1年高値2,410 円
1年安値0 円
出来高0 株
市場ジャスダック
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA9.1 倍
PBR0.6 倍
PSR・会予0.8 倍
ROA1.5 %
ROIC5.7 %
営利率26.6 %
決算9月末
設立日1986/11/27
上場日2018/9/13
配当・会予30.0 円
配当性向18.7 %
PEGレシオ5.6 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上3y CAGR・予想:9.7 %
利益(百万円)
営利3y CAGR・予想:-1.3 %
純利3y CAGR・予想:-6.3 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別利益率
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
会社の詳細

3【事業の内容】

当社は、首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、中でも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有しております。

経営理念に「不動産の賃貸料から生成されるマリオンのサービスを以って、年金・医療・介護・環境のサプリメントとなし、皆様に夢のある快適な老後と幸せをお届けすること」を掲げ、平成16年の不動産特定共同事業法(以下「不特法」といいます)の許可取得以降、マリオンボンドの名称のもと賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供しており、平成27年以降は、これをインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンドとして販売しております。これまで、マリオンボンドは41号まで、サラリーマンボンドは3号までを組成しております。

当社事業は不動産賃貸、賃貸料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の提供及びそれらに付随する不動産売買等からなる不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、①物件の仕入れ、②保有期間における賃料の獲得及び証券化商品については賃料収入の配分、③保有物件の収益実現及び証券化商品の満期対応等としての物件売却、④売却見合いまたはポートフォリオ組換・増強のための仕入れに至る一連のライフサイクルによるサービスの提供を行っており、事業ライフサイクルを通じての事業収益の確保を行うものであります。

 

当社事業は不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、セグメント別の記載は行っておりませんが、以下事業サービス内容に基づく記載を行っております。

 

[事業サービス内容]

 

(1)不動産賃貸サービス

快適な居住空間は全ての生活者に必要とされる基本ニーズであるとの認識に立ち、当社は居住者向け物件を中心に、特に大都市圏において賃貸不動産を保有し、賃貸サービスを提供しております。

サービスの提供にあたっては、交通利便性が高く品質に優れた物件を厳選することに加え、事業の採算性の向上と安定性の確保のため、物件の管理業務を自社で行うこと等により入居者のニーズに合致した建物設備の導入を図るなど、入居率の向上と安定化のための施策を実施しています。

また、平成30年9月末現在、首都圏における当社保有・管理に係る物件(住居、店舗・事務所、駐車場)の戸数632戸のうち32.1%に相当する203戸を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等(県庁や政令指定都市等の地方公共団体が、中央省庁との連絡調整や情報収集、東京における情報発信等を行うために設置する事務所を指します)に賃貸しており、かかる地方公共団体顧客の基盤を当社賃貸業務の安定性の優位性の源泉と認識し、地方公共団体顧客の通勤利便に合致する所在地の物件選定、生活家電の無償貸与、職場への送迎サービスの提供など、顧客ニーズにきめ細かく対応した付加価値を提供することにより、サービス基盤の安定につとめております。

不動産賃貸サービスには、大別して、当社所有物件を当社自らが賃貸人として賃借人に提供する長期保有物件賃貸サービス、第三者所有の不動産を当社が賃借人として一括して借り上げこれを最終賃借人に転貸するサブリースサービス、及び第三者所有の賃貸不動産に管理サービスを提供する受託物件サービスの3種類があります。

①長期保有物件賃貸サービス

首都圏を中心に、札幌、盛岡、名古屋、京都、倉敷、博多等の主要都市において、居住者向け、中でも単身者向けの賃貸不動産を所有・運営しております。

平成30年9月末現在、当社所有の長期保有物件(当社所有物件のうち次項記載の不動産証券化サービス対象物件を除いたもの)は518戸、当事業年度(平成30年9月期)の物件売却を除く売上高に占める比率は51.1%であります。また、物件種別内訳は、住居406戸(長期保有物件の78.3%)、店舗・事務所35戸(同6.8%)、駐車場77台(同14.9%)となっております。

②サブリースサービス及び受託物件サービス

サブリースサービスは、当社からの賃貸物件購入者または第三者が所有する賃貸不動産を当社が賃借人として一括して借り上げ、これを最終賃借人に転貸するものであります。

受託物件サービスは、第三者保有不動産に、賃借人募集、賃料の収受、建物管理等の賃貸関連管理サービスを提供するものであります。

平成30年9月末現在、当該物件数は263戸、当事業年度(平成30年9月期)の物件売却を除く売上高に占める比率は18.4%であります。また、物件種類別内訳は、住居241戸(サブリース及び受託物件の91.6)、店舗・事務所6戸(同2.3)、駐車場・駐輪場16台(同6.1)となっております。

(2)不動産証券化サービス

当社は、経営理念に「年金・医療・介護・環境のサプリメント」の提供を掲げ、不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家に提供する投資家サービスを提供しております。平成16年に不特法に基づく許可を取得し、マリオンボンドの名称のもと、不動産賃貸料を原資とする証券化商品を組成し、投資家に提供してまいりました。また、平成27年以降、サラリーマンボンドの名称のもと、インターネットでの申込が可能なクラウドファンディング型不動産証券化商品を提供しております。

当社が組成する不動産証券化商品は、当社保有又は新規仕入れ賃貸不動産を原資産に、投資家との間で匿名組合契約を締結することにより不動産賃貸業務を当社と投資家の共同事業とし、営業者としての当社が不動産の所有にかかるリスク及び賃貸業務運営の責任を負担した上で、投資家と賃料のシェアを行うことにより賃料収入を投資リターンとして分配するものであります。

一方、匿名組合契約形態であることから対象不動産の所有権は当社に帰属し、投資資金は預り金として当社にとっての資金調達となります。不動産市況の低迷時等、金融機関からの資金調達の難易度が増大する金融経済環境での不動産仕入れを可能とするほか、匿名組合契約の期間の長期化、満期到来時の匿名組合契約の更新などの手段により、不動産市況の回復までの待機を可能とするなど、不動産保有に係わる市況リスク対応の選択肢の多様化も可能としています。

平成16年以降の証券化商品への一般投資家の累計出資額は、マリオンボンド、サラリーマンボンド合計で11,930百万円、平成30年9月末現在の匿名組合預り金残高は5,373百万円であり、当社総負債金額の41.5%を不動産証券化商品により調達しております。

平成30年9月30日現在、証券化サービス対象の賃貸物件は493戸、当事業年度(平成30年9月期)の物件売却を除く売上高に占める比率は30.4%であります。また、物件種類別内訳は、住居350戸(証券化サービス対象物件の71.0%)、店舗・事務所9戸(同1.8%)、駐車場134台(同27.2%)となっております。

 

(3)不動産売買

不動産賃貸サービス対象不動産、不動産証券化サービス対象不動産の別を問わず、当社所有不動産の出口戦略の一環として、物件の売却を行います。不動産賃貸サービス対象不動産においては、含み益の実現益への転換による投資収益の確定に向けて、適時売却を実施いたします。一方、不動産証券化サービス対象不動産については、証券化商品の償還時点に向けての市況の見通し等を踏まえて、償還対応の一環としての売却を行います。更に、賃貸不動産ポートフォリオの増強、新規証券化商品の組成、償還見合いの投資家向け代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行います。

これら不動産売買については、不動産賃貸サービス、不動産証券化サービスのいずれについても、一連のライフサイクルの一環として実施しており、適時適切な売買を組み合わせることにより保有不動産の保有期間を通じての投資収益の確定を図り、当社の不動産賃貸関連サービス総体としての収益の増強を目的とするものであります。

 

事業内容と事業の系統図は次の通りであります。

[事業系統図]

 

(画像は省略されました)

 

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において、当社が判断したものであります。

 

(1)経営方針

当社は、「不動産の賃貸料から生成されるマリオンのサービスを以って、年金・医療・介護・環境のサプリメントとなし、皆様に夢のある快適な老後と幸せをお届けすること」を経営理念に掲げております。

この経営理念を具体化するため、居住用を中心とした賃貸不動産による安定的な事業基盤を確保するとともに、賃貸事業の基盤に基づく信頼される不動産証券化商品を生成し、かかる住に関連したサービスを通じて社会に貢献することにより当社の企業価値を高め、ステーク・ホルダー各位の期待に応えてまいります。

 

(2)目標とする経営指標

当社は、不動産賃貸及び関連証券化商品による安定成長を目指していくことを基本方針に、財務指標としては売上高経常利益率の水準と推移を、業務指標としては入居率及び収入率(注)の推移を重視しております。

 

(注)収入率=実際の月間受取賃料等÷満室時想定月間賃料

 

(3)経営環境

不動産業界におきましては、旺盛な不動産投資需要を背景に不動産売買が活発に行われたことや、オフィスの空
室率の低下や外国人観光客の増加によるホテル・商業施設への需要増加などから、三大都市圏の商業地における地
価上昇が特に顕著となっております。住宅地についても、分譲マンションをはじめとする住宅需要に加え、相続対
策としての不動産投資需要、日本銀行により導入されたマイナス金利付き量的・質的金融緩和の影響、不動産業界
に対する金融機関の緩和的な貸出態度の継続等により、不動産市場への資金流入が継続し、当社の主要業務である
不動産賃貸市場においては、賃貸不動産価格の高止まりと投資利回りの低下が顕著となっております。

不動産証券化に関しては、当社が提供する証券化商品の根拠法規である不特法が改正され、契約締結の電磁化対応などクラウドファンディング対応に係る改正が盛り込まれるなど、不特法関連証券化市場の一段の成長、商品の高度化・多様化が展望される経営環境にあるといえます。

金融環境においては、日本銀行の量的・質的金融緩和の継続に加え、日本銀行が公表する金融機関の貸出姿勢も引き続き改善が継続するなど、良好な資金調達環境が継続しております。

 

(4)中長期的な経営戦略

賃貸事業基盤に基づく持続的な安定成長を果たし、証券化商品の安定的な供給を行うため、不動産市況、金融市場の状況を適切にモニターするとともに、賃貸業務運営、仕入れ・売却、証券化のそれぞれの分野で総合的な施策を推進してまいります。

賃貸業務運営においては、保有物件の適切な運営管理による入居率、収入率の維持向上につとめるとともに、関連事務の効率化・合理化をすすめることにより、保有物件の収益力の向上に継続的に注力してまいります。

物件仕入れ・売却については、首都圏を中心に新規物件の不動産市況リスクの増大と投資利回り低下が顕著であることから、仕入れについては、居住者向け物件を中心に、社内利回り基準の充足を条件とした優良物件の選別的な検討を継続するとともに、市況を踏まえて、償還期限近接の証券化対象物件を中心に、毎期1ないし2物件の売却を検討し、実現益確保による事業収益の確定を図ります。

証券化については、物件仕入れ状況、保有物件の状況等を総合的に判断し、金融市場の動向、投資家ニーズの状況を踏まえたきめ細かな条件設定に基づき、毎期1ないし2物件の新規商品の組成を検討してまいります。併せて、不特法等法制等の変更の動向を踏まえた商品の高度化・多様化、証券化関連事務の効率化・合理化についても継続的に注力してまいります。

 

(5)会社の対処すべき課題

このような経営環境の下、株主をはじめ、賃貸顧客、投資家などの利害関係者各位の期待に応え、当社が持続的な成長を実現し株主価値を高めるために対処すべき課題として、以下を認識しております。

 

①賃貸物件仕入れ力の持続的強化と物件価値査定力の一段の強化

賃貸業務基盤の持続的拡大を実現するとともに、投資家各位に安定的かつ継続的に証券化商品を提供していくためには、優良な対象物件の仕入れを安定的に実現していくことが課題であります。

現下の市場環境においては、特に首都圏において優良な賃貸物件は超過需要の状況にあり、投資利回りの低下が顕著となっていることから、物件の仕入れについてはリスク分析に基づく選別を強化するとともに、首都圏のみならず全国主要都市にわたる優良物件の情報収集力、物件価値査定力の継続的強化を図っていく方針です。

②保有物件の稼働率の維持向上

新規物件の利回り低下に伴い、新規物件調達のリスクが拡大するなか、安定的な収益基盤を確保するためには、既存保有物件の稼働率の維持向上が課題であります。そのため、当社は首都圏においては、平成30年9月末現在、当社賃貸顧客の32%程度を占める地方公共団体顧客等の安定的な顧客基盤維持拡大のため顧客満足度の維持向上につとめるともに、入居率の動向をきめ細かく管理し、退去等に伴い空室が見込まれる場合等においては、種々の施策を能動的かつ機動的に講じております。

 

③資金調達基盤の維持拡大

金融機関及び不特法に基づく匿名組合出資調達基盤の維持・拡大・選択肢の多様化が課題であります。そのため当社は、金融市場の動向を注視し資金調達環境の変化の捕捉につとめるとともに、金融機関、証券化商品の既存投資家との関係の維持向上を図ってまいります。

 

④物件ポートフォリオの品質の維持向上

不動産証券化商品の提供においては、安定的な賃貸収益基盤に基づく優良運用商品を投資家に継続的に提供することが求められ、そのため賃貸物件ポートフォリオを優良なものに維持することが課題であります。このため、当社は償還期限が到来する不動産証券化商品対象物件について、償還時点又は償還日近接時点における市況等を捉えて売却または物件の入れ替え等を行うなど、きめ細かな物件ポートフォリオ管理につとめ、物件ポートフォリオの品質の継続的な維持向上を図っております。

 

⑤内部統制とコーポレート・ガバナンスの強化

経営の透明性を確保し、当社の持続的な成長を実現するためには、適正な内部統制環境の整備と、コーポレート・ガバナンスの不断の強化が継続的な課題であると認識しております。

このため、組織体制の整備、内部管理体制の継続的な強化を図るとともに、平成27年に監査等委員会設置会社に移行し、全役員10名のうち、2名の社外取締役監査等委員、2名の非常勤社外取締役を配し、社外取締役による牽制のもとでの事業運営を行っております。

また、当社は、宅地建物取引業法、不特法をはじめとする各種法規制等のもとで事業をおこなっております。そのため、コンプライアンスを重視した企業経営を推進し、高い倫理観と社会的良識を持った事業運営を進めてまいります。

 

⑥人材の育成と確保

適正なコーポレート・ガバナンス体制のもとでの組織的な事業運営を行い、当社の持続的な成長を実現するためには、各種の施策を組織のもとで適切に推進できる人材の育成と確保が課題であります。このため、当社は役職員の教育強化、組織体制の強化に注力してまいります。

 

⑦商品力の継続的強化と拡充

当社は不特法の許可に基づき証券化商品を提供しておりますが、根拠法令である不特法については、平成29年6月2日に「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律(平成29年法律第46号)」が公布され、平成29年12月1日に施行されております。

改正に伴い、クラウドファンディングの進展への対応を可能とするため、不特法においても、従来書面での締結が要件とされていた証券化商品の契約についても、電磁的方法が認められることとなりました。

当社は、既に平成27年にインターネットでの申込が可能なクラウドファンディング形式の不特法不動産証券化商品を提供しており、当該分野での実績を有しておりますが、改正を受けて、契約を含む全面的な電磁的対応が可能となるなど、不特法関連のクラウドファンディングの拡大が見込まれることから、クラウドファンディング対応をはじめとする不動産証券化分野での商品力の継続的強化と拡充が課題であると認識しております。

そのため、契約の電磁化対応をはじめとする不動産クラウドファンディング業務のIT化の一段の推進に向けたシステム開発等に注力しておりますが、引き続き商品力の強化に向けた諸施策を推進してまいります。

 

⑧情報開示体制の強化

当社賃貸物件に基づく証券化商品について、投資家が有用な運用商品と認識して投資を継続するためには、証券化対象の各賃貸物件の運用状況についての適切な情報還元を行い、当社及び当社商品に対する信頼を醸成・維持・向上することが課題となります。

当社はウェブページ上で証券化対象物件毎の入居・収入状況等を月次で開示している他、インターネットでの申し込みが可能なサラリーマンボンドについては、投資家が各人の投資資産の状況をインターネットで検索できる機能を提供するなど、適切な開示と投資家利便の向上につとめているところでありますが、不特法改正を受けたクラウドファンディングの一段の進展も踏まえて、システム対応の一段の強化等の施策を実施してまいります。

2【事業等のリスク】

当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があるリスクには、次のようなものがあります。ただし、当社の事業に関する全てのリスクを網羅したものではありません。なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在における当社独自の判断によるものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。

 

(1)事業を取り巻く経営環境に関するリスク

 

①不動産市況の動向について

当社が属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向、金融機関の貸出姿勢、税制改正等の経済市況や人口動態変化の影響を受けやすく、入居率の悪化、家賃相場の下落による賃料収入の減少、金利負担増、保有賃貸不動産に関する減損等、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

 

②競合について

当社が属する不動産業界には、大手企業やJ-REITを含む事業者が多数存在しており、優良賃貸物件の仕入れ等において事業者間での競合が存在します。事業者間での競合は、賃貸不動産の投資利回りの悪化を招き、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

また、不特法の許可に基づき当社が取り扱う不動産証券化業務については、許可を要することから相応の参入制限が存在するものの、大手企業をはじめ他の事業者も事業に参画しており、他の事業者又は他の事業者の扱う商品に関する事象・風評等が、不特法に基づく商品の商品設計、コスト及び信頼性一般に影響を与え、それが当社の扱う商品の設計、コスト、販売等に波及する可能性があります。

 

(2)当社の業態に関するリスク

 

①販売に関するリスク

a.賃貸営業に関するリスク

当社は入居率の変動リスク分散が可能な居住者向け賃貸物件を中心に不動産賃貸業を行っておりますが、平成30年9月末現在、自社保有物件の賃貸売上の14.0%を店舗・事務所が占めており、かかる店舗・事務所関連の大口賃借人の退去があった場合には、リスク分散が相対的に難しいことから、当社の経営成績に影響を与える可能性があります。

b.賃貸物件の売却に関するリスク

当社は、証券化商品の償還等に際して、市況に応じて、証券化の対象となった賃貸物件を売却することにより償還資金の手当てを行うとともに、含み益の実現等を図っております。かかる市場売却は、他の選択肢との比較において、売却による償還に経済合理性が認められる場合に実施いたしますが、不動産市況や金融環境の急変、購入者の資金手当て能力の状況、競合物件の状況等によっては、所期どおりの金額・時期での売却が実現できない可能性があり、その場合、償還資金の別途の手当て、売却金額の調整または売却の見送りなどを余儀なくされることにより、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

 

②仕入れに関するリスク

当社は、賃貸業務基盤の維持拡大、償還した証券化商品の代替物件の手当てなど、当社賃貸ポートフォリオの維持拡大並びに品質向上のため、新規の賃貸物件の仕入れ機会を追求しております。かかる物件の仕入れ原資は、主として金融機関からの借入または証券化商品による出資金により賄いますが、市場環境の急変、金融機関の貸出姿勢の変化、投資家のリスク選好の変化等によっては資金手当てが十分ではなく、所期どおりの物件仕入れが実現できない可能性があり、その場合、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

当社は不動産市場の状況を注視しつつ仕入れの時期を注意深く選定しておりますが、市場環境によっては、仕入れた物件の価値の低下等により、賃貸物件の減損等を余儀なくされ、当社経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

また、当社は精査の上で物件の仕入れを行いますが、仕入れ後において、建築基準法等の隠れた瑕疵が判明した場合等においては、仕入れ物件を当初目的に沿って活用できず、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

③在庫・固定資産に関するリスク

当社は、売却目的で棚卸資産に計上した資産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第9号、平成20年9月26日)を、賃貸不動産については、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」(企業会計基準第20号、平成23年3月25日)及び「固定資産の減損に係る会計基準」(企業会計審議会、平成14年8月9日)ならびに同適用指針(企業会計基準適用指針第6号、平成21年3月27日)を適用しており、販売用不動産の評価損、賃貸用不動産の減損損失が計上された場合、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

④不測の事故・自然災害等による経営成績変動について

当社は、首都圏を始め、主要都市に賃貸不動産を保有しておりますが、当該エリアにおいて、火災、暴動、テロ、地震、噴火、津波等の不測の事故や自然災害が発生した場合、不動産の資産価値の低下、不動産投資意欲の冷え込み、空室の長期化、保有不動産の被災に伴う補修等による費用負担の増加等を通じて、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑤法的規制等について

a.法的規制について

当社が属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、借地借家法等、不動産取引に関する多数の法的規制を受けております。また、当社が取扱う不動産特定共同事業法に基づく商品についても、種々の法的規制があります。

当社では、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたす事項はありませんが、今後、何らかの理由によりこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

b.許認可等について

当社の主要事業におきましては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を取得しております。

当事業年度末現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由によりこれらの免許、登録、許可の取消等があった場合、当社の主要事業の活動に支障をきたすとともに経営成績に重大な影響を与える可能性があります。

取得・登録者名

取得年月日・許認可等の名称及び所管官庁等

許認可等の内容及び有効期限

主な許認可等の取消事由

株式会社

マリオン

平成7年2月24日

宅地建物取引業者免許

東京都

宅地建物取引業に関する許可

東京都知事

(6)第72526号

平成30年2月25日から

平成35年2月24日まで(5年間)

以後5年ごと更新

宅地建物取引業法

5条、第66条及び第67条

株式会社

マリオン

平成16年6月7日

不動産特定共同事業許可

東京都

不動産特定共同事業法第3条第1項に基づく許可

東京都知事

第57号

不動産特定共同事業法

第36条

株式会社

マリオン

平成19年9月30日

第二種金融商品取引業

関東財務局

第二種金融商品取引業

関東財務局長

(金商)第1502号

金融商品取引法第52条

株式会社

マリオン

平成23年6月6日

一般不動産投資顧問業

国土交通大臣

一般不動産投資顧問業

一般 - 第1111号

不動産投資顧問業登録規程

第30条

 

(3)当社事業体制に関するリスク

①小規模組織に関するリスクについて

当社は、当事業年度末現在、従業員19名と小規模組織であり、内部管理体制についても組織の規模に応じたものとなっております。また、小規模な組織であるため、業務を特定の個人に依存している場合があります。

今後の業務拡大に応じて求められる組織体制を整備するため、所要の人材の採用と教育研修による人材の育成を行い、社内管理体制の継続的な充実を図って行く予定であります。

しかしながら、当社の事業拡大に見合った適切且つ十分な組織体制の構築に至らなかった場合、適切なリスク管理と内部統制のもとでの事業運営、事業拡大に制約が発生し、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

②個人情報の管理について

当社は、賃貸物件の入居者や証券化商品の投資家など、事業を通じて取得した個人情報を保有しており、「個人情報の保護に関する法律」等による規制を受けております。

個人情報の管理については、個人情報保護規程、特定個人情報保護規程等による規程化、外部進入防止システムの採用、物理的・論理的アクセス権限の設定、セキュリティ意識の向上を目的とした教育・研修等による周知徹底等により、細心の注意を払い取り扱っておりますが、個人情報の不正利用、その他不測の事態によって重要な情報が外部に漏洩した場合、当社への信用の低下や損害賠償請求等により、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

③特定の人物への依存リスクについて

当社の創業者であり代表取締役社長である福田敬司は、当社設立以来、当社の経営方針、経営戦略、資金調達等、事業活動の推進にあたり重要な役割を担ってまいりました。

当社は、監査等委員会設置会社への移行、社外取締役の配置等のガバナンス体制の強化、役職員の情報共有の強化や職務権限の明確化、権限委譲を進め、創業者に過度に依存しない経営体制の整備を進めて参りましたが、体制の整備の過程において、同氏が職務を遂行出来なくなるような不測の事態が生じた場合、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4)その他のリスク

①ストック・オプションと株式希薄化のリスク

当社は、当社の取締役及び従業員に対し、当社の経営成績向上に関する貢献意欲や士気を高めるとともに、株主との価値観の共有を推進することによる企業価値向上を図るため、新株予約権を付与しております。当事業年度末現在、新株予約権による潜在株式数は36,600株であり、これは発行済株式総数の2.3%に相当しております。今後、これらの新株予約権が行使された場合、当社の1株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。

 

②有利子負債依存と金利変動のリスク

当社は、不動産仕入れ資金の相当部分を金融機関からの借入金に依存しております。借入については、基本的に固定金利の長期借入としておりますが、今後も事業拡大に伴い、不特法に基づく匿名組合への出資金と並んで、利子負債については相応水準で推移すると想定され、金利が上昇した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当事業年度、前事業年度の有利子負債残高、総資産額ならびに有利子負債依存度は以下のとおりであります。

(単位:千円)

 

前事業年度

(平成29年9月30日)

当事業年度

(平成30年9月30日)

有利子負債残高(a)

7,498,458

6,944,360

総資産額(b)

17,027,314

16,399,624

有利子負債依存度(a/b)

44.0%

42.3%

(注)有利子負債残高は、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む)、社債、リース債務(短期及び長期)の合計額であります。

 

借入金にかかる財務制限条項について

当社は、不動産仕入れにかかる資金調達方法の一つとして金融機関から融資を受けておりますが、これらのうちには、2期連続して経常利益を赤字にしないことや純資産額を一定以上に保つこと、借入の担保となる資産の稼働状況を一定以上に保つことを確約する条項が存在するものがあります。当社がこれらの条項に抵触した場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

④資金使途に関するリスク

当社が当事業年度において実施した公募増資による調達資金の資金使途につきましては、不動産賃貸サービス又は不動産証券化サービスに関する賃貸不動産の取得、保有不動産に係る借入金の返済に充当する予定であります

しかしながら、賃貸不動産の取得は、不動産市況、対象物件のリスク等、市場状況、物件の状況を踏まえて実施することから、新規不動産の取得に換えて、保有不動産に設定された抵当権を解除することにより証券化商品を組成する場合の借入返済等、上記計画以外の使途に充当することとなる可能性があります。資金使途を変更することとなった場合には、直ちに開示を実施いたします。

そのような場合、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑤一般社団法人ホンジン・ホールディングスとの関係について

一般社団法人ホンジン・ホールディングスは、平成17年4月に当社の前身である株式会社マリオン管財の全額拠出により設立され、当社グループにおいて不動産賃貸業を行う有限会社HONJINの株式100%を保有するとともに、当社代表取締役社長福田敬司が単独理事及び単独社員の任にあったことから、当社が実質的に支配しているとして平成28年3月まで連結子会社の位置付けにありました。

平成28年3月1日付で開催された同法人臨時社員総会において、当社代表取締役社長福田敬司の単独議決権を放棄するとともに、事業目的から不動産の保有・取得・処分等を削除し、地球緑化、医療介護等の公益福祉目的を事業目的とする法人となりました。平成28年4月1日付での当社による有限会社HONJINの吸収合併に伴い、合併対価としての普通株式1,500株を取得し、当事業年度末現在、当社株式の議決権19.2%を保有しております。

社団法人は、前述のとおり当社の株主となっており、当社代表取締役社長福田敬司が同法人の代表理事を兼任しております。なお、当社代表取締役社長福田敬司を含む当社関係者の役員は、同法人の保有する当社株式に係る議決権行使については関与をしない方針です。

2【沿革】

当社は、昭和61年11月、株式会社マリオン管財として発足し、不動産賃貸、売買、仲介斡旋コンサルティング等の不動産関連業務を展開してまいりました。

平成16年6月、不動産特定共同事業法に基づく許可を取得し、同年9月、マリオンボンドの名称のもと、賃貸不動産取得資金を一般投資家から募り、投資家との間で匿名組合契約を締結することにより、賃貸物件の賃料を投資家とシェアリングする証券化商品の取扱いを開始いたしました。また、平成27年7月には、サラリーマンボンドの名称のもと、100,000円単位でインターネットでの申込が可能なクラウドファンディング(注1)形式での不動産証券化商品の取扱を開始いたしました。

平成19年1月、名称を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更し、現在、株式会社マリオンとして、不動産賃貸、不動産賃料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の販売及びそれらに付随する不動産売買を事業としております。

株式会社マリオン管財発足以降の主な経緯は以下に記載の通りであります。

 

昭和61年11月

不動産の賃貸、売買、仲介斡旋及びコンサルティング業務を行うことを目的として、東京都新宿区に株式会社マリオン管財を設立

平成15年3月

不動産管理業務を行うことを目的として、本陣管理サービス株式会社を設立

平成16年6月

平成16年9月

不動産特定共同事業許可を取得(東京都知事第57号)

不動産特定共同事業許可に基づく不動産証券化商品の取扱を開始

平成17年2月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社MULLION TRUSTを設立

平成17年4月

特定の不動産賃貸業務を行うことを目的として、株式会社マリオン管財全額拠出からなる一般社団法人ホンジン・ホールディングスを設立し、一般社団法人ホンジン・ホールディングス100%出資により有限会社HONJINを設立

平成19年1月

商号を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更

平成21年2月

太蔵観光株式会社を吸収合併し、同社の不動産賃貸業務を統合

平成25年3月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社M1を設立

平成25年3月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社M25を設立

平成25年4月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社M2を設立

平成25年8月

株式会社MULLION TRUSTを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

平成25年11月

株式会社M1を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

平成26年11月

ユーインターラクション株式会社を吸収合併し不動産賃貸業務を統合

平成27年7月

ウェブ申込型不動産証券化商品サラリーマンボンド1号の取扱を開始

平成28年2月

株式会社エム・オー・シーを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

平成28年2月

株式会社M25を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

平成28年2月

株式会社M2を解散

平成28年3月

一般社団法人ホンジン・ホールディングスの実質的な支配を喪失したことに伴い非連結子会社化

平成28年4月

有限会社HONJINを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

平成28年4月

有限会社HONJINの合併対価として、一般社団法人ホンジン・ホールディングスに1,500株を交付

平成28年8月

株式会社産業ネットサービスを吸収合併(損害保険代理業他)

平成28年9月

本陣管理サービス株式会社の株式を同社経営陣に譲渡し、非連結子会社化

平成30年9月

東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に株式を上場

 

(注1)クラウドファンディングとは、不特定多数の人が主にインターネット経由で他の人々や組織に財源の提供や協力などを行う仕組みです。

(5)【所有者別状況】

平成30年9月30日現在

 

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況

(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

3

15

12

3

4

712

749

所有株式数

(単元)

388

479

6,513

26

10

8,604

16,020

200

所有株式数の割合(%)

2.42

2.99

40.66

0.16

0.06

53.71

100.00

(注)自己株式36,600株は「個人その他」に366単元含まれております。

 

3【配当政策】

当社は、財務体質の強化と事業の継続的な拡大発展のための内部留保の充実が重要であると考え、過去において配当を行っておりません。しかしながら、株主利益の最大化を重要な経営目標の一つとして認識しており、今後の株主への剰余金の配当につきましては、業績の推移・財務状況、今後の事業・投資計画等を総合的に勘案し、内部留保とのバランスをとりながら、配当性向20%を目安として、配当による株主への利益還元を安定的かつ継続的に実施する方針であります。

内部留保資金につきましては、事業拡大を目的とした中長期的な事業原資として利用していく予定であります。

なお、剰余金の配当を行う場合、年1回の期末配当を基本方針としており、当社は、剰余金の配当については、「会社法第459条第1項各号に定める事項については、法令に別段の定めがある場合を除き、取締役会の決議によって定めることが出来る」旨定款に定めております。また、当社は中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。

当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額
(千円)

1株当たり配当額
(円)

平成30年11月22日
取締役会決議

46,968

30

5【役員の状況】

男性11名 女性-名 (役員のうち女性の比率-%)

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役社長

(代表取締役社長)

福田 敬司

昭和22年2月1日生

昭和54年4月 福田産業資材株式会社入社

昭和61年11月 株式会社マリオン管財(現当社)設立 代表取締役社長

平成22年6月 有限会社HONJIN取締役

平成22年7月 一般社団法人ホンジン・ホールディングス代表理事(現任)

平成25年6月 当社代表取締役社長兼上場準備室長

平成27年9月 当社代表取締役社長兼経営企画室長兼売買業務部長

平成28年6月 当社代表取締役社長(売買業務部担当)

平成29年1月 当社代表取締役社長(現任)

(注)3

571,000

常務取締役

宮澤 深志

昭和24年1月1日生

昭和46年4月 株式会社マルマン(現マルマン株式会社)入社

昭和63年8月 株式会社産業ネットサービス設立 代表取締役

平成12年8月 当社常務取締役

平成27年9月 当社常務取締役管理部長

平成28年6月 当社常務取締役営業部担当

平成29年1月 当社常務取締役管理部担当(現任)

(注)3

取締役

経営企画部長

肥田 理

昭和29年8月13日生

昭和52年4月 株式会社東京銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)入行

平成15年5月 株式会社東京三菱銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)経済協力室長

平成24年7月 ステート・ストリート信託銀行株式会社取締役リスク管理本部長

平成25年6月 スリープログループ株式会社CFO兼執行役員管理本部長

平成27年6月 当社入社 財務統括室長兼コンプライアンス室長

平成27年9月 当社取締役財務統括室長兼コンプライアンス室長

平成28年6月 当社取締役経営企画部長、管理部担当

平成29年1月 当社取締役経営企画部長(現任)

(注)3

取締役

営業部長

飛田 明彦

昭和55年5月20日生

平成15年4月 株式会社ベルーナ入社

平成21年4月 当社入社

平成28年6月 当社営業部長

平成28年12月 当社取締役営業部長

       (現任)

(注)3

 

 

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

経理部長

岡 晋一

昭和38年5月19日生

平成5年1月 監査法人トーマツ(現:有限責任監査法人トーマツ)入所

平成10年4月 公認会計士登録

平成21年1月 日本べーリンガーインゲルハイム株式会社(現:ベーリンガーインゲルハイムジャパン株式会社)入社

平成24年5月 あかつきフィナンシャルグループ(現:株式会社あかつき本社)入社

平成24年5月 株式会社小僧寿し 取締役管理本部本部長

平成25年1月 あかつき証券株式会社 管理本部長

平成30年11月 当社入社

平成30年12月 当社取締役経理財務部長(現任)

(注)3

取締役

山田 源

昭和47年5月25日生

平成7年4月 監査法人トーマツ(現有限責任監査法人トーマツ)入所

平成10年5月 公認会計士登録

平成19年10月 日本エネルギーネットワーク株式会社(現エネクス電力株式会社)入社

平成23年10月 株式会社パスポート入社

平成26年5月 GFA株式会社入社

平成28年7月 山田源経営会計事務所開設 代表(現任)

平成28年7月 日本エネルギーパートナーズ株式会社監査役(現任)

平成29年1月 H2L株式会社監査役(現任)

平成29年2月 当社取締役(現任)

(注)3

 

 

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

高橋 和彦

昭和45年1月7日生

平成12年8月 ソフトバンク・ファイナンス株式会社(現ソフトバンク株式会社)入社

平成13年8月 SBIアルスノーバ・リサーチ株式会社監査役(現任)

平成17年4月 パートナーズ・インベストメント株式会社(現SBIインキュベーション株式会社)代表取締役

平成20年1月 SBIプロパティ・アドバイザーズ株式会社(現SBIホールディングス株式会社)代表取締役

平成22年6月 SBIギャランティ株式会社取締役(現任)

平成24年8月 セムコーポレーション株式会社(現SBIエステートファイナンス株式会社)取締役(現任)

平成25年6月 SBIウェルネスバンク株式会社取締役(現任)

平成27年6月 SBIエステートマネジメント株式会社代表取締役会長

平成28年6月 SBIエステートファイナンス株式会社代表取締役(現任)

平成28年6月 SBIエステートサービス株式会社代表取締役(現任)

平成29年4月 SBIエステートマネジメント株式会社代表取締役会長有価証券投資運用部部長(現任)

平成29年12月 当社取締役(現任)

(注)3

取締役

増岡 健司

昭和40年4月18日生

平成3年4月 箱崎デンタルクリニック勤務

平成6年9月 ますおか歯科クリニック開業

平成12年3月 医療法人社団審歯会(現:医療法人社団MEDIQOL)設立理事長(現任)

平成24年4月 北海道医療大学歯科医師臨床研修科 臨床教授(現任)

平成24年4月 日本大学歯学部 兼任講師(現任)

平成30年12月 当社取締役(現任)

(注)3

取締役

(常勤監査等委員)

深澤 智広

昭和44年5月29日生

平成4年4月 日立電線株式会社(現日立金属株式会社)入社

平成14年3月 康和地所株式会社入社

平成19年10月 当社入社

平成28年12月 当社取締役常勤監査等委員(現任)

(注)4

 

 

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

(株)

取締役

(監査等委員)

鎌田 昭良

昭和31年3月29日生

昭和55年4月 防衛庁(現防衛省)入庁

平成18年8月 同庁長官官房審議官(兼)情報本部副本部長

平成19年1月 防衛省大臣官房審議官

平成19年9月 同省沖縄防衛局長

平成20年1月 同省北関東防衛局長

平成21年10月 同省大臣官房審議官

平成22年12月 同省大臣官房審議官(兼)大臣官房報道官

平成24年1月 同省大臣官房長

平成25年7月 同省装備施設本部長

平成26年11月 東京海上日動火災保険株式会社顧問

平成28年11月 当社取締役監査等委員(現任)

平成29年6月 公益財団法人防衛基盤整備協会理事長(現任)

(注)4

取締役

(監査等委員)

海老根 靖典

昭和30年8月17日生

平成3年5月 藤沢市議会議員

平成13年4月 財団法人船井情報科学振興財団(現公益財団法人船井情報科学振興財団)評議員(現任)

平成20年2月 藤沢市長

平成25年1月 大樹リサーチ&コンサルティング株式会社代表取締役社長(現任)

平成26年6月 公益財団法人SBI子ども希望財団理事(現任)

平成27年8月 大樹グリーンサポート株式会社取締役(現任)

平成27年8月 大樹ホールディングス株式会社取締役(現任)

平成28年12月 当社取締役監査等委員(現任)

平成28年12月 大樹コンプライアンス株式会社(現大樹リスクマネジメント株式会社)代表取締役

平成29年4月 大樹リスクマネジメント株式会社取締役(現任)

(注)4

571,000

(注)1. 常務取締役 宮澤深志は取締役社長 福田敬司の義弟であります。

2.平成27年8月24日開催の臨時株主総会において定款の変更が決議されたことにより、当社は平成27年9月1日付で監査等委員会設置会社に移行しております。

当社の監査等委員会の体制は次のとおりであります。

委員長 深澤智広、委員 鎌田昭良、委員 海老根靖典

なお、深澤智広は常勤の監査等委員であります。常勤の監査等委員を選定している理由は、実効性のある監査を可能とすることが出来るものと考えているからであります。

3.締役山田源、高橋和彦、鎌田昭良、海老根靖典、増岡健司は社外取締役であります。

4.取締役(監査等委員である取締役を除く)の任期は、平成30年9月期に係る定時株主総会終結の時から1年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

5.監査等委員である取締役の任期は、平成30年9月期に係る定時株主総会終結の時から2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合又は被所有割合

(%)

関係内容

(その他の関係会社)

 

 

 

 

 

一般社団法人ホンジン・ホールディングス

東京都中央区

8,000

(基金)

緑化事業、医療・介護等研究、助成

被所有19.2

役員の兼任1名

 (注)「主要な事業の内容」欄には、同社団法人の定款の目的事項の主な内容を記しております。

 

【売上原価明細書】

 

 

 

前事業年度

自 平成28年10月1日

至 平成29年9月30日)

当事業年度

自 平成29年10月1日

至 平成30年9月30日)

区分

注記

番号

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

販売用不動産期首たな卸高

 

770,281

24.4

1,798,905

68.8

当期販売用不動産仕入高

 

895

0.0

他勘定受入高

※1

1,686,507

53.5

74,921

2.9

賃貸原価

※2

697,389

22.1

738,162

28.3

 

3,154,179

100.0

2,612,884

100.0

販売用不動産期末たな卸高

 

1,798,905

 

1,052,806

 

他勘定振替高

※1

23,054

 

444

 

不動産事業売上原価

 

1,332,219

 

1,559,634

 

その他売上原価

 

375

 

937

 

当期売上原価

 

1,332,594

 

1,560,572

 

 

(注)※1の主な内訳は次のとおりであります。

項目

前事業年度

(自 平成28年10月1日

至 平成29年9月30日)

当事業年度

(自 平成29年10月1日

至 平成30年9月30日)

他勘定受入高

有形固定資産(千円)

他勘定振替高

有形固定資産(千円)

 

1,685,949

 

22,473

 

74,521

 

 

(注)※2の主な内訳は次のとおりであります。

 

項目

 

前事業年度

(自 平成28年10月1日

至 平成29年9月30日)

当事業年度

(自 平成29年10月1日

至 平成30年9月30日)

減価償却費(千円)

地代家賃(千円)

業務委託費(千円)

245,154

136,435

107,322

223,550

194,101

106,988

租税公課(千円)

117,946

89,002

 

 

※1 販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度2.8%、当事業年度4.4%、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度97.2%、当事業年度95.6%であります

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

 

 前事業年度

(自 平成28年10月1日

  至 平成29年9月30日)

 当事業年度

(自 平成29年10月1日

  至 平成30年9月30日)

役員報酬

72,973千円

101,227千円

給料及び手当

102,137

102,334

租税公課

41,660

42,220

賞与引当金繰入額

7,500

5,500

減価償却費

14,158

14,531

貸倒引当金繰入額

3,553

966

1【設備投資等の概要】

重要な設備投資、除却、売却等はありません。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値8,325 百万円
純有利子負債6,180 百万円
EBITDA・会予917 百万円
株数(自己株控除後)1,565,600 株
設備投資額- 百万円
減価償却費238 百万円
のれん償却費- 百万円
研究開発費- 百万円
代表者代表取締役社長  福田 敬司
資本金1,387 百万円
住所東京都新宿区富久町9番11号
電話番号03-3226-7841

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