1年高値2,456 円
1年安値877 円
出来高75 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA7.3 倍
PBR1.6 倍
PSR・会予0.4 倍
ROA5.9 %
ROIC6.9 %
βN/A
決算10月末
設立日2005/11/28
上場日2016/12/8
配当・会予61 円
配当性向30.0 %
PEGレシオ0.3 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:42.4 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:25.9 %
純利5y CAGR・予想:27.4 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

3【事業の内容】

当社グループは、当社及び連結子会社3社(株式会社グッドコム、臺灣家得可睦股份有限公司、上海家徳可睦商務諮詢有限公司)の4社で構成されております。「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念のもと、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA(ジェノヴィア)」(※1)シリーズの新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでおります。当社グループが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件(開発物件)と、マンション建設事業主から一棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件(専有物件)があります。

(※1)「GENOVIA」とは、「GENE(遺伝子)」と「VIA(Very Important Apartment)」の2語を掛け合わせた造語であります。「GENE」は、私たちが受け継いでいきたい想いを表しております。ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされております。私たちが目指すのは、このような「長い間愛され続けるマンション」を提供することであります。

「GENOVIA」シリーズの主な特徴

・「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしており、原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した1階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil(グリーンヴェール)」を採用しております。なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden(スカイガーデン)」又は屋上ドッグラン「skyrun(スカイラン)」を採用しております。

・設立以来、建築地域は東京23区中心であります。

・間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの1Kが中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやディンクス(※2)向けの1LDK、2LDK等が併設されております。

主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台を取り揃えており、顧客(個人投資家)の所得や趣向に応じて販売しております。

投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしており、入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠(※3)を設置する等、防犯面にも配慮しております。

・外観やエントランス等、各物件の仕様を揃えること等で統一感を持たせており、物件及び開発用地の提供側(仕入先)にも当社グループの物件を購入する投資家側(販売先)にも建設前の段階から建設後のイメージを持っていただけます。

(※2)ディンクスとは、英語の「Double Income No Kids」の頭文字「DINKs」のことであり、共働きで意識的に子供を持たない夫婦やその生活感を意味します。当該箇所では、共働きで意識的に子供を持たない夫婦のことを意味しております。

(※3)ディンプル錠とは、シリンダー錠の一つであり、鍵は従来のような鍵山がなく、表面に多数の小さなくぼみ(ディンプル)があり、配列組み合わせが多く複製が困難な防犯能力の高い錠であります。

当社グループの事業概要は、以下のとおりであります。

なお、以下に示すセグメント区分は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。

(1)国内自社販売

当社において、日本国内の個人投資家向けに自社ブランドの新築マンションを販売しております。販売にあたっては、関東圏及び中部圏の個人投資家を中心に年金や相続税対策、生命保険等との比較を反映した資産運用のライフプランを提案し、コンサルティングを行っております。

(2)国内業者販売

当社において、日本国内の不動産会社(以下「業者」といいます。)向けに自社ブランドの新築マンションを販売しております。販売にあたっては、建設事業主等への支払期日等を鑑み、業者へ販売しております。

(3)不動産管理

連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、主に当社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っております。

 

(4)海外販売

連結子会社である臺灣家得可睦股份有限公司が台湾、上海家徳可睦商務諮詢有限公司が上海にてセミナー等で集客を行い、当社にて台湾及び上海の個人投資家等向けに自社ブランドの新築マンションを販売しております。当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。

臺灣家得可睦股份有限公司は、以下の図で「台湾現法」、上海家徳可睦商務諮詢有限公司は「中国現法」と表記します。

(画像は省略されました)

 

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1.報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは事業別のセグメントから構成されており、「国内自社販売」「国内業者販売」「不動産管理」及び「海外販売」の4つを報告セグメントとしております。

「国内自社販売」、「国内業者販売」及び「海外販売」はともに自社ブランドの新築マンション販売であり、「国内自社販売」は日本国内の個人投資家向け、「国内業者販売」は日本国内の不動産会社向け、そして「海外販売」は海外の個人投資家等向けの販売となっております。また、「不動産管理」は、当社が販売したマンションの賃貸管理及び建物管理業務ならびに顧客に引き渡す前の賃料の受入れであります。

2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部収益及び振替高は、市場実勢価格に基づいております。

当社グループは、事業セグメントに資産を配分しておりませんが、当該資産にかかる減価償却費については、合理的な基準に従い事業セグメントに配分しております。

 

3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自 2017年11月1日 至 2018年10月31日)

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

合計

 

国内自社販売

国内業者販売

不動産管理

海外販売

売上高

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

6,431,720

9,758,268

627,880

16,817,869

セグメント間の内部売上高又は振替高

15,486

15,486

6,431,720

9,758,268

643,367

16,833,356

セグメント利益又は損失(△)

562,885

820,561

342,816

54,951

1,671,312

その他の項目

 

 

 

 

 

減価償却費

2,120

315

135

2,571

(注)1.減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。

2.当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。

当連結会計年度(自 2018年11月1日 至 2019年10月31日)

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

報告セグメント

合計

 

国内自社販売

国内業者販売

不動産管理

海外販売

売上高

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

6,951,513

15,694,244

730,875

23,376,633

セグメント間の内部売上高又は振替高

21,003

21,003

6,951,513

15,694,244

751,879

23,397,637

セグメント利益又は損失(△)

247,041

1,174,201

361,750

42,427

1,740,565

その他の項目

 

 

 

 

 

減価償却費

3,488

581

129

4,198

(注)1.減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。

2.当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。

4.報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容(差異調整に関する事項)

(単位:千円)

売上高

前連結会計年度

当連結会計年度

報告セグメント計

16,833,356

23,397,637

セグメント間取引消去

△15,486

△21,003

連結財務諸表の売上高

16,817,869

23,376,633

 

(単位:千円)

利益

前連結会計年度

当連結会計年度

報告セグメント計

1,671,312

1,740,565

セグメント間取引消去

7,016

14,964

連結財務諸表の営業利益

1,678,328

1,755,529

 

【関連情報】

前連結会計年度(自 2017年11月1日 至 2018年10月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

2.地域ごとの情報

(1)売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、記載を省略しております。

(2)有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

 

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント名

株式会社BRI

1,764,871

国内業者販売

 

当連結会計年度(自 2018年11月1日 至 2019年10月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

2.地域ごとの情報

(1)売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、記載を省略しております。

(2)有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

 

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント名

株式会社MAXIV

3,135,585

国内業者販売

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

(1)経営方針

当社グループは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念に基づき、東京23区を中心に新築マンションを企画・開発し、個人投資家及び不動産会社への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後とも経済情勢等外部環境を見極めつつ、個人投資家の顧客層や国内外の営業対象地域を拡大すること等により、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本的な方針としております。

(2)経営戦略等

当社グループは、新築マンションの販売を軸として業容を拡大しつつ、新規事業に着手し、事業領域の拡大にも積極的に取り組み、事業規模の拡大を図ってまいります。

今後のさらなる当社グループ発展のためには、優秀な人材の確保及び育成の強化が必要不可欠であるため、積極的な採用活動及び育成を行います。主には、新卒社員を新築マンション販売に、新規事業にはその事業を専門領域とする中途社員を配属し、研修、教育によりコンプライアンス意識の醸成や各人の能力向上を図ってまいります。

また、主軸事業である新築マンション販売については、引き続き人口が流入する予測であり、賃貸需要の高い東京23区を中心に販売物件の確保を行い、東北地方や近畿地方等に販路を広げ、様々な販売チャネルにて販売を行ってまいります。

(3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループの経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標は、毎期業績予想として開示する売上及び利益の達成度合いであります。

 

(4)経営環境

当社グループが物件供給に注力している東京23区では、老後の生活資金の不安等から、旺盛な賃貸需要による安定した賃貸収益が見込め、実物資産として価値のある不動産に注目が集まっております。また、低金利にも後押しされ、生命保険との比較や相続税対策として購入を検討する方も増加しており、今後とも安定的な需要が見込まれ当社グループに対するニーズも一層高まるものと考えております。

(5)事業上及び財産上の対処すべき課題

当社グループでは、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の5点を重要課題として取り組んでおります。

① 仕入物件の継続的な確保

当社グループにおいては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。現時点におきましては、当面の販売物件は確保しているものの、当社グループがターゲットとする東京23区では、地価上昇等により仕入物件の確保が困難になりつつあります。

当社グループは、原則、入札には参加せず、事業主、仲介業者、建設会社等から相対取引で開発用地及び物件を仕入れることを基本方針としております。また、これまでの物件開発の実績を踏まえ、過去の取引先から、開発用地及び物件のリピート紹介を受けております。

今後も前述の方針に基づき、マンション用地等の情報収集を強化し、既存取引先、新規取引先から多くの情報を集め、立地や価格等の諸条件を勘案しながら、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。

② 販路拡大・多様化による機動的な販売の実現

自社ブランドの「GENOVIA」シリーズの間取りは、単身者向けの1KやDINKs向けの1LDK・2LDK等が中心となっております。また、物件の立地は東京23区を中心としてまいりました。日本国内の人口が減少している中、東京23区においては、就職や就学、外国人労働者等により今後も人口が流入し、「GENOVIA」シリーズの需要にも拡大が見込まれます。

当社グループは、「GENOVIA」シリーズの販売戸数の増加による業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保・拡大する必要があると考えております。具体的には、国内自社販売は、日本全国の個人投資家へ積極的なアプローチを行い、販路の拡大に努めてまいります。国内業者販売は、全国の不動産販売業者へさらなる販路の拡大に努めてまいります。

 

また、世界及び日本経済全体の景況悪化、税制改定及び為替動向によって、国内及び海外の個人投資家の不動産購入意欲が減退することが考えられます。しかしながら、当社グループの特徴としては、国内自社販売、国内業者販売及び海外販売という3つの販売ルートを確立していることに加え、新規事業として不動産小口化商品をクラウドファンディングで販売する「Good Com Fund」を立ち上げており、販路を多様化することで業績の拡大を図る考えであります。

③ 人材の確保と育成強化

当社グループは、定期的な研修・教育制度の充実等により、社員が定着し、人材が成長することで、業容を拡大してまいりました。今後さらに事業の発展及び業容拡大を加速するためには、既存事業及び新規事業のすべての事業組織において、採用方針に従った優秀な人材の確保及び育成が重要であると認識しております。

当社グループは、引き続き業容拡大を目指して新卒・中途等の採用による積極的な人員拡大により各事業部門を底上げし、業績拡大を図る方針であります。

④ 資金調達手段の多様化と財務体質の改善

一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが(これを「開発物件」といいます。)、当社グループにおいては、マンション建築事業主からマンションを1棟単位で仕入れる(これを「専有物件」といいます。)場合が主となっております。後者の場合、当社グループは初期段階で手付金等の自己負担のみで、用地仕入資金やその後の建築資金はマンション建築事業主が負担するため、当社グループとしては多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになります。

また、販売物件の採算を考慮し、借換えを行う等販売期間を延長する場合があり、その際は、資金調達が必要となります。

当社グループは、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の充実を実施しておりますが、さらなる強化に努める方針であります。具体的な施策につきましては、随時機動的に検討しております。

⑤ 顧客本位のサービスの充実と収益の最大化

当社グループでは、顧客との信頼関係構築のため、顧客のニーズに応える投資プランの提案をしております。具体的には、顧客の生命保険の代替案や年金運用、相続税対策等も考慮した上で、豊富な物件ラインナップの中から最適な資産運用プランに基づく、物件の紹介・販売に努めております。また、顧客における賃料収入の減少リスクを低減するため、顧客と当社グループとの間で空室保証契約又はサブリース契約を締結する等、顧客本位のサービスを徹底しております。

今後も、顧客との信頼関係継続のため、社員の提案・営業能力の育成に加え、サービスの充実を常に図る方針であります。

2【事業等のリスク】

 当社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。

 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)に関するリスク

① 仕入物件の立地及び価格に関するリスク

当社グループでは、東京23区を中心に最寄駅から徒歩10分圏内の新築マンションの用地又は建物の仕入に努めております。

しかしながら、他社との競合や地価上昇により計画どおりの仕入が行えない場合又は仕入を行ったとしても仕入価格に見合った価格で販売できない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

② マンション建築事業主からの仕入リスク

一般的な新築マンションの仕入は、用地を取得し、マンションを建築しますが、当社ではマンション建築事業主(以下「事業主」といいます。)からマンションを1棟単位で仕入れることを主としております。具体的には、当社仕様の自社ブランドマンションとするため、当社は、初期段階で手付金等の自己負担のみで、先行的な用地取得資金やその後の建築資金を負担せずに、仕入物件の確保ができることになります。

しかしながら、事業主の都合等で当該物件の建築中の事故等予期せぬ事態が発生し、建築工期が遅延した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)不動産引渡時期等による業績の変動及び偏重リスク

当社グループの国内自社販売、国内業者販売及び海外販売の売上計上基準は、顧客へ物件を引渡した(所有権の移転)時点で売上高を計上する引渡基準としております。

したがって、外注先との調整不足や近隣住民の反対運動、2020年東京開催の世界的スポーツ大会の開催による建築工期の遅延や天災等の不測の事態により物件の竣工・引渡しが遅延した場合には、通期及び四半期ごとの売上高や利益が大きく変動するなど特定の四半期に偏重する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には留意する必要があります。

 

(3)販売に関するリスク

① 業者販売に関するリスク

当社グループは、個人投資家以外に、他の不動産会社に業者販売をしております。業者販売をする際は、当該販売会社を十分調査の上で販売しております。

しかしながら、販売先に不測の事態が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

② 海外販売に関するリスク

当社グループは、日本国内の個人及び業者販売以外に、海外販売ルートも確立しております。海外販売の場合、地域特性によるビジネスリスク等が多岐にわたり存在し、当社グループは、これらのリスクを最小限にすべく十分な対策を講じた上で慎重に海外展開を進めるよう配慮しております。

しかしながら、予測困難なビジネスリスク等が発生した場合には、当該リスクが当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

③ 個人販売に関するリスク

当社グループは、個人投資家が物件を購入する際は、提携金融機関の住宅ローンを利用して購入いただいております。

しかしながら、当該金融機関の融資姿勢が著しく消極的になった場合には、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④ 「Good Com Fund」事業に関するリスク

新規事業として、不動産小口化商品をクラウドファンディングで販売する「Good Com Fund」事業に取り組んでおり、その際、システム投資や広告宣伝等事業化する前の先行投資が必要となります。「Good Com Fund」事業が計画どおりに進捗しない場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4)賃貸に関するリスク

① 販売前の管理物件の空室時のリスク

当社グループは、物件の竣工引渡後に不動産賃貸会社や社宅希望会社と賃貸借契約もしくは当社子会社の株式会社グッドコムにて入居募集を行い、顧客への引渡前に、入居者がいる状態での販売に努めております。物件の購入を検討される方は、入居者が既にいることから、安定的に賃料収入が得られる安心感もあり、購入意欲が刺激される場合があります。

したがって、不動産賃貸会社等に賃貸借契約に応じてもらえない場合や支払能力に支障が生じた場合、もしくは入居募集の効果が得られなかった場合は、販売に支障をきたし、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

② 販売後の賃貸管理物件の空室時のリスク

当社グループでは、販売したマンションを購入した個人投資家等との契約により、当該マンションの空室時に家賃保証をしております。当社グループでは、空室率を軽減するため、積極的に不動産賃貸会社や社宅希望会社と賃貸借契約を締結もしくは株式会社グッドコムにて入居募集をしておりますが、施策の効果が得られずに空室が多くなった場合には、空室保証費用が増加し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5)資金繰りに関するリスク

当社グループでは、事業主や金融機関に対する不動産仕入資金の支払期限を竣工引渡し後数カ月後に設定しており、戸別に支払いをしておりますが、採算を考慮して借換えを行い、販売期間を延長する場合があります。これらは、財務体質の充実や堅調な不動産市況及びそれに基づく金融機関の積極的な融資姿勢も背景にあります。

しかしながら、不動産市況が悪化し、金融機関の融資姿勢が消極的になった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性及び資金繰りが悪化する可能性があります。

 

(6)有利子負債の依存と金利変動のリスク

当社グループでは、不動産仕入資金を手付金等の自己負担のみとするなど、金融機関からの借入を少なくし、有利子負債依存度の低減に努めております。一方で、販売期間延長等により、一定の借入が必要となると認識しております。資金調達手段の多様化を推進しておりますが、有利子負債は一定の水準で推移すると想定され、金利が上昇した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度は、以下のとおりであります。

(単位:千円)

 

前連結会計年度末

(2018年10月31日)

当連結会計年度末

(2019年10月31日)

有利子負債残高(a)

4,997,303

7,309,938

総資産額(b)

12,434,847

15,191,783

有利子負債依存度(a/b)

40.2%

48.1%

 (注)有利子負債残高は、短期及び長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む)、社債(1年内償還予定の社債を含む)の合計であります。

 

(7)在庫に関するリスク

当社グループは、マンション市況を考慮し、金融機関からの借入によりマンションの販売期間を延長する場合があります。販売期間の延長中に自然災害等の事故により、時価が取得原価を下回る等の場合は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第9号 平成18年7月5日)が適用され、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8)積極的な人員拡大戦略に伴うリスク

当社グループでは、業容拡大を目的に積極的な人員拡大を目指しておりますが、人員の確保ができない場合や人員拡大が収益に貢献しない場合、コストが増大し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9新規事業に関するリスク

当社グループは、事業拡大や収益の多様化を図るため、「Good Com Fund」事業以外にも新規事業に積極的に取り組む方針であります。今後、新規事業が想定どおりに進捗しない場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10)法的規制等に関するリスク

当社グループが属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、借地借家法、建物の区分所有等に関する法律、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律等により、法的規制を受けております。

当社グループの事業活動の継続にあたっては、下表に掲げる許認可等の保有が前提になります。

宅地建物取引業者免許につきましては、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されております。また、台湾の連結子会社における許認可等については、不動産經紀業管理条例第6条に該当する場合、不動産特定共同事業の許認可等については、不動産特定共同事業法第36条に該当する場合に取り消されることがあります。なお、現状において、これらの当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。

しかしながら、関連法令等の規制が遵守できず、今後これらの許認可等が取り消された場合又はこれらの法的規制の強化等があった場合には、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

取得・登録者名

取得年月・許認可等の名称及び所管官庁等

許認可等の内容及び有効期限

主な許認可等の取消事由

株式会社グッドコムアセット

(当社)

 

2006年1月13日

宅地建物取引業者免許

東京都

宅地建物取引業に関する許可

東京都知事

(3)第85421号

2016年1月14日から

2021年1月13日まで

以後5年ごとに更新

宅地建物取引業法

第5条、第66条及び第67条

2019年7月11日

不動産特定共同事業許可

東京都

不動産特定共同事業に関する許可

東京都知事

第124号

不動産特定共同事業法

第36条

 

株式会社グッドコム

(連結子会社)

2009年7月24日

宅地建物取引業者免許

東京都

宅地建物取引業に関する許可

東京都知事

(3)第90768号

2019年7月25日から

2024年7月24日まで

以後5年ごとに更新

宅地建物取引業法

第5条、第66条及び第67条

 

2011年7月11日

マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録

国土交通省

マンション管理業者に関する許可

国土交通大臣

(2)第033780号

2016年7月12日から

2021年7月11日まで

以後5年ごとに更新

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

第83条

臺灣家得可睦股份有限公司

(連結子会社)

中華民国104年6月1日

(2015年6月1日)

不動産經紀業

臺北市政府地政局

不動産經紀業に関する許可

 

不動産經紀業管理条例

第6条

 

 

(11)訴訟のリスク

当社グループは、投資を目的とした新築マンションを販売しており、入居率の悪化や家賃相場の低下による賃貸収入の下落、金融機関の貸出金利の上昇による借入金返済負担の増加等、収支の悪化につながる様々な投資リスクが存在します。当社グループは、顧客に対し、これらの投資リスクについて十分説明を行い、理解していただいた上で売買契約を締結することにより、訴訟リスクの軽減を図っております。また、当社グループでは、経営におけるコンプライアンスの重要性について強く認識しており、役職員に対するコンプライアンス教育を徹底する等、コンプライアンス経営を推進することで、訴訟リスクの軽減に努めております。

しかしながら、顧客からのクレームや訴訟等が発生した場合、その結果によっては、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(12)瑕疵担保責任に関するリスク

当社グループは、販売物件について瑕疵担保責任を負っており、瑕疵に備え住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。

しかしながら、建設会社等の破綻により、保険で賄いきれない補修工事費用等が発生した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(13)個人情報の漏えいリスク

当社グループは、多くの顧客(潜在顧客を含みます。)や入居者の個人情報を保有しております。個人情報の管理については、関連する社内規程を制定し、社内入退室管理やPC等の持ち出し・持ち込みの管理の徹底、社内情報管理システムのセキュリティー強化、役職員に対する個人情報保護に関する教育・研修の実施等に取り組んでおります。なお、当社グループは、「個人情報の保護に関する法律」よりも厳しい要件であるプライバシーマークを取得しております。

しかしながら、これらの対策にもかかわらず、これらの情報が外部に漏えいした場合には、当社グループの社会的信用に影響を与え、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

 

(14)経済状況等の変動リスク

景気動向、経済情勢、金利動向、販売価格動向、住宅税制等の各種税制及び建設業者の不正等の影響を受け、販売価格の変動や個人消費の低迷、顧客購買意欲の低下により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(15)災害発生のリスク

地震等の自然災害が発生した場合、不動産投資マインドの低下による販売機会の損失、空室の長期化による家賃保証費の増加、開発物件の被災に伴う補修等による工事費上昇や完成遅延等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(16)潜在株式に関するリスク

当社は、業績向上への意欲と士気を一層高めること及び経営への参加意識を高めることを目的として、当社グループの役職員を対象に新株予約権(以下「ストック・オプション」といいます。)を付与しております。具体的には本書提出日の前月末現在の発行済株式総数7,345,400株に対してストック・オプションによる潜在株式数は291,600株であり、発行済株式総数の4.0%に相当いたします。なお、自己新株予約権は潜在株式数に含めておりません。

今後ストック・オプションが行使された場合には、当社の1株当たりの株式の価値は希薄化する可能性があります。また、ストック・オプションの行使によって発行された当社株式の売却によって、株価形成に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

2【沿革】

年月

概要

2005年11月

不動産販売事業を目的として、東京都中野区東中野に有限会社グッドコムアセットを設立(資本金3,000千円)

2006年1月

宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(1)第85421号)

2006年5月

本社を東京都中野区本町へ移転

2006年5月

株式会社グッドコムアセットに組織変更

2007年9月

本社を東京都新宿区西新宿五丁目へ移転

2008年1月

自社ブランド「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズのマンションを販売開始

2008年3月

不動産管理事業の賃貸管理業務を行うことを目的として株式会社グッドコム(前身の有限会社グッドコムの設立は1991年4月)を完全子会社化

2009年7月

当社子会社の株式会社グッドコムにて、宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(1)第90768号)

2010年10月

本社を東京都新宿区西新宿七丁目へ移転

2011年7月

当社子会社の株式会社グッドコムにて、不動産管理事業の建物管理業務を行うことを目的として、マンション管理業の登録(国土交通大臣(1)第033780号)

2011年7月

環境や美観を配慮した壁面緑化デザイン(現ブランド名:green veil(グリーンヴェール))を採用

2015年3月

環境や美観を配慮した屋上緑化デザイン(ブランド名:skygarden(スカイガーデン))を採用

2015年3月

台湾台北市に子会社臺灣家得可睦股份有限公司を設立

2015年6月

当社子会社の臺灣家得可睦股份有限公司にて、不動産經紀業に関する許可を取得

2016年12月

東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に上場

2017年5月

中国上海市に子会社上海家徳可睦商務諮詢有限公司を設立

2017年6月

東京証券取引所市場第二部に市場変更

2018年4月

東京証券取引所市場第一部に指定

2019年3月

屋上ドッグランを取り入れたデザイン(ブランド名:skyrun(スカイラン))を採用

2019年7月

不動産の小口投資商品の組成事業を目的として、不動産特定共同事業法に係る許可を取得(東京都知事 第124号)

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2019年10月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況

(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

14

19

71

31

25

18,791

18,951

所有株式数

(単元)

4,215

1,959

810

2,070

32

64,337

73,423

2,700

所有株式数の割合(%)

5.74

2.67

1.10

2.82

0.04

87.63

100.00

 (注)自己株式150,256株は、「個人その他」に150,200株、「単元未満株式の状況」に56株含めて記載しております。

 

3【配当政策】

 当社は、経営基盤の強化を図るとともに、将来の事業展開に備えた内部留保を確保しつつ、配当につきましては、経営成績と財務能力を総合的に勘案し決定いたしますが、配当性向30%を基準に毎期配当していくことを基本方針としております。

 なお、内部留保資金につきましては、経営基盤の強化及び事業拡大を目的とした中長期的な事業原資として利用していく予定であります。

 また、株主に対する利益還元の重要性を踏まえた上で、基本方針を継続し、業績向上に伴って株主への利益配当の内容を充実していくことを利益配当政策の基本といたします。

 当社は、中間配当を行うことができる旨を定款に定めており、配当に関しては年1回の期末配当ならびに業績に応じて中間配当を行うことを基本方針としております。これらの剰余金の配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。

 なお、当事業年度に係る剰余金の配当は、以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額

(百万円)

1株当たり配当額

(円)

2020年1月30日

338

47.00

定時株主総会決議

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性8名 女性1名(役員のうち女性の比率11.1%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

代表取締役社長

長嶋 義和

1969年12月5日

 

1993年8月

株式会社トーシンワールド(現株式会社トーシンパートナーズ)入社

2004年7月

同社取締役営業部長

2004年12月

株式会社アプロード入社営業部長

2005年11月

当社入社営業部長

2006年5月

株式会社グッドコム代表取締役社長(現任)

2008年7月

当社代表取締役社長(現任)

2015年3月

臺灣家得可睦股份有限公司董事長(現任

2017年5月

上海家徳可睦商務諮詢有限公司董事長(現任)

 

(注)3

2,146,300

(注)8

取締役

管理本部長兼総務・人事部長

東 真生樹

1986年7月23日

 

2005年3月

株式会社アプロード入社

2006年3月

当社入社

2013年1月

当社執行役員管理部総務・人事教育グループリーダー

2014年1月

株式会社グッドコム取締役(現任)

2014年1月

当社取締役執行役員総務・人事教育部長

2015年3月

臺灣家得可睦股份有限公司董事(現任)

2015年9月

当社取締役執行役員管理本部長兼総務・人事部長

2017年1月

当社取締役管理本部長兼総務・人事部長(現任)

2017年5月

上海家徳可睦商務諮詢有限公司董事(現任)

 

(注)3

20,700

取締役

不動産事業本部長兼開発事業部長

森本 周大郎

1976年12月2日

 

1999年4月

日本ハウズイング株式会社入社

2005年12月

株式会社メビウスブレイン入社

2010年2月

東京都市開発株式会社入社

2011年9月

当社入社

2013年3月

当社執行役員不動産事業部長

2014年10月

当社取締役執行役員不動産事業部長

2017年1月

当社取締役不動産事業部長

2018年5月

当社取締役不動産事業本部長兼開発事業部長(現任)

2019年8月

上海家徳可睦商務諮詢有限公司董事(現任)

2019年9月

臺灣家得可睦股份有限公司董事(現任)

 

(注)3

10,700

取締役

松木 大輔

1977年12月23日

 

2005年10月

弁護士登録(東京弁護士会所属)

2005年10月

角家・江木法律事務所入所

2011年6月

地盤ネットホールディングス株式会社社外監査役(現任)

2012年4月

松木法律事務所開設代表弁護士(現任)

2016年6月

株式会社駅探社外取締役

2017年1月

当社社外取締役(現任)

2017年9月

株式会社エードット社外取締役(監査等委員)(現任)

 

(注)3

1,100

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

松山 昌司

1973年5月4日

 

1997年10月

朝日監査法人(現有限責任あずさ監査法人)入所

2001年4月

公認会計士登録

2006年7月

松山公認会計士事務所開設代表(現任)

2007年8月

あすなろ監査法人設立代表社員(現任)

2008年6月

ぷらっとホーム株式会社社外監査役(現任)

2009年6月

セブンシーズホールディングス株式会社(現FRACTALE株式会社)社外監査役

2009年10月

当社社外監査役

2016年1月

株式会社ジー・スリーホールディングス社外取締役(監査等委員)(現任)

2018年1月

当社社外取締役(現任)

2018年6月

FRACTALE株式会社社外取締役(監査等委員)(現任)

 

(注)3

37,100

常勤監査役

向江 弘徳

1959年10月22日

 

1984年4月

東洋証券株式会社入社

2002年3月

同社引受審査室長

2008年4月

同社公開支援部長

2013年1月

当社常勤社外監査役(現任)

2013年1月

株式会社グッドコム社外監査役(現任)

2015年3月

臺灣家得可睦股份有限公司監察人(現任)

2017年5月

 

上海家徳可睦商務諮詢有限公司監察人(現任)

 

(注)4

8,400

監査役

松戸 稔

1962年6月23日

 

1989年10月

海南監査法人入所

1993年3月

公認会計士登録

1993年4月

公認会計士松戸稔事務所開設代表(現任)

1997年8月

海南監査法人社員

2006年10月

プライム監査法人(現監査法人ソニック)社員

2011年7月

監査法人ソニック社員

2018年1月

当社社外監査役(現任)

 

(注)4

監査役

小田 香織

1972年5月13日

 

2001年10月

朝日監査法人(現有限責任あずさ監査法人)入所

2005年4月

公認会計士登録

2012年3月

株式会社オルトプラス常勤社外監査役

2018年7月

株式会社Kaizen Platform常勤社外監査役(現任)

2019年1月

当社社外監査役(現任)

 

(注)5

監査役

秋元 創一郎

1968年5月8日

 

1993年10月

朝日監査法人(現有限責任あずさ監査法人)入所

1997年4月

公認会計士登録

2007年11月

秋元公認会計士事務所開設代表(現任)

2009年6月

株式会社理経社外監査役(現任)

2020年1月

当社社外監査役(現任)

 

(注)4

2,224,300

 (注)1.取締役松木大輔及び松山昌司の両氏は、社外取締役であります。また、当社は両氏を東京証券取引所の定めに基づく独立役員として指定し、同取引所に届け出ております。

2.監査役向江弘徳、松戸稔、小田香織及び秋元創一郎の各氏は、社外監査役であります。また、当社は各氏を東京証券取引所の定めに基づく独立役員として指定し、同取引所に届け出ております。

3.2020年1月30日開催の定時株主総会終結の時から、2021年10月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

4.2020年1月30日開催の定時株主総会終結の時から、2023年10月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

5.2019年1月30日開催の定時株主総会終結の時から、2022年10月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

 

6.当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第3項に定める補欠監査役1名を選任しております。補欠監査役の略歴は以下のとおりであります。

氏名

生年月日

略歴

所有株式数

(株)

久本 猛

1941年11月9日

1960年4月

2001年9月

 

2001年11月

2002年1月

20032

 

2003年3月

2007年5月

2007年6月

2009年6月

2014年1月

廣島証券株式会社(現東洋証券株式会社)入社

株式会社京王ズ(現株式会社京王ズホールディングス)出向

同社入社

同社取締役管理本部長

株式会社ブレインナビ(現株式会社ウェッジホールディングス)入社顧問

同社監査役

株式会社EC物流入社顧問

同社監査役

株式会社フーディーズ社外監査役

当社社外監査役

900

 

7.当社では、取締役会の一層の活性化を促し、意思決定・業務執行の監督機能と事業部内の業務執行機能を明確に区分し、経営効率の向上を図るために、執行役員制度を導入しております。

本書提出日現在、執行役員は以下のとおりであります。

役名

職名

氏名

常務執行役員

コンサルティング事業本部長

煙草谷 洋平

上席執行役員

経理・財務部長

川﨑 信幸

上席執行役員

経営企画部長

河合 能洋

執行役員

採用・教育部長

藤澤 恒志朗

8.代表取締役社長長嶋義和の所有株式数は、資産管理会社である株式会社long-islandの株式数を合算して記載しております。

 

② 社外役員の状況

当社の社外取締役は2名、社外監査役は4名であります。

社外取締役の松木大輔氏は、弁護士としての経験・見識が豊富であり、主にコンプライアンスの観点から適切なご助言をいただくことで、経営の透明性の向上及び監査機能の強化が期待できることから、社外取締役として選任しております。

社外取締役の松山昌司氏は、長年当社の監査役を務めていた経験もあり、当社の業務に精通しており、今後とも公認会計士としての財務及び会計に関する豊富な知識や経験を当社の経営の監督に活かしていただけることが期待できることから、社外取締役として選任しております。

なお、社外取締役の松木大輔及び松山昌司の両氏は、当社株式を保有しておりますが、両氏と当社の間には人的関係、前述以外の資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。

社外監査役の向江弘徳氏は、過去に、証券のアンダーライティング業務を通じて培った経験や見地を当社の経営全般の監視に活かしていただけることが期待できることから、社外監査役として選任しております。

社外監査役の松戸稔氏は、公認会計士としての豊富な経験と見識を当社の監査体制の強化に活かしていただけることが期待できることから、社外監査役として選任しております。

社外監査役の小田香織及び秋元創一郎の両氏は、公認会計士としての専門的見地と豊富な監査経験を当社の監査体制に活かしていただけることが期待できることから、社外監査役として選任しております。

なお、社外監査役の向江弘徳氏は、当社の株式及び新株予約権を保有しておりますが、同氏と当社の間には人的関係、前述以外の資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。

また、社外監査役の松戸稔、小田香織及び秋元創一郎の各氏は、当社との間で人的関係、資本的関係又は取引関係その他の特別な利害関係はありません。

当社は、各社外取締役及び各社外監査役を東京証券取引所の定める独立性基準及び当社の定める独立性基準に従い、一般株主と利益相反の生じる恐れがないと判断し、東京証券取引所の定めに基づく独立役員に指定し、同取引所に届け出ております。

なお、当社の定める独立性基準については、以下のとおりであります。

「社外役員の独立性に関する基準」

当社は、社外役員又は社外役員候補者が、当社において合理的に可能な範囲で調査した結果、以下の各項目のいずれにも該当しないと判断される場合に、独立性を有しているものと判断いたします。

 

1.当社及び当社子会社の出身者関係

現在又は過去10年間において、当社及び当社子会社、関連会社(以下「当社グループ」といいます。)の業務執行者(注1)

2.当社業務執行者が役員に就任している会社関係

当社グループの業務執行者が役員に就任している会社の業務執行者

3.主要な取引先関係

当社グループを主要な取引先(注2)とする者又はその業務執行者もしくは当社グループの主要な取引先(注2)又はその業務執行者及び政策保有銘柄企業出身者

4.大株主関係

当社の議決権の10%を実質的に保有している者又はその業務執行者

5.監査法人関係

当社の会計監査人である監査法人に所属する者

6.専門家関係

当社グループから役員報酬以外に多額の金銭その他の財産(注3)を得ている弁護士、公認会計士、税理士、司法書士、弁理士又はコンサルタント等や当該財産を得ているのが団体の場合は、当該団体に所属する者

7.寄付関係

当社グループから多額の寄付(注4)を得ている者や当該寄付を得ているのが団体の場合は、当該団体の業務執行者

8.過去該当者関係

過去3年間に上記2~7に該当していたことがある者

9.近親者関係

上記1~8に該当する者の二親等以内の親族

 

(注)1.「業務執行者」とは、業務を執行する取締役、執行役員及び従業員をいう。

2.「主要な取引先」とは、直近事業年度におけるその者の年間連結売上高の5%以上の額の取引を行っている者をいう。

3.「多額の金銭その他の財産」とは、直近事業年度において、1年間で合計1,000万円以上もしくは、当該団体の連結売上高の5%以上のことをいう。

4.「多額の寄付」とは、直近事業年度において、合計1,000万円以上もしくは、当該団体の連結売上高の5%以上のことをいう。

 

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

社外取締役及び社外監査役は、取締役会にて公正かつ客観的に意見を述べているほか、取締役会における議論に積極的に参加し貢献することを目的として、情報交換や認識の共有を図るための意見交換会を定期的に開催しております。

また、定期及び必要に応じて開催されるリスク・コンプライアンス委員会では、内部監査及び内部統制の状況や結果に関する報告を受ける機会を設けております。

なお、社外監査役は、監査役会にて情報の共有を行いながら、内部監査部門や会計監査人との連携を適宜図ることで監査計画、実施状況及び監査結果について定期的に意見交換等を行っております。

 

 

 

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

主要な事業の内容

議決権の所有割合

(%)

関係内容

(連結子会社)

株式会社グッドコム

東京都新宿区

10,000千円

不動産管理

100.0

役員兼任(3名)、社員出向、事務所の賃貸借、管理業務委託

臺灣家得可睦股份有限公司

台湾台北市

5,000千

台湾ドル

海外販売

100.0

役員兼任(4名)

上海家徳可睦商務諮詢有限公司

中国上海市

10,000千円

海外販売

100.0

役員兼任(4名)

 (注)1.「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

2.有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

 

【売上原価明細書】

 

 

前事業年度

(自 2017年11月1日

至 2018年10月31日)

当事業年度

(自 2018年11月1日

至 2019年10月31日)

区分

注記

番号

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

Ⅰ 土地購入費

 

633,487

4.7

4,312

0.0

Ⅱ 外注建築工事費

 

1,026,230

7.6

50,298

0.3

Ⅲ 支払利息

 

30,604

0.2

235

0.0

Ⅳ 諸経費

 

168,599

1.3

124,563

0.6

Ⅴ 購入不動産

※2

11,608,646

86.1

19,494,449

99.0

Ⅵ 支払家賃

 

10,734

0.1

10,116

0.1

 

13,478,303

100.0

19,683,975

100.0

(注)1.原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

※2.購入不動産は、マンション等の仕入によるものであります。

※ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。

 

 前第2四半期連結累計期間

(自 2018年11月1日

  至 2019年4月30日)

 当第2四半期連結累計期間

(自 2019年11月1日

  至 2020年4月30日)

給料及び手当

240,812千円

261,209千円

賞与引当金繰入額

14,539

11,184

空室保証引当金繰入額

10,543

1,580

株主優待引当金繰入額

31,702

1【設備投資等の概要】

該当事項はありません。

【借入金等明細表】

区分

当期首残高

(千円)

当期末残高

(千円)

平均利率

(%)

返済期限

短期借入金

292,230

1,487,886

1.483

1年以内に返済予定の長期借入金

3,460,649

3,877,851

1.622

1年以内に返済予定のリース債務

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)

1,234,424

1,944,201

1.477

2020年11月~

2038年2月

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く。)

その他有利子負債

合計

4,987,303

7,309,938

(注)1.「平均利率」については、借入金等の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。

2.長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く。)の連結決算日後5年以内における1年ごとの返済予定額は、次のとおりであります。

区分

1年超2年以内

(千円)

2年超3年以内

(千円)

3年超4年以内

(千円)

4年超5年以内

(千円)

長期借入金

926,604

516,425

148,228

82,332

【社債明細表】

会社名

銘柄

発行年月日

当期首残高

(千円)

当期末残高

(千円)

利率(%)

担保

償還期限

株式会社グッドコムアセット

第1回無担保社債

(注)

2014年5月26日

10,000

(10,000)

0.67

なし

2019年5月24日

合計

10,000

(10,000)

(注)( )内書は、1年以内の償還予定額であります。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値17,553 百万円
純有利子負債6,109 百万円
EBITDA・会予2,393 百万円
株数(自己株控除後)7,435,944 株
設備投資額N/A
減価償却費57 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長  長嶋 義和
資本金1,593 百万円
住所東京都新宿区西新宿七丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル
会社HPhttps://www.goodcomasset.co.jp/

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