 当社では、物件の仕入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度は比較的高い水準にあります。そのため、市場金利が上昇した場合には、支払利息が増加する等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社では財務状態を良好に保つために自己資本の充実に注力しておりますが、財務状態の著しい悪化等により当社の信用力が低下し、資金調達に制約を受けた場合は、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

2018年3月期

2019年3月期

2020年3月期

期末有利子負債残高(千円)

9,850,559

10,401,842

10,037,894

期末総資産額(千円)

17,294,651

17,879,895

18,498,557

有利子負債依存度(%)

57.0

58.2

54.3

 

⑦ 競合他社の参入について

 中古不動産の売買自体は、継続的に業として行う場合に宅地建物取引業免許の取得が必要となるほかは、新規参入に特段の制約はなく、新規参入の障壁が高いとは言えません。また、競売は各地方裁判所で行なわれる公的な制度であり、競売への応札に特別な許認可や登録等は必要ありません。したがって、今後、競合他社の参入状況によっては、物件の仕入や販売において価格競争等が生じる、あるいは競売への応札者が増加し競売での落札数が減少するまたは落札価格が上昇する等の事象が生じた結果、仕入や販売の件数が減少した場合、また仕入価格の上昇や販売価格の下落によって利益率が低下した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑧ 固定資産の減損について

 当社は、その他不動産事業として賃貸事業を営んでおります。現在の事業規模はまだ僅少でありますが、今後は賃貸用不動産の保有を増やしていく方針であります。これら保有している賃貸用不動産について、地価の下落等の影響により固定資産の減損損失を計上することとなった場合には、当社の業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

-当社事業に関連する諸制度に関するリスクについて-

 

⑨ 法的規制や免許・許認可事項について

 当社の事業は、宅地建物取引業法をはじめ、建築基準法、都市計画法等の各種法令による規制を受けております。当社では法令遵守の徹底を図るとともに、法令の改廃等の情報を日頃より収集して社内に伝達しておりますが、今後これらの関係法規の改廃や、新たな法的規制が生じた場合には、当社の事業活動において制限を受ける可能性があり、その場合には当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

 なお、宅地建物取引業免許は、当社の主要な事業活動に必須の免許であります。現時点において当該免許の取消事由や更新欠格事由は発生しておりませんが、将来何等かの理由により、免許の取消や更新欠格による失効等があった場合は、当社の事業活動に大きく支障をきたし、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

 

⑩ 不動産登記に公信力がないことについて

 不動産については様々な権利義務が存在します。日本の不動産登記には公信力(公示を信頼して取引した者には、公示どおりの権利状態があったのと同様の保護を与える力)がないことから、登記を信頼して取引した場合でも保護されない場合があります。また登記から事前に不動産に係る権利義務を知りえない場合があります。したがって、当社が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、あるいは第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。当社は、仕入に際して登記内容を確認する他、物件の権利関係に関する情報を可能な限り入手するようにしておりますが、現実にこのような事態が発生した場合には、当社の財政状態及び業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑪ 不動産物件の欠陥・瑕疵について

 当社が物件を仕入れた後、当該物件に欠陥や瑕疵が見つかった場合、必ずしも物件売主に対してその責任を追及できるとは限らず、重大な欠陥・瑕疵があった場合には、その修復のため追加費用の負担が発生し、当社の業績に影響する可能性があります。また、当社が販売した物件について重大な欠陥・瑕疵があった場合には、それに起因する契約解除や損賠賠償請求を受けたり、瑕疵の修復のための費用が発生するとともに、当社の責任の有無また実際の瑕疵の有無にかかわらず、当社の信用が失墜する事態が考えられ、その場合には、当社の業績及び財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

⑫ 訴訟等について

 当社は、事業活動の中で生じる各業務について、適法かつ適正な業務処理を行っており、現時点において業績に影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありません。特に、不動産競売における明渡し業務については、社内でガイドラインを定めて、適法かつ適正な業務処理を行うことを徹底しており、社内講習の実施等により教育・周知をしております。しかしながら、業務手続に適法性や適正性を欠いた場合にはクレーム等を受ける可能性があり、また、それらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。このような訴訟・係争ないしは請求が生じることのないようマニュアルや業務フローを定める等、社内体制の整備に努めてはおりますが、今後そうした事態が発生した場合、その内容及び結果によっては、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑬ 個人情報等の管理について

 当社は、お客様や取引先等の個人情報や重要な経営情報等の内部情報等の情報管理につきましては、「個人情報保護管理規程」「特定個人情報等取扱規程」及び「機密取扱規程」を制定、運用して、社員への教育・周知に努めております。また、マイナンバー制度にも対応した管理体制や情報システムのセキュリティ対策の強化にも努めております。しかしながら、万が一、当社が保有する個人情報等が何等かの理由で社外に漏えいしてしまった場合には、当社の信用が失墜し、また、損害賠償による損失が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

-組織・人材に関連するリスクについて-

 

⑭ 人材の確保と育成について

 当社では、主たる事業である中古住宅再生事業において業務を遂行するうえでは、宅地建物取引業法はもとより不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められます。したがって今後業容を拡大するうえで、優秀な人材の獲得と育成を図るために、良好な労働環境の整備と社内教育制度の拡充に努めております。また、マネージャー育成を強化し、事業拡大に伴う組織体制の整備に努めております。しかしながら、人材の確保・育成が計画通り進まない場合や、社外流出等何等かの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合は、当社の事業活動に支障が生じ、当社の業績に影響を与える可能性があります。

 

その他のリスク-

 

⑮ 自然的災害、人為的災害及び不測の事故等について

 当社では、広域にわたって事業を展開することにより、特定エリアで発生する落雷、大雨、台風及び地震等の自然災害や、火災、事件、暴動等(以下、「災害事故等」という。)によるリスクの分散を図っております。また、原則として、当社が保有する不動産物件については火災保険等を付保して、災害事故等に備えております。しかしながら、万が一、甚大な災害事故等が発生した際に、当社が保有している物件につき滅失、劣化または毀損等が生じたり、保険でカバーできない場合や、消費者の購入マインドが著しく低下した場合には、当社の業績に影響する可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症をはじめとする大規模な疾病の流行等、不測の事態が起きた場合には、被害の発生状況および行政当局の指示・要請によっては、営業活動の自粛や事業所の休業等の措置が必要となり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

2【沿革】

 当社の設立以後の経緯は次のとおりであります。

年月

事項

1989年6月

東京都新宿区東五軒町5番17号に不動産業を目的として有限会社恵久ホームを設立

出資金500万円

1989年10月

宅地建物取引業免許を取得(東京都知事(1)第57447号)、不動産仲介業を開始

1990年7月

東京都台東区台東一丁目1番11号に本店移転

1992年5月

東京都千代田区西神田二丁目2番7号に本店移転

1996年12月

新潟県南魚沼郡湯沢町でリゾートマンションを不動産競売で落札取得、現在の事業形態である中古住宅再生事業を開始

2003年9月

株式会社恵久ホームに組織変更

2004年11月

株式会社ヴェルディッシモの全株式を取得

2005年7月

東京都千代田区内神田一丁目3番7号に本店移転

2007年8月

株式会社イーグランドに商号変更

2009年6月

株式会社ヴェルディッシモの全株式を売却

2010年3月

宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更(国土交通大臣(1)第7977号)

札幌市中央区に札幌支店を開設

2011年11月

栃木県宇都宮市に宇都宮支店を開設

2012年11月

東京都千代田区神田錦町一丁目2番地1に本店移転

2013年4月

一般建設業許可を取得(東京都知事許可(般-25)第139885号)

2013年12月

2014年5月

2015年11月

2017年3月

東京証券取引所JASDAQ市場スタンダードに株式を上場

大阪市北区に関西支店を開設

東京証券取引所市場第二部に市場変更

横浜市西区に横浜支店を開設

2017年5月

2017年12月

2020年3月

宇都宮支店を本店に統合

東京証券取引所市場第一部銘柄に指定

名古屋市中区に名古屋支店を開設

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2020年3月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況

(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

-

15

20

33

23

7

5,029

5,127

所有株式数

(単元)

-

6,610

1,654

8,575

490

19

46,244

63,592

2,800

所有株式数の割合(%)

-

10.40

2.60

13.48

0.77

0.03

72.72

100.0

(注)自己株式66,800株は、「個人その他」に668単元含まれております。

 

3【配当政策】

 当社は、株主還元を経営の重要課題の一つと考えており、事業規模の拡大及び経営基盤の強化のために必要な内部留保を充実させるとともに、当社事業に継続して投資して頂く株主の皆様に対して、会社業績に応じた配当を安定的かつ継続的に実施していくことを基本方針としております。

 また、株主の皆様への利益還元の機会を充実させるため、中間配当及び期末配当として年2回の配当を実施しており、配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会である旨を定款に定めております。

 当事業年度におきましては、上記方針に基づき、1株当たり年間配当額38円(うち中間配当19円)を実施しており、配当性向は27.5%となりました。

 内部留保資金につきましては、今後予想される経営環境の変化に対応すべく、事業規模の拡大及び経営基盤の強化のための財源として利用していく方針であります。

 なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額(百万円)

1株当たり配当額(円)

2019年10月31日

119

19

取締役会決議

2020年6月25日

119

19

定時株主総会決議

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性 7名 女性 -名 (役員のうち女性の比率-%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

代表取締役社長

江口 久

1957年9月25日

1980年4月 鹿島建設株式会社入社

1989年6月 当社設立

      代表取締役社長就任

      (現任)

(注)2

1,466,800

取締役

住宅再生事業部門担当

兼 第2営業部長

兼 営業企画部長

林田 光司

1966年5月22日

1990年4月 住友不動産株式会社入社

2004年4月 当社入社

2004年7月 取締役就任(現任)

2007年1月 第二営業部長

2009年10月 広域営業部長

2012年10月 首都圏営業部長

2016年4月 住宅再生事業部門担当

      兼 第1営業部長

2017年4月 横浜支店長

      兼 投資・賃貸営業部長

2018年4月 住宅再生事業部門担当

      兼 第2営業部長(現任)

2020年4月 営業企画部長(現任)

(注)2

85,800

取締役

関西支店長

丹波 正行

1966年11月4日

1990年4月 住友不動産株式会社入社

2006年8月 当社入社

2006年10月 取締役就任(現任)

2007年1月 営業開発部長

2016年4月 投資・賃貸営業部長

      兼 営業企画部長

2017年4月 関西支店長(現任)

(注)2

70,900

取締役

管理部長

白惣 考史

1969年2月20日

1992年4月 住友不動産株式会社入社

2007年4月 当社入社

2007年6月 取締役就任(現任)

      管理部長(現任)

2011年3月 内部監査室長

2012年4月 社長室長

(注)2

68,100

取締役

(常勤監査等委員)

榎下 勝寛

1961年6月22日

1984年4月 旭化成株式会社入社

2005年6月 当社常務取締役就任

2007年1月 管理部長

2008年6月 常勤監査役就任

2015年6月 取締役(常勤監査等委員)

      就任(現任)

(注)3

8,000

取締役

(監査等委員)

鵜飼 一賴

1962年1月15日

1990年4月 大原法律事務所入所

2006年1月 同事務所パートナー(現任)

2007年3月 当社監査役就任

2015年6月 取締役(監査等委員)就任(現任)

(注)3

40,000

取締役

(監査等委員)

佐々木 洋

1961年5月18日

1987年3月 公認会計士佐々木洋事務所所長就任(現任)

2007年3月 当社監査役就任

2015年6月 取締役(監査等委員)就任(現任)

(注)3

116,200

1,855,800

(注)1.取締役(監査等委員)鵜飼一賴、佐々木洋は、社外取締役であります。

2.2020年6月25日開催の定時株主総会終結の時から1年間

3.2019年6月26日開催の定時株主総会終結の時から2年間

4.当社は、法令に定める監査等委員である取締役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第3項に定める補欠取締役1名を選任しております。補欠取締役の略歴は次のとおりであります。

氏名

生年月日

略歴

所有株式数

(株)

葉山 良子

1959年10月7日生

1983年4月 株式会社富士銀行

      (現 株式会社みずほ銀行)入行

1990年10月 監査法人トーマツ

      (現 有限責任監査法人トーマツ)入所

1994年3月 公認会計士登録

2007年1月 新日本監査法人

      (現 EY新日本有限責任監査法人)入所

2015年1月 葉山良子公認会計士事務所代表(現任)

2015年6月 株式会社ココスジャパン社外監査役

2016年5月 スギホールディングス株式会社社外取締役

      (現任)

2016年8月 日本公認会計士協会専門研究員(現任)

2017年6月 株式会社ココスジャパン社外取締役

2018年5月 株式会社アダストリア社外監査役(現任)

2020年3月 株式会社ダイナックホールディングス社外取締

      役(監査等委員)(現任)

 

② 社外役員の状況

 当社の社外取締役は2名であります。

 監査等委員である社外取締役鵜飼一賴氏は、弁護士の資格を有しており、法務全般に関する相当程度の知見を有するものであります。同氏は、当社株式40,000株を保有しているほか、当社との間で人的関係及び取引関係その他利害関係はありません。

 また、監査等委員である社外取締役佐々木洋氏は、公認会計士の資格を有しており、財務及び会計に関する相当程度の知見を有するものであります。同氏は、当社株式116,200株を保有しているほか、当社との間で人的関係及び取引関係その他利害関係はありません。

 当社は、監査等委員である社外取締役を選任するための独立性に関する基準または方針として明確に定めたものはありませんが、その選任に際しては、見識や専門的な知見に基づく客観的かつ適切な監督又または監査が遂行できることを個別に判断しております。

 

③ 社外取締役による監督又は監査と内部監査、監査等委員会監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

 当社の社外取締役2名は、いずれも監査等委員会の構成員として活動しております。監査等委員である社外取締役は、内部監査部門及び会計監査人と相互に連携し、定期的に意見交換会等を行って、積極的に意見及び情報交換を行い、効率的な監査を実施しております。また、議決権を有する取締役会の一員として審議及び決議に参加することで、取締役会としての監督機能の向上に努めております。

 

4【関係会社の状況】

 該当事項はありません。

 

売上原価明細書

 

 

前事業年度

(自 2018年4月1日

至 2019年3月31日)

当事業年度

(自 2019年4月1日

至 2020年3月31日)

区分

注記

番号

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

Ⅰ 販売用不動産取得費

 

12,341,066

80.1

13,535,629

79.8

Ⅱ 労務費

 

87,744

0.6

103,483

0.6

Ⅲ 経費

※1

2,972,581

19.3

3,300,561

19.5

Ⅳ たな卸資産の簿価切下額

 

△360

0.0

24,230

0.1

   当期売上原価

 

15,401,032

100.0

16,963,905

100.0

 原価計算の方法

  原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

 

(注) ※1 主な内訳は次のとおりであります。

項目

前事業年度

 (自 2018年4月1日

  至 2019年3月31日)

当事業年度

 (自 2019年4月1日

  至 2020年3月31日)

外注費(千円)

1,986,966

2,268,230

※1 販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度49%、当事業年度48%、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度51%、当事業年度52%であります。

 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

 

 前事業年度

(自 2018年4月1日

  至 2019年3月31日)

 当事業年度

(自 2019年4月1日

  至 2020年3月31日)

役員報酬

140,460千円

138,510千円

給与手当

328,861

352,858

賞与

74,942

61

賞与引当金繰入額

-

100,642

仲介手数料

469,091

519,683

支払手数料

91,486

96,730

減価償却費

8,451

8,471

貸倒損失

467

-

貸倒引当金繰入額

70

24

1【設備投資等の概要】

 当事業年度において、重要な設備の取得、除却、売却等はありません。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値11,061 百万円
純有利子負債5,960 百万円
EBITDA・会予889 百万円
株数(自己株控除後)6,312,300 株
設備投資額N/A
減価償却費75 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長  江口 久
資本金837 百万円
住所東京都千代田区内神田一丁目14番5号
会社HPhttp://e-grand.co.jp/

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