1年高値7,090 円
1年安値2,755 円
出来高22 千株
市場マザーズ
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA9.1 倍
PBR2.8 倍
PSR・会予0.9 倍
ROA1.6 %
ROIC3.2 %
βN/A
決算8月末
設立日2011/9/6
上場日2018/11/28
配当・会予0 円
配当性向47.1 %
PEGレシオ0.4 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:77.3 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:81.2 %
純利5y CAGR・予想:82.1 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

3【事業の内容】

 当社グループは、潜在する価値を再生し価値の化学反応を促進する「価値の再生」という経営理念のもと、「環境・エコロジー」、「ライフスタイル」、「地方創生」の3つの事業領域において事業を展開しております。事業を遂行するにあたっては、3つの行動指針(社会貢献、次世代へのバトン、突破力)に基づいております。

 具体的な事業内容は、①太陽光発電等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業、②不動産に関連するコンサルティング及び収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業の2つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴となります。

 

(1)自然エネルギー事業

 当社グループは、太陽光発電等の施設の開発及び販売、電気事業者への売電を行っております。当社グループの自然エネルギー事業で取り扱う自然エネルギーは一般的に再生可能エネルギーと呼ばれ、永続的に利用可能な太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等の総称です。

① 再生可能エネルギー政策の潮流

 再生可能エネルギーの導入は世界的なエネルギー政策の潮流であり、世界各国は再生可能エネルギーの導入に係る取り組みを推進しております。

 また、2015年末にはCOP21(国連気候変動枠組条約第21回締約国会議)において2020年以降の温暖化対策の国際枠組みについて合意が得られたことにより、今後も世界中で更なる再生可能エネルギーの導入が期待されております。

 再生可能エネルギーは、国内で調達可能なことから、資源の乏しい我が国のエネルギー自給率向上に資するとともに、温室効果ガスを排出しないことから温暖化対策に寄与するエネルギー源として近年注目されています。しかしながら、我が国における発電電力量に占める再生可能エネルギーの割合は、2017年において16.0%(水力を除くと8.1%)(出典:経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2018年度版」)と欧州主要国に比して遅れているのが現状です。

 

(発電電力量に占める再生可能エネルギー比率の比較)

(画像は省略されました)

出典:経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2018年度版」

 このような世界的エネルギー政策の潮流を受け、日本政府は国内における再生可能エネルギーの導入拡大を目的とし、固定価格買取制度(FIT)(*1)を導入しました。

 

 また、日本政府は2015年7月に「長期エネルギー需給見通し」(以下「エネルギーミックス」という。)を公表し、現在の再生可能エネルギー発電の比率を2030年度までに22%~24%程度に高めることを目標として掲げており、再生可能エネルギー市場の発電量は次のように見込まれております。

(国内再生可能エネルギー発電量(GWh/年))

 

太陽光

バイオマス

風力

地熱

水力

2013年度実績

11,400

17,600

5,200

2,600

84,900

2030年度政府目標

74,900

39,400~49,000

18,200

10,200~10,300

93,900~98,100

成長倍率

約6.6倍

約2.2~2.8倍

約3.5倍

約3.9~4.0倍

約1.1~1.2倍

 (注) GWh(ギガ・ワット・アワー)は電力量を示す単位であり、千MWh(メガ・ワット・アワー)、百万kWh(キロ・ワット・アワー)又は十億Wh(ワット・アワー)と同じ量を意味します。

出典:経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2015年度版」

 

 2018年7月には、第5次エネルギー基本計画が閣議決定され、「2030年のエネルギーミックスの確実な実現に全力を挙げる」こと等が政府方針とされました。

 

② 自然エネルギー発電施設の事業開発から販売について

 自然エネルギー事業では、再生可能エネルギー発電施設のデベロッパーとして、新しい発電施設の企画・開発・販売を行います。

 当社グループは自治体許認可の取得、地権者と土地賃借・売買契約の締結、金融機関等からの資金調達及びEPC事業者(*2)との工事契約締結等を行い、再生可能エネルギー発電施設を各種投資家へ販売します。

 

(事業開発から販売までの流れの概要と当社の役割)

 再生可能エネルギー発電施設の事業開発から販売までの流れは、案件の発掘、土地確保・土地権利関係の整理・発電施設の設計・許認可取得等の「権利の整理」、詳細設計・造成等の「詳細プランニング」、出資・融資両面での「資金調達」、発電施設の「工事」及び「販売」に大別されます。「販売」においては工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。当社グループは、この再生可能エネルギー発電施設開発の一連のプロセス全般の指揮・監督を担っております。

 「権利の整理」において、当社グループは案件候補の事業性評価を行い、有望案件を選別します。主な評価事項は地権者・地域関係者からの同意取得の蓋然性、許認可取得の蓋然性、収益性の確保及び、事業リスクの評価です。当社グループは環境・エネルギー分野における調査・コンサルティング実績のある企業や、環境関連の人的・情報ネットワーク、各地域にネットワークを持つ各地域の親密先企業を活用して新規案件開拓に取り組んでおります。

 一定の事業性が認められた案件については、資金調達の蓋然性等を含めたより詳細な検証を行うと同時に地権者協議、設計・電力会社協議及び許認可取得を進めてまいります。法令や条例により環境アセスメント(*3)の実施が定められる場合には、環境アセスメントを実施して開発を推進します。

 「権利の整理」が終了した案件については、開発に向けて設計・造成等の「詳細プランニング」を実施いたします。

 当社グループは再生可能エネルギー発電施設の立ち上げ・運営に必要な知見・プロジェクトマネジメントのノウハウ等を有する専門人材を擁しています。また、大手企業グループの系列に属さない独立系の事業者として、案件毎に多様な事業パートナーと連携して事業開発を推進しております。

 再生可能エネルギー発電施設の事業開発は、発電施設の立地する地域の自然環境資源を活用して行うものであり、地域社会に対する配慮及び地域環境への最大限の配慮の上で開発していくものです。法令や条例で定められた許認可や環境アセスメントの実施のみならず、地域社会との対話や貢献、地域環境への配慮を重視しながら開発を進めていくことも、当該業務における当社グループ事業開発の特徴のひとつです。

 発電施設の工事自体はEPC事業者に委託し、複数案件を立ち上げてきたノウハウを活かして発電施設建設の指揮・監督を行います。工事完成後は、各種投資家(上場インフラファンド等)へ販売します。なお、工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。

 

[開発から売却時までの事業系統図]

(画像は省略されました)

 

(注)1 工事完成前に権利譲渡を行うこともあります。

(注)2 固定価格買取制度(FIT)における事業計画認定申請に伴い、経済産業省から付与されるユーザ識別のために用いられる符号になります。

 

③ 自然エネルギー売電事業について

 当社グループは収益性を鑑みて、太陽光発電施設を取得・整備し自社で発電した電力を、固定価格買取制度(FIT)に則り登録小売電気事業者又は一般送配電事業者に販売しております。開発した発電施設を長期に亘り所有し、当該発電施設の売電収入を「自然エネルギー事業」の売上として計上しております。売電については「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」(FIT法)に基づき所定の買取期間に亘り売電価格が保証されるため、「売電事業」は長期的に安定した売上が見込まれます。第8期(2019年8月期)末現在の売電中の発電施設の概要及び売電契約先の状況は以下のとおりです。

 

(売電中の太陽光発電施設一覧)

施設名称

住所

パネル出力(kW)

買取価格

(1kWh当たり)

売電開始時期

売電契約先

群馬千代田

群馬県邑楽郡

165

36円

2014年10月

株式会社新出光

三重久保

三重県度会郡

333

36円

2015年3月

中部電力株式会社

高千穂

宮崎県西臼杵郡

110

36円

2015年4月

九州電力株式会社

鹿児島加世田

鹿児島県南さつま市

718

32円

2017年3月

九州電力株式会社

 

(*1)固定価格買取制度(FIT)

 「電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法」(FIT法)に基づき、電気事業者(電気事業法上に定義された、小売電気事業、一般送配電事業、送電事業、特定送配電事業、発電事業を営む事業者の総称)が再生可能エネルギーで発電された電力を固定価格で買い取る制度です。太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等により発電された電力が当該制度に基づいて電気事業者に販売され、その他販売単価は年度毎に経済産業省・資源エネルギー庁の調達価格等算定委員会において定められます。電気事業者との受給契約(売電契約)・系統連系契約(電力系統への接続契約)が締結された場合、一定期間(10kW以上太陽光・バイオマス・風力・水力:20年間、地熱:15年間)に亘り事業認定手続き等に基づき適用される固定価格での電力売買が行われます。また、2015年1月に、太陽光発電所や風力発電所等の自然変動電源による発電量が大幅に増加した場合でも電力需給バランスを保ち、電力供給の安定化を図ることを目的とし、出力抑制ルールを拡充する制度改定が行われております。出力抑制ルールに基づき、旧一般電気事業者(東京電力(現東京電力ホールディングス)・北海道電力・東北電力・北陸電力・中部電力・関西電力・中国電力・四国電力・九州電力・沖縄電力の総称)は、一定条件のもとで再生可能エネルギーを電源とする発電所による系統への送電電力の数量や質に制限を加えることができます。

 FIT法に基づく再生可能エネルギー電源の買取期間及び買取価格は、下記表のとおりです。

 

(買取期間及び買取価格推移の抜粋)

電源

区分

買取期間

買取価格(1kWh当たり)

2012年度

2013年度

2014年度

2015年度

2016年度

2017年度

2018年度

2019年度

太陽光

(事業用)

10kW以上

500kW未満

20年間

40円

36円

32円

29→27円

24円

21円

18円

114円

500kW以上

2,000kW未満

入札制

2,000kW以上

入札制

風力

陸上20kW未満

20年間

55円

20円

19円

陸上20kW以上

22円

22→21円

洋上

36円

バイオマス

メタン発酵ガス

20年間

39円

間伐材由来

2,000kW未満

32円

40円

間伐材由来

2,000kW以上

32円

一般木質

10,000kW未満

24円

24円

24円

一般木質

10,000kW以上

20,000kW未満

入札制

一般木質

20,000kW以上

24→21円

建設資材廃棄物

13円

一般廃棄物その他バイオマス

17円

地熱

15MW未満

15年間

40円

15MW以上

26円

中小水力

200kW未満

20年間

34円

200kW以上1,000kW未満

29円

1MW以上

30MW未満

24円

1MW以上

5MW未満

27円

5MW以上

30MW未満

24→20円

20

出典:経済産業省・資源エネルギー庁ウェブサイト

 (注)1 kW(キロ・ワット)、MW(メガ・ワット)は電力の大きさを示す単位で、MWは千kW(キロ・ワット)又は百万W(ワット)と同じ大きさを意味します。

2 買取価格は、各年度の期間内にFIT法に基づく要件を満たした再生可能エネルギー発電所の買取期間に亘り適用される、固定の電力買取価格(消費税抜表示)を示しております。

3 表示年度は各年4月から翌年3月までの期間を意味しております。

4 2015年度の太陽光の買取価格は2015年6月までが29円、7月以降が27円と設定されております。

5 2017年度の陸上風力の買取価格は2017年9月までが22円、10月以降が21円と設定されております。

6 2017年度のバイオマス(一般木質20,000kW以上)の買取価格は2017年9月までが24円、10月以降が21円と設定されております。

7 2017年度の中小水力(5MW以上30MW未満)の買取価格は2017年9月までが24円、10月以降が20円と設定されております。

 

(*2)EPC事業者

発電施設建設において、Engineering(設計)、Procurement(調達)及びConstruction(建設)を含む一連の工程を請け負う事業者を指しています。

 

(*3)環境アセスメント

 1997年6月に制定された環境影響評価法(環境アセスメント法)は、道路、ダム、鉄道、空港、発電所等の13種類の事業において環境アセスメントの手続きを行うことを定めております。環境アセスメントにおいては、「環境の自然的構成要素の良好な状態の保持」(大気環境、水環境及び土壌環境・その他の環境)、「生物の多様性の確保及び自然環境の体系的保全」(植物、動物及び生態系)、「人と自然との豊かな触れ合い」(景観及び触れ合い活動の場)、「環境への負荷」(廃棄物及び温室効果ガス等)の中から対象事業の性質に応じて適切な環境要素が選定され、事業者自らが選定・予測・評価を行い、行政の意見を求めます。

 

[自然エネルギー売電事業の流れ]

(画像は省略されました)

 

(2)不動産コンサルティング事業

 不動産コンサルティング事業においては、未利用や老朽化により有効活用されていない土地や建物を取得し、その不動産の持つ本来の価値を最大化させるためのプロデュースを行っております。現代日本が抱える空き家問題や、需要拡大が見込まれているインバウンド観光に伴う宿泊施設不足等、個々の物件特性に応じた最適な施策を行い、資産価値向上を図っております。

① コンサルティング領域

 当社グループは、不動産業界に関する知見と経験を活かし、不動産コンサルティングを営んでおります。重要な社会財産である不動産を有効活用すること等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供し、投資家サイドに立ったコンサルティングを行っております。

 不動産コンサルティングを通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報を投資家に提供しております。また、情報の収集力や収集した情報の評価・査定力、不動産活用に係る戦略立案や、並びに当該戦略を具現化する実行力等を不動産価値の最大化に向けた付加価値の源泉として、顧客ニーズに対応しております。

 

② 収益不動産売買領域

(ホテル・認可保育園)

 当社グループは、訪日外国人旅行者の増加により、都市部や観光地のホテル需要が高まる中、多様化する宿泊需要に対応したホテルの開発や日本が抱える社会問題の一つである待機児童や保育士不足の解消につながる認可保育園及び保育士向け住宅の開発を進めております。土地を取得し、新規に宿泊施設の開発を行うだけでなく、既存建物を取得した後、ホテル・旅館等へのコンバージョン(建物の用途変更)した物件の開発も行っております。

 物件については、テナント運営会社(オペレーター)と賃貸借契約を締結することにより、安定した収益を享受できる物件の開発を行っています。

 また、ホテル・旅館等の宿泊施設以外の既存収益物件の取得も行っており、リノベーション(主に間取り変更を伴う内装工事)業者への施工・発注、リーシング戦略に基づくリーシング業者へのリーシング業務(入居者募集業務)の依頼を行い、稼働率向上による収益改善等の付加価値を高めた上で、主に、個人富裕層又は当該個人の資産管理会社、一般事業法人、あるいは、不動産会社等に販売しております。

 物件購入後は、速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。

 

[事業系統図]

(画像は省略されました)

 

(ショッピングセンター)

 当社グループは、東日本大震災により被災したショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)を再生することを目的として取得し、ショッピングセンターの運営を行っております。

 ショッピングセンターフォルテでは、地域コミュニティの生活基盤の一部としての役割を担うよう、地域のお客様が利用しやすい魅力ある施設づくりに取り組んでおります。具体的には、地域のお客様が日常的に足を運んでくれるよう日常生活に密着した質の高いテナントを誘致し、施設の集客力を高めております。施設の集客力向上に伴い、より魅力的なテナントが入居するようになり、さらに施設の集客力が高まるといった好循環な事業環境を作り上げております。

 なお、ショッピングセンター管理運営は、プロパティマネジメント(PM)会社(株式会社フォルテ・マネジメント)と業務委託契約を締結し、建物に関する設備管理、工事管理、清掃管理、保守管理、警備業務等のビルマネジメントは、ビルマネジメント(BM)会社(エーエフマネジメント株式会社)と業務委託契約を締結し、ショッピングセンターフォルテの資産価値を最大限に高める運用を行っております。

 また、ショッピングセンターフォルテについて、当社グループは信託銀行と不動産信託契約を締結しており、所有権を信託譲渡した信託銀行より、賃借人として賃借(マスターリース)し、株式会社フォルテ・マネジメントへ転貸し、さらに各テナントへ転々貸しております。信託配当は、信託銀行から必要な運営経費等を差し引いた金額を受け取っております。

 

(保有ショッピングセンター)

名称

フォルテ SEASON'S WALK FORTE

住所

宮城県柴田郡大河原町字小島2番地1

テナント数

44店舗(2019年8月末現在)

主要テナント

食品スーパー、ドラッグストア、100円ショップ、衣服小売店等

敷地面積

57,327.18㎡(うち借地面積43,969.43㎡)

延床面積

35,344.97㎡

建物構造

鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造2階建

 

[事業系統図]

(画像は省略されました)

 

(海外展開)

 近年の東南アジア諸国は、内需の堅調な成長に加えて外国資本の積極的な投資を背景に成長を続けていることから、当社グループは東南アジア市場に事業拡大の機会を見出しております。その一環としてタイ・インドネシアに現地法人を設立し、当社グループの事業展開方針である「成長性のある事業分野 × 社会的意義のある事業」に基づき、成長を続ける同国において更なる事業機会を見出しております。

 タイ王国の不動産デベロッパーであるMagnolia Quality Development Corporationが、タイ・バンコク市内の中心部において進めている分譲マンション開発プロジェクト「Mulberry Grove Sukhumvit」について、当社関連会社を通じて、共同事業に関する合弁契約を締結しており、当社グループとして初の海外での分譲マンション開発事業を進めております。

 

2【事業等のリスク】

 当社グループの事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる事項には以下のようなものがありますが、これらに限定されるものではありません。当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です。当社株式に関する投資判断は、本項及び本項以外の記載内容も併せて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。

 なお、本文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅したものではありません

 

(自然エネルギー事業のリスク)

当社グループの自然エネルギー事業は、再生可能エネルギー発電施設のデベロッパーとして、発電施設の企画・開発及び建設管理・販売を行い、投資家に販売する事業を手掛けております。また、4箇所(群馬千代田、三重久保、高千穂、鹿児島加世田)の自社発電施設を有し、当該発電施設から売電収入を得ております。

(1) 法令規制及び政策動向について

a.エネルギー政策動向

 2015年7月に、経済産業省・資源エネルギー庁はエネルギー基本計画に基づく長期エネルギー需給見通しを発表しました。日本国内の発電電力量に占める再生可能エネルギー(エネルギー源として永続的に利用可能な太陽光、バイオマス、風力、地熱及び水力等の総称)の比率は、2017年時点において16.0%(水力を除くと8.1%)(出典:経済産業省・資源エネルギー庁「日本のエネルギー 2018年度版」)であり、2030年度までに総需要の22~24%程度(水力8.8~9.2%、太陽光7.0%、風力1.7%、バイオマス3.7~4.6%、地熱1.0~1.1%)に引き上げるという目標が掲げられ、我が国のエネルギー自給率の改善、並びにエネルギー起源CO2排出量は2013年度総排出量比26%減となります。

 また、再生可能エネルギーについては、各種規制・制約への対応、開発リスクの高い地熱発電への支援、系統整備や系統運用の広域化、高効率化・低コスト化や系統運用技術の高度化等に向けた技術開発等により再生可能エネルギーが低コストで導入可能となるような環境整備を行うほか、固定価格買取制度について再生可能エネルギーの特性や実態を踏まえつつ、再生可能エネルギー間のバランスのとれた導入や、最大限の導入拡大と国民負担抑制の両立が可能となるよう制度の見直しを行うとしています。

 なお、長期エネルギー需給見通しは、少なくとも3年毎に行われるエネルギー基本計画の検討に合わせて、必要に応じて見直すこととする旨が公表されています。(以上 経済産業省 2015年7月 長期エネルギー需給見通し)

 また、2030年度の各種再生エネルギーの想定導入出力は、太陽光6,400万kW、風力1,000万kW(うち洋上82万kW)、地熱140~150万kW、水力4,847~4,931万kW、バイオマス602~728万kW(うち一般木質274~400万kW)程度と見込まれております。(出典:経済産業省 資源エネルギー庁 「2017年 再生可能エネルギーの大量導入時代における政策課題と次世代電力ネットワークの在り方」)

 上記のように、当社グループでは再生可能エネルギーは今後も積極的な導入が進むものと想定しておりますが、我が国のエネルギー政策の変更や、FIT法(電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法)に基づく固定価格買取制度の改定等が行われた場合には、かかる政策に変化が生じ、再生可能エネルギーの導入量が想定を下回った場合等には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

b.FIT法に基づく固定価格買取制度(以下、「FIT制度」という。)

 当社グループの自然エネルギー事業は、FIT制度を前提に発電施設の用地開発・売却事業を行っております。そのため、FIT制度において、固定買取価格の引下げ、固定価格での買取期間の短縮、固定価格買取制度の廃止といった制度の変更が成され、発電施設の収益性が低下した場合には、投資家の投資意欲が減退し、当社グループの事業、業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、FIT制度、並びに当該制度の根拠法となるFIT法は、2012年7月に施行され、2017年4月に再生可能エネルギーの最大限の導入と国民負担の抑制の両立を図るため改正FIT法(電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法(再エネ特措法)等の一部を改正する法律案)が施行されています。当社グループでは、法令の変更に対して適切な対応を行っておりますが、社内体制整備の遅れや法令対応に係るコストの増加等により、適時適切な法令対応が困難となった場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

c.事業認定の取り消し

 当社グループの自然エネルギー事業は、FIT法に基づいた事業認定を取得しております。しかし、認定された事業計画どおりに事業を実施していない場合、あるいは認定時の基準に適合しなくなったと経済産業大臣が認めるときは事業認定を取り消されることがあります。当社グループとしましては、開発中及び既に発電を開始した発電施設の事業認定を取り消される可能性は限定的と考えておりますが、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)開発プロセスについて

a.開発用地の取得及び事業認定

 一般的に、土地には権利及び地盤地質等に関し欠陥や瑕疵が存在している可能性があります。当社グループが再生可能エネルギー発電施設に係る土地を購入又は賃借するに当たっては、原則として全所有者又は賃貸人から対象となる土地について欠陥や瑕疵が存在しないことにつき一定の表明及び保証を得ております。しかしながら、表明及び保証の対象となった事項が完全かつ正確でなかった、又は地権者等が知り得なかった事情により、後になって欠陥や瑕疵が判明する可能性があります。例として、土砂の流出、治水の変化、景観の悪化又は土壌汚染等が発生し、地域住民からの損害賠償、操業停止又はレピュテーションのリスクが発生する可能性があり、かかるリスクは所有者又は賃貸人による表明保証により補完できるとは限りません。更に、土地をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、当社グループが取得した権利が第三者の権利や行政法規等の関係で制限を受け、当初計画した開発期間や、発電所規模等の事業計画の変更を余儀なくされる可能性があります。

また、行政当局又は地域住民等から事業停止の要請等を受け、稼働発電施設の一部撤去や操業停止を受け入れざるを得なくなる可能性があり、当該事業の継続にも影響を及ぼす可能性があります。

 発電施設開発の用地取得にあたっては、経済産業省による事業認定を取得する必要があります。当社グループでは、開発用地取得後に自社で認定を取得するほか、既に事業認定を取得した用地を取得する場合があります。当該認定の取得手続きが有効であることを確認しておりますが、他者から当該認定を取得した場合には、認定の取得手続きに瑕疵があった場合には認定が取り消され、当社グループが計画した事業の推進に影響を及ぼし、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

b.開発許認可の取得及び発電所施設における地域関係者等との合意

 再生可能エネルギー発電施設の開発に際しては、管轄省庁及び地方自治体が管轄する農地転用、林地開発、道路の占用等の複数の許認可取得が必要な場合があります。また、自然エネルギー事業は、発電施設の立地する地域の自然環境資源を活用して行うものであり、許認可取得には地権者のみならず周辺地域住民の合意が必要となります。

 当社グループにおいては、事前調査を通じて各種許認可取得に必要な措置を講じており、また地域社会及び地域環境に対する最大限の配慮の上で、法令や条例で定められた許認可や環境アセスメントを実施して地域社会からの理解を得ながら事業化を進める方針としております。しかしながら、再生可能エネルギー発電施設の開発に係る許認可の取得が不可能又は時間を要する場合、埋蔵文化財の発見等により追加調査や移築に時間が必要な場合、並びに地方自治体、地元住民及び環境団体等の関係者との合意形成が遅延或いは成されなかった場合、環境アセスメントにおける事前調査では想定されていない必要対処項目が発生した場合、環境アセスメントにかかる法令又は条例の改定が行われた場合には、当社グループが想定するスケジュールや規模にて事業化を行えない可能性があり、かかる場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

c.工事施工について

 当社グループは、太陽光発電施設の建設に関して、EPC事業者との間で資材調達及び工事の諸条件を定めた契約を締結します。当該契約は、原則として綿密な設計計画を作成した上で合意・締結された工事請負契約です。しかしながら、EPC事業者との契約範囲外の事由により、設計当初に想定しなかった追加工事が発生した場合や、天災等の事由により事業計画に遅延が生じた場合には、工事請負契約の金額が増加する可能性があり、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

d.その他

 上記a~cに記載しております、土地取得や許認可、系統連系等に係るリスク、またこれらの複数のリスクが同時に顕在化する場合、またその他、計画外・想定外の事象の発生により、当社グループの予定している開発が中止された場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3)保有太陽光発電施設におけるリスク

当社グループにおいては、当連結会計年度末現在、4箇所の太陽光発電施設の運転を行っております。太陽光発電における発電量は「日射量」に比例するところ、かかる日射量は当社によるコントロールが及ぶ事象ではありません。全国的な長期間の悪天候、新しい建物の建築や樹木の成長等による周辺環境の変化、また、降灰・粉じん・黄砂・ガス等により、当社の太陽光発電施設への日射量が低下し、これにより当社の太陽光発電施設における年間総発電量が想定より減少した場合、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。現在売電中の発電施設の概要及び売電契約先の状況は以下のとおりです。

施設名称

住所

パネル出力(kW)

買取価格

(1kWh当たり)

売電開始時期

売電契約先

群馬千代田

群馬県邑楽郡

165

36円

2014年10月

株式会社新出光

三重久保

三重県度会郡

333

36円

2015年3月

中部電力株式会社

高千穂

宮崎県西臼杵郡

110

36円

2015年4月

九州電力株式会社

鹿児島加世田

鹿児島県南さつま市

718

32円

2017年3月

九州電力株式会社

 

(4)保有太陽光発電施設における収益リスク

太陽光発電施設については、定率法による減価償却方法を採用しているため、稼働開始後約3年程度においては償却負担が収益を上回り、損益計算書上では損失となりますが、キャッシュ・フロー上においては、売電収入に連動するコストは少額であるため、稼働開始時より安定的なキャッシュを収得しております。償却負担が軽減する3年目以降については、損益計算書上における費用負担が減少するため、当社グループの収益に寄与する収益構造となっております。

 

(5)その他

a.販売活動に関するリスク

 わが国の経済情勢や金融市場の悪化等から、投資家の動向とそれに応じた販売のタイミングにより当初計画したとおりの売上・利益が必ずしも計上できず、また、発電施設売却が計画どおりに進まず、物件の資産価値が減耗して、予期しない損失が発生する等、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

b.仕入に関する競合リスク

 当社グループが特定の事業候補地で事業開発を進めるにあたり、競合他社が当該候補地を確保することで競合他社が採択される等により、当社グループの予定している開発を中止した場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(不動産コンサルティング事業のリスク)

当社グループの不動産コンサルティング事業は、顧客の不動産有効活用に係る種々のニーズに対する助言や顧客紹介等を行い、手数料収入を得ております。また、2017年11月に宅地建物取引業者免許を取得し、収益不動産の取得・開発・販売を開始しております。

(1)不動産市況の動向について

今後、経済のファンダメンタルの急速な悪化や税制・金融政策の大幅な変更が行われた場合には、不動産投資市場も中期的に悪影響を受け、投資環境が悪化し、国内外の投資家の投資マインドの低迷等が生ずる可能性があります。

コンサルティング領域に関しては景気悪化によるマーケット全体での不動産取引の総数が減少する可能性があるため、取り扱う案件数が減少し、当初想定していたとおりの収益が確保できなかった場合には、当社グループの事業、経営成績、財政状態に重要な影響を与える可能性があります。

収益不動産売買領域に関しては不動産市況の悪化により、たな卸資産の評価損や収益性が低下する可能性があり、当初想定していたとおりの収益が確保できなかった場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)外注・業務委託に関するリスク

当社グループの不動産コンサルティング事業は、個別案件毎に外注・業務委託内容が異なっており、適切なコンサルティング及びソリューションを実現するために、各案件に応じて、市場動向調査業務、建築プランに関する各種アドバイザリー業務、物件仲介業務等を外注・業務委託しております。

しかしながら、適時適切に外部協力会社が確保できない場合、外部協力会社の不正及び当社の外注先管理が不十分であった場合には、コンサルティング及びソリューションに瑕疵が生じ、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3)販売用不動産に関するリスク

当社グループの不動産コンサルティング事業で開発した販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、たな卸資産の簿価切下げ処理に伴う損失が発生し、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4)ショッピングセンターのリスク

当社グループは、ショッピングセンター「SEASON'S WALK FORTE」を所有しており、大型のスーパーマーケットやその他小売り・サービス業関連の事業者が入居し、テナントからの賃料収入を得ております。また、ショッピングセンターの活性化策として2018年7月に東日本大震災で休止していた映画館を再開いたしました。

なお、ショッピングセンターは、信託契約により受益権化され当社は受益者の地位にあり、ショッピングセンターの運営は現地の事業者に委託しており、映画館の運営は大手映画事業運営会社へ委託しております。

 

事業関連について

a.地域経済の動向、競合及び人口の変動によるリスク

 当社グループの保有するショッピングセンターは宮城県柴田郡大河原地区にあり、旗艦テナントである食品スーパーのほか、小売り・サービス業関連の地元の事業者が入居しており、2018年7月には映画館運営事業を再開しております。宮城県柴田郡大河原地区では世帯数が増加しているものの人口は横ばいであり、人口の変動及び地域経済の影響を受け、これらによってテナントの退去や賃料の引下げによる賃料収入の減少等が生じる可能性があります。

 また、近隣に競合ショッピングセンターが出店した場合など競争の激化や、マーケット状況に変化が生じた場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

b.天候不順及び消費税率引き上げに関するリスク

 冷夏・暖冬といった天候不順及び消費税率引き上げ等の税制改正に伴う消費マインドの低下等による、テナント企業の撤退や販売不振に伴う当社賃料収入の低下が生じた場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(5)海外事業の展開に伴うリスク

当社グループは、タイ王国・インドネシアに現地法人を設立し東南アジアを中心に諸外国で事業機会を見出しているため、当該国におけるテロの発生、政治経済状況の変動又は法制度の変更等があった場合や経済情勢の変化に伴う工事の縮小、延期等が行われた場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(全社に係るリスク)

(1)自然災害・事故等によるリスク

火災、地震等の災害や暴動、テロ活動により事業継続に支障をきたし、当社グループ資産が、毀損、焼失あるいは劣化した場合には、一定期間において運営に支障をきたす可能性があります。当社グループでは、当該リスクに対する対応体制の整備・強化を進めておりますが、状況によっては当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)大型案件に関するリスク

自然エネルギー事業、及び不動産コンサルティング事業では、案件ごとの規模により取扱金額が大きくなり、大型案件の有無により、業績が大きく変動するほか、特定の取引先への売上高が多くなることがあります。

また、大型案件の売上計上のタイミングにより、業績が特定の四半期に偏る可能性があります。取引先及び取扱件数の増加により、大型案件への依存度を低減させていく方針でありますが、当社グループの想定通りに計画が遂行しない場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3)法令諸規則に関するリスク

当社グループの行う事業のうち、自然エネルギー事業ではFIT法・電気事業法、不動産コンサルティング事業では宅地建物取引業法・建築基準法・大規模小売店舗立地法・景品表示法など多くの規制を受けております。

当社グループは、コンプライアンス経営を重要課題として認識し、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会を設置し、従業員のコンプライアンス意識の向上に努めておりますが、管理体制上の問題が発生する可能性は皆無ではなく、当社の各事業において法令諸規則に違反する事象、あるいはコンプライアンス上の違反行為や社会的批判を受ける事象が生じた場合、若しくは従業員による法令違反行為・不正行為が検出された場合には、当社グループの社会的信用の低下をもたらし、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループでは、不動産コンサルティング事業(収益不動産売買領域)の継続に必要となる、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者免許を取得しておりますが、本書提出日までの間において、これらの免許、許可及び登録の取消事由は存在しておりません。しかしながら、将来においてこれら免許、許可及び登録の取消等があった場合には、事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

 

a当社グループの事業活動に関係する主な法的規制

事業

主な法令

自然エネルギー事業

電気事業法、FIT法

不動産コンサルティング事業

宅地建物取引業法、建築基準法

大規模小売店舗立地法、不当景品類及び不当表示防止法

 

b.当社グループの取得している免許・登録等

許認可等の名称

許認可等の内容

有効期限

規制法

取消の事由

宅地建物取引業者免許

東京都知事
(1)第101364号

2017年11月25日から
2022年11月24日まで

宅地建物取引業法

破産手続開始決定がなされているにもかかわらず届出を行っていないとき、暴力団員等に該当するとき、不正の手段により免許を受けたとき、業務停止処分に違反し業務を行った場合

 

(4)個人情報の管理について

当社グループの事業活動において、顧客・取引先の機密情報や個人情報を取得・保有しております。当社グループでは、これらの情報が流出するのを防止するために、情報管理規程及び個人情報保護規程を定め、個人情報の保護に関する法律、関係諸法令及び監督当局のガイドライン等を遵守し、社内規程の制定及び管理体制の確立を図るとともに、個人情報保護管理責任者を選任して、上記関係規範を従業員に周知・徹底しております。個人情報の取り扱いについては、今後も、細心の注意を払ってまいりますが、不測の事態によって当社グループが保有する個人情報が外部流出した場合、賠償責任を課せられるリスクや当社グループに対する信用が毀損するリスク等があり、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5)瑕疵担保責任についてのリスク

当社グループの事業において顧客に販売した物件において、瑕疵担保責任を負う場合があります。重大な瑕疵が発見された場合には、その直接的な原因が当社グループによるものではなくても、当社グループが瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、多額の補修費用が発生し、社会的信用が低下した場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6)財務関連についてのリスク

a.資金調達について

 当社グループは成長戦略に基づく開発及び設備投資のため、追加的な債務を負担する場合や増資を実施する場合があります。

 自然エネルギー事業では発電施設の開発資金、不動産コンサルティング事業では販売用不動産の取得資金及びショッピングセンターの設備投資資金を原則として当該物件を担保とした金融機関からの借入金により調達しております。このため、市場金利が上昇する局面や、当社グループの希望する条件での借入等ができなかった場合には、支払利息等が増加し当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 上記発電施設の開発や販売用不動産の取得資金については、個別の案件毎に金融機関への融資打診をしており、現時点では安定的に資金調達ができております。また、2018年7月に再開した映画館への投資等、ショッピングセンターへの設備投資を行っており、第8期(2019年8月期)末時点において有利子負債残高は4,323,209千円であり、総資産に占める有利子負債は62.3%となっております。

 今後も発電設備の開発や販売用不動産の増加、ショッピングセンターへの設備投資等により、有利子負債が増加する可能性があります。

 また、当社グループの財政状態が著しく悪化する等により、当社グループの信用力が低下し安定的な融資が受けられないなど資金調達に制約を受けた場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

b.減損会計の影響に係るリスク

 2002年8月に公表された「固定資産の減損に係る会計基準」(以下、減損会計基準)に基づき減損会計基準が適用されております。当社では、当該資産又は資産グループについて、減損損失を認識するかどうかの判定を行い、減損損失が発生した場合、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7)特定の経営者への依存について

当社グループ創成期からの事業推進役である代表取締役社長河本幸士郎及び取締役会長小川潤之は、不動産及び不動産金融に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定等、当社グループの事業活動全般にわたって重要な役割を果たしています。当社では、過度に両氏に依存しないよう、経営幹部役職員の拡充、育成及び権限委譲による業務執行体制の構築等に取り組んでおりますが、何らかの理由により両氏による当社の業務遂行が困難になった場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8)小規模組織における管理体制について

当社は、当連結会計年度末現在、取締役6名(内1名は非常勤)、監査役3名(内2名は非常勤)、従業員38名と小規模組織にて運営しており、内部管理体制もこれに応じたものとなっております。今後の事業の拡大及び多様化に対応じて、人員の増強と内部管理体制の一層の充実を図っていく方針でありますが、これらの施策が適時適切に進行しなかった場合には、当社グループの事業活動に支障が生じ、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9)人材の確保について

当社グループは、今後の更なる事業拡大を推進する上で優秀な人材の確保及びその人材の育成が重要であると認識しており、適切な時期を見定めながら採用活動を実施し、また、採用した人材のモチベーションを向上させる人事諸制度の構築や教育の実施を進めております。

しかしながら、当社グループは小規模組織であるため、当社グループの求める人材が必要な時期に十分に確保・育成できなかった場合や人材の流出が進んだ場合には、経常的な業務運営等に支障が生じ、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(10)配当政策について

当社グループの利益配分につきましては、業績の推移を見据え、将来の事業の発展と経営基盤の強化のために必要な内部留保を確保しつつ、経営成績や配当性向等を総合的に勘案し、安定的かつ継続的な配当を維持することを基本方針としております。

当社グループは、成長過程にあり、今後の事業発展及び経営基盤強化といった、内部留保の充実を図るため、2019年8月期末の上場記念配当を除き、配当を行っておりません。現時点において当社グループは、内部留保の充実を優先しておりますが、将来的には、経営成績を勘案しながら株主への利益の配当を目指していく方針であります。

 

(11)ストック・オプション行使による株式価値の希薄化について

当社では、取締役、従業員に対するインセンティブを目的としたストック・オプション制度を採用しております。また、今後においてもストック・オプション制度を活用していくことを検討しており、現在付与している新株予約権に加え、今後付与される新株予約権について行使が行われた場合には、既存の株主が有する保有株式の価値及び議決権割合が希薄化する可能性があります。なお、当連結会計年度末現在における新株予約権による潜在株式数は156,200株であり、発行済株式総数の11.34%に相当しております。

 

 

2【沿革】

 当社は、東日本大震災で被災したショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)の取得及び再生を目的とした合同会社の設立により事業を開始いたしました。

 設立以降の当社に係る経緯は以下のとおりであります。

年月

概要

2011年9月

宮城県仙台市宮城野区において合同会社フォルテ(現 当社)を設立

ショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)を取得し、ショッピングセンター事業を開始

2011年11月

本社を宮城県柴田郡大河原町字小島2番地1に移転

2013年6月

ショッピングセンターの屋上に太陽光パネルを572kW設置し売電を行い、自然エネルギー事業を開始

2014年3月

伊豆の国太陽光発電施設(静岡県伊豆の国市・2,205kW)を開発(注)1

2014年9月

笹塚マンション開発に係るコンサルティングを行い、不動産コンサルティング事業を開始

2014年10月

群馬千代田太陽光発電施設(群馬県邑楽郡・165kW)を取得し、自社発電施設として売電開始(注)2

2015年3月

三重久保太陽光発電施設(三重県度会郡・333kW)を取得し、自社発電施設として売電開始(注)2

 

高千穂太陽光発電施設(宮崎県西臼杵郡・110kW)を取得し、翌月より自社発電施設として売電開始(注)2

2015年6月

合同会社から株式会社へ改組

2015年8月

当社の商号を現在の霞ヶ関キャピタル株式会社に変更

本社を東京都千代田区霞が関三丁目7番1号に移転

資本金を95,000千円に増資

合同会社六戸メガソーラー(六戸太陽光発電施設(2,160kW)の開発SPC)を吸収合併

合同会社GPインベストメント(高隈太陽光発電施設(4,640kW)の開発SPC)を吸収合併

2015年10月

合同会社グリーンパワー(伊豆の国太陽光発電施設(2,205kW)の開発SPC)を吸収合併

合同会社メガソーラー1号(四万十太陽光発電施設の開発SPC)を吸収合併

2016年2月

合同会社山元第一(山元第一太陽光発電施設(2,411kW)の開発SPC)を設立

2016年7月

合同会社山元第一を営業者とする匿名組合山元第一を連結子会社化

2016年10月

連結子会社である匿名組合山元第一の出資持分を売却

2017年3月

鹿児島加世田太陽光発電施設(鹿児島県南さつま市・718kW)を取得し、自社発電施設として売電開始(注)2

2017年7月

本社を現在の東京都千代田区霞が関三丁目2番1号に移転

2017年8月

資本金を170,000千円に増資

2017年9月

2017年10月

小型陸上風力発電施設(北海道松前郡・99kW)を開発(注)1

大阪大正区物流センター太陽光発電施設(大阪府大阪市・2,541kW)を開発(注)1

2017年11月

宅地建物取引業者免許を取得

2018年11月

東京証券取引所マザーズ市場上場

2019年6月

合同会社Alpha Energyを営業者とする匿名組合Alpha Energyを連結子会社化

2019年9月

インドネシアに現地法人PT. Kasumigaseki Development Indonesiaを設立

タイに現地法人Kasumigaseki Capital (Thailand) Co., Ltd.を設立

当社100%出資子会社として霞ヶ関パートナーズ株式会社、霞ヶ関投資顧問株式会社、霞ヶ関アセットマネジメント株式会社の3社を設立

 (注)1.各自然エネルギー施設に係る匿名組合出資又は権利譲渡を受けた日を開発の定義としております。

2.各太陽光発電施設の引き渡しを受けた日を取得の定義としております。

 

3【配当政策】

 当社は、利益配分につきましては、業績の推移を見据え、将来の事業の発展と経営基盤の強化のために必要な内部留保を確保しつつ、経営成績や配当性向等を総合的に勘案し、安定的かつ継続的な配当を維持することを基本方針としております。

 現時点において当社は、内部留保の充実を優先しておりますが、将来的には、経営成績を勘案しながら株主への利益の配当を目指していく方針であります。しかしながら、配当実施の可能性及びその実施時期等については、現時点において未定であります。内部留保資金につきましては、事業拡大を目的とした事業原資として利用していく予定であります。

 なお、剰余金の配当について、期末配当の基準日を8月31日とする旨及び2月末日を基準日として中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。これらの配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。

 当事業年度につきましては、2018年11月28日に、東京証券取引所マザーズに上場したことに伴い、株主の皆様に感謝の意を表すため、1株あたり40円の記念配当を実施することを決定いたしました。この結果、当事業年度の配当性向は12.7%となりました。

(2019年8月期の剰余金の配当の決議内容)

決議年月日

配当金の総額

(千円)

1株当たり配当額

(円)

2019年11月28日

定時株主総会決議

55,104

40.00

 

 

(賃貸等不動産関係)

 当社グループでは、鹿児島県薩摩川内市その他の地域において、賃貸用の土地を有しております。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸利益は10,400千円(賃貸収益は売上高に計上)であります。

 

 また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

(単位:千円)

 

 

当連結会計年度

(自 2018年9月1日

至 2019年8月31日)

連結貸借対照表計上額

 

 

期首残高

1,107,495

 

期中増減額

△922,495

 

期末残高

185,000

期末時価

225,100

(注)1.当連結会計年度末の時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書に基づく金額であります。

2.期中増減額の減少は、主に保有目的の変更による販売用不動産への振替(899,595千円)であります。

 

 

 

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(百万円)

主要な事業の内容

議決権の

所有割合()

関係内容

(連結子会社)

匿名組合Alpha Energy

東京都千代田区

135

自然エネルギー事業

(注)1.「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

2.有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

3.特定子会社に該当しております。

4.匿名組合出資であるため、当社の議決権はありません。

 

※1  販売費及び一般管理費のうち主要な費用及び金額は、次のとおりであります。

 

当第2四半期連結累計期間

(自  2019年9月1日

  至  2020年2月29日)

給料及び手当

242,193千円

賞与引当金繰入額

38,187

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値12,774 百万円
純有利子負債1,795 百万円
EBITDA・会予1,398 百万円
株数(自己株控除後)3,168,356 株
設備投資額120 百万円
減価償却費148 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者
資本金1,586 百万円

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