1年高値810 円
1年安値374 円
出来高71 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA10.3 倍
PBR0.5 倍
PSR・会予0.3 倍
ROA2.4 %
ROIC3.5 %
β0.97
決算12月末
設立日1990/5/2
上場日2014/6/18
配当・会予25 円
配当性向42.8 %
PEGレシオ-0.3 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:-5.9 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:-15.5 %
純利5y CAGR・予想:-14.1 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

 

3 【事業の内容】

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(株式会社ムゲンエステート)及び連結子会社3社(株式会社フジホーム、ムゲン投資顧問株式会社、株式会社ムゲンファンディング)、非連結子会社2社(合同会社プルミエ、一般社団法人プルミエ)の6社で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。

当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。

なお、以下に示すセグメント区分は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。

 

<不動産売買事業>

不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業を行っております。

 

(1)不動産買取再販事業

当社は、本店、新宿支店及び横浜支店に営業拠点を設け、首都圏1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、子会社である株式会社フジホーム(以下 (株)フジホームという)でバリューアップ(内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上)を図り、「再生不動産」として販売しております。不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介(媒介または代理)を依頼する形態を主としており、(株)フジホームへも一部の仲介を依頼しております。

投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家を中心に販売しております。

居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客様層に販売しております。

 

(2)不動産内外装工事事業

当社が買取した中古不動産の内外装工事を(株)フジホームが行っております。一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、当初の住宅性能を時代に調和させた形に変えることで、中古不動産に新しい価値を付加しております。

 

(3)不動産流通事業

当社が中古不動産を買取再販する際に、(株)フジホームが一部仲介業務を行っております。(株)フジホームのホームページや他社が運営する不動産情報サイトを活用し、不動産購入検討者の集客を図る等、販売時の仲介業務に注力しております。また、(株)フジホームは定期的にオープンルームを実施し、多様化するお客様のニーズを的確に把握することで不動産買取再販事業との連携を図っております。

 

 

<賃貸その他事業>

賃貸その他事業では、不動産賃貸事業、不動産管理事業、その他事業を行っております。

 

(1)不動産賃貸事業

当社が買取した「投資用不動産」や当社及び(株)フジホームが保有する「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸しております。「投資用不動産」及び「固定資産物件」の管理を(株)フジホームへ委託することで、不動産賃貸事業における収益力の向上と不動産買取再販事業における販売活動の効率化を推進しております。

 

(2)不動産管理事業

当社が買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」の賃貸管理業務を(株)フジホームが行っており、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納賃料の解消等の実施をとおして、不動産投資利回りの向上というバリューアップに結び付けております。また、不動産買取再販事業における「投資用不動産」の購入者の意向に応じて、販売後も引き続き賃貸管理業務を行っております。

 

(3)その他事業

上記セグメントに該当しない事業については、その他事業に区分しております。

ムゲン投資顧問株式会社(以下ムゲン投資顧問(株)という)は、アセットマネジメント事業開始に向けて準備しております。

株式会社ムゲンファンディング(以下 (株)ムゲンファンディングという)は、クラウドファンディングを通じて、不動産投資経験の少ない個人投資家向けに、資産運用のひとつとして、小口の不動産投資サービスを提供する事業を準備しております。

 

事業の系統図は、次のとおりであります。

 

(画像は省略されました)


(セグメント情報等)
【セグメント情報】

1.報告セグメントの概要

(1) 報告セグメントの決定方法

当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、中古の区分マンション、戸建を購入し、リフォームしたうえで販売する不動産売買を主な事業としております。それ以外に賃貸用不動産を購入し賃貸するほか、販売用の一棟マンション、ビル等を販売するまでの間、賃貸する事業及びマンション等の賃貸管理を行う賃貸事業を展開しております。

従って、当社グループでは、「不動産売買事業」と「賃貸その他事業」を報告セグメントとしております。

(2) 各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

「不動産売買事業」は、区分所有マンション、投資用不動産(賃貸マンション・アパート・オフィスビル)、戸建の売買及びそれに関連する内外装工事や販売時の仲介手数料収入を含んでおります。

「賃貸その他事業」は、一棟マンションまたはビル、区分マンション等を賃貸して得られる賃料収入及び賃貸マンション、ビルを管理する賃貸管理収入を含んでおります。

 

2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

 

3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)

(単位:百万円)

 

報告セグメント

調整額

(注)

合計

不動産売買事業

賃貸その他事業

売上高

 

 

 

 

 

 外部顧客への売上高

50,697

3,234

53,931

53,931

 セグメント間の内部
 売上高又は振替高

4

0

5

△5

50,702

3,234

53,937

△5

53,931

セグメント利益

6,272

1,166

7,439

△1,454

5,985

セグメント資産

5,663

48,751

54,414

12,346

66,760

その他の項目

 

 

 

 

 

 減価償却費

30

964

994

19

1,014

 有形固定資産及び
 無形固定資産の増加額

12

40

53

16

69

 

(注)1. 調整額は、以下のとおりであります。

 (1)セグメント利益の調整額△1,454百万円は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。

 (2)セグメント資産の調整額12,346百万円は、主に現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産等、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。

2.セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

3.投資用不動産について、販売までの期間に亘る賃料収入を賃貸その他事業の売上高としているため、保有期間中は賃貸その他事業のセグメント資産とし、販売の都度、帳簿価額で不動産売買事業のセグメント資産に振り替えております。

 

 

当連結会計年度(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)

(単位:百万円)

 

報告セグメント

調整額

(注)

合計

不動産売買事業

賃貸その他事業

売上高

 

 

 

 

 

 外部顧客への売上高

36,401

3,275

39,677

39,677

 セグメント間の内部
 売上高又は振替高

41

41

△41

36,443

3,275

39,718

△41

39,677

セグメント利益

3,296

1,183

4,480

△1,322

3,157

セグメント資産

6,308

47,243

53,551

14,961

68,512

その他の項目

 

 

 

 

 

 減価償却費

8

939

948

29

978

 有形固定資産及び
 無形固定資産の増加額

5

778

783

18

802

 

(注)1. 調整額は、以下のとおりであります。

 (1)セグメント利益の調整額△1,322百万円は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。

 (2)セグメント資産の調整額14,961百万円は、主に現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産等、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。

2.セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

3.投資用不動産について、販売までの期間に亘る賃料収入を賃貸その他事業の売上高としているため、保有期間中は賃貸その他事業のセグメント資産とし、販売の都度、帳簿価額で不動産売買事業のセグメント資産に振り替えております。

 

 

【関連情報】

 前連結会計年度(自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一のため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

 

(2) 有形固定資産

本邦以外の国または地域に所在する有形固定資産を有していないため、該当事項はありません。

 

3.主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

 

 当連結会計年度(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一のため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

 

(2) 有形固定資産

本邦以外の国または地域に所在する有形固定資産を有していないため、該当事項はありません。

 

3.主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。

(1)経営方針

当社グループは、“夢現(ムゲン)”「夢を現実にし、理想を追求する」を社是とし、「住宅取得というお客様の夢を実現することをお手伝いしたい」という想いが込められております。新築マンションと比較して割安感の強い「再生した中古マンション」の販売から発展してきた当社グループは、より多くのお客様の夢を現実にするために、一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の中古の投資用不動産を中心に取扱商品の拡大を図っております。今後におきましても、社是及び企業理念を経営の基本方針として事業に取り組み、中古不動産の再生・流通を通して住宅ストック型市場の発展に貢献し、企業価値の更なる向上を目指してまいります。

(企業理念)

・社会の繁栄に貢献し、成長し続けていきます。

・コンプライアンス経営に徹します。

・ステークホルダー満足度の充実につとめます。

(VISION)

不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。

(MISSION)

お客様の夢の実現をお手伝いし、お客様とともに成長する。

(当社の目指すべき姿)

首都圏の中古不動産を国内外の様々なお客様に様々な形で提供し、お客様に最も信頼され、選び続けられる会社を目指します。

(経営基本戦略)

「3つのS」をキーワードに持続的成長を担保する強固な収益基盤の確立を目指す。

・Speed        : 経営のSpeed向上

・Satisfaction : 顧客のSatisfaction(満足)を追求

・Skill        : 社員のSkill向上

 

(2)経営指標

当社グループは、経営の健全性を重視し、連結自己資本比率30%以上を経営指標としております。当連結会計年度における経営指標の実績につきましては、連結自己資本比率が前連結会計年度32.9%に対して、当連結会計年度33.2%となりました。今後も、経営指標の向上に向けて、財務体質の強化に努めてまいります。また、2019年12月期を初年度とする3ヵ年の中期経営計画において、2021年12月期の連結売上高630億円、連結経常利益55億円を目指してまいります。

 

(3)経営環境及び中長期的な会社の経営戦略

経営環境につきましては、継続する低金利環境を背景に国内外の投資家の投資意欲は依然旺盛であります。中古住宅市場の動向につきましては、2020年の新築マンションの供給戸数が前年に対して微増に留まると予想されるなど、中古マンションの需要ニーズは、引き続き増加すると予想されます。オフィス市場は、企業マインドの回復を受け、オフィス環境の改善を積極的に進める企業が引き続き多くみられていることから首都圏を中心にオフィス市場の需給は当面タイトな状況が続くと予想されます。一方で、海外経済の不確実性や東京オリンピック終了後における国内需要の動向など不透明な経営環境が続くとも予想されます。

このような環境の中、当社の2020年12月期につきましては、中期経営計画(2019年12月期~2021年12月期)の2年目として、不動産買取再販事業の業績回復と新規事業の基盤確保を図ってまいります。

不動産買取再販事業においては、投資用不動産の稼働率向上や居住用不動産のバリューアップ工事のスピードを高め、早期の商品化を進めることにより在庫回転率の向上を図ります。また、競合他社との差別化を図るため及び売上総利益率の改善を図る目的で、従来の物件よりも大規模な修繕を行い、付加価値を高めることが可能な首都圏エリアの物件の仕入れを行ってまいります。

さらに、2020年12月期より開発事業本部を新たに設置し、これまで当社グループが長年培ってきたノウハウを活かした賃貸マンションやオフィスビルなどを中心に開発してまいります。その他、不動産特定共同事業、クラウドファンディング事業並びに外部向けの内外装工事の受注を拡大していくことで、収益の多様化を図ってまいります。

 

(4) 対処すべき課題

① 首都圏ドミナント戦略の推進

東京圏への人口集中が想定される中、地方都市への支店展開は行わず、首都圏ドミナント戦略の推進を継続してまいります。本店、新宿支店及び横浜支店の3つの営業拠点から、首都圏1都3県の深耕・拡大を図り、首都圏の中古不動産市場における競争力を強化してまいります。

 

② 投資用不動産販売における取扱平均販売単価の上昇

一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の投資用不動産販売において、更なる売上高の拡大を図るため、10億円を超える物件を含め、取扱物件の大型化を推進し、平均販売単価の上昇を進めてまいります。

 

③ 事業期間の維持・短縮

仕入決済(売主から買主である当社への所有権移転)から売上決済(売主である当社から買主への所有権移転)までの事業期間の維持・短縮を図り、たな卸資産回転率の向上に努めてまいります。併せて、在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上等の在庫リスクを低減してまいります。ただし、投資用不動産における高利回り物件や長期借入で対応済みの物件に関しては、保有期間中の不動産賃料収入も考慮しながら、保有・売却の判断を適切に行ってまいります。

 

④ 商品ラインナップの充実

数百万円規模から10億円を超える販売価格帯の中で、一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル等の投資用不動産から区分所有マンション、戸建等の居住用不動産まで多種多様な商品ラインナップの充実を図り、お客様の幅広い不動産購入ニーズにお応えしてまいります。

 

⑤ 経営資源の最適化

当社グループでは、業務拡大に伴う社内システム投資や人員増強等の経営資源の最適化を継続して実施していくことの重要性を認識しております。そのため、業務の制度・運用面からの見直しや社内管理データの共通化・一元化を推進し、効率的な業務運営の確立に努めてまいります。

 

⑥ 人材の育成と確保

当社グループでは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。人員計画に基づく定期採用や中途採用の実施に当たっては、当社グループの企業理念に賛同し、共に成長しようという意欲があり、行動力のある人材の確保に努めてまいります。また、社内教育・研修制度の充実を図り、社員一人ひとりの成長をサポートできる仕組みを強化してまいります。

 

⑦ コンプライアンス経営体制の強化

当社グループは、コンプライアンス経営に徹することの重要性を認識し、企業理念の1つに掲げております。コンプライアンス最優先の企業経営を行うために、企業倫理を確立するとともに、法令及び社内諸規程を遵守するコンプライアンス経営の推進を強化していくことが必要であると考えております。そのため、役員及び社員等は、倫理・コンプライアンスに関する行動規範を共有するとともに、常に倫理観と社会的良識をもって行動し、社会から信頼される会社として評価され、持続的に発展するように努めてまいります。また、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、監査機能の充実を図るために、内部監査部門、監査役会及び会計監査人との連携を強化してまいります。

 

⑧ リスク管理体制の強化

当社グループは、リスクを事前に回避すること及び万一リスクが顕在化した場合の当社グループの被害の最小化を図ることが重要であると考えております。そのため、リスク管理規程を定め、取締役会が適切かつ迅速なリスクマネジメントを実施するとともに、総務部が平時のリスクマネジメント活動を推進しております。リスク管理体制を強化するために、リスク毎に想定される動機、原因及び背景を踏まえて、毎年リスクの洗い直しを実施してまいります。また、今後におきましても、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、内部監査計画に基づく定期監査を実施してまいります。

 

⑨ 財務体質及び資金調達力の強化

従来の銀行借入による間接金融中心の資金調達のみならず、引き続き、直接金融を含む多様な資金調達手段を検討し、財務基盤の更なる強化及び安定化に向け、尽力してまいります。そのためにも、常に様々な角度より当社グループのおかれている状況をデータ分析したうえで、定期的に金融機関等への業況説明を行い、相互理解の促進に努めてまいります。

 

 

 

2 【事業等のリスク】

当社グループの事業その他に関するリスクについて、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。

 

(1)経済情勢、金利動向等の変動について

当社グループの属する不動産業界は、景気動向、経済情勢、金利動向、地価の動向等の影響を受けやすい特性があり、これらの影響から購入者の需要動向が悪化した場合、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)消費税率の引き上げについて

当社グループの属する不動産業界は、消費税率の動向によって需要が大きく左右される性格を有しており、消費税率が引き上げられた場合、家計の実質所得の目減りから個人消費を抑制する要因となります。駆け込み需要の反動が個人消費の振幅を大きくした場合、消費税率引き上げ直後は個人消費が大幅に落ち込む懸念があり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3)有利子負債への依存について

当社グループは、不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達しております。このため、当連結会計年度末における有利子負債依存度は62.7%となっております。当社グループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件毎に販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行っておりますが、金融情勢の変動によって金利上昇や借入金の調達が困難になることがあり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4)販売用不動産の評価損について

当社グループが保有する販売用不動産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第9号 平成18年7月5日公表分)を適用しております。期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等の居住用不動産については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5)固定資産の減損について

当社グループは、固定資産の減損に係る会計基準等に従い、決算期毎に固定資産の将来キャッシュ・フロー等を算定し減損損失の認識・測定を行っております。今後の地価動向や景気動向等によっては、固定資産の減損損失を計上することも予測され、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6)競合リスクについて

当社グループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)を中心に展開しており、特に居住用不動産の買取再販については参入障壁も低いため、競合各社との競争は大変厳しいものがあります。また、規制緩和や異業種参入等のビジネス環境の変化によっては、当社グループの競争力を維持できなくなる可能性があり、業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(7)法的規制等について

当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「国土利用計画法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」等により法的規制を受けております。今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループは、法的規制の遵守を徹底しており、現時点において法令違反の事象は発生しておりませんが、将来何らかの理由により、法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消し等の処分を受けた場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。なお、法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。

 

(当社)

許認可等

の名称

許認可

(登録)番号

有効期間

関係法令

許認可等の取消又は
更新拒否の事由

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣

(2)第7987号

2015年5月14日から

2020年5月13日まで

宅地建物取引業法

同法第5条及び第66条

一級建築士事務所登録

東京都知事登録

第51257号

2015年7月20日から

2020年7月19日まで

建築士法

同法第26条

不動産特定共同事業者許可

東京都知事

第105号

不動産特定共同事業法

同法第36条

 

 

(㈱フジホーム)

許認可等

の名称

許認可

(登録)番号

有効期間

関係法令

許認可等の取消又は
更新拒否の事由

宅地建物取引業者免許

東京都知事

(5)第75654号

2017年10月4日から

2022年10月3日まで

宅地建物取引業法

同法第5条及び第66条

一級建築士事務所登録

東京都知事登録

第56843号

2016年2月5日から

2021年2月4日まで

建築士法

同法第26条

建設業許可

東京都知事許可

(般-28)第145260号

2016年6月16日から

2021年6月15日から

建設業法

同法第29条、第29条の2

 

 

(ムゲン投資顧問㈱)

許認可等

の名称

許認可

(登録)番号

有効期間

関係法令

許認可等の取消又は
更新拒否の事由

宅地建物取引業者免許

東京都知事

(1)第102875号

2018年12月22日から

2023年12月21日まで

宅地建物取引業法

同法第5条及び第66条

 

 

 (㈱ムゲンファンディング)

許認可等

の名称

許認可

(登録)番号

有効期間

関係法令

許認可等の取消又は
更新拒否の事由

貸金業者登録

東京都知事

(1)第31741号

2019年4月26日から

2022年4月25日まで

貸金業法

同法第24条の6の5

 

 

 

(8)瑕疵担保責任について

売買対象不動産に隠れた瑕疵(通常の注意をしても発見できない欠陥)がある場合、民法と宅地建物取引業法の規定により売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。万が一当社グループの販売した不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当社グループは、売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵修復のための費用が生じることにより、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9)自然的・人為的災害について

当社グループが取り扱う中古不動産は、首都圏1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)を中心に所在しております。首都圏において、地震・火災・水害等の自然的災害、大規模な事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、当社グループの所有する中古不動産が滅失、毀損または劣化し販売価値や賃貸収入が著しく減少する可能性があります。

また、首都圏以外の地域で自然的・人為的災害が発生した場合にも、消費マインドの冷え込みから当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

(10)人材の確保について

当社グループは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。従って、今後も優秀な人材の中途採用、優秀な学生の新卒採用及び教育・研修制度の充実を図り、当社グループの経営理念を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、当社グループの求める人材の確保・育成が想定どおりに進まない場合には、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループの人事制度におきましては、当社グループの更なる成長に向けて、求める人材を明確にし、一人ひとりの成長をサポートできる仕組み(仕事に基づく人事体系、成長を促す評価体系及びやりがいのある賃金体系)を構築しております。しかし、評価者の能力不足や部下とのコミュニケーション不足等で当社グループの人事制度が上手く機能しない場合、社員のモチベーションダウンや人材の流出につながる可能性があります。

 

(11)情報漏洩のリスクについて

当社グループが行っている不動産売買事業、賃貸その他事業において、事業上の重要情報、顧客・取引先等の機密情報や個人情報等を保有しております。当社グループでは、これらの情報の外部への不正な流出、漏洩を防止するために、データベースへのアクセス環境、セキュリティシステムの継続的な改善等により、情報管理体制を強化するとともに情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する機密情報や個人情報等が外部へ流出、漏洩した場合等には、賠償責任を課せられるリスクや当社グループの信用を毀損するリスク等があり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

2 【沿革】

代表取締役会長 藤田進は、1990年東京都中央区において不動産の売買を主な事業目的として当社を設立致しました。

その後、不動産賃貸管理や内外装工事等を事業目的に追加し、また、不動産仲介事業を主な事業目的とする子会社を設立するなどし、現在に至っております。

当社設立以後の当社グループに係る経緯は次のとおりであります。

 

年  月

概              要

1990年5月

東京都中央区日本橋小網町に株式会社ムゲンエステートを設立(資本金10百万円)

1990年7月

宅地建物取引業免許(東京都知事)を取得

1992年4月

東京都中央区日本橋蛎殻町に本店移転

1997年8月
 

不動産仲介事業を行う子会社として、東京都中央区日本橋蛎殻町に株式会社フジホームを設立
(資本金10百万円)

2003年9月

東京都中央区日本橋浜町(現住所)に本店移転

2005年7月

一級建築士事務所登録(東京都知事)

2007年1月

工事部門を設置、内外装工事を開始

2010年5月

宅地建物取引業免許(国土交通大臣)を取得

2010年6月

神奈川県横浜市西区北幸に横浜支店を設置し、業務を開始

2010年9月

工事部門を株式会社フジホームへ移管

2012年8月

賃貸管理部門を株式会社フジホームへ移管

2013年1月

販売力強化のため、不動産仲介を担当する流通部を株式会社フジホームに設置

2014年6月

東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場

2015年1月

東京都新宿区西新宿に新宿支店を設置し、業務を開始

2016年2月

東京証券取引所マザーズ市場から東京証券取引所市場第一部に市場変更

2018年6月

不動産特定共同事業許可取得(東京都知事)

2018年8月

ムゲン投資顧問株式会社設立(資本金10百万円)

 

株式会社ムゲンファンディング設立(資本金10百万円)

 

(注)2020年1月より新築開発、不動産小口化を担当する開発事業本部を設置

 

(5) 【所有者別状況】

2019年12月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満
株式の状況

(株)

政府及び
地方公共
団体

金融機関

金融商品
取引業者

その他の
法人

外国法人等

個人
その他

個人以外

個人

株主数(人)

16

20

116

69

41

24,926

25,188

所有株式数(単元)

21,558

5,526

18,244

19,157

97

178,980

243,562

4,800

所有株式数
の割合(%)

8.85

2.27

7.49

7.87

0.04

73.48

100.00

 

 (注) 1.所有株式数の割合は、小数点以下第3位を四捨五入して表示しております。

  2.自己株式281,559株は、「個人その他」に2,815単元、「単元未満株式の状況」に59株含まれております。

 

 

3 【配当政策】

当社は、株主の皆さまに対する利益還元を経営の重要課題の一つと位置付けております。長期的な事業拡大のため財務体質の強化と内部留保の充実を図りつつ、安定した配当を継続することを基本方針とし、業績の水準等を総合的に勘案し利益配分を決定してまいりたいと考えております。また、中長期的な連結配当性向の目標水準を20%程度としております。

以上のように、当社は年間の業績等を総合的に見極めたうえで配当することとしていることから、年1回の期末配当を基本的な方針としており、これらの剰余金の配当について、期末配当の決定機関は株主総会であります。

なお、当社は会社法第454条第5項に規定する中間配当をすることができる旨を定款に定めており、剰余金の中間配当の決定機関は取締役会であります。

当事業年度につきましては、株主の皆さまの利益還元の充実及び安定した配当を継続するという基本方針から、期末配当金は、1株につき30円の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は43.2%となりました。

内部留保資金の使途につきましては、今後の事業展開への備えと物件仕入に投入していくこととしております。

なお、当事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額(百万円)

1株当たり配当額(円)

2020年3月24日

定時株主総会決議

722

30

 

 

(2) 【役員の状況】

① 役員一覧

男性10名 女性0名 (役員のうち女性の比率0%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役会長

藤田 進

1948年5月2日

1975年6月

三和商事株式会社入社

1990年5月

当社設立 代表取締役社長

2013年3月

当社代表取締役会長(現)

(注)
3,5,6

5,863,100

代表取締役社長

藤田 進一

1970年5月13日

1994年4月

株式会社大塚商会入社

1997年4月

当社入社

2000年2月

当社取締役

2001年2月

当社専務取締役

2013年3月

当社代表取締役社長(現)

(注)
3,5

2,842,400

取締役
 営業本部長

渡邉 敏之

1973年5月28日

1996年4月

株式会社明和住販入社

1997年4月

当社入社

2007年1月

当社第二営業部長

2013年9月

当社取締役営業統括部長兼第一営業部長

2016年2月

当社取締役営業本部長

2018年8月

当社取締役営業本部長兼販売推進部長(現)

(注)3

32,400

取締役
 管理本部長

大久保 明

1973年3月20日

1995年4月

株式会社大塚商会入社

1999年6月

当社入社

2007年4月

当社総務経理部長

2011年6月

当社総務部長

2013年9月

当社取締役総務部長

2017年1月

当社取締役

2018年1月

当社取締役管理本部長(現)

(注)3

212,400

取締役
開発事業本部長

庄田 桂二

1971年7月23日

1994年4月

当社入社

1997年8月

株式会社フジホーム代表取締役(現)

2019年3月

当社取締役

2020年1月

当社取締役開発事業本部長(現)

(注)
3,6

652,400

取締役
(非常勤)

仁田 雅志

1949年2月1日

1990年5月

株式会社東急文化村入社

2003年4月

同社取締役

2006年4月

同社常務取締役

2008年4月

同社専務取締役

2016年5月

当社顧問(非常勤)

2017年3月

当社取締役(現)

(注)
1,3

1,500

取締役
(非常勤)

井上 守

1948年8月12日

1972年4月

住友林業株式会社入社

2004年4月

同社営業本部営業統括部長(兼)同本部営業管理部長

2004年6月

同社執行役員営業本部副本部長

2006年4月

同社常務執行役員海外事業本部長

2006年6月

同社取締役常務執行役員

2008年6月

同社代表取締役専務執行役員

2014年6月

東京ボード工業株式会社社外取締役(現)

2020年1月

当社顧問(非常勤)

2020年3月

当社取締役(現)

(注)
1,3

 

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

監査役
(常勤)

武田 克実

1955年2月24日

1978年4月

三洋証券株式会社入社

1998年3月

株式会社テー・オー・ダブリュー入社

2002年9月

同社取締役管理部長

2005年11月

いちよし証券株式会社入社

2011年1月

当社入社

2011年3月

当社監査役(現)

(注)4

7,400

監査役
(非常勤)

岡田 義廣

1951年4月1日

1974年4月

東京国税局入局

2009年7月

神田税務署長

2011年8月

岡田義廣税理士事務所開業(現)

2012年3月

当社監査役(現)

(注)
2,4

1,200

監査役
(非常勤)

富田 純司

1948年3月24日

1977年3月

弁護士登録 長野法律事務所入所(現)

2013年9月

当社監査役(現)

2015年6月

住友ベークライト株式会社監査役

(注)
2,4

4,300

9,617,100

 

(注) 1.取締役 仁田雅志氏及び井上守氏は、社外取締役であります。

2.監査役 岡田義廣氏及び富田純司氏は、社外監査役であります。

3.取締役の任期は、2019年12月期に係る定時株主総会終結の時から2021年12月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

4.監査役の任期は、2017年12月期に係る定時株主総会終結の時から2021年12月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

5.代表取締役社長 藤田進一氏は、代表取締役会長 藤田進氏の長男であります。

6.取締役 庄田桂二氏は、代表取締役会長 藤田進氏の長女の配偶者であります。

 

② 社外取締役及び社外監査役

当社は、経営の意思決定機関と業務執行を監督する機能を有する取締役会に対し、経営監視機能の客観性及び中立性を確保するため、社外取締役2名及び社外監査役2名を選任しております。

当社は、社外役員の独立性に関する基準を以下のように定めており、社外取締役及び社外監査役の選任にあたっては、当社の経営に有益な知見や経験、専門的な知識を有することのほか、社外性を有するのみならず、当社との間に人的関係、資本的関係あるいは取引関係等の利害関係を有さないことを重視して選任しております。

1.本人が現在または過去3年間において、以下に掲げる者に該当しないこと

(1)当社グループ関係者

以下に定める要件を満たす者を当社グループ関係者とする。

①当社グループの業務執行者(注1)が役員に就任している会社の業務執行者

②当社グループの会計監査人及び主幹事証券のパートナーまたは当社グループの監査に従事する従業員

(2)当社グループの主要な借入先(注2)の業務執行者

(3)当社グループの主要な取引先(注3)の業務執行者

(4)当社グループより、役員報酬以外に年間10百万円を超える報酬を受領している者

(5)一定額を超える寄付金(注4)を当社グループより受領している団体の業務を執行する者

2.本人の配偶者、二親等内の親族が、現在、以下に掲げる者(重要でない者を除く)に該当しないこと

(1)当社グループの業務執行者

(2)上記1(1)~(5)に掲げる者

なお、上記要件を満たさないが独立性を有すると判断される場合は、その根拠を開示して独立性を有すると認定することがある。

注1:業務執行者とは、重要な使用人をいう。

注2:主要な借入先とは、連結総資産の2%を超える額の借入先をいう

注3:主要な取引先とは、ある取引先と当社グループとの取引額が、当該取引先の直近最終年度における年間連結売上の2%を超える取引先をいう。

注4:一定額を超える寄付金とは、ある団体に対し、年間10百万円を超える寄付金をいう。

 

 

この方針に従い、社外取締役 仁田雅志氏及び井上守氏並びに、社外監査役 岡田義廣氏及び富田純司氏を、独立役員として届け出ております。

なお、当社と各社外役員との関係につきましては、以下のとおりであります。

社外取締役 仁田雅志氏と当社の間で、2016年5月10日に顧問契約を締結致しましたが、2017年3月28日の取締役への就任と同時に契約を解除しております。また、過去において当社と社外取締役 仁田雅志氏との間に雇用関係はございません。当社支配株主や役員との間の血縁関係もございません。なお、社外取締役 仁田雅志氏は、当社株式を1,500株所有しております。

社外取締役 井上守氏と当社の間で、2020年1月14日に顧問契約を締結致しましたが、2020年3月24日の取締役への就任と同時に契約を解除しております。また、過去において当社と社外取締役 井上守氏との間に雇用関係はございません。当社支配株主や役員との間の血縁関係もございません。なお、社外取締役 井上守氏は、当社株式は保有しておりません。

社外監査役 岡田義廣氏は、2012年3月27日に監査役に就任致しましたが、それ以前においても、現在においても当社との間に顧問契約や雇用関係はございません。当社支配株主や役員との間の血縁関係もございません。なお、社外監査役 岡田義廣氏は、当社株式を1,200株所有しております。

社外監査役 富田純司氏と当社の間で、2000年4月1日に弁護士顧問契約を締結致しましたが、2013年9月20日の監査役への就任と同時に契約を解除しております。また、過去において当社と社外監査役 富田純司氏との間に雇用関係はございません。当社支配株主や役員との間の血縁関係もございません。なお、社外監査役 富田純司氏は、当社株式を4,300株所有しております。

従いまして、現在当社と上記社外役員4名との間に特別の利害関係はございません。

また、社外取締役 仁田雅志氏及び井上守氏は、取締役会への出席のみならず、常務会等の重要会議への出席を通じて当社の経営状況、業務内容の把握や役員相互間の情報共有に継続的に努め、取締役会、常務会等において、利害関係を有さない独自の立場を踏まえつつ、自らの経験に基づき積極的に発言しております。

社外監査役 岡田義廣氏及び社外監査役 富田純司氏は、日頃から常勤監査役 武田克実氏と緊密に連絡を取り、また、他の役員とも定期的に意見交換を行うことにより、当社の経営や監査の状況を速やかに入手しております。また、取締役会へも恒常的に出席し、当社の経営状況を踏まえ、その経験、知識等に基づき適宜意見を述べております。

 

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部監査部門との関係

三様監査を担う監査役、会計監査人、内部監査室はそれぞれ密接に連携を取りながら業務を推進することで、監査の効率と質の向上を図っております。

当社の監査役会は常勤監査役1名と独立社外監査役2名で構成されております。監査役会は毎月1回程度開催されており、監査方針や監査計画など重要事項を決定するとともに、監査役間の協議、報告、情報共有を行っております。なお、監査役は3名以内とする旨定款で定められております。

監査役監査は、常勤監査役を中心に独立社外監査役2名も業務を分担して、監査役3名が積極的に関与しております。監査役3名は、取締役会その他の重要な会議に出席し、適宜意見を述べているほか、取締役等から業務執行に関する報告を受けております。また、常勤監査役は重要書類の閲覧等を行いその内容を独立社外監査役2名に共有しており、取締役の職務の執行状況を常に監督できる体制にあります。なお、監査役3名はそれぞれ得意の専門分野における知識を有しており、適切な業務分担により有効性の高い監査が実施されております。

当社は、EY新日本有限責任監査法人と監査契約を締結しております。当社は同法人からの定期的な財務諸表等に対する監査をはじめ、監査目的上必要と認められる範囲で内部統制及び経理体制等会計記録に関連する制度、手続きの整備・運用状況の調査を受け、また、その結果についてのフィードバックを受けております。監査役3名は、同法人が行う監査・調査のフィードバックを四半期に一度受けるなど、同法人との間で定期的に意見交換を行っております。

当社では内部統制制度の充実と経営の合理化及び資産の保全を行うために内部監査制度を設けております。内部監査業務は内部監査室が担っております。内部監査室は内部監査規程に基づき監査計画を策定し、代表取締役社長の承認を得たうえで同計画に基づいて内部監査を実施しております。当該内部監査は子会社を含む会社全部門を対象として実施しており、当社グループの業務活動の適正性及び効率性の確保に寄与しております。

常勤監査役と内部監査担当者は、その内部監査実施に先立ち事前に面談し、連携して効率的かつ有効な監査が実施できるように努めており、また、監査役3名及び内部監査担当者は会計監査人との連携により、監査業務の効率化、合理化を図り、その機能の強化に努めております。内部監査結果についても、適宜相互に報告する関係を構築しております。

 

 

4 【関係会社の状況】

 

名称
 (連結子会社)

住所

資本金
(百万円)

主要な事業
の内容

議決権の所有
(又は被所有)
割合(%)

関係内容

株式会社フジホーム

東京都中央区

10

不動産売買事業
賃貸その他事業

100.0

当社の不動産の内外装工事・賃貸管理・仲介業務を行っております。

役員の兼任1名

ムゲン投資顧問株式会社

東京都中央区

55

賃貸その他事業

 100.0

役員の兼任1名

株式会社ムゲンファンディング

東京都中央区

55

賃貸その他事業

 100.0

 

(注) 1.「主要な事業の内容欄」には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

2.特定子会社に該当する会社はありません。

3.有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

 

 

【売上原価明細書】

 (イ) 不動産売買売上原価

 

 

前事業年度

( 自 2018年1月1日

  至 2018年12月31日)

当事業年度

( 自 2019年1月1日

  至 2019年12月31日)

区分

注記
番号

金額(百万円)

構成比

(%)

金額(百万円)

構成比

(%)

販売用不動産取得費

 

39,699

93.8

29,210

93.2

委託内外装工事費

 

2,179

5.2

1,793

5.7

販売用不動産評価損

 

309

0.7

255

0.8

その他の原価

 

115

0.3

90

0.3

不動産売買売上原価

 

42,304

100.0

31,349

100.0

 

 

  (ロ) 賃貸その他売上原価

 

 

前事業年度

( 自 2018年1月1日

  至 2018年12月31日)

当事業年度

( 自 2019年1月1日

  至 2019年12月31日)

区分

注記
番号

金額(百万円)

構成比

(%)

金額(百万円)

構成比

(%)

管理費

 

668

33.1

668

32.5

減価償却費

 

928

46.0

926

45.0

租税公課

 

173

8.6

203

9.9

その他の原価

 

247

12.3

259

12.6

賃貸その他事業原価

 

2,017

100.0

2,058

100.0

 

 

※2 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。

 

前連結会計年度

(自 2018年1月1日

至 2018年12月31日)

当連結会計年度

(自 2019年1月1日

至 2019年12月31日)

販売手数料

1,028

百万円

775

百万円

役員報酬

201

200

給与及び手当

1,122

1,028

賞与引当金繰入額

47

34

退職給付費用

16

15

租税公課

504

413

貸倒引当金繰入額

6

2

 

 

1 【設備投資等の概要】

当連結会計年度において実施した設備投資等は802百万円(無形固定資産を含む)であり、その主な内訳はマンション(賃貸用不動産)1戸を取得したことによる696百万円であります。

 

 

【借入金等明細表】

区分

当期首残高

(百万円)

当期末残高

(百万円)

平均利率

(%)

返済期限

短期借入金

3,213

2,236

1.547

1年以内に返済予定の長期借入金

4,142

6,950

1.677

1年以内に返済予定のリース債務

2

2

1.799

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)

31,462

29,393

1.600

2021年1月25日~

2039年11月25日

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)

3

2

1.869

2021年1月31日~

2024年11月30日

合計

38,824

38,585

 

(注) 1.「平均利率」については、借入金等の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。

2.長期借入金及びリース債務(1年以内に返済予定のものを除く)の連結決算日後5年内における1年ごとの返済予定額の総額

 

区分

1年超2年以内

(百万円)

2年超3年以内

(百万円)

3年超4年以内

(百万円)

4年超5年以内

(百万円)

長期借入金

8,818

7,459

4,965

1,908

リース債務

0

0

0

0

 

 

【社債明細表】

    

会社名

銘柄

発行年月日

当期首残高

(百万円)

当期末残高

(百万円)

利率

(%)

担保

償還期限

㈱ムゲンエステート

第14回無担保社債

2016年

9月26日

120

(-)

0.240

無担保社債

2019年

9月25日

第15回無担保社債

2016年

9月28日

300

200

(100)

0.140

無担保社債

2021年

9月28日

第16回無担保社債

2016年

9月28日

60

40

(20)

0.100

無担保社債

2021年

9月28日

第17回無担保社債

2017年

3月27日

210

150

(60)

0.200

無担保社債

2022年

3月27日

第18回無担保社債

2017年

7月24日

300

300

(300)

0.550

無担保社債

2020年

7月24日

第19回無担保社債

2017年

9月29日

210

120

(120)

0.250

無担保社債

2020年

9月29日

第20回無担保社債

2017年

12月25日

240

180

(60)

0.320

無担保社債

2022年

12月22日

第21回無担保社債

2017年

12月25日

240

120

(120)

0.260

無担保社債

2020年

12月25日

第22回無担保社債

2017年

12月26日

80

60

(20)

0.600

無担保社債

2022年

12月26日

第23回無担保社債

2018年
1月29日

168

104

(64)

0.240

無担保社債

2021年

1月29日

第24回無担保社債

2018年

3月30日

270

210

(60)

0.360

無担保社債

2023年

3月30日

第25回無担保社債

2018年

10月26日

50

50

(-)

0.084

無担保社債

2021年

10月26日

第26回無担保社債

2018年

12月25日

200

160

(80)

0.260

無担保社債

2021年

12月27日

第27回無担保社債

2019年

1月31日

450

(100)

0.200

無担保社債

2024年

1月30日

第28回無担保社債

2019年

3月29日

135

(30)

0.260

無担保社債

2024年

3月29日

第29回無担保社債

2019年

8月30日

2,000

(-)

1.600

無担保社債

2023年

8月30日

第30回無担保社債

2019年

9月26日

100

(20)

0.025

無担保社債

2024年

9月26日

合計

2,448

4,379

(1,154)

 

(注) 1.「当期末残高」欄の(内書)は、1年内償還予定の金額であります。

2.連結決算日後5年以内における1年ごとの償還予定額の総額

 

1年以内

(百万円)

1年超2年以内

(百万円)

2年超3年以内

(百万円)

3年超4年以内

(百万円)

4年超5年以内

(百万円)

1,154

640

320

2,180

85

 

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値43,368 百万円
純有利子負債31,451 百万円
EBITDA・会予4,197 百万円
株数(自己株控除後)23,978,741 株
設備投資額802 百万円
減価償却費978 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長 藤田 進一
資本金2,552 百万円
住所東京都中央区日本橋浜町三丁目19番3号
会社HPhttps://www.mugen-estate.co.jp/

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