1年高値1,158 円
1年安値490 円
出来高53 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA8.7 倍
PBR1.3 倍
PSR・会予0.3 倍
ROA4.5 %
ROIC5.6 %
β1.35
決算12月末
設立日2008/10/10
上場日2014/12/11
配当・会予0 円
配当性向19.7 %
PEGレシオ0.1 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:26.7 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:43.5 %
純利5y CAGR・予想:48.3 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

3【事業の内容】

当社グループは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を営んでおります。いずれの事業も、重要な社会財産である不動産を最有効活用すること、並びに、投資家様向けに最適な不動産投資商品を提供することを目的としております。

具体的には、不動産投資開発事業を通じて、不動産が本来有するべき価値を実現させております。また、不動産コンサルティング事業を通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法、市場から入手した不動産の情報をお客様に提供しております。そして、当社やお客様が不動産投資に至った場合、不動産マネジメント事業を通じて、資産価値の維持・向上に努めております。

当社グループの事業の特徴としましては、上記の事業活動を通じて蓄積された不動産投資及び不動産管理のノウハウを基に、各事業が企業目的に沿った一貫性のあるビジネスを行える点にあります。具体的には、一つのプロジェクトに対してそれぞれの部門が有する専門のノウハウを活用してアイディアを出し合い、その不動産の魅力を最大限引出す選択肢を取る等、各部門間は非常に強い連携体制を敷いております。不動産の潜在力の最適な具現化方法、あるいは、お客様への最適なアドバイスの方法を、全社の様々な不動産ノウハウを駆使して検討しております。また、設計業務、建築工事及び建物管理業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社及び建物管理会社等に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。

これらの事業は、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏、関西圏、九州圏にて展開しており、その他政令指定都市等の大都市圏においても実績があります。また、シンガポールに子会社を設置し、事業エリアを広げております。

 

(1)不動産投資開発事業

収益性や遵法性等に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過小に評価された不動産を取得し、当社グループの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図ります。

収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用のための用途の変更もしくはテナントの誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは、長期修繕計画の策定・見直し等を行い、収益性の改善を図ります。また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には事前の綿密な市場調査、適正な建築企画及び施工管理を行っております。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは、公的機関との調整等を行っております。また、その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の守秘性の厳守を求められる等の問題に対応しております。

上記のとおり、不動産に関する問題点は多様かつ多岐に及びますが、所有者としての立場を有することにより、これら問題点の是正が飛躍的に進む可能性が高いため、多くの場合、事業の一環として当社が自らこのような不動産を取得しております。なお、当社が自ら不動産を取得する場合、所有期間中の賃料収入の獲得が可能であります。他方、不動産の規模やリスクに応じて、当社が自ら所有せずにアドバイス業務に徹する、あるいは、当社がお取引先様と共同投資をする場合もあります。

また、新築不動産の開発事業も実施しております。開発事業には、自社にて土地を仕入取得した上で、建物を建築するものと、顧客の資産の最有効化を提案していくものがあります。自社にて建築する場合は、当社が開発用地として土地を取得し、新しい建物を施主として建設いたします。土地の取得後、土壌調査、近隣調整、建物建設、そして竣工となります。

更に近年は、コンパクトホテルへのコンバージョン案件も実績を重ね、不動産の最有効活用の商品化に引き続き取り組んでおります。

問題点を是正した不動産を購入するお客様は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。

 

(2)不動産コンサルティング事業

売却不動産情報の的確かつ円滑な入手、及び、これらの不動産の迅速な評価・査定により、深くまで把握した不動産売却・購入希望者のニーズに応えるコンサルティング型の売買仲介業務を展開しております。不動産売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは、不動産ファンド等であります。

昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の事例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産を購入するケース、及び不良債権の処理に伴って、当社と親密な関係にある専門家と連携し、不動産を売却するケースがあげられます。前者については、お客様・お取引先様との豊富で強固な当社ネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する首都圏のお客様に対し、不動産のご紹介を行っております。札幌市中央区に北海道支社、福岡市中央区に福岡支社、大阪市淀川区に大阪支社をそれぞれ有し、現地の不動産情報収集のネットワークを構築することで、首都圏のお客様に対し、首都圏より比較的競争が少ないエリアの優良不動産のご提案も可能となっております。更に、シンガポールの子会社(B-Lot Singapore Pte. Ltd.)においては、海外投資家の日本への不動産投資をサポートしております。また、株式会社ライフステージにおいては、新築分譲マンションの販売業務を受託する受託販売事業での新たなネットワークを築いております。併せて、専門家との連携により中小企業の事業承継、及び相続税対策としての不動産の活用等を取り扱っております。

また、不動産コンサルティング事業では、第二種金融商品取引業の登録[関東財務局長(金商)第2235号]を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っております。

当事業により蓄積された売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで各事業の相乗効果を高めております。

 

(3)不動産マネジメント事業

当社やお客様が所有する不動産の管理運営、あるいは投資顧問業務を行っております。

お客様の所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図ると共に、テナント様にとっての付加価値があるサービスを提供しております。具体的には、①入居者募集、②入退去手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦ビルメンテナンス(建物管理会社に再委託)、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等の業務を行っております。

当社の所有不動産については、販売用不動産及び固定資産共に建物環境や周辺環境を所有者として改善し、テナント様に対し良好なオフィス・店舗・住居等を提供しております。

また、お客様が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合、ビーロット・アセットマネジメント株式会社におきまして、投資家の資産運用ニーズを捉え、そのニーズに従った投資戦略の立案をし、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、金融商品取引業(投資助言・代理業)の登録[関東財務局長(金商)第2862号]を活用した投資運用をサポート致しております。

 

[事業系統図]

(画像は省略されました)

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1.報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、事業本部を基礎とした事業別のセグメントから構成されており「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」の3つを報告セグメントとしております。

 

各セグメントの主な事業内容は以下のとおりであります。

不動産投資開発事業

・・

不動産の投資再生事業及び投資開発事業を行っております。

不動産コンサルティング事業

・・

主に売買仲介事業、賃貸仲介事業及び販売受託事業を行っております。

不動産マネジメント事業

・・

主にプロパティマネジメント事業及びアセットマネジメント事業を行っております。

 

 

2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

 

3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

調整額(注)1

連結財務諸表計上額(注)2

 

不動産投資開発事業

不動産コンサルティング事業

不動産マネジメント事業

売上高

 

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

17,208,360

1,037,927

2,021,690

20,267,978

20,267,978

セグメント間の内部売上高又は振替高

152,237

152,237

152,237

17,208,360

1,190,165

2,021,690

20,420,216

152,237

20,267,978

セグメント利益

3,039,625

282,864

901,730

4,224,220

917,206

3,307,013

セグメント資産

15,075,571

234,433

1,489,058

16,799,063

7,469,570

24,268,633

その他の項目

 

 

 

 

 

 

減価償却費

139

23,916

24,055

14,931

38,987

のれん償却額

4,731

8,216

12,587

25,535

25,535

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

217,390

217,390

84,397

301,787

(注)1.調整額の内容は、以下のとおりであります。

(1)セグメント利益の調整額△917,206千円には、各報告セグメントに配賦しない全社費用が含まれており、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2)セグメント資産の調整額7,469,570千円には、各報告セグメントに配賦しない全社資産が含まれており、主なものは、当社グループにおける余剰資金(現金及び預金)、事務所設備(建物)であります。

(3)減価償却費の調整額14,931千円は各報告セグメントに配賦しない全社資産に係る減価償却費であります。

(4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額84,397千円は、主に全社資産の設備投資額であります。

 

2.セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

 

 

 

当連結会計年度(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

調整額(注)1

連結財務諸表計上額(注)2

 

不動産投資開発事業

不動産コンサルティング事業

不動産マネジメント事業

売上高

 

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

21,185,413

1,249,571

2,695,900

25,130,885

25,130,885

セグメント間の内部売上高又は振替高

203,435

203,435

203,435

21,185,413

1,453,006

2,695,900

25,334,320

203,435

25,130,885

セグメント利益

3,896,532

577,960

679,443

5,153,936

1,168,118

3,985,818

セグメント資産

23,703,537

270,045

2,197,105

26,170,688

7,385,220

33,555,908

その他の項目

 

 

 

 

 

 

減価償却費

33

40,375

40,409

20,711

61,121

のれん償却額

4,731

8,216

25,175

38,122

38,122

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

11,000

534,597

545,597

22,824

568,422

(注)1.調整額の内容は、以下のとおりであります。

(1)セグメント利益の調整額△1,168,118千円には、各報告セグメントに配賦しない全社費用が含まれており、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2)セグメント資産の調整額7,385,220千円には、各報告セグメントに配賦しない全社資産が含まれており、主なものは、当社グループにおける余剰資金(現金及び預金)、事務所設備(建物)であります。

(3)減価償却費の調整額20,711千円は各報告セグメントに配賦しない全社資産に係る減価償却費であります。

(4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額22,824千円は、主に全社資産の設備投資額であります。

 

2.セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

 

 

 

【関連情報】

前連結会計年度(自 2018年1月1日 至 2018年12月31日

1.製品及びサービスごとの情報

  セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2)有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の氏名又は名称

売上高

関連するセグメント名

福岡リート投資法人

2,835,052

不動産投資開発事業

 

当連結会計年度(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日

1.製品及びサービスごとの情報

  セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2)有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の氏名又は名称

売上高

関連するセグメント名

芙蓉総合リース株式会社

8,000,434

不動産投資開発事業

合同会社小樽不動産

2,729,056

不動産投資開発事業

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

該当事項はありません。

 

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自2018年1月1日  至2018年12月31日)

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

不動産投資開発事業

不動産コンサルティング事業

不動産マネジメント事業

全社・消去

合計

当期償却額

4,731

8,216

12,587

25,535

当期末残高

15,376

127,352

113,290

256,018

 

当連結会計年度(自2019年1月1日  至2019年12月31日)

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

不動産投資開発事業

不動産コンサルティング事業

不動産マネジメント事業

全社・消去

合計

当期償却額

4,731

8,216

25,175

38,122

当期末残高

10,645

119,135

88,114

217,895

 

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

 該当事項はありません。

 

 

 

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)会社の経営の基本方針及び経営環境

当社グループは、不動産分野・金融分野において社会へ価値を与えるビジネスの創出を行い、全てのステークホルダーに対し社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を行うことで社会に貢献し、「社会から求められる企業」を追求します。また、当社グループの事業の拡大と株主価値の向上は重要な経営課題であり、短期及び中長期的な成長を目標に掲げ、その成長の過程においてもより効率的な経営を目指し、健全な財務体質の確保及びその向上も目指してまいります。

当社グループが属する不動産業界においては、金融機関の融資厳格化の姿勢を受けて、一部で懸念材料が見受けられますが、不動産投資家の投資姿勢は依然積極的な状態が維持されております。一般財団法人日本不動産研究所「第41回不動産投資家調査」(2019年10月現在)においても、今後1年間の不動産投資に対する考えとして、回答のうち95%が「新規投資を積極的に行う」と回答しており、1999年の本調査開始以来最も高い水準を更新しております。

 

(2)中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題

当社グループは不動産投資開発事業を中心に、不動産の潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図り、投資用不動産として売却しておりますが、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定にも努めてまいります。

具体的には、不動産投資開発事業においては当社グループの投資基準を満たしながら投資をすること、不動産コンサルティング事業においては主に顧客の継続的資産運用を図ること、そして不動産マネジメント事業においては営業利益の安定的な確保を目標としてまいります。

 

①事業の拡大

当社グループは現在、不動産投資開発事業を主軸として、事業を展開しております。会社の成長とともに事業規模も成長してまいりましたが、本事業に収益が偏りすぎることもリスクと考えております。

一方、不動産コンサルティング事業は創業時より着実に売上を重ね、収益に貢献してまいりました。今後もシンガポール現地法人や株式会社ライフステージとのシナジー効果を活かしながら、長期継続的に安定した契約件数を確保してまいります。また、不動産マネジメント事業におきましても、管理物件数は期毎に増え、株式会社ティアンドケイの貢献もあり、収益の安定化に寄与しております。この2事業を更に成長させ、安定収入を確保し、収益の偏りを回避してまいります。

 

②長期保有目的賃貸用不動産への投資拡大

当社グループの主要な売上である不動産投資開発事業は、不動産市況の影響を顕著に受ける傾向にあります。そのため、長期保有目的の賃貸用不動産への投資を促進し、賃料による安定収入を拡大させ、事業全体の安定化を図ってまいります。

 

③安定した仕入の実施

当社グループの強みは、不動産情報の安定した仕入にありますが、取得競争は一層激化し、仕入環境は厳しさを増しております。そのような環境下においても、当社の不動産投資開発事業は収益を伸ばし続けておりますが、今後の事業規模拡大を目指すためにも、安定した販売用不動産の仕入が必要不可欠となります。主要な情報源である不動産仲介業者やその他不動産業者との関係を一層強化し、安定的な確保を図ってまいります。

 

④不動産管理の品質向上

不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業において、良質な不動産管理は必要不可欠となります。前述の2事業の拡大を図るためにも、更なる不動産管理の品質向上を図ってまいります。

 

⑤財務体質の改善

不動産投資開発事業における販売用不動産の購入資金は、金融機関からの借入金を主としております。借入条件の長期化により、それぞれの販売用不動産に合わせた売却時期を実現させ、また、調達金利の見直しなどにより有利子負債削減を着実に行い、自己資本の拡充を図ってまいります。

 

⑥新規事業の開拓

当社グループの成長と事業の拡大のためにも、新規事業の開拓は必要不可欠と考えております。不動産及び不動産金融分野を中心に、新たな事業領域への展開を図ってまいります。

 

⑦コーポレート・ガバナンスの強化

当社グループは、企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要と考えており、最重要経営課題の一つとして、コーポレート・ガバナンスの強化に取り組んでおります。コーポレート・ガバナンスの強化の一環として内部統制基本方針を制定しており、同基本方針の着実な運用に加えて、経営者からのメッセージ発信やコンプライアンス教育の強化、社内通報制度の拡充等によりコーポレート・ガバナンスの更なる強化を図ってまいります。

 

⑧優秀な人材の確保と育成

当社グループの企業理念を十分に理解し、必要な知識とノウハウをもつ人材を有することは、当社グループの最大の強みの一つであり、企業価値の源泉となっています。当社グループでは、こうした人材の確保と採用を重要な経営課題の一つとして捉え、優秀な人材を採用し、教育研修制度等を充実させると同時に、社員のモチベーションを高めるマネジメントを推進し、社員の質的向上を図ってまいります。

2【事業等のリスク】

当社グループの事業展開においてリスク要因となる可能性が考えられる事項について、以下のとおりに記載しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は本項及び本書中の本項以外の記載内容と併せて、慎重に検討した上で行われる必要があります。また、以下の記載は、本株式の投資に対するすべてを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。

なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日において当社グループが判断したものであります。

 

(1)経済情勢について

当社グループが属する不動産及び不動産金融業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社グループは、不動産投資開発事業・不動産コンサルティング事業・不動産マネジメント事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、不動産市況が当社の予測を超え、想定外の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの業績及び財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。

また、これらの変動は、不動産業界全体への不安感を与えることとなり、不動産投資への足踏みを長引かせる可能性もあり、長期的に業績へ影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)有利子負債への依存及び金利水準の動向について

不動産投資開発事業における物件の取得及び建築をするための事業資金、また賃貸用不動産の取得資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、2019年12月末時点において69.5%であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

更に、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3)競合の状況について

当社グループは、東京23区及びその周辺エリアの首都圏を中心に不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、その参入状況によっては競争が激化する可能性があり、それによる物件の仕入、販売及び需要の低下ならびに急激な価格変動等当社の競争力を維持できなくなる可能性があり、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4)天災等による業績変動について

当社グループの取り扱う不動産は、東京23区及びその周辺エリアの首都圏、北海道圏、関西圏、九州圏を中心に所在しておりますが、当該エリアにおいて、地震その他の災害、地域経済の悪化及びその他突発的な事故が発生した場合、当社グループの所有する不動産に滅失、毀損または劣化による資産価値低下や当社の業績、財政状態及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(5)引渡時期による業績変動について

不動産投資開発事業においては、当社グループは引渡基準を採用しており、売買契約成立時ではなく、物件の引渡をもって売上が計上されます。そのため、当社グループの業績を四半期毎に比較した場合、引渡のタイミングにより、売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益等が変動するため、四半期毎の業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期と同様になるとは限りません。

また、当社グループにおける実績では、以下のとおり第4四半期間に売上、利益が偏重する傾向があるため、天災やその他不測の事態が発生したことにより、引渡時期が遅延した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

第1四半期間

第2四半期間

第3四半期間

第4四半期間

金額

(千円)

構成比

(%)

金額

(千円)

構成比

(%)

金額

(千円)

構成比

(%)

金額

(千円)

構成比

(%)

2017/12期

売上高

2,021,189

15.4

3,248,810

24.8

992,874

7.6

6,834,509

52.2

税金等調整前当期純利益

77,012

4.3

364,168

20.2

△69,101

△3.8

1,428,007

79.3

2018/12期

売上高

2,751,906

13.6

2,247,347

11.1

1,814,989

8.9

13,453,734

66.4

税金等調整前当期純利益

374,036

13.2

△20,016

△0.7

119,792

4.3

2,352,340

83.2

2019/12期

売上高

5,886,229

23.4

1,489,442

5.9

2,293,737

9.2

15,461,476

61.5

税金等調整前当期純利益

1,438,372

40.8

△227,202

△6.4

△166,965

△4.7

2,481,075

70.3

 

(6)販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する会計基準の適用について

当社グループが保有するたな卸資産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第9号 2006年7月5日)を適用しております。これに伴い、期末に保有しているたな卸資産について、時価が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により時価が取得原価よりも下落した場合、たな卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、経済情勢や不動産市況の悪化等により、たな卸資産が長期在庫化した場合は、想定販売価格を下げて売却することにより、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7)瑕疵担保責任について

当社グループは、宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任により2年間の保証が義務付けられております。万が一当社の販売した物件に重大な瑕疵があるとされた場合には、その直接的な原因が当社以外の責任によるものであっても、当社グループは売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、補償工事費の増加や当社の信用力低下により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8)法的規制について

当社グループは、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、国土利用計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、金融商品取引法等による法的規制を受けております。

当社グループは、以下の主要な許認可を含めこれらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループが属する不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、法規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりです。

(当社)

許認可等の名称

有効期限

取消事由

宅地建物取引業免許

国土交通大臣

(2)第8157号

2021年6月21日

宅地建物取引業法第66条

第二種金融商品取引業

関東財務局長

(金商)第2235号

金融商品取引法第52条

(ビーロット・アセットマネジメント株式会社)

許認可等の名称

有効期限

取消事由

投資助言・代理業

関東財務局長

(金商)第2862号

金融商品取引法第52条

宅地建物取引業免許

東京都知事

(1)第102886号

2023年12月28日

宅地建物取引業法第66条

(株式会社ライフステージ)

許認可等の名称

有効期限

取消事由

宅地建物取引業免許

国土交通大臣

(6)第5164号

2021年12月27日

宅地建物取引業法第66条

(ビーロット・キャピタルリンク株式会社)

許認可等の名称

有効期限

取消事由

一般労働者派遣事業免許

厚生労働大臣

派13-311935

2021年8月31日

労働者派遣法第14条

有料職業紹介事業許可

厚生労働大臣

13-ユ-309836

2021年8月31日

職業安定法第32条

 

 

(9)個人情報の管理について

当社グループは、各事業において、見込顧客情報及び取引顧客情報等、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。

これらの個人情報については、当社グループにて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

(10)人材の確保について

当社グループの不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業においては、不動産の情報収集から事業計画・開発設計・近隣調査・物件仕入・販売・工事監理等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社グループの成長性及び優位性は不動産業界に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社グループでは採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。

しかしながら、当社グループは小規模組織であるため、当社グループの求める人材が必要な時期に十分に確保・育成できなかった場合や人材の流出が進んだ場合には、経常的な業務運営等に支障が生じ、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

(11)消費税の増税について

消費税法の一部改正により、2014年4月より消費税率が8%に引き上げられ、2019年10月から10%に引き上げられました。当社グループの扱う課税商品が高額であることから、さらに、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(12)新規事業への参入について

収益の多様化を進めるため、積極的に新規事業に取り組んでいく考えであります。当社は、かかる取り組みにより長期的には当社グループの収益基盤の強化に資すると考えておりますが、これにより追加支出の発生や、利益率の低下の可能性があります。また、新規事業が計画通りに進まない場合、当社グループの業績及び事業に影響を及ぼす可能性があります。

 

(13)訴訟等のリスクについて

当社グループが売買・賃貸・管理・売買又は賃貸の仲介等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟の請求が発生する可能性があります。その結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

2【沿革】

2008年10月

東京都港区麻布台において、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業を主とした株式会社ビーロット(資本金50,000千円)を設立

2008年11月

宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(1)第89915号)

2009年2月

賃貸管理の受託事業を開始

2009年7月

第二種金融商品取引業登録(関東財務局長(金商)第2235号)

2009年10月

投資助言・代理業免許を追加登録(関東財務局長(金商)第2235号)

2010年1月

東京都港区赤坂に本社を移転

2011年4月

北海道札幌市中央区北二条東に札幌支店(現 北海道支社)を開設

2011年6月

宅地建物取引業免許を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更

(国土交通大臣(1)第8157号)

2012年6月

自社保有物件の管理・運営事業を開始

2012年10月

北海道札幌市中央区北一条東に札幌支店を移転

2013年3月

札幌支店を北海道支社と改称

2013年9月

東京都港区新橋に本社を移転

2013年9月

福岡県福岡市中央区薬院に福岡支社を開設

2014年12月

東京証券取引所マザーズに株式を上場

2015年2月

ビーロット・アセットマネジメント株式会社を設立

2015年5月

B-Lot Singapore Pte. Ltd.を設立

2015年8月

ビーロット・アセットマネジメント株式会社が金融商品取引業(投資助言・代理業)登録(関東財務局長(金商)第2862号)

2016年4月

株式会社ライフステージの全株式取得

2016年7月

大阪府大阪市淀川区西中島に大阪支社を開設

2017年1月

株式会社ヴィエント・クリエーションの全株式取得

2017年2月

福岡県福岡市中央区赤坂に福岡支社を移転

2017年6月

株式会社ヴィエント・クリエーションが本社を港区新橋に移転

2017年7月

B-Lot Singapore Pte. Ltd.が本社を20 Collyer Quay #23-01 Singapore に移転

2018年2月

2018年4月

2018年5月

2019年5月

東京証券取引所第一部に市場変更

株式会社ティアンドケイの株式取得

ビーロット・キャピタルリンク株式会社を設立

株式会社横濱聖苑の株式取得

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2019年12月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満

株式の状況

(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人

その他

個人以外

個人

株主数

(人)

16

26

50

35

7

4,535

4,669

所有株式数

(単元)

18,211

2,223

14,486

3,956

10,124

33,367

82,367

1,500

所有株式数の割合

(%)

22.11

2.70

17.59

4.80

12.29

40.51

100.00

(注)自己株式262,294株は、「個人その他」に2,622単元、「単元未満株式の状況」に94株含まれております。

なお、株主名簿記載上の自己株式数と当社が所有する自己株式とは同一であります。
 

 

 

3【配当政策】

当社は、株主の皆様への利益還元を経営上の重要政策のひとつとして考え、業績に応じた利益還元を積極的に行うことを基本方針としながら、将来の事業展開と財務体質強化のための内部留保の充実等を勘案のうえ、総合的に決定する方針であります。

毎事業年度における配当の回数につきましては、会社法第454条第5項の規定による金銭による中間配当を行うことができる旨を定款に定めており、中間配当及び期末配当の年2回の剰余金の配当を行うことを基本方針としております。これらの剰余金の配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。

当事業年度におきましては、9期連続で増収増益を達成し、着実に業績を伸長できたこと及び今後の事業展開等を勘案いたしまして、普通株式1株当たり60円の期末配当を実施することといたしました。

今後も、将来の事業拡大に必要な内部留保とのバランスを考えながら、企業価値の向上に努め、株主への利益還元を検討する方針であります。

なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額(千円)

1株当たり配当額(円)

2020年3月27日

478,554

60

定時株主総会決議

 

 

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性8名 女性1名 (役員のうち女性の比率11.1%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役社長

宮内 誠

1969年2月21日

1995年7月 株式会社三和銀行(現:株式会社三菱UFJ銀行) 入行

2000年12月 三和証券株式会社(現:三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社)出向

2006年2月 サンフロンティア不動産株式会社 入社

2006年6月 同社取締役 投資企画部長就任

2008年10月 当社設立 代表取締役社長(現任)

(注)3

539,400

取締役副社長

長谷川 進一

1972年7月14日

1995年4月 地崎商事株式会社 入社

1996年11月 株式会社サンフロンティア(現:サンフロンティア不動産株式会社)入社

1999年4月 同社取締役就任

2004年6月 同社常務取締役 受託資産運用本部長就任

2008年10月 当社設立 代表取締役副社長就任

2013年3月 取締役副社長(現任)

2015年5月 B-Lot Singapore Pte.Ltd. President(現任)

(注)3

1,160,400

取締役副社長

不動産投資開発本部長

望月 雅博

1972年10月26日

1997年4月 都市科学エンジニアリング株式会社 入社

1999年2月 株式会社サンフロンティア(現:サンフロンティア不動産株式会社)入社

2004年6月 同社取締役 リプランニング事業部長就任

2006年6月 同社常務取締役 アセットマネジメント本部長就任

2009年1月 当社入社 代表取締役副社長 不動産投資開発部長就任

2013年3月 取締役副社長 不動産投資開発本部長(現任)

(注)3

1,100,400

取締役

不動産コンサルティング本部長

外川 太郎

1973年5月18日

1997年4月 株式会社リクルートコスモス(現:株式会社コスモスイニシア) 入社

2011年5月 当社入社

2013年3月 執行役員 不動産コンサルティング部長就任

2017年1月 上席執行役員 不動産コンサルティング本部長就任

2018年3月 取締役 不動産コンサルティング本部長就任(現任)

(注)3

114,100

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

取締役

福岡支社長

江﨑 憲太郎

1969年1月3日

1989年4月 九州電技開発株式会社 入社

1992年1月 株式会社日本ハウジング 入社

1993年6月 株式会社クロキビルディング(現:株式会社ディックスクロキ) 入社

1996年9月 同社取締役就任

2008年6月 同社専務取締役 営業本部長就任

2013年9月 当社入社 執行役員 福岡支社長就任

2018年3月 取締役 福岡支社長就任(現任)

(注)3

113,100

取締役

管理本部長兼コンプライアンス室長

望月 文恵

1980年2月16日

2002年4月 サンフロンティア不動産株式会社 入社

2008年10月 当社入社

2013年3月 執行役員 経営企画室長兼コンプライアンス室長就任

2016年9月 執行役員 管理部長兼コンプライアンス室長就任

2018年3月 取締役 管理本部長兼コンプライアンス室長就任(現任)

(注)3

174,100

取締役

(監査等委員)

岩本 博

1965年7月29日

1989年4月 サントリー株式会社(現:サントリーホールディングス株式会社) 入社

1991年5月 株式会社リクルート(現:株式会社リクルートホールディングス) 入社

2003年6月 株式会社エスクリ設立 代表取締役社長就任

2016年4月 同社代表取締役会長兼最高経営責任者就任(現任)

2018年3月 取締役(監査等委員)就任(現任)

(注)4

取締役

(監査等委員)

古島 守

1970年2月16日

1993年10月 中央監査法人(現:あらた監査法人) 入社

1997年4月 公認会計士登録

2000年8月 監査法人不二会計事務所(現:きさらぎ監査法人) 入所

2003年8月 PwCアドバイザリー株式会社 入社

2008年12月 弁護士登録(東京弁護士会)

2009年1月 奥野総合法律事務所 入所

2015年4月 古島法律会計事務所 代表(現任)

2015年6月 日本化学工業株式会社 社外取締役(監査等委員)(現任)

2015年12月 株式会社セプテーニ・ホールディングス 社外監査役(現任)

2020年3月 取締役(監査等委員)就任(現任)

(注)4

取締役

(監査等委員)

亀甲 智彦

1980年11月25日

2009年12月 堀総合法律事務所 入所

2009年12月 弁護士登録(東京弁護士会)

2016年6月 Dentons Rodyk & Davidson LLP(シンガポール) 出向

2017年5月 株式会社テラスカイ 社外監査役(現任)

2019年3月 株式会社テラスカイベンチャーズ 監査役(現任)

2019年4月 弁護士法人浅野総合法律事務所 入所

2019年8月 Crossbridge法律事務所 代表(現任)

2020年3月 取締役(監査等委員)就任(現任)

(注)4

3,201,500

 

(注)1.取締役望月雅博は取締役望月文恵の配偶者であります。

2.取締役岩本博氏、古島守氏及び亀甲智彦氏は社外取締役であります。

3.2020年3月27日開催の定時株主総会の終結の時から1年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

4.2020年3月27日開催の定時株主総会の終結の時から2年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

5.当社では、経営の意思決定と業務執行を明確化し、取締役会の充実と業務執行の迅速化を図るため執行役員制度を導入しております。

執行役員は以下のとおりであります。

役名

職名

氏名

執行役員

ビーロット・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長

岡島 伸治

執行役員

不動産コンサルティング本部 不動産コンサルティング部長

酒匂 裕二

執行役員

管理本部 経営企画部長

後藤 寛之

 

② 社外役員の状況

当社の社外取締役は3名であり、いずれも監査等委員である取締役であります。

社外取締役岩本博が代表取締役会長兼最高経営責任者を務める株式会社エスクリと当社の間には取引関係がありますが、僅少であります。

社外取締役古島守と当社の間には人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はございません。

社外取締役亀甲智彦と当社の間には取引関係がありますが、僅少であります。

社外取締役3名は、それぞれ会社経営者、公認会計士及び弁護士であり、取締役会及び監査等委員会において、会社の経営に対して専門的見地から、また客観的かつ中立な立場から監視を行い、必要に応じて意見を述べております。

当社は、社外取締役の独立性に関する基準や方針を特段定めておりませんが、選任にあたり、専門的な知識と豊富な経験を有する人材であり、一般株主と利益相反が生じる恐れのない中立的かつ客観的な立場と実質的な独立性の確保に留意しております。

当社は、経営に対する広い見識や経験、専門的な知識を活かして、客観的な立場から適切に経営を監視して頂けると判断した社外取締役3名を選任しており、現在の選任状況に問題はないものと考えております。

 

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

当社の社外取締役3名は、いずれも監査等委員である取締役であり、取締役会などの重要な会議に出席し、適宜必要な情報交換を図っております。また、会計監査人及び内部監査室とも適宜情報交換を行い、緊密な連携を図っております。

 

 

(賃貸等不動産関係)

当社グループでは、東京都その他の地域において賃貸用オフィスビル、賃貸用マンション等を所有しております。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に係る賃貸損益は、84,865千円(賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上)、前連結会計年度における当該賃貸等不動産に係る賃貸損益は、86,124千円であります。

また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

(単位:千円)

 

 

前連結会計年度

(自 2018年1月1日

至 2018年12月31日)

当連結会計年度

(自 2019年1月1日

至 2019年12月31日)

連結貸借対照表計上額

 

 

 

期首残高

1,222,565

1,137,015

 

期中増減額

△85,550

△97,975

 

期末残高

1,137,015

1,039,040

期末時価

1,617,736

1,557,296

(注)1.連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

2.期末の時価は、主として社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づく金額(指標等を用いて調整を行ったものを含む)であります。

3.期中増減額は、当連結会計年度は事業用資産への振替80,781千円及び減価償却費17,193千円による減少であります。前連結会計年度は設備工事等による増加90,672千円、減価償却費21,168千円及び売却による減少155,054千円であります

 

 

4【関係会社の状況】

 

名称

住所

資本金

主要な事業の内容

議決権の所有(又は被所有)割合(%)

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

ビーロット・アセットマネジメント株式会社

(注)1.2

東京都港区

20,000千円

不動産マネジメント事業

100.00

役員の兼任(1名)

事務所の転貸

B-Lot Singapore Pte. Ltd.

(注)1.2

Singapore

SGD430,000

不動産コンサルティング事業

100.00

役員の兼任(1名)

株式会社ライフステージ

(注)1.2

大阪府大阪市

50,000千円

不動産コンサルティング事業

100.00

事務所の転貸及び転借

株式会社ヴィエント・クリエーション

(注)1.2

東京都港区

50,000千円

不動産投資開発事業

100.00

事務所の転貸

株式会社ティアンドケイ

(注)1.2

東京都港区

95,000千円

不動産マネジメント事業

88.95

役員の兼任(3名)

事務所の転貸

株式会社ティアンドケイインターナショナル

(注)1.2

東京都港区

52,000千円

不動産マネジメント事業

88.95

(88.95)

株式会社ティアンドケイの子会社

ビーロット・キャピタルリンク株式会社

(注)1.2.3

東京都港区

20,000千円

不動産コンサルティング事業

100.00

役員の兼任(2名)

(注)1.有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。

2.特定子会社に該当しておりません。

3.当連結会計年度より、非連結子会社であったビーロット・キャピタルリンク株式会社の重要性が増したため、重要な子会社としております。

4.「議決権の所有(又は被所有)割合」欄の(内書)は間接所有であります。

 

【売上原価明細書】

 

 

前事業年度

(自 2018年1月1日

至 2018年12月31日)

当事業年度

(自 2019年1月1日

至 2019年12月31日)

区分

注記

番号

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

Ⅰ土地・建物取得及び売却費用

 

13,616,705

98.1

15,740,590

97.6

Ⅱ経費

259,220

1.9

380,485

2.4

  合計

 

13,875,926

100.0

16,121,076

100.0

 

(注)※主な内訳は次のとおりであります。

項目

前事業年度

(自 2018年1月1日

至 2018年12月31日)

当事業年度

(自 2019年1月1日

至 2019年12月31日)

 減価償却費(千円)

21,090

37,390

 賃貸料  (千円)

12,653

78,923

 租税公課 (千円)

33,265

59,917

 支払手数料(千円)

44,594

17,028

 

(原価計算の方法)

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

 

※2 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

 

 前連結会計年度

(自 2018年1月1日

  至 2018年12月31日)

 当連結会計年度

(自 2019年1月1日

  至 2019年12月31日)

役員報酬

226,394千円

332,213千円

給与手当

864,927

1,043,623

租税公課

230,042

302,734

賞与引当金繰入額

22,449

20,685

役員賞与引当金繰入額

12,000

1【設備投資等の概要】

当連結会計年度の設備投資の総額は568,651千円であります。その主なものは、不動産マネジメント事業における賃貸用ホテル設備工事によるものです。

なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。

 

 

 

【借入金等明細表】

区分

当期首残高

(千円)

当期末残高

(千円)

平均利率

(%)

返済期限

短期借入金

3,003,490

6,216,986

1.20

1年以内に返済予定の長期借入金

1,038,854

2,460,790

1.40

1年以内に返済予定のリース債務

2,968

2,285

3.37

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)

10,462,749

13,111,403

1.57

2021年~2046年

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)

4,464

2,178

3.37

2021年~2022年

その他有利子負債

合計

14,512,525

21,793,645

(注)1.平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。

2.長期借入金及びリース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)の連結決算日後5年間の返済予定額は以下のとおりであります。

 

1年超2年以内

(千円)

2年超3年以内

(千円)

3年超4年以内

(千円)

4年超5年以内

(千円)

長期借入金

2,794,449

5,296,446

504,573

2,807,255

リース債務

1,672

506

【社債明細表】

会社名

銘柄

発行年月日

当期首残高

(千円)

当期末残高

(千円)

利率(%)

担保

償還期限

 

 

年月日

 

 

 

 

年月日

株式会社ビーロット

第2回無担保変動利付社債

2016.5.12

618,750

(52,500)

566,250

(52,500)

6ヶ月TIBOR

2021.5.12

株式会社ビーロット

第3回無担保利付社債

2016.8.12

180,000

(60,000)

120,000

(60,000)

0.45

2021.8.12

株式会社ビーロット

第6回無担保利付社債

2017.10.5

400,000

(100,000)

300,000

(100,000)

0.45

2022.10.5

株式会社ビーロット

第7回無担保利付社債

2017.12.25

66,600

(33,400)

33,200

(33,200)

0.60

2020.12.25

株式会社ビーロット

第9回無担保利付社債

2018.6.29

166,000

(68,000)

98,000

(68,000)

0.35

2021.6.29

株式会社ビーロット

第10回無担保利付社債

2018.11.20

500,000

(100,000)

400,000

(100,000)

0.47

2023.11.20

合計

1,931,350

(413,900)

1,517,450

(413,700)

(注)1.(内書)は、1年内償還予定の金額であります。

2.連結決算日後5年間の償還予定額は以下のとおりであります。

1年以内(千円)

1年超2年以内

(千円)

2年超3年以内

(千円)

3年超4年以内

(千円)

4年超5年以内

(千円)

413,700

803,750

200,000

100,000

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値44,030 百万円
純有利子負債33,997 百万円
EBITDA・会予5,078 百万円
株数(自己株控除後)15,951,812 株
設備投資額569 百万円
減価償却費61 百万円
のれん償却費38 百万円
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長  宮内 誠
資本金1,034 百万円
住所東京都港区新橋一丁目11番7号
会社HPhttps://www.b-lot.co.jp/

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