1年高値1,510 円
1年安値752 円
出来高200 株
市場ジャスダック
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA8.3 倍
PBR0.5 倍
PSR・会予0.5 倍
ROA1.4 %
ROIC5.0 %
βN/A
決算9月末
設立日1986/11/27
上場日2018/9/13
配当・会予30 円
配当性向21.2 %
PEGレシオ-0.6 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上3y CAGR・予想:14.7 %
利益(百万円)
営利3y CAGR・予想:-11.4 %
純利3y CAGR・予想:-6.4 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別利益率
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
会社の詳細

3【事業の内容】

当社は、首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、中でも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有しております。

経営理念に「不動産の賃貸料から生成されるマリオンのサービスを以って、年金・医療・介護・環境のサプリメントとなし、皆様に夢のある快適な老後と幸せをお届けすること」を掲げ、2004年の不動産特定共同事業法(以下「不特法」といいます)の許可取得以降、マリオンボンドの名称のもと賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供しており、2015年以降は、これをインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンドとして、また、2019年5月以降は、インターネット経由で取引を完結できるi-Bondとして販売しております。提出日現在、マリオンボンドは41号まで、サラリーマンボンドは3号まで、i-Bondは3回にわたり組成しております。

当社事業は不動産賃貸、賃貸料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の提供及びそれらに付随する不動産売買等からなる不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、①物件の仕入れ、②保有期間における賃料の獲得及び証券化商品については賃料収入の配分、③保有物件の収益実現及び証券化商品の満期対応等としての物件売却、④売却見合いまたはポートフォリオ組換・増強のための仕入れに至る一連のライフサイクルによるサービスの提供を行っており、事業ライフサイクルを通じての事業収益の確保を行うものであります。

 

当社事業は不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、セグメント別の記載は行っておりませんが、以下事業サービス内容に基づく記載を行っております。

 

[事業サービス内容]

 

(1)不動産賃貸サービス

快適な居住空間は全ての生活者に必要とされる基本ニーズであるとの認識に立ち、当社は居住者向け物件を中心に、特に大都市圏において賃貸不動産を保有し、賃貸サービスを提供しております。

サービスの提供にあたっては、交通利便性が高く品質に優れた物件を厳選することに加え、事業の採算性の向上と安定性の確保のため、物件の管理業務を自社で行うこと等により入居者のニーズに合致した建物設備の導入を図るなど、入居率の向上と安定化のための施策を実施しています。

また、2019年9月末現在、首都圏における当社保有・管理に係る物件(住居、店舗・事務所、駐車場)の戸数687戸のうち31.7%に相当する218戸を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等(県庁や政令指定都市等の地方公共団体が、中央省庁との連絡調整や情報収集、東京における情報発信等を行うために設置する事務所を指します)に賃貸しており、かかる地方公共団体顧客の基盤を当社賃貸業務の安定性の優位性の源泉と認識し、地方公共団体顧客の通勤利便に合致する所在地の物件選定、生活家電の無償貸与、職場への送迎サービスの提供など、顧客ニーズにきめ細かく対応した付加価値を提供することにより、サービス基盤の安定につとめております。

不動産賃貸サービスには、大別して、当社所有物件を当社自らが賃貸人として賃借人に提供する長期保有物件賃貸サービス、第三者所有の不動産を当社が賃借人として一括して借り上げこれを最終賃借人に転貸するサブリースサービス、及び第三者所有の賃貸不動産に管理サービスを提供する受託物件サービスの3種類があります。

①長期保有物件賃貸サービス

首都圏を中心に、札幌、盛岡、名古屋、京都、倉敷、博多等の主要都市において、居住者向け、中でも単身者向けの賃貸不動産を所有・運営しております。

2019年9月末現在、当社所有の長期保有物件数(当社所有物件数のうち次項記載の不動産証券化サービス対象物件を除いたもの)は574件(前事業年度比56件増)、当事業年度(2019年9月期)の物件売却を除く売上高に占める比率は51.6%であります。また、物件種別内訳は、住居445戸(前事業年度比39戸増)、店舗・事務所40戸(同5戸増)、駐車場89台(同12台増)となっております。

②サブリースサービス及び受託物件サービス

サブリースサービスは、当社からの賃貸物件購入者または第三者が所有する賃貸不動産を当社が賃借人として一括して借り上げ、これを最終賃借人に転貸するものであります。

受託物件サービスは、第三者保有不動産に、賃借人募集、賃料の収受、建物管理等の賃貸関連管理サービスを提供するものであります。

2019年9月末現在、当該物件数は291件(前事業年度比28件増)、当事業年度(2019年9月期)の物件売却を除く売上高に占める比率は22.6%あります。また、物件種類別内訳は、住265戸(前事業年度比24戸増)、店舗・事務所6戸(増減無)、駐車場・駐輪20台(4台増)となっております。

(2)不動産証券化サービス

当社は、経営理念に「年金・医療・介護・環境のサプリメント」の提供を掲げ、不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家に提供する投資家サービスを提供しております。2004年に不特法に基づく許可を取得し、マリオンボンドの名称のもと、不動産賃貸料を原資とする証券化商品を組成し、投資家に提供してまいりました。また、2015年以降、サラリーマンボンドの名称のもと、インターネットでの申込が可能な不動産証券化商品を、2019年以降、i-Bondの名称のもと、申込から契約までの全取引プロセスをインターネットで完結できるクラウドファンディング商品を提供しております。

当社が組成する不動産証券化商品は、当社保有又は新規仕入れ賃貸不動産を原資産に、投資家との間で匿名組合契約を締結することにより不動産賃貸業務を当社と投資家の共同事業とし、営業者としての当社が不動産の所有にかかるリスク及び賃貸業務運営の責任を負担した上で、投資家と賃料のシェアを行うことにより賃料収入を投資リターンとして分配するものであります。

一方、匿名組合契約形態であることから対象不動産の所有権は当社に帰属し、投資資金は預り金として当社にとっての資金調達となります。不動産市況の低迷時等、金融機関からの資金調達の難易度が増大する金融経済環境での不動産仕入れを可能とするほか、匿名組合契約の期間の長期化、満期到来時の匿名組合契約の更新などの手段により、不動産市況の回復までの待機を可能とするなど、不動産保有に係わる市況リスク対応の選択肢の多様化も可能としています。

2004年以降の証券化商品への一般投資家の累計出資額は、2019年9月末現在、マリオンボンド、サラリーマンボンド、i-Bond合計で12,715百万円、2019年9月末現在の匿名組合預り金残高は4,688百万円であり、当社総負債金額の35.8%を不動産証券化商品により調達しております。

2019年9月末現在、証券化サービス対象の賃貸物件数は412件(前事業年度比81件減)、当事業年度(2019年9月期)の物件売却を除く売上高に占める比率は24.5%であります。また、物件種類別内訳は、住居293戸(事業年度比57戸減)、店舗・事務所4戸(同5戸減)、駐車場115台(同19台減)となっております。

 

(3)不動産売買

不動産賃貸サービス対象不動産、不動産証券化サービス対象不動産の別を問わず、当社所有不動産の出口戦略の一環として、物件の売却を行います。不動産賃貸サービス対象不動産においては、含み益の実現益への転換による投資収益の確定に向けて、適時売却を実施いたします。一方、不動産証券化サービス対象不動産については、証券化商品の償還時点に向けての市況の見通し等を踏まえて、償還対応の一環としての売却を行います。更に、賃貸不動産ポートフォリオの増強、新規証券化商品の組成、償還見合いの投資家向け代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行います。

これら不動産売買については、不動産賃貸サービス、不動産証券化サービスのいずれについても、一連のライフサイクルの一環として実施しており、適時適切な売買を組み合わせることにより保有不動産の保有期間を通じての投資収益の確定を図り、当社の不動産賃貸関連サービス総体としての収益の増強を目的とするものであります。

事業内容と事業の系統図は次の通りであります。

[事業系統図]

 

(画像は省略されました)

 

3【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」(平成31年1月31日内閣府令第3号)による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(32)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。

(1)経営成績等の概要

①経営成績

当事業年度におけるわが国経済は、米中貿易摩擦、英国のEU離脱、中国やアジア新興国の経済の先行きに加え、地政学リスクの影響など、世界経済をめぐる不確実性を背景とした景気の下振れリスクを有しながらも、企業収益の改善、設備投資の持ち直しや個人消費の増加がみられるなど、緩やかな回復基調が継続いたしました。

不動産業界におきましては、不祥事等を受けた不動産業界に対する金融機関の融資姿勢の厳格化が認められるものの、旺盛な不動産投資需要が継続したことや、外国人観光客の増加やオリンピックも展望したホテル・商業施設への需要増加などから、三大都市圏の商業地における地価が高止まりの状況にあります。住宅地についても、分譲マンションをはじめとする住宅需要に加え、相続対策としての不動産投資需要、日本銀行により導入されたマイナス金利付き量的・質的金融緩和継続の影響、投資利回りの相対比較を受けたJ-REITへの資金流入継続など、全体としては不動産市場への資金流入が継続する環境にあり、当社の主要業務である不動産賃貸市場においては、賃貸不動産価格の高止まりが認められ、新規賃貸不動産の投資利回りは過年度に続き低位で推移しております。

当社が許可を有する不特法関連では、2017年6月2日に公布された改正不特法において、一連の取引を電磁的に完結するクラウドファンディング対応に係る改正が盛り込まれ、2017年12月1日に施行、2019年4月15日に関連施行規則の改正が実施されております。

このような状況のもと、当社は保有賃貸不動産の入居率の維持向上によるストック収益を確保するとともに、償還期が近接した証券化商品の償還への対応として対象物件2件を売却したほか、神奈川県横浜市の戸建物件1件、東京都杉並区に保有する区分所有物件2件の売却を行い、保有物件の含み益の実現を行いました。新規仕入れ物件については市況を踏まえた選別的な検討を基本方針とし、当事業年度においては東京都区部の居住者向け共同住宅3棟の仕入れにとどめました。また、不特法施行規則改正日同日付にて、電磁取引を含む改正不特法に基づく金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、改正不特法に基づくクラウドファンディング業務運営の体制を整備いたしました。

 

<不動産賃貸サービス>

当事業年度における不動産賃貸サービス業務においては、利回り及び不動産市況リスクの状況を踏まえて、新規賃貸物件の取得については慎重対応を基本とし、保有物件の入居率の維持向上に注力することにより、安定収益の確保につとめました。

サブリースサービス、受託物件サービスについては、証券化商品の償還に伴い売却したマリオン門前仲町物件を新規サブリース物件としたほか、前事業年度の売却物件に係わる新規のサブリース物件の安定的な稼動につとめるとともに、既存物件の入居率の維持向上につとめました。

この結果、不動産賃貸サービスの当事業年度末現在の入居率は97.4%(前事業年度比0.3%増)、当事業年度の収入率は98.1%(前事業年度比2.4%減)となり売上高として1,132百万円(前事業年度比110.6%)を計上いたしました。

 

<不動産証券化サービス>

当事業年度における不動産証券化サービスにおいては、2019年4月に取得した改正不特法に係る金融庁長官・国土交通大臣許可に基づき、2019年5月に、東京都荒川区西日暮里に保有するAIFLAT dokanyamaを原資産とする完全電磁契約対応の証券化商品i-Bond第1回を、6月に北海道札幌市中央区に保有するマリオン桑園を原資産とする証券化商品i-Bond第2回を組成しました。

また、東京都江東区門前仲町に保有するマリオン門前仲町物件を原資産とする証券化商品マリオンボンド25号及び26号、愛知県名古屋市西区に保有するマリオン城西を原資産とする証券化商品マリオンボンド31号及び32号について、市況を踏まえた物件売却による期限前償還を実施しました。

 

この結果、不動産証券化サービスの当事業年度末の入居率は92.2%(前事業年度比1.9%減)、当事業年度の収入率は99.1%(前事業年度比1.0%減)となり、売上高として374百万円(前事業年度比82.9%)を計上いたしました。

 

<不動産売買>

当事業年度における不動産売買においては、物件売却について、東京都江東区門前仲町に保有するマリオン門前仲町、愛知県名古屋市西区に保有するマリオン城西の証券化対象物件の他3件の売却による収益の実現を図りました。一方、新規物件については、市況を踏まえた選別的な検討にとどめた結果、新規の賃貸物件、証券化対象物件として、東京都文京区、荒川区、及び渋谷区所在の居住者向け共同住宅3棟を取得いたしました。

この結果、不動産売買の売上高として1,209百万円(前事業年度比96.1%)を計上いたしました。

 

以上の結果、当事業年度の当社の経営成績は、売上高は2,735百万円(前事業年度比0.0%減少)、営業利益は600百万円(同17.3%減少)、経常利益は321百万円(同10.5%減少)、当期純利益は221百万円(同12.0%減少)となりました。また、当事業年度末の入居率は95.6%(前事業年度比0.3%減)、当事業年度の収入率は98.3%(前事業年度比2.2%減)となりました。

 

当社事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は行っておりません。

 

②キャッシュ・フロー

当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、税引前当期純利益319百万円、たな卸資産の減少額897百万円等を計上する一方、有形固定資産の取得による支出1,760百万円、匿名組合預り金の償還による支出1,306百万円を計上したこと等により、前事業年度末に比べ285百万円減少し、当事業年度末には636百万円となりました。

当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動の結果獲得した資金は1,260百万円(前事業年度は1,308百万円の獲得)となりました。収入の主な内訳、税前当期純利益319百万円、減価償却費257百万円、たな卸資産の減少額897百万円、匿名組合損益分配額204百万円であり、支出の主な内訳は匿名組合損益の分配額(支払額)202百万円であります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動の結果支出した資金は1,769百万円(前事業年度は122百万円の支出)となりました。支出の主な内訳は、有形固定資産の取得による支出1,760百万円、投資有価証券の取得による支出32百万円であります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動の結果獲得した資金は223百万円(前事業年度は885百万円の支出)となりました。収入の主な内訳は、短期借入れによる収入1,450百万円、長期借入れによる収入690百万円であり、支出の主な内訳は、匿名組合預り金の償還による支出1,306百万円、短期借入金の返済による支出845百万円、長期借入金の返済による支出374百万円であります。

 

③生産、受注及び販売の実績

a. 生産実績

当社で行う事業は、提供する商品・サービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

b. 受注実績

当社は受注に基づく生産もしくは商品・サービスの提供を行っておりませんので、当該記載を省略しております。

c. 販売実績

当事業年度の販売実績は次のとおりであります。

不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、事業内容別に区分した記載としております。

事業内容

当事業年度

(自 2018年10月1日

至 2019年9月30日)

前年同期比(%)

不動産賃貸サービス(千円)

1,132,731

110.6

不動産証券化サービス(千円)

374,300

82.9

不動産売買(千円)

1,209,705

96.1

小計(千円)

2,716,736

99.4

その他(千円)

18,948

886.9

合計(千円)

2,735,685

100.0

(注)1.不動産証券化サービスの販売実績は、証券化商品の販売等に係わる手数料の他、証券化対象賃貸不動産に係わる賃料収入等の売上実績を記載しております。

2.不動産売買の販売実績は、不動産の売却によるものを別記したものであり、当事業年度については、不動産賃貸サービス対象不動産にかかるものが54,705千円、不動産証券化サービス対象不動産にかかるものが1,155,000千円であります。

3.最近2事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先

前事業年度

(自 2017年10月1日

至 2018年9月30日)

当事業年度

(自 2018年10月1日

至 2019年9月30日)

金額(千円)

割合(%)

金額(千円)

割合(%)

株式会社カリフォルニア

455,000

16.6

KS商事株式会社

1,252,041

45.8

合同会社NRTグロース15

700,000

25.6

 

4.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

当事業年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社の当事業年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりであります。

a. 財政状態の分析

(流動資産)

当事業年度末における流動資産は3,890百万円となり、前事業年度末に比べ1,882百万円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が289百万円減少する一方、販売用不動産が2,140百万円増加したことによるものであります。

 

(固定資産)

当事業年度末における固定資産は12,780百万円となり、前事業年度末に比べ、1,586万円減少いたしました。これは主に、賃貸用不動産仕入による1,730百万円の増加の一方、土地建物一体としての賃貸用不動産の販売用不動産勘定への振替による3,038百万円の減少等により有形固定資産が1,541百万円減少したことによるものであります。

 

(流動負債)

当事業年度末における流動負債は1,559百万円となり、前事業年度末に比べ58百万円増加いたしました。これは主に、短期借入金が605百万円増加した一方、1年内償還予定の匿名組合預り金が505百万円減少したことによるものであります。

 

(固定負債)

当事業年度末における固定負債は11,526百万円となり、前事業年度末に比べ93百万円増加いたしました。これは主に、長期借入金が279百万円増加する一方、匿名組合預り金が180百万円減少したことによるものであります。

 

(純資産)

当事業年度末における純資産は3,584百万円となり、前事業年度末に比べ143百万円増加いたしました。これは主に、剰余金の配当による46百万円減少の一方当期純利益の計上221百万円の増加により利益剰余金が174百万円増加したことによるものであります。

 

b. 経営成績の分析

(売上高)

当事業年度における売上高は2,735百万円となり、前事業年度に対し0百万円の減少(前事業年度比0.0%減)となりました。これは、主に賃料収入の増加および賃貸不動産の売却による売上高の減少によるものであります。

 

(売上原価、売上総利益)

当事業年度における売上原価は1,644百万円となり、前事業年度に対し83百万円の増加となりました。これは、主に賃貸原価及び販売用不動産関連原価が増加したことによるものであります。

その結果、当事業年度の売上総利益は1,091百万円(前事業年度比84百万円減、7.2%減)となりました。

 

(販売費及び一般管理費、営業利益)

当事業年度における販売費及び一般管理費は490百万円となり、前事業年度に対し41百万円の増加となりました。これは主に、給料及び手当が25百万円、支払手数料が24百万円、減価償却費が8百万円増加する一方、役員報酬が8百万円減少したことによるものであります。

その結果、当事業年度の営業利益は600百万円(前事業年度比125百万円減、17.3%減)となりました。

 

(営業外損益、経常利益)

当事業年度における営業外収益は18百万円となり、前事業年度に対し9百万円の増加となりました。これは主に、貸倒引当金戻入額が7百万円増加したことによるものであります。

当事業年度における営業外費用は298百万円となり、前事業年度に対し78百万円の減少となりました。これは主に、匿名組合損益分配額が48百万円減少したことによるものであります。

その結果、当事業年度の経常利益は321百万円(前事業年度比37百万円減、10.5%減)となりました。

また、売上高経常利益率は11.7%(前事業年度比1.4%減)となりました。

 

(特別損益、当期純利益)

当事業年度における特別損益は1百万円の損失となり、前事業年度に対し1百万円の減少となりました。これは、減損損失を1百万円計上したことによるものであります。

その結果、当事業年度の当期純利益は221百万円(前事業年度比30百万円減、12.0%減)となりました。

 

当社の経営成績に重要な影響を与える要因といたしましては、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。

 

当社事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は行っておりません。

 

資本の財源及び資金の流動性

キャッシュ・フローの状況につきましては、「(1)経営成績等の概要 ②キャッシュ・フロー」に記載のとおりです。

当社の資金需要の主なものは、賃貸不動産の取得費用であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金及び不特法許可に基づく匿名組合預り金によっております。賃貸不動産取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、一定程度の手元流動性を維持し、金融費用を低減するよう努めております。

 

③重要な会計方針及び見積り

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。

当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

なお、個々の「重要な会計方針及び見積り」につきましては、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項(重要な会計方針)」に記載のとおりであります。

 

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」(平成31年1月31日内閣府令第3号)による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(30)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。

文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において、当社が判断したものであります。

 

(1)経営方針

当社は、「不動産の賃貸料から生成されるマリオンのサービスを以って、年金・医療・介護・環境のサプリメントとなし、皆様に夢のある快適な老後と幸せをお届けすること」を経営理念に掲げております。

この経営理念を具体化するため、リスクの適切な制御のもと、居住用を中心とした賃貸不動産による安定的な事業基盤を確保するとともに、賃貸事業の基盤に基づく経営理念を具現化する不動産証券化商品を生成し、かかる住に関連したサービスを通じて社会に貢献することにより当社の企業価値を高め、ステーク・ホルダー各位の期待に応えてまいります。

 

(2)目標とする経営指標

不動産市況等のリスクを適切に制御しつつ、賃貸及び関連証券化商品による安定成長を目指していくことを基本方針に、財務指標としては売上高経常利益率の水準と推移を、業務指標としては入居率及び収入率(注)の推移を重視しております。

 

(注)収入率=実際の月間受取賃料等÷満室時想定月間賃料

 

(3)経営環境

不動産業界におきましては、不祥事等を受けた不動産業界一部セグメントに対する金融機関の融資姿勢の厳格化が認められるものの、旺盛な不動産投資需要が継続したことや、外国人観光客の増加やオリンピックも展望したホテル・商業施設への需要増加などから、三大都市圏の商業地における地価が高止まりの状況にあります。住宅地についても、分譲マンションをはじめとする住宅需要に加え、相続対策としての不動産投資需要、日本銀行により導入されたマイナス金利付き量的・質的金融緩和継続の影響、投資利回りの相対比較を受けたJ-REITへの資金流入継続など、全体としては不動産市場への資金流入が継続する環境にあります。

居住者向け賃貸不動産市場については、人口減少・少子高齢化の進展が需給の悪化を招くとの懸念もあるなか、株式会社野村総合研究所が総務省の住宅・土地統計調査に基づき作成した「日本の不動産投資市場2015」と題する資料によれば、賃貸マンションに居住する世帯は1988年には全世帯の9%であったところ、2013年には約20%まで増加しており、転居世帯数が1994年-10年の1,221万世帯から2009年-25年には939万世帯に減少する中、賃貸マンションに転居する世帯の比率はむしろ46%から48%に増加し、賃貸マンション需要を底支えしているというデータも確認されております。また、同資料によれば、東京圏において中長期的に人口・世帯の減少が始まる見込みの中、当社が主に顧客層とする単身世帯については、少なくとも2033年頃までは世帯増を牽引する見込みであるとしております。

 

一方、賃貸不動産の投資利回りは首都圏を中心に低下が著しく、建築費も引き続き上昇傾向にあり、賃貸不動産についても価格が高値圏で推移していることから、賃貸不動産の仕入れにあたっては、収益性と不動産市況リスクの見極めが一層重要になる局面にあるものと考えられます。

 

当社が許可を有する不特法関連では、国土交通省が2016年3月に取り纏めた「不動産投資市場の成長戦略~2020年に向けた成長目標と具体的取組」の中で、不特法の事業については、投資家保護とのバランスを斟酌しつつ、既存の枠組みについて必要な検討を行い、事業の充実を図る必要があるとされ、2017年6月2日に公布された改正不特法において、一連の取引を電磁的に完結するクラウドファンディング対応に係る改正が盛り込まれ、2017年12月1日に施行、2019年4月15日に関連施行規則の改正が実施されております。

かかる中、当社は、施行規則改正日同日付にて、電磁取引を含む改正不特法に基づく金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、改正不特法に基づくクラウドファンディング業務運営の体制を整備致しました。

 

(4)中長期的な経営戦略

当社といたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。

ⅰ)不動産賃貸サービス

当社事業の基盤を構成する不動産賃貸サービスについては、相対的に入居率変動リスクが少なく、底堅い需要が期待される居住者向け物件、中でも単身者向け物件を中心に事業を展開致します。

当事業年度末現在、首都圏における当社賃貸顧客の31.7%を占め当社の賃貸業務の比較優位性のひとつである地方公共団体等の安定的な賃貸顧客基盤の維持拡大など、既存保有物件の入居率の維持・安定・改善施策の着実な実施につとめることにより、ストック収益の安定的な確保を図ってまいります。

 

投資利回りの低下、不動産市況リスクの増大を踏まえて、新規仕入れについては慎重検討を基本としつつ、利回りの低下は特に首都圏において顕著であることから、首都圏以外の主要都市における仕入れ機会を引き続き追求し、賃貸業務基盤の拡充と、新規証券化案件の組成につなげてまいります。

 

ⅱ)不動産証券化サービス

不特法に基づく当社の証券化商品は、当事業年度末現在当社総負債の35.8%、当事業年度売上高に占める対象賃貸不動産の賃貸売上比率が24.5%を構成するなど、当社事業において重要な位置づけにあるほか、不動産業界向けの金融機関の融資姿勢の後退時など金融環境が難しい状況下にあっても、投資家からの直接の資金調達に基づく物件の仕入れを可能とし、当社賃貸不動産ポートフォリオ構築において大きな役割を果たして参りました。

 

一部不動産業界セグメントに対する金融機関の融資姿勢の厳格化が指摘されるなか、証券化商品についての既存投資家との関係の維持発展につとめるとともに、新たに取得した電磁的取引に関する改正不特法許可に基づく不動産クラウドファンディング型証券化商品の展開を進めることにより、当該分野における当社の優位性を維持強化して参ります。

 

ⅲ)不動産売買

当社は、賃貸・証券化業務のライフサイクルの一環として、含み益の実現益への転換による投資収益の確定の手段として不動産の売却を行います。また、新規賃貸物件、新規証券化物件の対象資産の仕入れ、既存ポートフォリオの入れ替え等の目的で、不動産の購入を実施致します。

 

不動産市況の状況を踏まえ、物件の売却については、保有不動産にかかる含み益の実現益への転換に向けての取り組みの一環として引き続き時宜を捉えた対応を行う一方、物件の購入については、当面の方針としては、案件の選別、利回りの検討等において慎重な対応を基本としつつ、仕入れ好適時期の到来に向けての時宜を得た対応を可能とする体制の整備を進める方針であります。

 

(5)会社の対処すべき課題

このような経営環境の下、株主をはじめ、賃貸顧客、投資家などの利害関係者各位の期待に応え、当社が持続的な成長を実現し株主価値を高めるために優先的に対処すべき課題として、以下を認識しております。

 

①賃貸物件仕入れ力の持続的強化と物件価値査定力の一段の強化

賃貸業務基盤の持続的拡大を実現するとともに、投資家各位に安定的かつ継続的に証券化商品を提供していくためには、優良な対象物件の仕入れを安定的に実現していくことが課題であります。

現下の市場環境においては、特に首都圏において優良な賃貸物件は超過需要の状況にあり、投資利回りの低下が顕著となっていることから、物件の仕入れについてはリスク分析に基づく選別を強化するとともに、首都圏のみならず全国主要都市にわたる優良物件の情報収集力、物件価値査定力の継続的強化を図っていく方針です。

 

②保有物件の稼働率の維持向上

新規物件の利回り低下に伴い、新規物件調達のリスクが拡大するなか、安定的な収益基盤を確保するためには、既存保有物件の稼働率の維持向上が課題であります。そのため、当社は首都圏においては、2019年9月末現在、当社賃貸顧客の31.7%程度を占める地方公共団体顧客等の安定的な顧客基盤維持拡大のため顧客満足度の維持向上につとめるとともに、入居率の動向をきめ細かく管理し、退去等に伴い空室が見込まれる場合等においては、種々の施策を能動的かつ機動的に講じております。

 

③資金調達基盤の維持拡大

金融機関及び不特法に基づく匿名組合出資調達基盤の維持・拡大・選択肢の多様化が課題であります。そのため当社は、金融市場の動向を注視し資金調達環境の変化の捕捉につとめるとともに、金融機関、証券化商品の既存投資家との関係の維持向上を図ってまいります。

 

④物件ポートフォリオの品質の維持向上

不動産証券化商品の提供においては、安定的な賃貸収益基盤に基づく優良運用商品を投資家に継続的に提供することが求められ、そのため賃貸物件ポートフォリオを優良なものに維持することが課題であります。このため、当社は償還期限が到来する不動産証券化商品対象物件について、償還時点又は償還日近接時点における市況等を捉えて売却または物件の入れ替え等を行うなど、きめ細かな物件ポートフォリオ管理につとめ、物件ポートフォリオの品質の継続的な維持向上を図っております。

⑤内部統制とコーポレート・ガバナンスの強化

経営の透明性を確保し、当社の持続的な成長を実現するためには、適正な内部統制環境の整備と、コーポレート・ガバナンスの不断の強化が継続的な課題であると認識しております。

このため、組織体制の整備、内部管理体制の継続的な強化を図るとともに、2015年に監査等委員会設置会社に移行し、全役員10名のうち、2名の社外取締役監査等委員、3名の非常勤社外取締役を配し、社外取締役による牽制のもとでの事業運営を行っております。

また、当社は、宅地建物取引業法、不特法をはじめとする各種法規制等のもとで事業を行っております。そのため、コンプライアンスを重視した企業経営を推進し、高い倫理観と社会的良識を持った事業運営を進めてまいります。

 

⑥人材の育成と確保

適正なコーポレート・ガバナンス体制のもとでの組織的な事業運営を行い、当社の持続的な成長を実現するためには、各種の施策を組織のもとで適切に推進できる人材の育成と確保が課題であります。このため、当社は役職員の教育強化、組織体制の強化に注力してまいります。

 

⑦商品力の継続的強化と拡充

当社は不特法の許可に基づき証券化商品を提供しておりますが、根拠法令である不特法については、2017年6月2日に「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律(平成29年法律第46号)」が公布され、2017年12月1日に施行、関連施行規則が2019年4月15日に実施に移されております。

改正に伴い、クラウドファンディングの進展への対応を可能とするため、不特法においても、従来書面での締結が要件とされていた証券化商品の契約についても、電磁的方法が認められることとなりました。

当社は、改正不特法施行規則実施当日に、改正不特法に基づく金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、同許可に基づく新規証券化商品の提供を開始いたしました。

不動産分野におけるクラウドファンディングの一段の進展を展望し、引き続き商品力の強化に向けた諸施策を推進してまいります。

 

⑧情報開示体制の強化

当社賃貸物件に基づく証券化商品について、投資家が有用な運用商品と認識して投資を継続するためには、証券化対象の各賃貸物件の運用状況についての適切な情報還元を行い、当社及び当社商品に対する信頼を醸成・維持・向上することが課題となります。

当社はウェブページ上で証券化対象物件毎の入居・収入状況等を月次で開示している他、インターネットでの申し込みが可能なサラリーマンボンド、申込から契約締結までをインターネットで完了することが可能なi-Bondについては、投資家が各人の投資資産の状況をインターネットで検索できる機能を提供するなど、適切な開示と投資家利便の向上につとめているところでありますが、不特法改正を受けたクラウドファンディングの一段の進展も踏まえて、システム対応の一段の強化等の施策を実施してまいります。

2【事業等のリスク】

「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」(平成31年1月31日内閣府令第3号)による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(31)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

 

(1)事業を取り巻く経営環境に関するリスク

 

①不動産市況の動向について

当社が属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向、金融機関の貸出姿勢、税制改正等の経済市況や人口動態変化の影響を受けやすく、入居率の悪化、家賃相場の下落による賃料収入の減少、金利負担増、保有賃貸不動産に関する減損等、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

当社は、賃貸不動産の仕入れの時期・物件数・物件規模等の選定、保有不動産の売却時期・金額等の判断、証券化商品組成に係る分配率の設定等にあたっては、景気動向、市場環境、不動産市況等の動向を慎重に見極めて運営しておりますが、当該リスクは当社のリスク管理施策によって完全に排除できる性格のものではないことから、市場の急変等の場合においては、顕在化の時期・規模に応じた影響度をもって顕在化する可能性があると認識しております。

 

②競合について

当社が属する不動産業界には、大手企業やJ-REITを含む事業者が多数存在しており、優良賃貸物件の仕入れ等において事業者間での競合が存在します。事業者間での競合は、賃貸不動産の投資利回りの悪化を招き、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

当社は、物件情報の早期入手、直接取引の推進、個別物件の競合状況の精査等のきめ細かな仕入れ施策により、競合リスクの影響度の軽減を図っておりますが、競合リスクは事業運営に内在するリスクであり完全な排除は困難であることから、事業運営の過程で日常的に顕在化する可能性があります。顕在化した場合の影響度は、顕在化の時期、その態様により変動するため確定的な見積もりを行うことは困難ですが、通常の事業運営における競合リスクについては、その影響は当社財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの通常の変動の範囲内にとどまるものと認識しております。

また、不特法の許可に基づき当社が取り扱う不動産証券化業務については、許可を要することから相応の参入制限が存在するものの、大手企業をはじめ他の事業者も事業に参画しており、他の事業者又は他の事業者の扱う商品に関する事象・風評等が、不特法に基づく商品の商品設計、コスト及び信頼性一般に影響を与え、それが当社の扱う商品の設計、コスト、販売等に波及する可能性があります。

当社は不特法に関する他社動向等を緊密にモニターすることで、かかる事象の顕在化リスクの早期把握につとめておりますが、かかる他社に関する風評等の波及リスクは、当社独自で軽減・排除できる性格のものではないことから、顕在化の時期・影響度について確定的な予測を行うことは困難であると認識しております。

 

(2)当社の業態に関するリスク

 

①販売に関するリスク

a.賃貸営業に関するリスク

当社は入居率の変動リスク分散が可能な居住者向け賃貸物件を中心に不動産賃貸業を行っておりますが、2019年9月末現在、自社保有物件の賃貸売上の13.7%を店舗・事務所が占めており、かかる店舗・事務所関連の大口賃借人の退去があった場合には、リスク分散が相対的に難しいことから、当社の経営成績に影響を与える可能性があります。

当社は、退去リスクは賃貸営業に固有の日常的な業務運営上のリスクとして捉え、各賃貸借契約の契約更改時期の管理を徹底するとともに、大口賃借人の契約更改動向等を適切にモニターすることにより、リスクの顕在に対する対策と、顕在化の場合の善後策を適時適切に講じております。かかる通常の退去リスクについては、顕在化の頻度・影響度は当社の通常の賃貸サービスの営業成績の変動の範囲内にとどまり、その影響は限定的であると判断しております。予期せぬ大口退去等、当該リスクが突発的に顕在化する可能性は皆無ではないものの、その蓋然性は極めて低いと認識しております。

 

b.賃貸物件の売却に関するリスク

当社は、証券化商品の償還等に際して、市況に応じて、証券化の対象となった賃貸物件を売却することにより償還資金の手当てを行うとともに、含み益の実現等を図っております。かかる市場売却は、他の選択肢との比較において、売却による償還に経済合理性が認められる場合に実施いたしますが、不動産市況や金融環境の急変、購入者の資金手当て能力の状況、競合物件の状況等によっては、所期どおりの金額・時期での売却が実現できない可能性があり、その場合、償還資金の別途の手当て、売却金額の調整または売却の見送りなどを余儀なくされることにより、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

当社は、不動産市況をはじめとする外部環境、購入候補者の属性等を慎重に見極めて売却時期・売却先等を選定するとともに、証券化商品の償還に伴う売却については、償還時期到来前から十分な準備期間を以て売却活動を行うなど、リスクの軽減につとめております。

不動産価格の上昇や金融緩和局面が相当期間に亘り継続していること、金融機関による不動産業界への融資姿勢の厳格化の兆しが認められること等から、不動産市況等急変の顕在化の可能性は高まっていると認識しており、市況の見極めを一段と強化しておりますが、かかるリスクは当社独自のリスク管理施策のみを以て軽減・排除できるものではなく、実際に顕在化した場合には一定程度の影響を蒙ることは不可避であると認識しております。

顕在化した場合の影響度は、顕在化の時期、規模、態様や各事業年度内において計画する物件売却の比重によって変動しますが、仮に全ての売却が不首尾に終わる規模での急変が事業年度の初期に顕在化した場合、その影響度は、各事業年度における物件売却の比重如何では、当社経営成績の過半に及ぶ可能性もあると認識しております。

 

②仕入れに関するリスク

当社は、賃貸業務基盤の維持拡大、償還した証券化商品の代替物件の手当てなど、当社賃貸ポートフォリオの維持拡大並びに品質向上のため、新規の賃貸物件の仕入れ機会を追求しております。かかる物件の仕入れ原資は、主として金融機関からの借入または証券化商品による出資金により賄いますが、市場環境の急変、金融機関の貸出姿勢の変化、投資家のリスク選好の変化等によっては資金手当てが十分ではなく、所期どおりの物件仕入れが実現できない可能性があり、その場合、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

金融緩和局面が相当期間継続していること、一部不動産セクターに対する金融機関融資姿勢の厳格化が認められること等から、当該リスク顕在化の可能性は増大していると認識しておりますが、かかるリスクは、当社独自のリスク管理のみを以て軽減・排除できるものではなく、顕在化した場合の影響度は、顕在化の時期、規模、仕入れ競合先各社への影響度合い等により変動することから、確定的な見積もりを行うことは困難であると認識しております。当社は、当社の財務状況等への信任の維持、金融機関及び既存の証券化商品投資家との良好な関係の維持、金融機関の貸出スタンスのきめ細かな確認、新規の証券化商品投資家の拡大、証券化商品の商品性向上等の施策を実施することにより、かかるリスクが顕在化した場合の影響度の軽減と相対的な優位性の確保につとめております。

また、当社は精査の上で物件の仕入れを行いますが、仕入れ後において、建築基準法等の隠れた瑕疵が判明した場合等においては、仕入れ物件を当初目的に沿って活用できず、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。当該リスクの顕在化の可能性は僅少であると判断しております。

 

③在庫・固定資産に関するリスク

当社は、売却目的で棚卸資産に計上した資産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第9号、平成20年9月26日)を、賃貸不動産については、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」(企業会計基準第20号、平成23年3月25日)及び「固定資産の減損に係る会計基準」(企業会計審議会、平成14年8月9日)並びに同適用指針(企業会計基準適用指針第6号、平成21年3月27日及び企業会計基準適用指針第23号、平成20年11月28日)を適用しており、販売用不動産の評価損、賃貸用不動産の減損損失が計上された場合、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は、不動産の取得に当っては、個別の不動産の立地、賃貸不動産の入居状況、入居率の維持・向上の可能性等を慎重に検討のうえで取得判断を行うとともに、保有不動産それぞれの入居率・キャッシュ・フローの状況をきめ細かく確認の上保有ポートフォリオの管理を行っており、個別不動産に起因する減損等のリスクの顕在化の可能性は高くないと判断しております。不動産市況の急変、自然災害等の外部要因を起因とするリスクについては、当社のリスク管理のみを以て軽減・排除できるものではないことから、かかる事態が発生した場合には、顕在化の時期・規模に応じた影響を蒙る可能性がありますが、かかるリスクの顕在化の可能性は高くないと認識しております。

④不測の事故・自然災害等による経営成績変動について

当社は、首都圏を始め、主要都市に賃貸不動産を保有しておりますが、当該エリアにおいて、火災、暴動、テロ、地震、噴火、津波等の不測の事故や自然災害が発生した場合、不動産の資産価値の低下、不動産投資意欲の冷え込み、空室の長期化、保有不動産の被災に伴う補修等による費用負担の増加等を通じて、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は、不動産の取得にあたっては、自然災害の発生リスクが高いと認められる地域に所在する物件を回避すること、火災保険等の付保などの対策を講じること、事前の対策が可能な災害等については影響度軽減のための事前対策を講じること、災害前後での物件の状況の適時の確認と対応策の実施等により、当社保有不動産に対する自然災害リスクの低減に努めております。かかるリスクは当社独自のリスク管理施策のみを以て軽減・回避出来るものではなく、顕在化した場合には、リスク顕在の頻度、顕在リスクの規模等に応じた影響を蒙る可能性がありますが、当該リスクの態様に照らし、その影響度について確定的な見積もりを行うことは困難であると認識しております。

 

⑤法的規制等について

a.法的規制について

当社が属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、借地借家法等、不動産取引に関する多数の法的規制を受けております。また、当社が取扱う不特法に基づく商品についても、種々の法的規制があります。

当社では、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたす事項はありませんが、今後、何らかの理由によりこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は、当社の法令遵守体制等に起因するリスクの顕在化の可能性は高くないと認識しており、法的規制の変更等の外部要因に起因するリスクについても、関連法令の改正等の動向をモニターすることにより顕在化のリスクを早期に把握し体制の整備を行う方針でありますが、かかる外部要因によるリスクについては、その顕在化の内容、時期等を当社が制御できるものではないことから、その影響度を事前に見積もることは困難であると認識しております。

b.許認可等について

当社の主要事業におきましては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を取得しております。

当事業年度末現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由によりこれらの免許、登録、許可の取消等があった場合、当社の主要事業の活動に支障をきたすとともに経営成績に重大な影響を与える可能性があります。

当社は、法令等遵守を徹底するとともに、内部管理・内部統制体制を整備することにより、登録・免許の取消事由を惹起することのない業務運営につとめており、かかる免許・登録・許可の取消しリスクの顕在化の可能性は僅少であると認識しております。

取得・登録者名

取得年月日・許認可等の名称及び所管官庁等

許認可等の内容及び有効期限

主な許認可等の取消事由

株式会社

マリオン

1995年2月24日

宅地建物取引業者免許

東京都

宅地建物取引業に関する許可

東京都知事

(6)第72526号

2018年2月25日から

2023年2月24日まで(5年間)

以後5年ごと更新

宅地建物取引業法

5条、第66条及び第67条

株式会社

マリオン

2007年9月30日

第二種金融商品取引業

関東財務局

第二種金融商品取引業

関東財務局長

(金商)第1502号

金融商品取引法第52条

株式会社

マリオン

2011年6月6日

一般不動産投資顧問業

国土交通大臣

一般不動産投資顧問業

一般 - 第1111号

不動産投資顧問業登録規程

第30条

株式会社

マリオン

2019年4月15日

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・国土交通大臣

不動産特定共同事業法第3条第1項に基づく許可

金融庁長官・国土交通大臣100号

不動産特定共同事業法

第36条

 

(3)当社事業体制に関するリスク

①小規模組織に関するリスクについて

当社は、当事業年度末現在、従業員22名と小規模組織であり、内部管理体制についても組織の規模に応じたものとなっております。また、小規模な組織であるため、業務を特定の個人に依存している場合があります。

今後の業務拡大に応じて求められる組織体制を整備するため、所要の人材の採用と教育研修による人材の育成を行い、社内管理体制の継続的な充実を図って行く予定であります。

しかしながら、当社の事業拡大に見合った適切かつ十分な組織体制の構築に至らなかった場合、適切なリスク管理と内部統制のもとでの事業運営、事業拡大に制約が発生し、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当事業年度末現在、かかる体制整備について特段の問題を認めておらず、かかるリスクの顕在化の可能性は僅少であると認識しております。

 

②個人情報の管理について

当社は、賃貸物件の入居者や証券化商品の投資家など、事業を通じて取得した個人情報を保有しており、「個人情報の保護に関する法律」等による規制を受けております。

個人情報の管理については、個人情報保護規程、特定個人情報保護規程等による規程化、外部侵入防止システムの採用、物理的・論理的アクセス権限の設定、セキュリティ意識の向上を目的とした教育・研修等による周知徹底等により、細心の注意を払い取り扱っておりますが、個人情報の不正利用、その他不測の事態によって重要な情報が外部に漏洩した場合、当社への信用の低下や損害賠償請求等により、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は個人情報管理体制の適切な運用に努めており、かかるリスクが顕在化する蓋然性は低いと認識しております。

 

③特定の人物への依存リスクについて

当社の創業者であり代表取締役社長である福田敬司は、当社設立以来、当社の経営方針、経営戦略、資金調達等、事業活動の推進にあたり重要な役割を担ってまいりました。

当社は、監査等委員会設置会社への移行、社外取締役の配置等のガバナンス体制の強化、役職員の情報共有の強化や職務権限の明確化、権限委譲を進め、創業者に過度に依存しない経営体制の整備を進めてまいりましたが、体制の整備の過程において、同氏が職務を遂行出来なくなるような不測の事態が生じた場合、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は、取締役会をはじめとした特定の人物に依存しないガバナンス体制に基づく業務運営を行っており、現状体制に特記すべき問題は認めていないことから、かかるリスクが顕在化する可能性は低いと認識しております。

 

(4)その他のリスク

①ストック・オプションと株式希薄化のリスク

当社は、当社の取締役及び従業員に対し、当社の経営成績向上に関する貢献意欲や士気を高めるとともに、株主との価値観の共有を推進することによる企業価値向上を図るため、新株予約権を付与しております。当事業年度末現在、新株予約権による潜在株式数は35,300株であり、これは発行済株式総数の2.2%に相当しております。今後、これらの新株予約権が行使された場合、当社の1株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。

現行の市場環境、新株予約権の行使条件等に照らして、短期的にかかる希薄化リスクが顕在化する可能性は低いと認識しております。

 

②有利子負債依存と金利変動のリスク

当社は、不動産仕入れ資金の相当部分を金融機関からの借入金に依存しております。借入については、基本的に固定金利またはそれに準じた条件での長期借入としておりますが、今後も事業拡大に伴い、不特法に基づく匿名組合への出資金と並んで、利子負債については相応水準で推移すると想定され、金利が上昇した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は、既存金融機関との緊密な連携を行うとともに、金融機関の融資姿勢、金融政策の動向、既存有利子負債の満期構成、借入れ条件等をモニターすることにより、かかるリスクの軽減につとめておりますが、金融市場全体や、業界他社動向等に起因するリスクについては、当社独自の対策によって軽減・排除が難しいことから、顕在化した場合には、その時期、規模、態様等に応じて影響をうけるものと判断しておりますが、顕在化の影響を確定的に見積もることは困難であると認識しております。

当事業年度、前事業年度の有利子負債残高、総資産額ならびに有利子負債依存度は以下のとおりであります。

(単位:千円)

 

前事業年度

(2018年9月30日)

当事業年度

(2019年9月30日)

有利子負債残高(a)

6,944,360

7,864,560

総資産額(b)

16,374,784

16,670,908

有利子負債依存度(a/b)

42.4%

47.2%

(注)有利子負債残高は、短期借入金、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む)、リース債務(短期及び長期)の合計額であります。

 

借入金にかかる財務制限条項について

当社は、不動産仕入れにかかる資金調達方法の一つとして金融機関から融資を受けておりますが、これらのうちには、2期連続して経常利益を赤字にしないことや純資産額を一定以上に保つこと、借入の担保となる資産の稼働状況を一定以上に保つことを確約する条項が存在するものがあります。当社がこれらの条項に抵触した場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

現状の当社経営成績や財政状態は、かかる財務制限条項の要求水準との間に相当の安全マージンを確保していること、当社は財務制限条項の遵守状況を適切に管理し、財務制限条項を安定的に充足するべく業務運営を行っていることから、現状かかる財務制限条項抵触リスクは僅少であると認識しております。

 

④一般社団法人ホンジン・ホールディングスとの関係について

一般社団法人ホンジン・ホールディングスは、2005年4月に当社の前身である株式会社マリオン管財の全額拠出により設立され、当社グループにおいて不動産賃貸業を行う有限会社HONJINの株式100%を保有するとともに、当社代表取締役社長福田敬司が単独理事及び単独社員の任にあったことから、当社が実質的に支配しているとして2016年3月まで連結子会社の位置付けにありました。

2016年3月1日付で開催された同法人臨時社員総会において、当社代表取締役社長福田敬司の単独議決権を放棄するとともに、事業目的から不動産の保有・取得・処分等を削除し、地球緑化、医療介護等の公益福祉目的を事業目的とする法人となりました。2016年4月1日付での当社による有限会社HONJINの吸収合併に伴い、合併対価としての普通株式1,500株を取得し、当事業年度末現在、当社株式の議決権19.2%を保有しております。

社団法人は、前述のとおり当社の株主となっており、当社代表取締役社長福田敬司が同法人の代表理事を兼任しております。なお、当社代表取締役社長福田敬司を含む当社関係者の役員は、同法人の保有する当社株式に係る議決権行使については関与をしない方針です。

現状、同社団法人の議決権の状況には変化は見込まれておらず、同社団法人の関係についての当社方針を変更する予定はないことから、同社団法人との関係に関するリスクの態様が変化する可能性は僅少と認識しております。

2【沿革】

当社は、1986年11月、株式会社マリオン管財として発足し、不動産賃貸、売買、仲介斡旋コンサルティング等の不動産関連業務を展開してまいりました。

2004年6月、不動産特定共同事業法(以下「不特法」といいます)に基づく東京都知事許可を取得し、同年9月、マリオンボンドの名称のもと、賃貸不動産取得資金を一般投資家から募り、投資家との間で匿名組合契約を締結することにより、賃貸物件の賃料を投資家とシェアリングする証券化商品の取扱いを開始いたしました。

2015年7月には、サラリーマンボンドの名称のもと、100,000円単位でインターネットでの申込が可能なクラウドファンディング(注1)形式での不動産証券化商品の取扱を開始いたしました。また、2019年4月には、2017年12月付けの不特法の一部改正に伴って可能となった申込から契約までを電磁的に完結できる改正不特法の金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、2019年5月には、i-Bondの名称のもと、全取引を電磁的に完結できる不動産証券化商品の取扱を開始いたしました。

2007年1月、名称を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更し、現在、株式会社マリオンとして、不動産賃貸、不動産賃料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の販売及びそれらに付随する不動産売買を事業としております。

株式会社マリオン管財発足以降の主な経緯は以下に記載の通りであります。

 

1986年11月

不動産の賃貸、売買、仲介斡旋及びコンサルティング業務を行うことを目的として、東京都新宿区に株式会社マリオン管財を設立

2003年3月

不動産管理業務を行うことを目的として、本陣管理サービス株式会社を設立

2004年6月

2004年9月

不動産特定共同事業許可を取得(東京都知事第57号)

不動産特定共同事業許可に基づく不動産証券化商品の取扱を開始

2005年2月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社MULLION TRUSTを設立

2005年4月

特定の不動産賃貸業務を行うことを目的として、株式会社マリオン管財全額拠出からなる一般社団法人ホンジン・ホールディングスを設立し、一般社団法人ホンジン・ホールディングス100%出資により有限会社HONJINを設立

2007年1月

商号を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更

2009年2月

太蔵観光株式会社を吸収合併し、同社の不動産賃貸業務を統合

2013年3月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社M1を設立

2013年3月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社M25を設立

2013年4月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社M2を設立

2013年8月

株式会社MULLION TRUSTを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2013年11月

株式会社M1を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2014年11月

ユーインターラクション株式会社を吸収合併し不動産賃貸業務を統合

2015年7月

ウェブ申込型不動産証券化商品サラリーマンボンド1号の取扱を開始

2016年2月

株式会社エム・オー・シーを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2016年2月

株式会社M25を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2016年2月

株式会社M2を解散

2016年3月

一般社団法人ホンジン・ホールディングスの実質的な支配を喪失したことに伴い非連結子会社化

2016年4月

有限会社HONJINを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2016年4月

有限会社HONJINの合併対価として、一般社団法人ホンジン・ホールディングスに1,500株を交付

2016年8月

株式会社産業ネットサービスを吸収合併(損害保険代理業他)

2016年9月

本陣管理サービス株式会社の株式を同社経営陣に譲渡し、非連結子会社化

2018年9月

東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に株式を上場

2019年4月

不動産特定共同事業法許可を取得(金融庁長官・国土交通大臣 第100号)

2019年5月

ウェブ取引完結型不動産証券化商品i-Bondの取扱を開始

 

(注1)クラウドファンディングとは、不特定多数の人が主にインターネット経由で他の人々や組織に財源の提供や協力などを行う仕組みです。

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2019年9月30日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況

(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

-

2

15

12

10

4

562

605

所有株式数

(単元)

-

39

153

6,351

530

18

8,929

16,020

200

所有株式数の割合(%)

-

0.24

0.96

39.64

3.31

0.11

55.74

100.00

(注)自己株式36,600株は「個人その他」に366単元含まれております。

 

3【配当政策】

当社は、株主利益の最大化を重要な経営目標の一つとして認識しており、今後の株主への剰余金の配当につきましては、業績の推移・財務状況、今後の事業・投資計画等を総合的に勘案し、内部留保とのバランスをとりながら、配当性向20%を目安として、配当による株主への利益還元を安定的かつ継続的に実施する方針であります。

当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、当期は1株当たり30円の配当を実施することを決定しました。この結果、当事業年度の配当性向は21.2%となりました。

内部留保資金につきましては、事業拡大を目的とした中長期的な事業原資として利用していく予定であります。

なお、剰余金の配当を行う場合、年1回の期末配当を基本方針としており、当社は、剰余金の配当については、「会社法第459条第1項各号に定める事項については、法令に別段の定めがある場合を除き、取締役会の決議によって定めることが出来る」旨定款に定めております。また、当社は中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。

当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額

(千円)

1株当たり配当額

(円)

2019年11月26日

46,968

30

取締役会決議

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性10名 女性-名 (役員のうち女性の比率-%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役社長

(代表取締役社長)

福田 敬司

1947年2月1日

1979年4月 福田産業資材株式会社入社

1986年11月 株式会社マリオン管財(現当社)設立 代表取締役社長

2010年6月 有限会社HONJIN取締役

2010年7月 一般社団法人ホンジン・ホールディングス代表理事(現任)

2013年6月 当社代表取締役社長兼上場準備室長

2015年9月 当社代表取締役社長兼経営企画室長兼売買業務部長

2016年6月 当社代表取締役社長(売買業務部担当)

2017年1月 当社代表取締役社長(現任)

(注)4

571,000

常務取締役

管理部長

宮澤 深志

1949年1月1日

1971年4月 株式会社マルマン(現マジェスティ ゴルフ株式会社)入社

1988年8月 株式会社産業ネットサービス設立 代表取締役

2000年8月 当社常務取締役

2015年9月 当社常務取締役管理部長

2016年6月 当社常務取締役営業部担当

2017年1月 当社常務取締役管理部担当

2019年9月 当社常務取締役管理部長(現任)

(注)4

-

取締役

経理財務部長

肥田 理

1954年8月13日

1977年4月 株式会社東京銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)入行

2003年5月 株式会社東京三菱銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)経済協力室長

2012年7月 ステート・ストリート信託銀行株式会社取締役リスク管理本部長

2013年6月 スリープログループ株式会社(現ギグワークス株式会社)CFO兼執行役員管理本部長

2015年6月 当社入社 財務統括室長兼コンプライアンス室長

2015年9月 当社取締役財務統括室長兼コンプライアンス室長

2016年6月 当社取締役経営企画部長(管理部担当)

2017年1月 当社取締役経営企画部長

2019年12月 当社取締役経理財務部長(現任)

(注)4

-

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

営業部長

飛田 明彦

1980年5月20日

2003年4月 株式会社ベルーナ入社

2009年4月 当社入社

2016年6月 当社営業部長

2016年12月 当社取締役営業部長

2018年12月 当社取締役営業部長(営業事務管理部担当)

2019年12月 当社取締役営業部長(現任)

(注)4

-

取締役

山田 源

1972年5月25日

1995年4月 監査法人トーマツ(現有限責任監査法人トーマツ)入所

1998年5月 公認会計士登録

2007年10月 日本エネルギーネットワーク株式会社(現エネクス電力株式会社)入社

2011年10月 株式会社パスポート(現株式会社HAPiNS)入社

2014年5月 GFA株式会社入社

2016年7月 山田源経営会計事務所開設 代表(現任)

2016年7月 日本エネルギーパートナーズ株式会社監査役(現任)

2017年1月 H2L株式会社監査役(現任)

2017年2月 当社取締役(現任)

2019年1月 株式会社ミスターフュージョン 取締役(現任)

(注)4

-

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

高橋 和彦

1970年1月7日

2000年8月 ソフトバンク・ファイナンス株式会社(現ソフトバンク株式会社)入社

2001年8月 SBIアルスノーバ・リサーチ株式会社監査役(現任)

2005年4月 パートナーズ・インベストメント株式会社(現SBIインキュベーション株式会社)代表取締役

2008年1月 SBIプロパティ・アドバイザーズ株式会社(現SBIホールディングス株式会社)代表取締役

2010年6月 SBIギャランティ株式会社取締役(現任)

2012年8月 セムコーポレーション株式会社(現SBIエステートファイナンス株式会社)取締役

2013年6月 SBIウェルネスバンク株式会社取締役(現任)

2015年6月 SBIエステートマネジメント株式会社代表取締役会長

2016年6月 SBIエステートファイナンス株式会社代表取締役(現任)

2016年6月 SBIエステートサービス株式会社代表取締役(現任)

2017年4月 SBIエステートマネジメント株式会社代表取締役会長有価証券投資運用部部長(現任)

2017年12月 当社取締役(現任)

2019年9月 学校法人SBI大学 監事(現任)

(注)4

-

取締役

増岡 健司

1965年4月18日

1991年4月 箱崎デンタルクリニック勤務

1994年9月 ますおか歯科クリニック開業

2000年3月 医療法人社団審歯会(現医療法人社団MEDIQOL)設立理事長(現任)

2012年4月 北海道医療大学歯科医師臨床研修科 臨床教授(現任)

2012年4月 日本大学歯学部 兼任講師(現任)

2013年9月 MEDIQOL INTERNATIONAL SDN.BHD 取締役(現任)

2014年4月 Neutral株式会社 取締役(現任)

2018年12月 MEDIQOLビジネスサポート合同会社 代表社員(現任)

2018年12月 ユーサムトラスト株式会社 代表取締役(現任)

2018年12月 当社取締役(現任)

(注)4

-

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

(常勤監査等委員)

深澤 智広

1969年5月29日

1992年4月 日立電線株式会社(現日立金属株式会社)入社

2002年3月 康和地所株式会社入社

2007年10月 当社入社

2016年12月 当社取締役常勤監査等委員(現任)

(注)5

-

取締役

(監査等委員)

鎌田 昭良

1956年3月29日

1980年4月 防衛庁(現防衛省)入庁

2006年8月 同庁長官官房審議官(兼)情報本部副本部長

2007年1月 防衛省大臣官房審議官

2007年9月 同省沖縄防衛局長

2008年1月 同省北関東防衛局長

2009年10月 同省大臣官房審議官

2010年12月 同省大臣官房審議官(兼)大臣官房報道官

2012年1月 同省大臣官房長

2013年7月 同省装備施設本部長

2014年11月 東京海上日動火災保険株式会社顧問

2015年6月 一般財団法人 自衛隊援護協会 理事(現任)

2016年11月 当社取締役監査等委員(現任)

2017年6月 公益財団法人防衛基盤整備協会理事長(現任)

2018年12月 楽天損害保険株式会社 顧問(現任)

2019年6月 社会福祉法人 朝日敬慎会 理事(現任)

(注)5

-

取締役

(監査等委員)

海老根 靖典

1955年8月17日

1991年5月 藤沢市議会議員

2001年4月 財団法人船井情報科学振興財団(現公益財団法人船井情報科学振興財団)評議員(現任)

2008年2月 藤沢市長

2013年1月 大樹コンサルティング株式会社(現大樹リサーチ&コンサルティング株式会社)代表取締役社長(現任)

2014年6月 公益財団法人SBI子ども希望財団理事(現任)

2015年8月 大樹グリーンサポート株式会社取締役(現任)

2015年8月 大樹ホールディングス株式会社取締役(現任)

2016年12月 当社取締役監査等委員(現任)

2016年12月 大樹コンプライアンス株式会社(現大樹リスクマネジメント株式会社)代表取締役

2017年4月 大樹リスクマネジメント株式会社取締役(現任)

(注)5

-

571,000

 

(注)1. 常務取締役 宮澤深志は取締役社長 福田敬司の義弟であります。

2.2015年8月24日開催の臨時株主総会において定款の変更が決議されたことにより、当社は2015年9月1日付で監査等委員会設置会社に移行しております。

当社の監査等委員会の体制は次のとおりであります。

委員長 深澤智広、委員 鎌田昭良、委員 海老根靖典

なお、深澤智広は常勤の監査等委員であります。常勤の監査等委員を選定している理由は、実効性のある監査を可能とすることが出来るものと考えているからであります。

3.締役 山田源、高橋和彦、鎌田昭良、海老根靖典、増岡健司は社外取締役であります。

4.取締役(監査等委員である取締役を除く)の任期は、2019年9月期に係る定時株主総会終結の時から1年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

5.監査等委員である取締役の任期は、2018年9月期に係る定時株主総会終結の時から2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

 

②社外役員の状況

当社は、本書提出時点において、山田源、高橋和彦、増岡健司、鎌田昭良、海老根靖典の5名の社外取締役を選任しており、うち、鎌田昭良、海老根靖典の2名は監査等委員であります。

山田源は、公認会計士であり、財務及び会計に関する相当程度の知見を有しております。

高橋和彦は、SBIグループ勤務で培われた企業経営における豊富な経験と知見を有しております。

増岡健司は、医療法人社団MEDIQOLの理事長として、医院経営等に携わっており、企業経営に対する深い洞察力を備えております。

鎌田昭良は、長年にわたる防衛庁(現:防衛省)及び楽天損害保険株式会社での豊富な実務経験と幅広い見識を有しております。

海老根靖典は、市議会議員及び市長としての豊富な経験、また大樹コンサルティング株式会社代表取締役としての企業経理を統治する十分な見識を有しております。

上記の通り、当社の社外取締役はそれぞれが専門的な知識と豊富な実務経験、幅広い見識を有しており、いずれも毎月1回開催する定時取締役会、及び必要に応じて開催する臨時取締役会に出席し、専門的な観点及び第三者としての観点から経営全般を監査・監督し、客観的・中立的な立場から職務執行に関する監督及び助言を積極的に行っております。

高橋和彦は、主要株主であるSBIホールディングス株式会社の子会社及び関連会社の代表取締役、取締役又は監査役を務めており、当社はSBIホールディングス株式会社との間で資本関係があります。

他の取締役と当社との間で人的・資本的関係、又は取引関係、その他の重要な利害関係はありません。

なお、社外取締役を選任するための会社からの独立性に関する基準または方針はないものの、選任にあたっては、株式会社東京証券取引所の定めに基づく一般株主との利益相反が生じるおそれのない独立役員の独立性に関する判断基準を参考とし、検討を行っております。

 

③社外取締役による監督又は監査と内部監査、監査等委員会監査及び会計監査の相互連携並びにこれらの監査と内部統制部門の関係

監査等委員会と会計監査人間では、監査等委員が会計監査人から監査方針及び監査計画を聴取し、監査結果の報告を受けることにより、また、監査等委員会と内部監査部間では、相互発見事項の共有などを通じた情報交換及び意見交換を行うことにより、さらに、監査等委員、会計監査人、内部監査部による定期的な会合を実施し情報交換及び意見交換を行うことにより、監査の実効性確保につとめております。

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合又は被所有割合

(%)

関係内容

(その他の関係会社)

 

 

 

 

 

一般社団法人ホンジン・ホールディングス

東京都中央区

8,000

(基金)

緑化事業、医療・介護等研究、助成

被所有19.2

役員の兼任1名

 (注)「主要な事業の内容」欄には、同社団法人の定款の目的事項の主な内容を記しております。

 

【売上原価明細書】

 

 

 

前事業年度

自 2017年10月1日

至 2018年9月30日)

当事業年度

自 2018年10月1日

至 2019年9月30日)

区分

注記

番号

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

販売用不動産期首たな卸高

 

1,798,905

68.8

1,052,806

21.7

当期販売用不動産仕入高

 

895

0.0

2,992

0.1

他勘定受入高

※1

74,921

2.9

3,038,021

62.8

賃貸原価

※2

738,162

28.3

743,733

15.4

 

2,612,884

100.0

4,837,553

100.0

販売用不動産期末たな卸高

 

1,052,806

 

3,193,713

 

他勘定振替高

 

444

 

345

 

不動産事業売上原価

 

1,559,634

 

1,643,495

 

その他売上原価

 

937

 

736

 

当期売上原価

 

1,560,572

 

1,644,231

 

 

(注)※1の主な内訳は次のとおりであります。

項目

前事業年度

(自 2017年10月1日

至 2018年9月30日)

当事業年度

(自 2018年10月1日

至 2019年9月30日)

他勘定受入高

有形固定資産(千円)

 

74,521

 

3,038,021

 

(注)※2の主な内訳は次のとおりであります。

 

項目

 

前事業年度

(自 2017年10月1日

至 2018年9月30日)

当事業年度

(自 2018年10月1日

至 2019年9月30日)

減価償却費(千円)

地代家賃(千円)

業務委託費(千円)

223,550

194,101

106,988

234,874

229,956

107,387

租税公課(千円)

89,002

87,306

※ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

 

前第2四半期累計期間

(自  2018年10月1日

  至  2019年3月31日)

当第2四半期累計期間

(自  2019年10月1日

  至  2020年3月31日)

役員報酬

46,957千円

43,922千円

給料及び手当

59,529

66,198

賞与引当金繰入額

5,499

5,079

1【設備投資等の概要】

当事業年度の主な設備投資は賃貸用不動産として取得した東京都文京区物件695,362千円、東京都荒川区物件542,713千円及び東京都渋谷区物件492,226千円であります。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値6,880 百万円
純有利子負債5,024 百万円
EBITDA・会予828 百万円
株数(自己株控除後)1,565,540 株
設備投資額N/A
減価償却費258 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長  福田 敬司
資本金1,388 百万円
住所東京都新宿区富久町9番11号
会社HPhttps://www.mullion.co.jp/

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