1年高値1,603 円
1年安値1,164 円
出来高300 株
市場ジャスダック
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA5.6 倍
PBR0.6 倍
PSR・会予0.3 倍
ROA3.7 %
ROIC5.2 %
βN/A
決算9月末
設立日1981/10/5
上場日2018/9/13
配当・会予46 円
配当性向14.1 %
PEGレシオ-0.1 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上3y CAGR・予想:13.3 %
利益(百万円)
営利3y CAGR・予想:5.3 %
純利3y CAGR・予想:12.5 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

 

3 【事業の内容】

当社グループは当社、子会社(ジャストサービス株式会社、株式会社KASUMIC)計3社で構成しており、茨城県、千葉県及び東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しております。主な業務内容においては、不動産の仲介(賃貸・売買)を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務を主とする「不動産管理事業」を報告セグメントとしております。詳細は次のとおりです。

セグメント

詳細

内容

不動産流通事業

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

仲介事業収益

 

 

 

賃貸不動産の仲介業務及び売買不動産の仲介業務、また賃貸不動産の家賃保証業務等を行っております。家賃保証業務は、賃貸不動産の契約において、ジャストサービス株式会社が、賃借人の連帯保証人となり賃貸人に賃料、更新料、退去時精算費用等を保証しております。

不動産売上高

 

 

 

 

 

 

 

仕入不動産商品及び自社企画投資用不動産の販売業務を行っております。
仕入不動産商品は、主として中古住宅、中古マンション、住宅用地を仕入れた後、リノベーションや土地造成を施し、当社グループ所有の不動産として商品化し販売を行っております。
自社企画投資用不動産は、主に賃貸用不動産の企画を自社にて行い、用地取得後、外部のゼネコンにて建設、賃貸入居者を募集した後、賃貸用不動産の管理業務については当社が受託することを原則として投資家へ販売を行っております。

不動産管理事業

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

管理事業収益

 

 

 

賃貸不動産の管理業務を行います。当社にて管理を受託した賃貸用不動産のプロパティマネジメント業務(賃料収納、契約更新、保守メンテナンス、入居者管理、解約精算等の業務)を行います。また一部の保守メンテナンス、工事についてはジャストサービス株式会社が行っております。

賃貸事業収益

 

 

当社グループの不動産の賃貸、賃貸不動産を借上げた後の転貸、当社グループが所有または借上げた不動産にてコインパーキング・コインランドリー事業を行っております。

太陽光売電事業収益

当社所有の太陽光発電設備にて売電事業を行っております。

建設売上高

当社グループにて不動産の建設工事及び土地造成工事を行っております。

 

 

以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりです。

 

  <事業系統図>

 

(画像は省略されました)


 

3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

 (1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」   という。)の状況の概要は次のとおりであります。

 

① 財政状態及び経営成績の状況

  当連結会計年度におけるわが国経済は、企業業績や雇用情勢の改善が継続し、緩やかな回復基調で推移しました。一方で、新興国の経済動向、金融資本市場の変動に加え、米中貿易摩擦や米国政策運営の不透明感の継続など、世界経済の不確実性は高く、また、消費税増税の影響など、国内外の先行き景気には留意する必要があります。当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、企業の活発な人事異動や雇用の安定化による求人倍率の上昇により需要は安定しております。販売市場は、低金利が継続する住宅ローン等で下支えされていることから、総じて安定的に推移しております。また、長らく高騰していた建築費が落ち着きを取り戻し、当社の自社企画投資用不動産の安定的な商品化が再開されつつあります。その一方で、2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックに向けた不動産市場の活性化や金融緩和策による低金利を背景に不動産に対する投資意欲が期待されますが、これらのイベントの終了が節目となり景気後退するものと予測しております。当社グループにおいては、2019年3月1日に株式会社KASUMICの株式を取得し連結子会社化したことにより、空白エリアであった、茨城県土浦市、牛久市、千葉県柏市への店舗の拡充と茨城県つくば市における4店舗体制の確立により、人口増加エリアへの更なるサービス網の充実が可能となりました。また、株式会社KASUMICの管理戸数約3,000戸が加わり、グループ全体の管理戸数が18,060戸となったことで安定収益基盤が強化され、グループ化した株式会社KASUMICとのシナジー効果により、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数の更なる拡大が可能になると考えております。

この結果、売上高6,248,170千円(前年同期比17.3%増)、営業利益577,998千円(同7.0%増)、経常利益562,969千円(同11.5%増)、親会社株主に帰属する当期純利益371,011千円(同13.4%増)となりました。

 

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

   不動産流通事業

 不動産売上高においては、レーガベーネ南町(茨城県水戸市)、レーガベーネみどりの南W(茨城県つくば市)、レーガベーネ勝田中央(茨城県ひたちなか市)等の自社企画投資用不動産の販売に加え、土地を中心に戸建、区分所有建物、中型投資用物件の仕入れ、販売が順調に推移致しました。また、仲介事業収益については、売買、賃貸仲介ともに、反響数、成約数ともに順調に推移し前期の売上を上回る形となっております。

 これらの結果、不動産流通事業の売上高は4,189,110千円(前年同期比19.1%増)、営業利益は483,789千円(同20.9%増)となりました。

 

不動産管理事業

不動産管理事業については、当社の安定的な収益基盤であり、自社不動産及び借上げの賃料収入は、入居率の向上と新規獲得により、予算を上回っております。コインパーキングは、年間の新規オープン計画台数には到達したものの、コインランドリーが新規オープン計画数に届かずコイン関連全体では若干予算を下回る結果となりました。また、賃貸管理戸数が18,060戸となったことから、管理事業収益については前期売上を大きく上回る結果となりました。その他、太陽光売電収益については順調に推移しております。

これらの結果、不動産管理事業の売上高は2,059,060千円(前年同期比13.8%増)、営業利益は634,666千円(同11.3%増)となりました。

 

当連結会計年度末における総資産は9,209,206千円となり、販売用不動産の増加によって前連結会計年度末に比べて1,139,623千円増加致しました。当連結会計年度末における負債合計は6,284,050千円となり、借入金等の増加によって前連結会計年度末に比べて863,422千円増加致しました。当連結会計年度末における純資産合計額は2,925,155千円となり、前連結会計年度末に比べて276,201千円増加致しました。

 

 

② キャッシュ・フローの状況

 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末に比べて251,835千円減少し、621,975千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 営業活動により獲得した資金は325,968千円(前期は25,910千円の支出)となりました。これは主に、たな卸資産の増加352,435千円、法人税等の支払170,834千円があるものの、税金等調整前当期純利益550,437千円及び減価償却費266,488千円の計上によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 投資活動により使用した資金は532,731千円(前期は320,891千円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出344,351千円及び株式会社KASUMICの株式取得による支出101,354千円によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 財務活動により支出した資金は45,072千円(前期は793,479千円の収入)となりました。これは主に、配当金の支払額68,930千円によるものであります。

 

③ 生産、受注及び販売の実績

  a.生産実績

 該当事項はありません。

 

   b.仕入実績

 当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

 

セグメントの名称

仕入高(千円)

前年同期比

(%)

不動産流通事業

1,144,010

+67.6

合計

1,144,010

+67.6

 

 (注) 1. 不動産管理事業の仕入実績については金額的重要性が乏しいため記載を省略しております。

 2.金額は、仕入価格によっております。

 3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 4. 主な増加要因としては、50,000千円以上の大型案件(4物件で362,183千円)によるものであります。

 

  c.受注実績

 不動産流通事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。

 不動産管理事業の修繕及びリフォームについて受注を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期 

間が短期であるため、受注実績は省略しております。

 

 

  d.販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

 

セグメントの名称

販売高(千円)

前年同期比

(%)

不動産流通事業

4,189,110

+19.1

不動産管理事業

2,059,060

+13.8

合計

6,248,170

+17.3

 

 (注) 1.セグメント間取引については相殺消去しております。

    2. 主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

相手先

前連結会計年度

当連結会計年度

金額(千円)

割合(%)

金額(千円)

割合(%)

スターツデベロップメント株式会社

771,914

12.4

 

 3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

  (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

    経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 ① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。

当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針につきましては、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。

 

 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

 a.売上高の分析

   当連結会計年度における売上高は、6,248,170千円(前年同期比17.3%増)と大幅な増収となりました。これは

  不動産流通事業における不動産売上高が、大型自社企画投資用不動産の売却により前年を大きく上回ったことが要

  因であります。

   以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産流通事業4,189,110千円(前年同期比19.1%増)、不動産管

  理事業2,059,060千円(前年同期比13.8%増)となりました。

 b.売上原価、売上総利益の分析

   当連結会計年度における売上原価は、3,446,322千円(前年同期比21.2%増)となりました。これは不動産流通

  事業の売上原価が503,459千円増加の2,422,966千円(前年同期比26.2%増)、不動産管理事業の売上原価が

   100,470千円増加の1,023,355千円(前年同期比10.9%増)となったことによるものであります。

   その結果、当連結会計年度における売上総利益は、2,801,848千円(前年同期比12.7%増)となりました。

 c.販売費及び一般管理費、営業利益の分析

   当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,223,849千円(前年同期比14.3%増)となりました。これ

   は主として当社及び株式会社KASUMICの連結子会社化による人件費の増加、控除対象外消費税の増加による

   ものであります。

   その結果、当連結会計年度における営業利益は、577,998千円(前年同期比7.0%増)となりました。

 

 d.営業外損益、経常利益の分析

   当連結会計年度における営業外収益は、20,174千円(前年同期比85.7%増)となりました。これは主として受取

  保険金の増加によるものであります。また、営業外費用は35,204千円(前年同期比24.0%減)となりました。これ

  は主として株式交付費用、上場関連費用が発生しなかったことによるものであります。

   その結果、当連結会計年度における経常利益は、562,969千円(前年同期比11.5%増)となりました。

 e.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益の分析

   当連結会計年度において、特別利益の発生はありませんでした。また、特別損失は12,532千円(前年同期比

   20.5%減)となりました。これは主としてコインパーキング舗装工事等の減損損失が発生したことによるものであ

  ります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、179,426千円(前年同期比

  10.8%増)となりました。

   その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、371,011千円(前年同期比13.4%増)

  となりました。

 

 ③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

   当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、自社企画投資用不動産プロジェクト資

  金、設備資金であります。 

   運転資金は、基本的に手許資金で賄っております。

   販売用不動産購入資金は、小型物件については手許資金、大型物件については、物件毎の販売計画に基づいて金

  融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。

   自社企画投資用不動産プロジェクト資金は、物件毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借

  入金で調達しております。

   設備資金は、設備投資計画に基づき手許資金で賄っております。

   なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は、3,890,148千円となっております。また、当連結会計年

   度末における現金及び現金同等物の残高は、621,975千円となりました。

 

 ④ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

   当社グループは、安定的かつ継続的な成長を重視し、経常利益率9%以上、自己資本利益率10%以上、自己資本

  比率30%以上、年間管理戸数増加目標1,000戸としております。当期における実績につきましては、経常利益率

  9.0%、自己資本利益率13.3%、自己資本比率31.8%、年間管理戸数3,914戸増加となっております。

   今後も、ストックビジネスの強化を進め、安定収益をより強固なものにしつつ、新規事業等により業容の拡大、

  成長を目指してまいります。

 

(セグメント情報等)
【セグメント情報】

1. 報告セグメントの概要

(1) 報告セグメントの決定方法

当社グループの報告セグメントは当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。

当社グループは、事業の内容、役務の提供方法及び類似性に基づき事業を集約し「不動産流通事業」「不動産管理事業」の2つを報告セグメントとしております。

 

(2) 各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

「不動産流通事業」は、当社グループの不動産の販売、他者所有の不動産の売買の仲介及び他社所有の不動産の賃貸の仲介等を行います。

「不動産管理事業」は、不動産賃貸業、不動産管理業、太陽光売電事業等を行っております。

 

2. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

セグメント資産については、事業セグメントに資産を配分していないため記載しておりません。ただし、配分さ れていない償却資産の減価償却費は、合理的な配賦基準で各事業セグメントへ配賦しております。

 

3. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自 2017年10月1日 至 2018年9月30日)

(単位:千円)

 

報告セグメント

合計

不動産流通事業

不動産管理事業

売上高

 

 

 

 

外部顧客への売上高

3,518,624

1,809,876

5,328,500

5,328,500

セグメント間の内部
売上高又は振替高

26,040

26,040

26,040

3,518,624

1,835,916

5,354,540

5,354,540

セグメント利益

400,265

570,399

970,665

970,665

その他の項目

 

 

 

 

減価償却費

14,143

200,631

214,775

214,775

 

 

 当連結会計年度(自 2018年10月1日 至 2019年9月30日)

(単位:千円)

 

報告セグメント

合計

不動産流通事業

不動産管理事業

売上高

 

 

 

 

外部顧客への売上高

4,189,110

2,059,060

6,248,170

6,248,170

セグメント間の内部
売上高又は振替高

18,311

18,311

18,311

4,189,110

2,077,371

6,266,481

6,266,481

セグメント利益

483,789

634,666

1,118,455

1,118,455

その他の項目

 

 

 

 

減価償却費

19,141

216,235

235,377

235,377

 

 

 

4. 報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容(差異調整に関する事項)

(単位:千円)

売上高

前連結会計年度

当連結会計年度

報告セグメント計

5,354,540

6,266,481

セグメント間取引消去

△26,040

△18,311

連結財務諸表の売上高

5,328,500

6,248,170

 

 

(単位:千円)

利益

前連結会計年度

当連結会計年度

報告セグメント計

970,665

1,118,455

全社費用(注)

△430,977

△540,973

未実現損益の調整額

643

517

連結財務諸表の営業利益

540,331

577,998

 

(注) 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の一般管理費であります。 

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

その他の項目

報告セグメント計

調整額(注)

連結財務諸表計上額

前連結
会計年度

当連結
会計年度

前連結
会計年度

当連結
会計年度

前連結
会計年度

当連結
会計年度

減価償却費

  214,775

235,377

 29,941

31,110

 244,717

266,488

 

(注) 減価償却費の調整額は、報告セグメントに帰属しない全社に係るものであります。

 

 

【関連情報】

前連結会計年度(自 2017年10月1日 至 2018年9月30日)

1.製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

 

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

 

3.主要な顧客ごとの情報 

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がないため、記載はありません。

 

当連結会計年度(自 2018年10月1日 至 2019年9月30日)

1.製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2.地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

 

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

 

 3. 主要な顧客ごとの情報

                                             (単位:千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント名

スターツデベロップメント株式会社

771,914

不動産流通事業

 

 

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自 2017年10月1日 至 2018年9月30日)

(単位:千円)

 

報告セグメント

全社・消去

合計

不動産流通事業

不動産管理事業

減損損失

8,808

3,196

12,004

12,004

 

 

当連結会計年度(自 2018年10月1日 至 2019年9月30日)

(単位:千円)

 

報告セグメント

全社・消去

合計

不動産流通事業

不動産管理事業

減損損失

10,815

10,815

10,815

 

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自 2017年10月1日 至 2018年9月30日)

該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自 2018年10月1日 至 2019年9月30日)

 「不動産流通事業」セグメント及び「不動産管理事業」セグメントにおける、のれんの償却額は10,459千円、未償却残高は135,971千円であります。

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) 経営方針について

当社グループは、「お客様満足度」の向上、「働く私たちの幸福」の追求及び「社会との調和を重んじ地域発展に貢献するとともに、関係する人々に信頼される企業」を目指すことを企業理念に掲げ、より質の高い不動産商品作り、不動産業としての幅広い提案力によって地域社会の発展に貢献し、地域で愛される企業となることを、経営の方針としております。

当社グループを取り巻く経営環境としましては、人口減における空き家問題があり、顧客数の減少と商品の増加は、需要と供給のバランスを崩す要因となります。また、長らく高騰していた建築費については落ち着きを取り戻し、当社の自社企画投資用不動産の安定的な商品化が再開されつつありますが、現在鉄筋コンクリート造の中高層マンションが企画可能なエリアは、坪当たりの賃料が高い中心地に限られており、郊外においては、木造のアパートや戸建て賃貸の建設に留まっております。その一方で、2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックに向けた不動産市場の活性化や金融緩和策による低金利を背景に不動産に対する投資意欲が期待されますが、これらのイベントの終了が節目となり景気が後退することが予測されます。

そのような中、以下の項目を対処すべき課題として取り組んでまいります。

① ドミナント出店による拡大
 当社グループは、茨城県内に18店舗、千葉県柏市と東京都台東区にそれぞれ1店舗の計20店舗での営業展開を行っておりますが、ドミナント展開のされていないエリアがあり、広域的な顧客へのニーズに十分に対応されていないことが課題であります。
 この課題を克服するために、エリアの出店予定地の情報を入手し、各地域において、ドミナント出店を確立し、エリアでの市場占有率の向上を目指します。
② 自社企画投資用不動産の強化
 当社グループは、自社企画投資用不動産であるLEGA BENE(レーガベーネ)の継続的な商品化を行っております。今後においても商品の販売、仲介、販売後の管理により売上の確保と管理戸数の拡大を目指してまいりますが、借主や投資家双方に魅力ある商品作りをするにあたり、建築費から受ける影響は大きく、広いエリアにおいて商品化が出来ていないことが課題であると認識しております。
 この課題を克服するために、当社グループは、エリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて商品開発用地の情報収集に努めるほか、金融機関等との関係を強化し、自社企画投資用不動産の用地の確保を致します。

  ③ 空き家に関する対応

 国内においては、新築の着工数は増加傾向にあるものの、人口減少から空き家が増加しており、今後世帯数の減少が予測される中、空き家問題はますます深刻になると考えられます。
 これらの空き家問題を克服するため、当社グループではエリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて、顧客の空き家(遊休地)に対し、リースバック、買取や各商品(投資用不動産、宅地造成、コインパーキング、コインランドリー、トランクルーム、太陽光等)の有効活用提案、及びジャストサービス株式会社によるリノベーションでの資産価値の向上等、多角的な提案営業により、空き家化の防止と流通促進を目指してまいります。

 

④ 人材の確保と育成
 当社グループは、今後のエリア及び事業拡大に合わせ、優秀な人材を継続的に採用、教育することが課題であると認識しております。
 この課題を克服するために、当社グループは、事務や営業スタッフの業務の標準化により効率的な業務遂行を可能とし、社内外の教育や研修の充実により従業員の資質向上を図っております。また、他部署間での異動やグループ間の出向制度を利用し、不動産に関する総合的な提案型営業スタッフの育成及び店舗格差を無くしサービスを平準化することを推進しております。
⑤ コーポレート・ガバナンスの充実
 当社グループの継続的な事業の発展及び信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組むことが課題であると認識しております。
 この課題を克服するために、当社グループは、強固な内部統制機能の構築とコンプライアンスの強化に取り組んでまいりました。内部統制の構築については、内部統制プロジェクトメンバーを中心に業務における内部牽制機能を強化させることに加え、内部監査室が牽制的な機能を果たし制度運用と評価の強化に努めてまいりました。
 コンプライアンスの強化については、取締役経営管理本部長を委員長とするコンプライアンス委員会を設置し、月1回開催しております。コンプライアンス委員は、グループ内の各部署より選任し、法令の順守状況や法改正による業務マニュアルの作成検討などを議論し、法令遵守に対する意識向上維持に努めております。今後もさらなるコーポレート・ガバナンスの充実を図るべく、最善の経営体制を目指して強固な内部統制機能の構築とコンプライアンスの強化に取り組んでまいりたいと考えております。

 

2 【事業等のリスク】

 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。また、必ずしもそのようなリスク要因には該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。
 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生する可能性のあるリスクのすべてを網羅するものではありません。

 

(1) 市場環境の変化について

当社グループの事業のうち、不動産売上高と仲介事業収益(売買)については、景気、金利、地価、税制及び政策等によって、投資用物件、土地、中古住宅に対する顧客の売却・購入意欲が大きく左右されます。

当社グループにおいては、需要の高い不動産をタイムリーに提供出来るようにするために、これらの外部動向について市場分析を行い、あわせて地域の特性と需要に応じた不動産のタイムリーな仕入れ、魅力ある商品作りを行っております。しかしながら、今後の景気の悪化、所得の低下、金利の上昇、地価の上昇、税制及び政策の変更、不動産投資に対する金融機関の融資姿勢の変化があった場合は、顧客の売却・購入意欲の減退につながり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2) 競合について

当社グループが茨城県内を中心に展開している不動産流通事業及び不動産管理事業は、免許業種であるものの、事業運営に必要な設備が少なく参入障壁が低いため、競合他社による新規参入やエリア拡大などにより、競争が激化する可能性があります。当社は水戸・ひたちなかエリアにおいてドミナント戦略を展開し、不動産情報の収集力強化に努めるとともに、その他のエリアへの展開を図っておりますが、競合状況によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
① 不動産販売
 不動産販売事業においては、戸建て用地、中古建物の仕入れや販売に関し、資金力に加え、不動産情報の収集力が鍵となります。これに対して当社グループは、仲介の事業プロセスにおいて不動産情報(売却、購入の顧客情報)を収集し、投資用物件についても、来店顧客から地域のニーズをしっかりと聞き取って、時代にあった商品作りに努めておりますが、競合他社が当社グループと同様の戦略で事業を展開してきた場合等は、当社グループの差別化要因が薄れ、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。


② 仲介事業
 仲介事業においては、商圏の賃貸管理戸数(売買においては売買物件数)と集客数が、売上数値の構成の鍵となります。これに対して当社グループは、茨城県内の水戸・ひたちなかエリアにおいてドミナント戦略を展開し、顧客、物件数の囲い込みを行っております。しかし、その他のエリアにおいては未だ成長段階にあり、それらエリアへの拡大が進展せず、また、水戸・ひたちなかエリアへの競合他社の多店舗展開における参入等により、顧客、物件の確保ができなくなる等の状況が生じた場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。


③ 不動産管理事業
 不動産管理事業においては、商圏内で一定規模の賃貸管理戸数を確保することに加え、リーシング力、集客数、賃貸不動産における資産価値維持向上のための提案力が鍵となります。当社グループは、ドミナント戦略を展開している水戸・ひたちなかエリアにおいて、顧客、物件数の囲い込みを実現して競争力の強化を図っておりますが、強力な提案力等を背景に多数の賃貸管理戸数を獲得する競合他社が出現した場合、競合他社へ当社の管理が移行し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3) 需要減少リスク

わが国の人口は今後減少が見込まれております。世帯数についても、現時点では単身者世帯の増加により世帯数は増加しているものの、今後は減少していく見込みです。その結果、入居者獲得競争が激化し、家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループの不動産管理事業については、賃貸事業収益及び管理手数料の減少が想定されます。また、不動産流通事業においては、家賃相場の下落による仲介事業収益(賃貸)の減少、人口の比例に伴う不動産購買層の減少による不動産売上高、仲介事業収益(売買)の減少の可能性が考えられます。その結果、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4) 自然災害等について

当社グループの各事業においては、台風や地震等の自然災害等により中古住宅の購入に対する顧客の購入意欲が減退する可能性、あるいは引き渡し前の不動産商品が破損または倒壊する恐れがあります。

当社は、茨城県水戸市を中心に業を行っておりますが、先の東日本大震災のように、今後当社の営業地域において不測の自然災害が発生した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5) 販売用不動産の仕入れ及び工事原価について

当社グループの不動産売上高の商品構成については、大多数が、土地・中古住宅であり、自社企画投資用不動産においては年間数棟であります。この不動産売上高の商品企画においては、投資家ニーズに合わせた商品作りが重要となり、主として賃貸用不動産の商品作りを継続事業としてまいりました。今後も、管理戸数の拡大に寄与する鉄筋コンクリート造の大型物件の商品化をしたいところではありますが、先の東日本大震災でもあったように自然災害、競争激化や経済環境の変化に伴う建築費高騰における、仕入価格、建材価格の上昇等があった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6) 在庫リスクについて

当社グループは、自社商業エリアにおいて需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行ったうえで、物件の仕入れ、リフォーム、販売を行っております。しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件保有期間の長期化に繋がる可能性があります。当社のビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は販売価格等を見直しての売却処分や、たな卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、滞留在庫の増加により有利子負債が増加する等、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(7) 瑕疵担保責任について

当社グループの自社不動産販売事業においては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、中古住宅については引き渡し後2年間、新築住宅については引き渡し後10年間の瑕疵担保責任を負っております。

当社においては、仕入れ時に入念な現況調査を行い、基礎部分で致命的な欠陥がある等、再生に適さないと判断した場合には買取の対象から除外する、あるいは建屋を解体して平地にすることにより、当社の提供する中古住宅の品質を一定に維持しております。

しかしながら、引き渡し後の不動産に何らかの瑕疵があった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8) 収益の季節変動性リスク

当社グループの賃貸仲介事業及び管理事業収益(賃貸不動産の管理業務等)の売上高は、日本の慣習である2月から4月にかけての入学、入社や人事異動の転居に伴い集中する傾向があります。また、不動産売上高においては、商品の売却の時期、売却額により四半期の売上高に大きな影響を与えることがあります。これらにより、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、第38期連結会計年度における四半期ごとの売上高、経常利益は以下の通りであります。

 

 

第38期連結会計年度(自 2018年10月1日 至 2019年9月30日)

 

第1四半期
自2018年10月
至2018年12月

第2四半期
自2019年1月
至2019年3月

第3四半期
自2019年4月
至2019年6月

第4四半期
自2019年7月
至2019年9月

通期

売上高(千円)

1,954,576

1,419,837

1,340,933

1,532,824

6,248,170

売上構成比(%)

31.3

22.7

21.5

24.5

100.0

経常利益(千円)

196,216

152,417

84,725

129,610

562,969

 

 

(9) 有利子負債への依存と金利変動の影響について

当社グループの財務状況として、不動産商品の仕入れや太陽光売電設備等の設備投資により有利子負債比率が高くなる傾向にあります。そのため、当社ではたな卸資産の回転期間を重要な経営指標としており、原則として6ヶ月間(大型分譲開発行為を伴うものについては1年間)での販売計画を実施し、適正な在庫水準を維持することに重点を置いて、財務の安定を図っております。しかし、新たな投資用不動産の開発資金の借り入れを行う場合、金融機関の融資姿勢や金利の動向により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。

 

 (10) 固定資産の減損について

当社グループは、賃貸事業収益として賃貸用不動産、コインパーキングを営んでおります。また、太陽光売電事業収益として太陽光設備等を所有しております。これらの資産及び展開する営業店舗について、収益性の低下、地価の下落等の影響により固定資産の減損損失を計上することとなった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

 (11) 人材の確保及び育成について

当社グループが行う不動産業には、専門的かつ高度な知識や資格を有した人材が不可欠であります。また、新しい地域に事業拠点を拡大していくためには営業人員等の増強が不可欠であります。さらに管理部門においても、法令遵守や財務報告の適正性と正確性を確保するために有能な人材を配置する必要があります。今後、人材の育成に努めるとともに良質な人材の確保を急ぐ予定でありますが、これらが不調に終わった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。

 

 

 (12) 特定人物への依存について

当社代表取締役である薄井 宗明は、当社創業者であり、本書提出日現在において筆頭株主として発行済株式総数1,305,300株に対し494,000株(持株比率37.84%)を所有し、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、当社の事業活動上の重要な役割を果たしております。当社においては、同人に対して過度に依存しないよう、合議制や権限委譲を推進することにより意思決定の合理化を図っております。しかしながら、現時点において、同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

 (13) 法的規制について

当社グループは、宅地建物取引業の免許及び建設業の許可を取得し、建築士法に基づく登録等を行って不動産販売や建築請負の事業を展開しておりますが、これらの事業は宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法その他、多くの法令や自治体の定める条例等による法規制を受けております。そのため当社グループでは法令遵守を徹底し、免許等の取消事由や更新欠格事由が発生しないように努めており、継続に支障を来たす要因は発生しておりませんが、将来当社グループの免許等が何らかの理由により取消し等になった場合には、当社グループの事業活動が大幅に制約されることとなり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。なお、当社グループの主要な業務である宅地建物取引業について、その有効期限やその他の期限が法令、契約書により定められているものは下表のとおりです。

 

(許認可の状況)

許認可等の名称

許認可(登録)番号

有効期限

許認可等の取消または更新拒否の事由

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣(3)第7026号

2020年3月31日

宅地建物取引業法第66条

 

 

 (14) 個人情報の保護について

当社グループは、土地・住宅・投資用不動産の購入顧客や管理賃貸住宅の入居者等の個人情報、従業員や一部取引先の個人番号等を保有しております。これらの情報については、「個人情報保護に関する法律」(個人情報保護法)や「行政手続きにおける特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」(番号法)等に基づいてデータへのアクセス権限を制限したり、外部からの侵入防止を図る等の対策を講じたりするとともに、従業員等に対して個人情報保護法や番号法に係る啓蒙活動を実施して、その漏洩や不正使用の未然防止に努めております。しかしながら、人為的なミスや何らかの不正な方法等により当社が保有する個人情報等が漏洩等した場合には、当社の信用力の低下や損害賠償の請求等によって当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。

 

(15) 訴訟等について

当社グループは、本書提出日現在において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、販売した不動産における瑕疵や債権未回収等の権利関係をめぐった顧客等との間でトラブルが発生した場合、または、リフォーム工事期間中に近隣からの騒音クレーム等が発生した場合等は、これらに起因する訴訟が発生し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

  (16) ストック・オプション行使による株式価値の希薄化について

当社グループは、当社及び当社子会社の取締役及び従業員に対し、当社グループの業績向上に対する貢献意欲や士気をよりいっそう高めるとともに、株主との価値共有の推進により、企業価値向上に資することを目的として、ストック・オプションとしての新株予約権を付与しております。本書提出日現在、新株予約権による潜在株式数は95,500株であり、これは発行済株式総数の7.30%に相当しております。今後、これらの新株予約権が行使された場合、当社の1株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。

 

 

2 【沿革】

当社は1981年10月5日に、現代表取締役である薄井宗明により、地域に根ざした不動産会社として茨城県水戸市南町に設立を致しました。当社の変遷は次のとおりであります。

年月

概要

1981年10月

不動産の売買・賃貸仲介を目的として資本金1,000万円にて茨城県水戸市南町二丁目6番8号に設立

1984年10月

賃貸の管理物件の増加により、賃貸不動産管理部門を新設

1987年9月

不動産賃貸マンションの企画・コンサルティングを目的に子会社「株式会社シンクタンク」を設立

1988年6月

茨城県水戸市に自社企画投資用不動産※「フォーライフ水戸」を商品化

1990年7月

茨城県水戸市城南に2店舗目となる「駅南店」を開設

1995年10月

建設業許可を取得

1997年7月

本店を茨城県水戸市南町二丁目4番33号に移転、同時に本店を名称変更し3店舗目の「南町店」として開設、4店舗目の支店「50号バイパス店」を開設

1999年11月

子会社「株式会社シンクタンク」を「ジャストサービス株式会社」に商号変更

1999年12月

茨城県水戸市袴塚に5店舗目の「茨大前店」を開設

2001年6月

茨城県水戸市赤塚駅南口前に6店舗目の「赤塚駅前店」を開設

2003年2月

茨城県ひたちなか市東石川に7店舗目の「ひたちなか店」開設

2004年1月

茨城県水戸市南町二丁目4番33号に本店新社屋完成

2004年10月

茨城県水戸市千波町に8店舗目の「千波店」開設

2005年3月

宅地建物取引業を国土交通大臣免許に変更「現:国土交通大臣免許(3)第7026号」

 

東京2店舗「住まいのジャスト株式会社」「住まいのジャスト上野駅前店」の営業譲受に伴い「香陵住販株式会社ジャスト東上野店」「香陵住販株式会社ジャスト上野駅前店」の営業開始

2005年4月

茨城県ひたちなか市市毛に11店舗目の「市毛店」開設

2007年10月

茨城県つくば市に12店舗目の「つくば研究学園店」開設

2008年5月

茨城県那珂郡東海村舟石川駅西に13店舗目の「東海店」開設

2009年2月

マンション管理業者に登録

2009年6月

千葉県市川市幸二丁目にて社宅一棟(レジデンス行徳:全64戸)を取得し、初となるリノベーションマンション分譲販売事業を展開

2009年10月

「東上野店」を東京都台東区上野七丁目に移転、同時に「東京支社」へ名称変更

2009年12月

東京都内で初となる自社企画投資用不動産「フォーライフ田端」着工

2011年10月

高齢者住宅課を新設、サービス付き高齢者住宅・有料老人ホームの紹介業務を開始

2012年3月

賃貸管理業者制度に登録

2012年11月

茨城県つくば市天久保に14店舗目の「つくば天久保店」開設

2012年12月

茨城県日立市助川町に15店舗目の「日立店」開設

2013年8月

インターネットによる不動産取扱を主とした「ネット店」の業務開始

2014年8月

「東京支社」・「上野駅前店」を統合

2015年1月

茨城県鉾田市大蔵に第1号となる太陽光発電(152.88kw)を連携開始

2016年4月

不動産ソリューション事業部内に「コインパーキング課」を新設、コインパーキング事業の本格稼働開始

2016年10月

茨城県つくば市東新井に16店舗目の「つくば支店」開設

2017年7月

茨城県水戸市に自社企画投資用不動産「レーガベーネ南町」着工

2017年11月

茨城県水戸市に大型コインランドリーをオープン

2018年2月

茨城県水戸市に自社企画投資用不動産「レーガベーネ泉町」着工

2018年9月

東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に上場

2018年10月

東京都中央区に自社企画投資用不動産「レーガベーネ八丁堀」着工

2019年1月

茨城県ひたちなか市に自社企画投資用不動産「レーガベーネ勝田中央」着工

2019年3月

株式会社KASUMICの全株式を取得し子会社化

 

 ※自社企画投資用不動産とは、当社が購入した土地に賃貸マンションを企画し、外部のゼネコンで建設を行った後、

  当社が入居者募集、不動産管理業務を行うことを原則として不動産投資家へ販売する商品です。

 

(5) 【所有者別状況】

2019年9月30日現在

区分

株式の状況(所有株式数(1単元の株式数100株)

単元未満
株式の状況
(株)

政府及び

地方公共
団体

金融機関

金融商品
取引業者

その他の
法人

外国法人等

個人
その他

個人以外

個人

株主数
(人)

5

13

20

6

2

976

1,022

所有株式数
(単元)

383

313

227

77

9

12,039

13,048

500

所有株式数
の割合(%)

2.93

2.40

1.74

0.59

0.07

92.27

100.00

 

 

3 【配当政策】

当社は、持続的な成長を可能とする収益力の強化と突然の波乱要因に耐えうる財務基盤を築くことが株主への期待に応えることと考えております。

株主への利益還元につきましては、経営の重要課題と位置付け、配当原資確保のための収益力を強化し、持続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針としております。

当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき1株当たり40円の配当を実施することを決定しました。

内部留保資金につきましては、今後の事業展開への備えと企業価値の向上に充当していくこととしております。

なお、当社は、「取締役会の決議により、毎年3月31日を基準日として、中間配当を行うことが出来る。」旨を定款に定めております。

 

基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。

 

決議年月日

配当金の総額(千円)

1株当たり配当額(円)

2019年5月14日

取締役会

24,762

19

2019年12月27日

定時株主総会

27,411

21

 

 

 

(2) 【役員の状況】

① 役員一覧

男性10名 女性0名(役員のうち女性の比率0%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役

薄井 宗明

1951年5月14日

1974年4月

大京観光株式会社(現株式会社大京)入社

1975年8月

東洋物産株式会社入社

1976年10月

株式会社香陵商事入社

1981年10月

当社設立 代表取締役(現任)

(注)3

494,000

専務取締役

菅原 敏道

1950年12月18日

1970年4月

株式会社日立製作所 大甕工場入社

1974年5月

株式会社秋田電具商会入社

1975年11月

株式会社ジャックス入社

1984年4月

有限会社常陽信用土地建物入社

1987年4月

当社入社

1990年11月

当社取締役

1995年10月

当社常務取締役

1999年12月

ジャストサービス株式会社代表取締役(現任)

2003年10月

当社専務取締役(現任)

(注)3

109,000

常務取締役
第一営業本部長
兼第二営業本部長

金子 哲広

1975年4月16日

1995年7月

ポート興産株式会社入社

1997年5月

有限会社水府企画入社

1998年6月

当社入社

2006年10月

当社第二ブロック長

2007年10月

当社取締役本部長

2016年10月

当社常務取締役

2017年4月

当社常務取締役第一営業本部長

2018年12月

当社常務取締役第一営業本部長兼第二営業本部長(現任)

(注)3

24,000

取締役
第三営業本部長

菊本 真透

1974年5月23日

1995年4月

藤栄建設株式会社入社

1998年11月

株式会社エム・シー・コーポレーション入社

1999年9月

有限会社四方建築設計事務所入社

2000年6月

当社入社

2006年10月

当社企画部次長

2007年10月

当社取締役本部長

2016年10月

当社取締役事業部長

2017年4月

当社取締役第三営業本部長(現任)

(注)3

24,000

取締役
第四営業本部長

神長 春美

1963年12月20日

1984年4月

株式会社東京三洋ホーム入社

1986年1月

株式会社アルディ入社

1990年5月

株式会社アーバンリゾート設立

1994年8月

堀会計事務所入社

1997年3月

当社入社

2012年10月

当社つくば研究学園支店長

2016年10月

当社執行役員県南ブロック統括支店長

2018年5月

当社取締役第四営業本部長(現任)

(注)3

15,000

取締役
経営管理本部長

中野 大輔

1970年11月9日

1996年4月

株式会社光通信入社

1996年11月

茨城トヨペット株式会社入社

1999年10月

当社入社

2016年10月

当社経営企画部部長

2017年4月

当社執行役員経営管理部部長

2018年5月

当社取締役経営管理本部長(現任)

(注)3

5,000

取締役

加藤 雅之

1964年7月4日

1992年12月

中央監査法人(現PwCあらた有限責任監査法人)入社

1995年12月

朝日監査法人(現有限責任 あずさ監査法人)入社

2012年7月

あずさ監査法人代表社員

2017年4月

株式会社軽子坂パートナーズ代表取締役(現任)

2017年4月

茨城税理士法人統括代表社員
(現任)

2018年5月

当社取締役(現任)

(注)3

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

監査役
(常勤)

山﨑 朝一郎

1949年3月7日

1969年4月

桜川ショッピングセンター入社

1972年4月

茨城ミサワホーム株式会社入社

2003年10月

ミサワホーム東関東株式会社執行役員事業部長

2010年4月

ミサワホームイング株式会社取締役常務執行役員

2014年5月

当社入社

2016年4月

当社常勤監査役(現任)

(注)4

監査役

星出 光俊

1973年6月25日

2007年12月

弁護士登録

2007年12月

新井・小口法律事務所(現新井・小口・星出法律事務所)入所(現任)

2017年4月

当社監査役(現任)

(注)4

監査役

倉谷 祐治

1978年9月13日

2006年12月

あずさ監査法人(現有限責任 あずさ監査法人)入社

2019年7月

興亜監査法人入社(現任)

2019年12月

当社監査役(現任)

(注)4

 計

671,000

 

 

 

(注) 1.取締役 加藤雅之は、社外取締役であります。

2.監査役 星出光俊、倉谷祐治は、社外監査役であります。

3.取締役の任期は、2021年9月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

4. 監査役の任期は、2021年9月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

5. 当社では、取締役会の一層の活性化を促し、取締役会の意思決定・業務執行の監督機能と各事業部の業務執行機能を明確に区分し、経営効率の向上を図るために執行役員制度を導入しております。

執行役員は、4名で、ソリューション事業部統括部長前嶋公夫、経営管理本部付株式会社KASUMIC代表取締役菊池秀一、東京支社支社長須能亨、東海日立ブロックブロック長小林康弘で構成されております。

 

② 社外役員の状況

 当社は、社外取締役または社外監査役を選任するための独立性に関する基準または方針として明確に定めたもの

はありませんが、その選任に際しては、経歴や当社との関係を踏まえて、当社経営陣から独立した立場で社外役員

としての職務を遂行できる十分な独立性が確保できることを個別に判断しております。

 2019年12月27日現在、当社の社外取締役は1名、社外監査役は2名であります。

(社外取締役)

氏名

当社との関係

選任理由

加藤 雅之

同氏は、2017年1月まで、当社の会計監査人である有限責任 あずさ監査法人に所属しておりました。また、2017年8月から2018年5月まで、同氏が代表取締役を務める株式会社軽子坂パートナーズとの間で会計アドバイザリー業務の委託取引がありましたが、現在は取引関係を解消しております。なお、報酬金額については金額的重要性はないと判断しており、今後も取引を行う予定はございません。

同氏は、公認会計士の資格を有しており、財務及び会計に関する高い知見及び経験に基づき、中立的な立場で提言・助言が頂けるものと判断し選任しております。

 

(社外監査役)

氏名

当社との関係

選任理由

星出 光俊

同氏は、2017年3月まで、当社の顧問弁護士でありましたが、現在は取引関係を解消しております。なお、報酬金額については金額的重要性はないと判断しており、今後も取引を行う予定はございません。

同氏は、弁護士の資格を有しており、企業法務に関する高い知見及び経験を当社の監査に活かして頂けるものと判断し選任しております。

倉谷 祐治

同氏は、2018年9月まで、当社の会計監査人である有限責任 あずさ監査法人に所属しておりました。

同氏は、公認会計士の資格を有しており、財務及び会計に関する豊富な知識を当社の監査に活かして頂けるものと判断し選任しております。

 

 

 

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部

統制部門との関係

 社外取締役は、取締役会に出席し、内部監査及び会計監査の状況並びに内部統制の状況についての報告を受けて

おります。また、内部監査室及び常勤監査役と定期的な意見交換を行うなど相互の連携を高めております。

 社外監査役は、監査役会で策定された監査方針、監査計画等に基づき取締役会に出席し、適宜意見を表明すると

ともに、定期的に開催する監査役会において常勤監査役から内部監査の状況、重要な会議の内容、閲覧した重要書

類等の概要、内部統制の状況等についての報告を受けるなど、常勤監査役と十分な意思疎通を図っております。ま

た、定期的に会計監査人から監査手続の概要や監査結果等について報告・説明を受け、連携強化に努めておりま

す。なお、内部監査室とは必要に応じ随時情報の交換を行うことで相互の連携を高めております。

 

(賃貸等不動産関係)

当社は、茨城県水戸市を拠点として県内及び東京都内において、不動産賃貸収益を得ることを目的に賃貸用の住宅、オフィスビル(土地含む)等を有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産(自社保有物件)に関する賃貸損益は178,399千円(賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上)であります。当連結会計年度における当該賃貸等不動産(自社保有物件)に関する賃貸損益は221,180千円(賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上)であります。

また、当該賃貸等不動産(自社保有物件)の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりであります。

 

 

前連結会計年度

(自 2017年10月1日

 至 2018年9月30日)

当連結会計年度

(自 2018年10月1日

 至 2019年9月30日)

連結貸借対照表計上額

          

 

 

期首残高

1,804,446千円

1,849,599千円

期中増減額

45,152 〃

315,940 〃

期末残高

1,849,599 〃

2,165,539 〃

期末時価 

2,407,106 〃

2,672,576 〃

 

(注) 1.連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

2.期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は賃貸用不動産の取得(190,879千円)及び販売用不動産から賃貸用不動産への転用(88,179千円)、主な減少額は賃貸用不動産の販売用不動産への転用(179,238千円)及び減価償却費(37,236千円)であります。

当連結会計年度の主な増加額は株式会社KASUMICを子会社化したことによる増加(258,475千円)及び賃貸用不動産の取得(282,835千円)、主な減少額は賃貸用不動産の販売用不動産への転用(156,904千円)及び減価償却費(58,816千円)であります。

3.期末の時価は、主要な物件については社外の不動産鑑定士による不動産鑑定書に基づく金額、その他の物件については「固定資産税評価額」に基づき算定した金額であります。

 

 

4 【関係会社の状況】

 

名称

住所

資本金
(千円)

主要な事業
の内容

議決権の所有
(または被所有)割合(%)

関係内容

(連結子会社)

ジャストサービス

株式会社

茨城県水戸市

80,000

不動産流通

事業

不動産管理

事業

100.0

当社の所有物件、当社管理物件のリフォーム及び家賃保証業務等を行っております。当社に対して本社社屋を賃貸しております。

役員の兼任1名

(連結子会社)

株式会社KASUMIC

茨城県つくば市

99,459

不動産流通事業

不動産管理事業

100.0

当社同様、売買、賃貸、仲介、管理業務等を行っております。

役員の出向1名

 

(注) 1.「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

2.特定子会社であります。

3.有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【売上原価明細書】

(単位:千円)

 

前事業年度
(自 2017年10月1日
 至 2018年9月30日)

当事業年度
(自 2018年10月1日
 至 2019年9月30日)

不動産流通事業原価

1,919,003

2,364,111

不動産管理事業原価

890,058

960,403

合計

2,809,062

3,324,515

 

 

 

 ※1  販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、以下のとおりであります。

 

 

前第2四半期連結累計期間
(自  2018年10月1日
 至  2019年3月31日)

当第2四半期連結累計期間
(自  2019年10月1日
 至  2020年3月31日)

給与手当                

 406,526

千円

491,806

千円

役員退職慰労引当金繰入額

3,702

 〃

8,079

 〃

退職給付費用

10,820

 〃

13,501

 〃

賞与引当金繰入額

65,631

 〃

83,973

 〃

貸倒引当金繰入額

9,032

 〃

11,547

 〃

家賃保証引当金繰入額

116

 〃

724

 〃

 

 

1 【設備投資等の概要】

当連結会計年度において実施致しました設備投資の総額は343,818千円であります。主な内訳は、建物及び構築物の増加額189,619千円、土地の増加額131,306千円であります。不動産管理事業の賃料収入増加を図るため、ペアガーデンアネックス等の取得を致しました。
 また、当連結会計年度において、重要な設備の除却・売却等はありません。
 なお、当社グループは資産をセグメントに配分していないため、セグメント別の記載を省略しております。

 

 【借入金等明細表】

 

区分

当期首残高
(千円)

当期末残高
(千円)

平均利率
(%)

返済期限

短期借入金

382,000

316,000

0.8

1年以内に返済予定の長期借入金

607,308

1,163,704

0.7

1年以内に返済予定のリース債務

15,462

16,951

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く)

2,356,800

2,410,444

0.6

  2020年10月18日~
  2031年7月25日

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く)

33,586

22,936

  2020年10月26日~
  2024年11月29日

その他有利子負債

合計

3,395,157

3,930,035

 

(注) 1.「平均利率」については、借入金等の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。

なお、リース債務については、リース料総額に含まれる利息相当額を控除する前の金額でリース債務を連結貸借対照表に計上しているため、「平均利率」を記載しておりません。

2.長期借入金及びリース債務(1年以内に返済予定のものを除く)の連結決算日後5年内における1年ごとの返済予定額の総額

 

区分

1年超2年以内
(千円)

2年超3年以内
(千円)

3年超4年以内
(千円)

4年超5年以内
(千円)

長期借入金

639,704

389,804

325,304

261,304

リース債務

13,033

6,700

2,626

576

 

 

 【社債明細表】

  該当事項はありません。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値4,889 百万円
純有利子負債2,995 百万円
EBITDA・会予876 百万円
発行済株数1,306,450 株
設備投資額344 百万円
減価償却費266 百万円
のれん償却費10 百万円
研究開発費N/A
代表者代表取締役 薄井 宗明
資本金347 百万円
住所茨城県水戸市南町二丁目4番33号
会社HPhttps://www.koryo-j.co.jp/

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