1年高値1,092 円
1年安値518 円
出来高59 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDAN/A
PBR4.3 倍
PSR・会予N/A
ROA5.5 %
ROIC20.9 %
βN/A
決算3月末
設立日2007/11/27
上場日2017/10/25
配当・会予0 円
配当性向28.4 %
PEGレシオN/A
売上高(百万円)&収益性(%)
売上 CAGR・実績:N/A %
利益(百万円)
営利3y CAGR・実績:40.8 %
純利3y CAGR・実績:54.9 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

3【事業の内容】

当社は、「貢献創造(転貸借の商慣習を変え、店舗物件のスタンダードを創造する)」を企業理念に掲げ、東京を中心に飲食店向けの店舗物件に特化した店舗転貸借事業及び不動産売買事業を展開しております。

この店舗転貸借事業は、当社が不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸する事業であります。

当社では、店舗転貸借事業の展開により、店舗物件に係る不動産オーナー、不動産業者、店舗出店者、店舗撤退者という多くの方々にメリットを提供できると考えております。

また、不動産売買事業では、店舗転貸借事業を更に推進するために、不動産業者とのリレーションシップ強化を目的として、店舗不動産の仕入れ販売や建築販売を取り組んでおります。

 

・不動産オーナー

当社が店舗物件を賃借することで、不動産オーナーは負担となることの多い賃料回収業務が不要となり、賃貸料収入が安定すると考えられます。また、店舗出店者の管理について、店舗の専門家である当社に任せることができ、飲食事業者との各種交渉に対応する煩わしさからも解放されると考えられます。当社では、店舗物件を自ら借り受け、貸し出す当事者として携わってきた経験から、漏水・臭気や物件の使用方法等店舗物件の賃借にかかわるトラブルの発生件数を減らし、深刻化を防ぐノウハウを所持しており、これらを日々実践することで、不動産オーナーに対して安心・安全の実現を目指しております。

・不動産業者

不動産業者は、当社を店舗物件の専門家である借り手として、不動産オーナーに紹介することができます。また、広く行われている不動産オーナーと出店希望者を仲介する取引と比べ、当社に店舗物件を紹介した場合、紹介した店舗物件に対し、さらに出店希望者を仲介することで収益獲得機会を増やすことができ、仲介手数料を収益の源泉とする不動産会社にとってはメリットとなると考えております。

・店舗出店者

当社が紹介する店舗物件は、転貸借契約を前提としており、専門の部署による調査を経た賃借需要が見込まれる物件に限られている点、また、出店費用を抑えることができる居抜き物件(これまで利用していた造作・設備・什器等が付いたままの物件)を多く扱っている点が特徴であります。これらは特に専門の店舗開発部署を持たない小規模・中規模の事業者において当社を選ぶメリットとなっていると考えております。

・店舗撤退者

店舗撤退者においては、当社がサポートすること及び当社のWEBサイトにおいて出店希望登録者をマッチングすることで、原状回復工事費等のコストを削減し、造作代金を受領する等により閉店コストを削減できるメリットがあると考えております。併せて、閉店に伴う煩雑な業務の負担を軽減することができると考えております。

 

当社の事業は店舗転貸借事業と不動産売買事業であり、収益の計上区分により、収益が継続して計上されるランニングと一時的に計上されるイニシャル及び不動産売買に区分され、その主な内容は以下のとおりであります。

①ランニング

ランニングは、転貸借物件(当社が賃借した店舗物件のうち、店舗出店者と転貸借契約を締結している物件)において、店舗出店者より受領する賃料であり、継続的(通常は毎月)に計上される収益であります。また、転貸借契約の更新時に受領する更新料についても、更新毎に継続的に計上されるものであり、ランニングとなります。

②イニシャル

イニシャルは、賃借物件を店舗出店者に転貸した際に受領する礼金等の手数料であり、ランニングと異なり、一時的に計上される収益であります。また、居抜き物件(これまで利用していた造作・設備・什器等が付いたままの物件)における造作等の店舗出店者への売却等についても、一時的に計上される収益であり、イニシャルとなります。

不動産売買

不動産売買は、販売用不動産の売却等により計上される収益であります。

 

店舗転貸借事業での一般的な案件における業務の流れは、以下のとおりであります。

a.店舗物件賃借

駅別に専任した営業担当者による不動産業者への営業活動、提携先・既存出店先からの紹介等を通じて、また、店舗の買取に特化したWEBサイト「店舗買取り.com」による店舗撤退を検討している先からの直接の申し出を受けて、店舗物件の情報を収集し、当社にて取扱う物件の調査を進めていきます。物件の目利きについては、店舗物件を取扱ってきた経験やその後の検証・分析により、ノウハウを蓄積しております。また、各物件の調査においても、物件管理担当者の経験や専門知識により培われたノウハウに基づき行われており、物件の取扱いを支えております。物件調査の後、取扱候補物件の貸主もしくは不動産業者との交渉を経て、賃貸借契約の内容を擦り合わせ、保証金等の契約金を支払い、不動産オーナーと当社との間で賃貸借契約を締結します。

b.店舗物件転貸

当社が賃貸借契約を締結した店舗物件については、不動産業者による仲介や当社WEBサイト「居抜き店舗.com」の会員への紹介等により出店希望者を募ります。「居抜き店舗.com」は、居抜き店舗物件を中心に店舗物件の情報を会員向けに提供し、出店希望者が物件を探索することができる仕組みであります。当該サイトでは、日々入手する物件情報をスピーディに掲載・更新することにより情報の価値を高めております。2020年3月末における当該サイトの会員数は62,862名となっており、出店希望者とのマッチングを実現する当社の強みの一つとなっております。加えて、当社からの営業活動も行うことで、幅広い層の店舗出店希望者に対するアプローチを実現しております。店舗出店希望者より物件に対する申込みを受領した後、当社の与信審査を経て転貸借契約の内容を擦り合わせ、保証金等の契約金を受領し当社と店舗出店希望者との間で転貸借契約を締結します。

c.物件管理

物件管理業務では、不動産オーナーや物件管理会社を悩ませる賃料回収やトラブル対応といった問題に対し、当社ではこれまで培ってきたノウハウを活かして、オペレーションの構築を図っております。さらにトラブルを未然に防ぐ、または早期に発見・対処するために、物件のチェックや情報の収集、店舗出店者等との関係性の構築に努めております。なお、当社では、管理物件数が増加していく中で、管理の質を落とさずに対応し続ける組織を構築・強化することが重要であると認識しております。これに対し、当社では、日々の活きた経験を基に、店舗物件のプロフェッショナルの育成に注力しており、当社の強みとなっております。また、毎月、各期日までに賃料等の回収が確実に行われるよう、管理指標を設け取り組んでおります。

また、不動産売買事業での一般的な案件における業務の流れは、以下のとおりであります。

a.不動産の仕入

不動産業者や不動産オーナーからの情報提供等より、候補となる店舗物件の情報を収集し、物件の調査を進めていきます。対象物件の検討については、店舗転貸借事業により積み重ねてきた経験やノウハウを活かしつつ、保有リスクや転貸借事業への影響等を検討のうえ、行っております。対象物件の売主もしくは不動産業者との交渉を経て、売買契約の内容を擦り合わせ、手付金等の契約金を支払い、売主と当社との間で売買契約を締結します。その後、売買契約に基づき、残代金の決済とともに当社に所有権を移転します。

b.不動産の売却

主に不動産業者経由で購入希望者を募り、相手方とのあいだで売買条件の交渉を行います。契約条件が擦り合ったのち、手付金を受領し、買主と当社との間で売買契約を締結します。その後、売買契約に基づき、残代金の受領とともに当社から買主へ所有権を移転します。

 

 

[事業系統図]

・店舗転貸借事業

 

 

(画像は省略されました)

 

 

・不動産売買事業

(画像は省略されました)

 

 

 

3【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

 

①財政状態及び経営成績の状況

 当事業年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景に緩やかな回復基調が続いてきましたが、新型コロナウイルス感染症の影響により、2月後半以降極めて厳しい状況になりました。また先行きについては、感染症の影響による厳しい状況が続くと見込まれております。

 当社を取り巻く環境について、外食業界では年間を通じて概ね堅調に推移しておりましたが、2月後半以降は新型コロナウイルス感染症の影響により来客数、売上高が大幅に減少し、極めて深刻な状況となっております。一方で不動産市況については、当社が事業展開している東京主要エリアにおける商業不動産賃料は高止まりの状態が続いているものの、今後感染症の問題が不動産賃料に与える影響について注視する必要があります。

 このような環境のなかで、当社においては、人材の獲得やマネージャー職への教育等、営業体制の強化を行うと共に、本社オフィスの増床や当社ウェブサイト「居抜き店舗.com」のリニューアル等、事業規模の拡大に対応してきました。なお、新型コロナウイルス感染症による影響は、2月後半以降、顧客の出店意欲低下やテナントからの解約増加等の形で表れ始めております。

 以上の結果、当事業年度の業績は、売上高9,985,386千円(前年同期比21.3%増)、営業利益785,048千円(同7.0%増)、経常利益811,846千円(同13.7%増)、当期純利益564,272千円(同10.7%増)となりました。

 なお、当第2四半期会計期間より、報告セグメントの区分を変更しており、当事業年度の比較・分析は変更後の区分に基づいて記載しております。

 

 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

 店舗転貸借事業

 店舗転貸借事業においては、当事業年度における新規契約件数及び後継付け件数(閉店した店舗に対し新規出店者と転貸借契約を締結したもの)の転貸借契約件数の合計は397件(前年同期比9.7%増)となりました。また、当事業年度末における転貸借物件数は前事業年度末より225件純増し、合計1,684件となりました。一方、人件費の増加や株主優待費用の計上により、販売費及び一般管理費は前事業年度と比較して増加しました。この結果、店舗転貸借事業の当事業年度の業績は、売上高9,385,996千円(前年同期比16.0%増)、セグメント利益568,053千円(同19.4%減)となりました。

 最近5年間における転貸借物件数の推移は、以下のとおりであります。

(単位:件)

 

2016年

3月期

2017年

3月期

2018年

3月期

2019年

3月期

2020年

3月期

期末転貸借物件数

815

1,029

1,242

1,459

1,684

 

 不動産売買事業

 不動産売買事業では、店舗転貸借事業を更に推進する為に、不動産業者とのリレーションシップ強化を目的として、店舗不動産の仕入販売や建築販売を取り組んでおります。当事業年度においては4物件を取得し、5物件を売却しました。また、当事業年度末における保有物件数は3件となりました。この結果、不動産売買事業の当事業年度の業績は、売上高599,389千円(前年同期比341.1%増)、セグメント利益216,995千円(同653.9%増)となりました。

 

②キャッシュ・フローの状況

 当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前事業年度末に比べ680,730千円増加し、2,543,098千円となりました。

 当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 営業活動の結果得られた資金は923,117千円(前事業年度は434,716千円の獲得)となりました。これは主に差入保証金の増加額661,135千円等の資金の減少に対して、税引前当期純利益818,150千円、預り保証金の増加額831,574千円等の資金の増加によるものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 投資活動の結果使用した資金は117,583千円(前事業年度は324,871千円の使用)となりました。これは主にオフィス増床に係る差入保証金の差入による支出58,368千円等の資金の減少によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 財務活動の結果使用した資金は124,804千円(前事業年度は66,776千円の獲得)となりました。これは主に配当金の支払額124,767千円等の資金の減少によるものであります。

 

③生産、仕入及び販売の実績

 a.生産実績

 該当事項はありません。

 

 b.仕入実績

 当事業年度における仕入実績は、次のとおりであります。

セグメント名称

当事業年度

(自 2019年4月1日

至 2020年3月31日)

金額(千円)

前年同期比(%)

不動産売買事業

337,264

80.9

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

2.仕入が発生する不動産売買事業のみ記載しております。

 

 c.販売実績

 当事業年度における販売実績は、次のとおりであります。

セグメント名称

当事業年度

(自 2019年4月1日

至 2020年3月31日)

金額(千円)

前年同期比(%)

店舗転貸借事業

 

 

 ランニング

8,670,405

117.7

 イニシャル

715,591

98.4

不動産売買事業

 

 

 不動産売買等

599,389

441.1

合計

9,985,386

121.34

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

2.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績の10%以上の相手先がないため記載を省略しております。

 

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

 

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

a.財政状態の分析

(資産)

 当事業年度末における資産合計は、前事業年度末に比べ1,646,432千円増加し、10,233,466千円となりました。これは主に差入保証金が725,225千円増加したことによるものであります。

(負債)

 当事業年度末における負債合計は、前事業年度末に比べ1,206,964千円増加し、7,687,363千円となりました。これは主に預り保証金が831,574千円増加したことによるものであります。

(純資産)

 当事業年度末における純資産合計は、前事業年度末に比べ439,468千円増加し、2,546,103千円となりました。これは利益剰余金が439,504千円増加したことによるものであります。

 

b.経営成績の分析

(売上高)

 当事業年度における売上高は、前事業年度に比べて1,756,198千円増加し、9,985,386千円となりました。これは主に転貸借物件数の増加に伴いランニングに係わる売上高が1,304,571千円増加したことによるものであります。

(売上総利益)

 当事業年度における売上原価は、前事業年度に比べて1,363,015千円増加し、8,032,475千円となりました。これは主に転貸借物件数の増加に伴い賃借料が1,076,807千円増加したことによるものであります。この結果、当事業年度における売上総利益は、前事業年度に比べて393,183千円増加し、1,952,911千円となりました。

(営業利益)

 当事業年度における販売費及び一般管理費は、前事業年度に比べて341,659千円増加し、1,167,863千円となりました。これは主に人件費が176,697千円増加したことによるものであります。この結果、当事業年度における営業利益は、前事業年度に比べて51,524千円増加し、785,048千円となりました。

(経常利益)

 当事業年度における営業外収益は、前事業年度に比べて22,572千円増加し、39,241千円となり、営業外費用は、前事業年度に比べて23,520千円減少し、12,442千円となりました。この結果、当事業年度における経常利益は、前事業年度に比べて97,618千円増加し、811,846千円となりました。

(当期純利益)

 当事業年度における特別利益は、本社オフィス増床に伴う固定資産売却による6,304千円であります。また、法人税等合計は、前事業年度に比べて49,348千円増加し、253,878千円となりました。この結果、当事業年度における当期純利益は、前事業年度に比べて54,574千円増加し、564,272千円となりました。

 最近5年間における営業利益及び営業利益率の推移は、以下のとおりであります。

 

 

2016年

3月期

2017年

3月期

2018年

3月期

2019年

3月期

2020年

3月期

営業利益(千円)

280,463

311,636

396,993

733,523

785,048

営業利益率(%)

6.6

5.8

5.9

8.9

7.9

 

 

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

 当事業年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載のとおりであります。

 なお、当社は事業運営上必要な資金について、転貸借物件の賃料等の支払と受領の差額を積み上げることを基本として、安定的な資金調達を実現しております。過去3年のフリーキャッシュ・フローの推移については以下のとおりであります。

(単位:千円)

回次

第12期

第13期

第14期

決算年月

2018年3月

2019年3月

2020年3月

営業活動によるキャッシュ・フロー

639,098

434,716

923,117

投資活動によるキャッシュ・フロー

△370,855

△324,871

△117,583

財務活動によるキャッシュ・フロー

253,124

66,776

△124,804

現金及び現金同等物の期末残高

1,685,748

1,862,368

2,543,098

フリーキャッシュ・フロー

268,242

109,844

805,534

前年増減額

44,344

△158,398

695,689

(注)フリーキャッシュ・フローは、以下の計算式を使っております。

フリーキャッシュ・フロー = 営業活動によるキャッシュ・フロー + 投資活動によるキャッシュ・フロー

 

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

 当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 注記事項 (重要な会計方針)」に記載しております。財務諸表の作成にあたっては、会計上の見積りを行う必要があり、特に以下の事項は、経営者の会計上の見積りの判断が財政状態及び経営成績に重要な影響を及ぼすと考えております。

 

(販売用不動産の評価)

 当社は販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上します。正味売却価額の算定に当たっては慎重に検討しておりますが、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。なお、販売用不動産における正味売却価額の見積りについては、販売用不動産の所在する地域の市場動向や価格情報、物件における収益利回り等に基づいて算定しております。

 

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

 

(1)経営方針

 当社は、「貢献創造(転貸借の商慣習を変え、店舗物件のスタンダードを創造する)」を企業理念に掲げ、不動産オーナー、不動産業者、飲食店舗出店者・撤退者等に対して、敬意と感謝の念を持ち、常に初心を忘れることなく、プロフェッショナルとして、責任ある行動に尽力し、事業を展開しております。

 

(2)経営戦略

 前記の経営方針のもと、当社は東京を中心とした1都3県において転貸借物件数の増加を図るため、不動産業者とのリレーションシップの強化を目指し、きめ細かな営業活動を展開しております。また、当社では店舗の転貸借に徹底的にこだわり、「店舗物件を科学する」ことで取引先との信頼関係を構築し、店舗物件を安心安全に使用収益できる環境の実現を図ります。

 

(3)経営環境

 当社が展開する店舗物件の転貸借事業における経営環境につきましては、明確な市場が形成されていないものの、東京を中心とした1都3県における店舗物件は約16万件といわれており、その潜在的な市場規模は大きいと認識しております。また、特に飲食店舗については、他の業種と比較して入れ替わりが多く、当社が転貸借事業の展開を拡大する機会は多いと認識しております。

 なお、店舗物件を扱う不動産業者の場合、一般的には仲介業務を主力事業として行うことが多く、また、店舗の転貸借事業は物件仕入れルートの構築難易度が高いことや、人的な先行投資が必要になりストックビジネスとして事業の収益化に長期間を要することもあり他社の参入及び展開が限定的であり、この分野において、先駆者として事業を展開する当社は優位性を有していると認識しております。

 また、新型コロナウイルス感染症による外出自粛や飲食店に対する営業時間の制限要請等の影響を受け、経営状態が悪化している飲食店が増えており、新規出店希望者の減少や既存テナントの売上減少に伴う解約増加等による減収が予想されます。そのような環境下で、当社におきましては、テナントからの問合せ・相談に対して迅速に対応できる体制を整え、物件毎に細やかな対応を行っております。

 

(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

 当社の展開する店舗転貸借事業につきましては、東京を中心とした一都三県において転貸借物件を積み上げております。東京を中心とした地域における飲食店舗の出店需要は引き続き高く、居抜き物件に対する需要も高い一方、店舗物件の総数に対する転貸借物件数の割合が未だ僅少であることから、事業の拡大余地は大きいと認識しております。当社としては、店舗物件のスタンダードを確立すべく、専門性を追求し、また組織の充実を図り、今後とも転貸借物件数を積み上げていく方針であります。その推進に際しては、以下の項目を対処すべき課題として、取り組んでまいります。

 

① 優良物件の確保

 当社が安定的かつ着実な事業拡大を図る上では、徹底して優良な店舗物件にこだわり、転貸借物件を増加させていくことが重要であると考えております。そのため、各地域の不動産業者・自社WEBサイト「店舗買取り.com」等より物件情報を収集し、日々調査・検討を行っておりますが、更に情報入手先の多様化・関係性の強化に努め、優良物件の確保を進めてまいります。また、不動産売買事業において不動産売買取引を行うことで取引の間口を広げ、不動産会社とのリレーションシップ強化を図っております。

 

② 人材の採用・教育の強化

 当社の事業は特定の商材やブランド力が無く、人的資源に大きく依存するビジネスモデルとなっており、当社の安定的かつ継続的成長には、店舗不動産、管理、飲食設備、法務といった専門知識及びノウハウを身に着けた優秀な人材を継続して確保・育成することが重要だと考えております。当社において必要となるスキルの習得、育成には時間が掛かるため、専門の部署を設けて採用に注力するとともに、外部の専任講師及び幹部社員により項目別に必要なスキルを取得できる教育プログラムを随時更新しつつ実施していくことで、当社の企業理念及び経営方針を理解した、当社の成長を支える社員の育成を行っていく方針であります。また、人員の増加に伴い、マネジメントの強化を図るためマネージャー職に対しても外部の研修プログラムを導入し、組織内で運用を開始し、組織の強化を目指しております。

③ 当社及び店舗転貸借事業の認知度向上

 当社及び当社が展開する店舗転貸借事業については、一般的な認知度は低く、また、転貸借契約について、いわゆる又貸しといったネガティブなイメージを持たれることもあり、今後も継続的な成長を図るためには認知度を向上させ、本事業の魅力及び利点を訴求していく必要があると認識しております。そのため、WEBサイトでの情報発信、広告宣伝活動及びIR活動等を通じて積極的な情報開示に努めてまいります。

 

④ コーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の強化

 当社の継続的な発展を実現させるためには、コーポレート・ガバナンス機能の強化は重要な課題であると認識しております。そのため、コンプライアンスを重視した企業経営を推進し、また業務運営の効率化やリスク管理の徹底など内部管理体制のさらなる強化に努めてまいります。また、内部管理体制の強化の一環として監査等委員会設置会社へ移行し、業務執行の適法性、妥当性の監査・監督機能を強化し、コーポレート・ガバナンスの一層の充実を図っております。

 

(5)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標

 当社は、事業展開上、転貸借物件数の増加を最重要事項に位置付けております。これを踏まえ、安定的かつ継続的成長による企業価値向上を図るため、売上高、売上高営業利益率を重要な指標としております。

 

 

2【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

 なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

 

(1)事業環境に関わるリスクについて

  当社は、不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸する店舗転貸借事業を展開しております。また、当該店舗物件は飲食店舗に特化しております。このため、飲食業界、不動産業界に影響を与える景気動向、地価動向、不動産市況、外食産業市場動向、金融動向等の急激な変動等によっては、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)親会社グループとの関係について

  当社の親会社である株式会社クロップスは、本書提出日現在、当社発行済株式総数の55.6%(9,905,700株)を所有しております。株式会社クロップスは、今後も当社を連結グループ子会社として資本関係を維持していく予定であります。親会社グループは、移動体通信事業を主たる事業とし、その他に人材派遣事業、ビルメンテナンス事業、卸事業及び海外事業を行っており、当社は、親会社グループにおいて唯一の店舗転貸借事業及び不動産売買事業を営む会社であります。当社と親会社グループとの間に競合関係、重要な取引はなく、親会社グループからの出向者はおらず、当社の事業活動に影響を与えるものはありません。株式会社クロップスの常務取締役前田有幾が当社の非常勤取締役に就任しておりますが、当社の経営判断については、親会社の承認を必要とする事項はなく、当社が独自に検討のうえ決定し、独立性は確保していると認識しております。現在、親会社グループとの関係について大きな変更を想定しておりませんが、将来において、親会社グループとの関係に大きな変化が生じた場合は、当社の経営に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3)競合について

  当社が展開する店舗転貸借事業については、物件仕入れルートの構築の難易度が高いことや、人的な先行投資が必要になりストックビジネスとして事業の収益化に長期間を要することもあって他社の参入及び展開がこれまで限定的であり、この分野において、当社は優位性を有していると認識しております。しかしながら、不動産業界等においては、大手事業者が多数存在しており、今後において、この分野に関して本格的な参入等により競合が激化した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4)不測の事故・災害等のリスクについて

  当社が賃貸借している店舗物件数は1,684件(2020年3月末現在)であり、その全てが東京都及びその近郊に集中しております。このため、これらの地域での火災、テロ、地震、津波等の不測の事故、自然災害等により店舗物件が毀損もしくは使用不能等の状態となった場合、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、これらの不測の事故、自然災害等により消費者の外食意欲が低下し、飲食店舗の出店希望者が減少した場合、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5)差入保証金について

  当社は店舗物件の賃貸借契約において、賃貸人に対して保証金等を差し入れております。2020年3月末現在の店舗物件に係る差入保証金の残高は5,111,166千円であり、総資産に占める割合は49.9%となっております。賃貸人に対しては、取引の開始時及び賃貸借契約後定期的に調査を行う等、与信管理に注意を払っておりますが、賃貸人の破産・倒産・抵当権実行等により多額の差入保証金を回収することができなかった場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6)空き家賃について

  不動産オーナーとの賃貸借契約において、当社は転借人(テナント入居者)の有無または当社が受け取る家賃の額に関係なく、毎月定額の家賃を支払う内容となっております。当社は空き店舗の発生による業績への影響を低減するために、後継となるテナント入居者を探しておりますが、後継となる入居者が見つからない場合には、空き家賃が発生するとともに、空き店舗が長期間かつ大量に発生した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7)法的規制等について

  当社が取扱う店舗の造作物の売買においては、古物営業法による規制を受けております。当社では当該法令を遵守し、事業を運営しております。しかしながら、法令違反が発生した場合、予期しない当該法令の改正や新たな法令等の制定により当社の事業に何らかの制約を受けた場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、当社は事業運営に際して、古物営業法に定める古物商の許可を得ております。現状、当該許可の取消となる事由はありません。しかしながら、何らかの事情により許可の取消し等が生じた場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(許認可等の状況)

許認可等の名称

許認可登録番号

有効期間

関係法令

許認可等の取消事由

古物商許可

第304360809505号

なし

古物営業法

同法第6条

 

(8)制度変更のリスクについて

  当社は、飲食店舗等の転貸借において、民法や借地借家法等の現行における法律・制度等に基づき、これらを遵守し行っております。しかしながら、これらの法律等に予期しない変更等があった場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9)情報管理について

  当社は、事業運営に際して、賃借先、賃貸先等の情報を取得しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。当社では、情報保護に関するフローを整備し、細心の注意を払って管理に努めております。しかしながら、万が一、当社の関係者等の故意または過失により外部に流出した場合には、損害賠償請求を受けるリスクや社会的信用失墜により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(10)訴訟等の発生について

  当社の事業運営に際しては、転貸した店舗物件に係るトラブルまたはこれに起因する訴訟、その他の請求等が発生する可能性があります。このため、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(11)人材の確保・育成について

  当社は、事業を拡大する上で、優秀な人材確保及び育成が重要な経営課題であると認識しております。今後も優秀な人材確保及び育成を積極的に行っていく方針であります。しかしながら、優秀な人材の確保が十分にできなかった場合、現在在籍している人材が流出していく事態となった場合、育成が計画どおりに進まなかった場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(12)小規模組織について

  当社は組織規模が小さいため、内部管理体制もこのような事業規模に応じたものとなっております。今後、事業規模の拡大に伴い人員の増強や内部管理体制の一層の強化・充実を図っていく方針であります。しかしながら、事業の拡大及び人員の増加に適時適切に組織的対応ができなかった場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(13)特定人物への依存について

  当社の代表取締役社長原康雄及び専務取締役志村洋平は、当社の経営方針や事業戦略の決定及びその遂行について重要な役割を果たしております。当社では役員及び幹部従業員への権限の委譲、取締役会や経営会議等における情報の共有等を図り、特定人物に過度に依存しない体制の構築を進めております。しかしながら、何らかの理由によって、両氏が当社の経営に関与することが困難になった場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(14)販売用不動産の在庫リスクについて

  不動産売買事業では、販売用不動産及び仕掛販売用不動産を保有しております。これらの不動産については、販売計画に基づいて適切な不動産管理を行っておりますが、当初の販売計画から大幅な乖離が発生する可能性があります。また、不動産は市場動向によっては滞留または販売価格の見直しが発生する可能性があり、販売計画や不動産の市場価格に基づいて見直しが発生する可能性があります。この場合には、不動産の評価損の計上等により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(15)新型コロナウイルス感染症の感染拡大によるリスクについて

  新型コロナウイルス感染症の感染拡大やパンデミックの発生に伴い、新規出店意欲の低下や転貸借契約の解約数増加等により、売上高の減少や後継となる入居者が見つからず空き店舗が増加する可能性があります。また、テナントからの家賃減額の要請や、賃料収入が滞納または回収ができない可能性があります。当社は、後継となるテナント入居者への営業や早期賃料回収及び家主等との賃料交渉等により、テナントからの賃料収入の滞納リスクを事前に防止するように努力しておりますが、長期にわたり新型コロナウイルスによる影響が継続した場合には、当社の業績及び財政状態に影響が生じる可能性があります。

 

2【沿革】

 当社は、2007年11月に株式会社テンポリノベーション分割準備として設立し、2007年12月に株式会社テンポリノベーション(以下、旧株式会社テンポリノベーションとする。)から飲食店舗出退店支援事業(出店希望者に対する物件の紹介、出店に関する支援及び退店希望者に対する店舗設備の買取り、退店に関する支援等)の一部を会社分割により承継しました。

 旧株式会社テンポリノベーションは、飲食店経営を目的として、2001年10月に株式会社レインズインターナショナルの子会社(会社設立時の商号は株式会社レイフィールズ。)として設立しましたが、その後、休眠状態となっておりました。2005年4月に新たに飲食店舗出退店支援事業を開始(当社の実質上の事業活動の始まり。)し、株式会社テンポリノベーション(旧株式会社テンポリノベーション)に商号変更しました。なお、2007年12月の会社分割に際しては、飲食店舗出退店支援事業をレインズインターナショナル関連の物件とこれら以外の物件に係る事業に区分し、当社はレインズインターナショナル関連以外の物件に係る事業を承継しております。

 

年月

概要

2007年11月

東京都港区六本木に株式会社テンポリノベーション分割準備(資本金5万円、現当社)を設立

2007年12月

旧株式会社テンポリノベーションから飲食店舗出退店支援事業の一部を会社分割により承継

2008年1月

 

株式会社テンポリノベーションに商号変更

資本金を1,000万円に増資

2008年5月

株式会社テレウェイヴ(現株式会社アイフラッグ)が全株を取得(同社の連結子会社)

 

東京都新宿区西新宿へ本社移転

2009年6月

居抜き物件情報サイト「居抜き店舗.com」を開設

2009年7月

株式会社クロップスが全株を取得(同社の連結子会社)

2009年9月

東京都渋谷区恵比寿へ本社移転

2010年4月

資本金を9,000万円に増資

2010年6月

居抜き物件買取サイト「店舗買取り.com」を開設

2012年2月

東京都新宿区西新宿へ本社移転

2012年12月

東京都港区新橋に新橋支店を開設

2013年4月

東京都豊島区東池袋に池袋支店を開設

2013年5月

株式会社テンポイノベーションに商号変更

2014年11月

東京都台東区上野に上野支店を開設

2015年5月

東京都港区六本木に六本木支店を開設

2016年5月

東京都新宿区新宿へ本社移転(新橋支店等4支店を閉鎖し、本社へ統合)

2017年10月

東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場

2018年10月

東京証券取引所市場第一部に市場変更

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2020年3月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況

(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

-

15

16

110

26

19

23,172

23,358

所有株式数

(単元)

-

15,605

397

99,249

9,600

28

53,341

178,220

2,400

所有株式数の割合(%)

-

8.76

0.22

55.69

5.38

0.02

29.93

100

(注)自己株式514株は、「個人その他」に5単元、「単元未満株式の状況」に14株含まれております。

 

3【配当政策】

 当社は、株主に対する利益還元を経営の重要課題の一つとして認識しており、経営基盤の強化、将来の事業展開のために必要な内部留保を確保しつつ、安定的な配当を実施していくことを基本方針としております。

 当社は、期末配当として年1回の剰余金の配当を行うことを基本方針としており、決定機関は株主総会であります。なお、当社は中間配当を取締役会決議によって行うことができる旨を定めております。

 第14期事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、1株当たり9円の配当を実施することを決定しました。この結果、第14期事業年度の配当性向は28.4%となりました。

 内部留保資金につきましては、今後予想される経営環境の変化に対応すべく、企業体質の強化及び事業の継続的な拡大を実現させるための財源として利用していく予定であります。

 なお、第14期事業年度に係る剰余金の配当は、以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額(千円)

1株当たり配当額(円)

2020年6月16日

160,414

9

定時株主総会決議

 

 

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性 8名 女性 1名 (役員のうち女性の比率 11.1%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

代表取締役

社長

原 康雄

1964年12月25日

1988年4月 ㈱ゼネラルラックス入社

1995年7月 ㈱ナスキー代表取締役

2000年7月 ㈲プロデューススタジオ代表取締役

2005年11月 ㈱レインズインターナショナル入社

      旧㈱テンポリノベーション出向

2008年1月 当社出向

2008年5月 当社取締役営業部長

2009年10月 当社取締役WEB営業部・企画営業部管掌兼WEB営業部長

2010年1月 当社取締役開業支援営業部管掌

2011年6月 当社代表取締役社長兼開業支援営業部長

2012年4月 当社代表取締役社長兼飲食店舗賃貸事業部長

2014年9月 当社代表取締役社長兼店舗賃貸事業部長

2015年10月 当社代表取締役社長(現任)

(注)2

900,000

専務取締役

経営管理部管掌

志村 洋平

1977年8月20日

2001年4月 ㈱レインズインターナショナル入社

2005年4月 旧㈱テンポリノベーション取締役

2007年11月 当社取締役管理部長

2011年6月 当社常務取締役管理部管掌兼管理部長

2014年4月 当社常務取締役管理部管掌

2015年10月 当社常務取締役経営管理部・物件管理部管掌兼経営管理部長

2016年6月 当社常務取締役経営管理部管掌兼経営管理部長

2018年4月 当社常務取締役経営管理部管掌

2019年4月 当社専務取締役経営管理部管掌(現任)

(注)2

504,000

常務取締役

店舗転貸借事業統括本部管掌

兼店舗転貸借事業統括本部長

兼店舗転貸借第一本部長

東城 学将

1980年5月10日

2003年4月 ㈱富士通システムソリューションズ入社

2008年7月 ㈱テレウェイヴリンクス入社

      当社出向

2008年10月 当社転籍

2015年10月 当社営業部長

2016年6月 当社取締役営業部・営業推進部管掌

2018年4月 当社取締役営業部管掌

2019年4月 当社常務取締役営業部・物件管理部管掌

2019年6月 当社常務取締役店舗転貸借事業統括本部管掌兼店舗転貸借事業統括本部長兼店舗転貸借第一本部長(現任)

(注)2

30,000

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

営業企画室長

北澤 学

1981年1月25日

2002年7月 スニフードシステム㈱入社

2004年4月 ㈱グローバルダイニング入社

2005年7月 ㈱レインズインターナショナル入社

      旧㈱テンポリノベーション出向

2008年1月 当社出向

2008年5月 ㈱テレウェイヴリンクス入社

      当社出向

2008年10月 当社転籍

2009年10月 当社企画営業部長

2010年1月 当社開業支援営業部長

2017年6月 当社取締役営業企画室長(現任)

(注)2

27,200

取締役

店舗転貸借第二本部長

近藤 裕二

1981年10月2日

2009年2月 当社入社

2014年8月 当社営業部次長

2018年4月 当社営業部長

2019年6月 当社取締役店舗転貸借第二本部長(現任)

(注)2

34,400

取締役

前田 有幾

1985年5月20日

2011年4月 いすゞ自動車㈱入社

2015年4月 ㈱クロップス入社

2018年6月 ㈱クロップス取締役

2019年4月 ㈱クロップス常務取締役(現任)

2019年6月 当社取締役(現任)

(注)2

取締役

(常勤監査等委員)

金子 裕一

1948年1月7日

1971年7月 ㈱第一勧業銀行(現㈱みずほ銀行)入行

1995年1月 ジャーディン・フレミング証券(現JPモルガン証券㈱)入社

2000年9月 信用組合関西興銀入社

2003年1月 ㈱アール・アイ・エス・ジャパン取締役

2005年4月 ㈱ランドコンセプト常務取締役

2008年5月 ㈱THR顧問

2015年6月 当社常勤監査役

2019年6月 当社取締役(監査等委員)(現任)

(注)3

取締役

(監査等委員)

青山 理恵

1977年10月21日

2003年10月 中央青山監査法人入所

2006年9月 あらた監査法人(現PwCあらた有限責任監査法人)入所

2009年8月 税理士法人プライスウォーターハウスクーパース(現PwC税理士法人)入所

2016年1月 毛塚会計事務所入所、同所副所長(現任)

2016年6月 当社監査役

2019年6月 当社取締役(監査等委員)(現任)

(注)3

取締役

(監査等委員)

玉 伊吹

1971年2月25日

2007年9月 弁護士登録・第二東京弁護士会入会

      曙綜合法律事務所入所(現任)

2017年4月 当社監査役

2019年6月 当社取締役(監査等委員)(現任)

(注)3

1,495,600

 (注)1.取締役 金子裕一、青山理恵及び玉伊吹は、社外取締役であります。

2.取締役(監査等委員である取締役を除く。)の任期は、2020年6月16日開催の定時株主総会終結の時から選任後1年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

3.監査等委員である取締役の任期は、2019年6月17日開催の定時株主総会終結の時から選任後2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

4.当社の監査等委員会の体制は次の通りであります。

 委員長 金子裕一、委員 青山理恵、委員 玉伊吹

5.所有株式数は、2020年3月31日現在の株式数を記載しております。

② 社外役員の状況

 当社の社外取締役は3名であります。

 社外取締役金子裕一と当社との関係は、当社と同氏との間に人的関係、資本的関係、取引関係及びその他の利害関係はありません。また、これまでの金融機関をはじめとする多くの企業等での豊富な経験・知見を有しており、これまでも監査役として、客観的、中立的な立場から適切な助言・提言があったこと等、監査等委員である取締役として適任であると判断いたしました。

 社外取締役青山理恵と当社との関係は、当社と同氏との間に人的関係、資本的関係、取引関係及びその他の利害関係はありません。また、公認会計士として豊富な知識と経験を有しており、これまでも監査役として、経営判断に資する会計面からの的確な助言・提言があったこと等、監査等委員である取締役として適任であると判断致しました。

 社外取締役玉伊吹と当社との関係は、当社と同氏との間に人的関係、資本的関係、取引関係及びその他の利害関係はありません。また、弁護士として豊富な知識と経験を有しており、これまでも監査役として、経営判断に資する法律面からの的確な助言・提言があったこと等、監査等委員である取締役として適任であると判断致しました。

 当社は、独立社外取締役の独立性判断基準として、東京証券取引所が定める独立性に関する判断基準を充たしていることに加え、企業経営や各専門分野における豊富な経験と高い知見を持ち、当社の取締役会の意思決定において適切な指導や貢献が期待できる人物を選定しております。

③ 社外取締役による監督又は監査と内部監査、監査等委員会による監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

 社外取締役は、原則月1回開催される取締役会への出席を通じて、また、適宜行われる取締役との意見交換等を通じて当社の現状と課題を把握し、必要に応じて取締役会において独立役員として一般株主に配慮した意見を表明しております。

 

 

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合又は被所有割合

(%)

関係内容

(親会社)

株式会社クロップス

(注)

愛知県名古屋市中村区

255,157

移動体通信事業

被所有

55.6

役員の兼任 1名

 (注)有価証券報告書の提出会社であります。

 

 

 

【売上原価明細書】

 

前事業年度

(自 2018年4月1日

至 2019年3月31日)

当事業年度

(自 2019年4月1日

至 2020年3月31日)

区分

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

店舗転貸借事業売上原価

 

 

 

 

1.賃借料

5,957,320

89.3

7,034,128

87.6

2.その他

605,130

9.1

653,242

8.1

6,562,451

98.4

7,687,370

95.7

Ⅱ不動産売買事業売上原価

 

 

 

 

1.不動産売買原価

102,293

1.5

320,052

4.0

2.その他

4,714

0.1

25,051

0.3

107,008

1.6

345,104

4.3

売上原価合計

6,669,460

100.0

8,032,475

100.0

※1 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額並びにおおよその割合は、次のとおりであります。

 

 前事業年度

(自 2018年4月1日

  至 2019年3月31日)

 当事業年度

(自 2019年4月1日

  至 2020年3月31日)

役員報酬

54,300千円

143,410千円

給料及び手当

290,429

352,620

賞与

109,560

129,078

減価償却費

11,495

18,903

賞与引当金繰入額

36,997

29,349

 

  おおよその割合

 

 

    販売費

4.4%

4.0%

    一般管理費

95.6

96.0

1【設備投資等の概要】

 当事業年度における設備投資の総額は55,688千円であり、その主な内容は本社オフィスの増床であります。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値8,312 百万円
純有利子負債-2,543 百万円
EBITDA・会予N/A
株数(自己株控除後)17,823,886 株
設備投資額56 百万円
減価償却費23 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長  原 康雄
資本金308 百万円
住所東京都新宿区新宿四丁目1番6号 JR新宿ミライナタワー11階
会社HPhttps://www.tenpo-r.co.jp/

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