1年高値1,443 円
1年安値704 円
出来高281 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA15.4 倍
PBR0.8 倍
PSR・会予2.8 倍
ROA2.1 %
ROIC2.5 %
β1.13
決算3月末
設立日1923/10/15
上場日1950/12/1
配当・会予21 円
配当性向30.9 %
PEGレシオ-14.3 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:1.9 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:-0.5 %
純利5y CAGR・予想:3.2 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

 

3 【事業の内容】

当社グループ(当社及び関係会社)が営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付けは、次のとおりであります。なお、セグメントと同一の区分であります。(2020年3月31日現在)

<土地建物賃貸事業>

ダイビル㈱(以下「提出会社」という。)、Daibiru Saigon Tower Co., Ltd.(連結子会社)及びDaibiru CSB Co., Ltd.(連結子会社)が所有するオフィスビル、ホテル、マンション等を賃貸しております。また、商船三井興産㈱(連結子会社)は、提出会社及び㈱商船三井(親会社)からビルを賃借し、これを転貸しております。(Jentower Limited(連結子会社)はDaibiru Saigon Tower Co., Ltd.の持株会社、White Lotus Properties Limited(連結子会社)はDaibiru CSB Co., Ltd.の持株会社であります。)Daibiru Australia Pty Ltd(連結子会社)はMargaret George Investment Trust(連結子会社)を通じて、豪州 シドニー中心地区に位置するオフィスビル開発プロジェクト「275 George Street」に投資しています。

<ビル管理事業>

提出会社が所有するビル及び提出会社が所有する以外のビル等について、商船三井興産㈱を中心として、興産管理サービス㈱(連結子会社)、興産管理サービス・西日本㈱(連結子会社)、㈱丹新ビルサービス(連結子会社)、西日本綜合設備㈱(連結子会社)及びダイビル・ファシリティ・マネジメント㈱(連結子会社)がビル管理業務を請負っております。

<その他>

提出会社、商船三井興産㈱及びダイビル・ファシリティ・マネジメント㈱は建築、設備の設計監理・請負工事・工事管理を行っております。

 

以上に述べた事項を事業系統図に示すと次のとおりであります。

 

(画像は省略されました)


 

(注) Daibiru Australia Pty Ltdは2019年12月5日付でDaibiru Holdings Australia Pty Ltdから社名変更いたしました。

 

3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

 

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度のわが国経済は、雇用・所得環境が改善し緩やかな回復基調で推移してまいりましたが、通商問題を巡る海外経済の不確実性に加え、期末にかけては新型コロナウイルス感染症の世界的拡大により、先行きの不透明感が急速に高まりました。


 一方、オフィスビル業界におきましては、東京・大阪各ビジネス地区の空室率は引き続き低水準で推移し、賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続するなど、堅調な状況が続きました。
 こうした状況の下で、当社グループは競合ビルとの差別化を目指し、ビル管理品質向上活動を推進するなど顧客目線に立った木目の細かいテナントサービスを提供し、高水準の入居状況を維持するとともに、賃料水準の引き上げも行い、営業収益の拡大に努めてまいりました。
 2018年4月に策定いたしました中期経営計画「“Design 100”プロジェクトPhase-Ⅱ」では、5つの重点施策として、「都心大型オフィスビルの取得」、「投資対象の拡充」、「海外事業の推進」、「既存アセットの競争力維持・強化」及び「ビル管理事業の強化・拡大」を掲げ、5年計画の2年目として着実に成果を上げてきております。
 重点施策のうち「投資対象の拡充」では、5棟の商業ビルに投資いたしました。
 まず、2019年4月に、JR東京駅から徒歩圏の好立地に位置する「日本橋三丁目ビル」(東京都中央区、地上7階、地下2階、延床面積2,305㎡)を取得いたしました。次に、2019年11月には、当社初となる地方中核都市への投資として、札幌市中央区において、同一街区に立地する「ダイビルPIVOT(ピヴォ)」(地上9階、地下3階、延床面積20,814㎡)等計3物件を取得いたしました。
 また、開発物件といたしましては、「(仮称)秋葉原プロジェクト」(東京都千代田区、地上11階、地下2階、延床面積4,948㎡)が2019年7月に竣工し、正式名称を「BiTO AKIBA(ビト アキバ)」として、11月にグランドオープンいたしました。「BiTO」は、<しい=BiTO>と<ビルに集う人=BiTO>を表す、商業ビルシリーズの新ブランドであります。
 

当連結会計年度の経営成績につきましては、営業収益は42,817百万円前連結会計年度に比べ2,179百万円(5.4%)の増収営業利益は11,561百万円前連結会計年度に比べ1,231百万円(11.9%)の増益となりました。

営業外損益では、持分法による投資利益の計上はなく、社債発行費の増加がありましたが、営業利益の増益を受け、経常利益は10,858百万円前連結会計年度に比べ905百万円(9.1%)の増益となりました。

特別損益につきましては、当連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益842百万円、特別損失として建替関連損失204百万円、固定資産除却損27百万円を計上いたしました。一方、前連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益297百万円、特別損失として建替関連損失、固定資産除却損等計150百万円を計上いたしました。

この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は7,932百万円前連結会計年度に比べ939百万円(13.4%)の増益となりました。

 

 セグメントごとの業績は次のとおりであります。

 a 土地建物賃貸事業

連結売上高の76.7%を占める当セグメントでは、既存ビルの稼働状況の向上、新規取得ビル「日本橋三丁目ビル」、「ダイビルPIVOT」等計3物件、新規稼働ビル「BiTO AKIBA」の収益寄与等により、営業収益は32,828百万円前連結会計年度に比べ1,911百万円(6.2%)の増収となりました。費用面では、これらの新規ビルにかかる不動産取得税等の一時費用の発生及び固定資産税の増加がありましたが、減価償却費の減少等により、営業利益は12,629百万円前連結会計年度に比べ1,222百万円(10.7%)の増益となりました。

 b ビル管理事業

連結売上高の21.3%を占める当セグメントでは、一部受託契約の解約等の影響により、営業収益は9,146百万円前連結会計年度に比べ39百万円(0.4%)の減収となり、営業利益は531百万円前連結会計年度に比べ1百万円(0.2%)の減益となりました。

 c その他

連結売上高の2.0%を占める当セグメントでは、工事請負高の増加等により、営業収益は842百万円前連結会計年度に比べ307百万円(57.6%)の増収となりましたが、営業利益は186百万円前連結会計年度に比べ20百万円(9.7%)の減益となりました。

 

(注)1 セグメントごとの業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。

2 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。

 

当連結会計年度末の財政状態につきましては、資産合計は前連結会計年度末に比べ18,671百万円増加し、383,426百万円となりました。負債合計は前連結会計年度末に比べ16,572百万円増加し、225,598百万円となりました。純資産合計は前連結会計年度末に比べ2,098百万円増加し、157,827百万円となりました。

 

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は16,336百万円となり、前連結会計年度末に比べて933百万円増加いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において営業活動により得られた資金は14,570百万円となりました。未払消費税等が減少しましたが、税金等調整前当期純利益及び預り敷金及び保証金の増加等により、得られた資金は前連結会計年度に比べて469百万円増加いたしました。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において投資活動により使用した資金は27,303百万円となりました。有形固定資産の取得による支出等により、使用した資金は前連結会計年度に比べて14,738百万円増加いたしました。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において財務活動により得られた資金は13,685百万円となりました。社債の償還による支出がありましたが、新たに発行した社債の収入等により、得られた資金は前連結会計年度に比べて4,231百万円増加いたしました。

 

③営業収益の状況

a セグメントごとの営業収益

当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

 

区分

金額(百万円)

前年同期比(%)

土地建物賃貸事業

32,947

6.2

ビル管理事業

11,547

0.5

その他

842

57.6

小計

45,336

5.3

消去又は全社

2,519

合計

42,817

5.4

 

(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。

 

 

b 土地建物賃貸事業による営業収益

営業用の建物及び土地の利用状況は、次のとおりであります。

(a)建物

 

区分

面積又は金額(百万円)

前年同期比(%)

所有総面積

739,544

5.5

内訳

 

 

 

 共用面積

183,697

2.4

 自用面積

18,912

0.3

 貸付可能面積

536,935

6.7

  内貸付面積

 

 

 

   貸室面積

478,545

6.8

   駐車場面積

51,779

0.8

小計

530,324

6.2

転貸面積

10,226

△7.2

貸付面積合計

540,550

5.9

貸室収益(総額)

32,381

6.3

消去又は全社

(118)

32,263

6.3

 

(注) 1 貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。

2 上記金額には、消費税等は含まれておりません。

 

 

 

(b)土地

 

区分

面積又は金額(百万円)

前年同期比(%)

所有総面積

98,833

5.1

内訳

 

 

 

 貸付面積

89

 営業用建物敷地

98,744

5.1

土地使用権

6,872

面積合計

105,705

4.8

貸地収益(総額)

10

0.5

消去又は全社

10

0.5

 

(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。

 

 

(c)貸駐車場収益

 

区分

金額(百万円)

前年同期比(%)

駐車場賃貸収益

555

2.0

消去又は全社

555

2.0

 

(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。

 

 

c ビル管理事業による営業収益

 

区分

金額(百万円)

前年同期比(%)

ビル管理

8,339

1.7

マンション管理

3,012

△2.8

その他

195

0.2

小計

11,547

0.5

消去又は全社

2,400

9,146

△0.4

 

(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。

 

d その他による営業収益

 

区分

金額(百万円)

前年同期比(%)

工事請負高

674

103.7

工事管理料

36

△49.8

不動産仲介収入

3

△72.7

その他

127

7.9

小計

842

57.6

消去又は全社

842

57.6

 

(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。

 

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

a 経営成績等

(a)財政状態

当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べて18,671百万円増加し、383,426百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べて3,077百万円増加し、21,035百万円になりました。これは主として、現金及び預金が増加したこと等によるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ15,593百万円増加し、362,390百万円になりました。これは主として、株式市場の下落に伴い投資有価証券は減少しましたが、「日本橋三丁目ビル」及び「ダイビルPIVOT」等計3物件の取得、並びに「BiTO AKIBA」の竣工に伴い有形固定資産が増加したこと等によるものであります。

当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べて16,572百万円増加し、225,598百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ10,586百万円増加し、31,669百万円になりました。これは主として、1年内返済予定の長期借入金及び1年内償還予定の社債が増加したこと等によるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べて5,986百万円増加し、193,928百万円になりました。これは主として、長期借入金は減少しましたが、社債が増加したこと等によるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に比べ16,320百万円増加し169,732百万円となりました。

当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ2,098百万円増加157,827百万円となりました。これは主として、その他有価証券評価差額金は減少しましたが、利益剰余金は増加したこと等によるものであります。

 

(b)経営成績

 (営業収益)

当連結会計年度の営業収益は42,817百万円前連結会計年度に比べ2,179百万円(5.4%)の増収となりました。

営業収益の76.7%を占める土地建物賃貸事業セグメントは、32,828百万円1,911百万円(6.2%)の増収となりました。2020年3月末の当社の空室率(建替え予定のビルの御堂筋ダイビル・八重洲ダイビルを除く)は、大阪0.0%、東京2.1%、大阪・東京合計0.8%であります。営業収益の21.3%を占めるビル管理事業セグメントは、一部受託契約の解約等の影響により、9,146百万円前連結会計年度に比べ39百万円(0.4%)の減収となりました。営業収益の2.0%を占めるその他セグメントは、工事請負高の増加等により、842百万円前連結会計年度に比べ307百万円(57.6%)の増収となりました。

 (営業原価、販売費及び一般管理費)

当連結会計年度の営業原価は、減価償却費が減少しましたが、新規ビルにかかる不動産取得税等の一時費用の発生及び固定資産税の増加等により、27,258百万円前連結会計年度に比べ948百万円(3.6%)増加しました。また、営業収益に対する営業原価の比率は63.7%と前連結会計年度に比べ1.1%減少しました。

当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は3,997百万円前連結会計年度に比べ0百万円(0.0%)減少しました。また、営業収益に対する販売費及び一般管理費の比率は9.3%と前連結会計年度に比べ0.5%減少しました。

 (営業利益)

当連結会計年度の営業利益は11,561百万円前連結会計年度に比べ1,231百万円(11.9%)の増益となりました。また、営業収益に対する営業利益の比率は27.0%と前連結会計年度に比べ1.6%増加しました。

なお、土地建物賃貸事業セグメントの営業利益は、12,629百万円1,222百万円(10.7%)の増益となりました。ビル管理事業セグメントの営業利益は531百万円前連結会計年度に比べ1百万円(0.2%)の減益、その他セグメントの営業利益は186百万円前連結会計年度に比べ20百万円(9.7%)の減益となりました。

 (営業外損益)

営業外損益は、前連結会計年度の376百万円の費用(純額)から、当連結会計年度は702百万円の費用(純額)となり、費用(純額)が326百万円増加しました。このうち、金融収支は、前連結会計年度の493百万円の費用(純額)に対し、492百万円の費用(純額)と1百万円減少しました。また、金融収支以外の営業外損益は、持分法による投資利益は前連結会計年度においては229百万円に対し、当連結会計年度において計上はありませんでした。他の営業外損益は、前連結会計年度の112百万円の費用(純額)に対し、210百万円の費用(純額)と98百万円増加しました。

 (経常利益)

当連結会計年度の経常利益は10,858百万円前連結会計年度に比べ905百万円(9.1%)の増益となりました。また、営業収益に対する経常利益の比率は25.4%と前連結会計年度に比べ0.9%増加しました。

 (税金等調整前当期純利益)

前連結会計年度は、特別利益として投資有価証券売却益297百万円、特別損失として建替関連損失、固定資産除却損等150百万円を計上しましたが、当連結会計年度においては、特別利益として投資有価証券売却益842百万円、特別損失として建替関連損失204百万円、固定資産除却損27百万円を計上しました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、11,469百万円1,369百万円(13.6%)の増益となりました。

 

 (法人税等)

当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、3,464百万円前連結会計年度に比べ455百万円(15.1%)増加しました。

 (親会社株主に帰属する当期純利益)

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は7,932百万円前連結会計年度に比べ939百万円(13.4%)の増益となりました。また、1株当たり当期純利益は、前連結会計年度の59円96銭に対し、当連結会計年度は68円02銭となりました。

 

(c)キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

 

b 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社グループの中期経営計画「“Design 100” プロジェクト Phase-Ⅱ」(2018年度~2022年度)の2年目である当連結会計年度は、オフィスビル業界におきましては、底堅い需要に支えられ、東京・大阪各ビジネス地区の空室率は引き続き低水準で推移し、賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続するなど、堅調な状況が続きました。
  この中で当社グループは既存ビルの稼働状況の向上、新規ビルの収益寄与等により、営業収益約428億円、営業利益約115億円、親会社株主に帰属する当期純利益約79億円といずれも過去最高を更新し、総資産営業利益率は3.1%、自己資本利益率は5.1%となりました。

当社グループは、中期経営計画においては、重点施策として「都心大型オフィスビルの取得」「投資対象の拡充」「海外事業の推進」「既存アセットの競争力維持・強化」「ビル管理事業の強化・拡大(ノンアセット型事業)」の5つを掲げております。当連結会計年度においては、「投資対象の拡充」としては当社初の全館商業ビル開発案件である「BiTO AKIBA」が竣工したのに加え、投資対象を拡げ情報収集を進めてきた成果として「日本橋三丁目ビル」、「ダイビルPIVOT」等3物件などの投資を行うことができました。他にも「海外事業の推進」としては、豪州 シドニー中心地区に位置するオフィスビル開発プロジェクト「275 George Street」の新築工事が進行中であり、「既存アセットの競争力維持・強化」としては、建替を決定した御堂筋ダイビル・八重洲ダイビルの新ビルのコンセプト検討やテナントとの移転交渉を進めるなど着実に取り進めることができました。

しかし、今後のわが国経済においては、既存の経済的課題が解決されない中、新たな景気減速要因として現れた新型コロナウイルス感染症の影響を避けて通れない状況となっております。同感染症については、それによる内外経済の下振れリスクが急速に顕在化してきており、当面、波乱含みの状況が続くものと予想されます。オフィスビル業界におきましても、その影響の及ぶところは未だ全貌が見えておりませんが、当社グループといたしましては、冷静に状況を見極めながら、前述の中期経営計画の5つの重点施策を着実に推し進め、業容の拡大に努めてまいります。重点施策のうち「投資対象の拡充」では、札幌市の「ダイビルPIVOT」等について、2020年1月に新設いたしました札幌事業室を中心に、将来の再開発を計画してまいります。「海外事業の推進」では、2019年12月に開設した豪州現地法人事務所を拠点として、シドニー中心地区におけるオフィスビル開発プロジェクト「275 George Street」の建設工事を、2020年度下期の竣工に向け着実に進めてまいります。豪州とともに、オフィスビル2棟を運営するベトナムにおきましても、併せて次なる投資を計画してまいります。

また、この他にもESGへの取り組み、働き方改革、ICT戦略による生産性向上と成果創出、資金調達力を堅持する財務戦略などに引き続き取り組んでまいります。

 

 

 

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

a キャッシュ・フロー関連指標の推移

 

 

2016年
3月期

2017年
3月期

2018年
3月期

2019年
3月期

2020年
3月期

自己資本比率(%)

40.6

42.5

44.4

42.2

40.7

時価ベースの自己資本比率(%)

31.5

32.4

40.9

33.6

27.1

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

10.8

9.9

10.1

10.9

11.6

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

9.7

12.1

11.8

11.9

11.5

 

(注) 自己資本比率:自己資本/総資産

時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い

(補足)

1 各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

2 株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式総数(自己株式控除後)により算出しております。

3 キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。

4 有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。

 

b 財務政策

当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であります。これらの資金は、自己資金または借入により調達することとしております。このうち、借入による資金については、2020年3月31日現在長期の借入金等(1年以内返済含む)の残高は169,732百万円で、金融機関からの借入金59,732百万円、社債110,000百万円で構成されており、この大半は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設定しております。
 上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー及び金融機関からの短期借入金で調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、20,000百万円の発行枠を設定し、その範囲内で運用しております。
 当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えております。

 

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります

当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。

なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 追加情報」に記載のとおりであります。

 

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1  報告セグメントの概要

 当社の報告セグメントは、分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

 当社グループの事業は、提供するサービス別のセグメントから構成されており、「土地建物賃貸事業」及び「ビル管理事業」の2つを報告セグメントとしております。

 「土地建物賃貸事業」は、主にオフィスビル等建物、土地及び駐車場の賃貸を行っております。「ビル管理事業」は、主にビル清掃、設備管理及び保安業務を行っております。

 

2  報告セグメントごとの売上高、利益、資産その他の項目の金額の算定方法

 報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

 報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高及び振替高は、市場実勢価格に基づいております。

 

3  報告セグメントごとの売上高、利益、資産その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)

 

 

 

 

 

 

(単位:百万円)

 

報告セグメント

その他
(注1)

合計

調整額
(注2)

連結財務諸表
計上額
(注3)

土地建物
賃貸事業

ビル
管理事業

売上高

 

 

 

 

 

 

 

  外部顧客への売上高

30,917

9,186

40,103

534

40,637

40,637

  セグメント間の内部売上高
  又は振替高

112

2,308

2,420

2,420

△2,420

31,029

11,494

42,524

534

43,058

△2,420

40,637

セグメント利益

11,407

533

11,940

206

12,147

△1,817

10,329

セグメント資産

323,227

2,825

326,053

45

326,098

38,656

364,754

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

 減価償却費

7,273

11

7,285

7,285

7,285

 有形固定資産及び
 無形固定資産の増加額

16,204

15

16,219

16,219

16,219

 

(注)1 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。

 2 調整額は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△1,817百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,827百万円等であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社の本社人事総務部門等管理部門に係る費用であります。

(2) セグメント資産の調整額38,656百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産38,835百万円等であり、その主なものは、当社の現金及び預金、投資有価証券、繰延税金資産等であります。

 3 セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

 

当連結会計年度(自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)

 

 

 

 

 

 

(単位:百万円)

 

報告セグメント

その他
(注1)

合計

調整額
(注2)

連結財務諸表
計上額
(注3)

土地建物
賃貸事業

ビル
管理事業

売上高

 

 

 

 

 

 

 

  外部顧客への売上高

32,828

9,146

41,975

842

42,817

42,817

  セグメント間の内部売上高
  又は振替高

118

2,400

2,519

2,519

△2,519

32,947

11,547

44,494

842

45,336

△2,519

42,817

セグメント利益

12,629

531

13,161

186

13,348

△1,786

11,561

セグメント資産

343,634

2,761

346,395

50

346,445

36,980

383,426

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

 減価償却費

7,101

13

7,114

7,114

7,114

 有形固定資産及び
 無形固定資産の増加額

26,876

39

26,915

26,915

26,915

 

(注)1 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。

 2 調整額は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△1,786百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,796百万円等であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社の本社人事総務部門等管理部門に係る費用であります。

(2) セグメント資産の調整額36,980百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産37,172百万円等であり、その主なものは、当社の現金及び預金、投資有価証券、繰延税金資産等であります。

 3 セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

 

【関連情報】

前連結会計年度(自  2018年4月1日  至  2019年3月31日)

1  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

3  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がないため、記載事項はありません。

 

 

当連結会計年度(自  2019年4月1日  至  2020年3月31日)

1  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

2  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

3  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がないため、記載事項はありません。

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

 該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2018年4月1日  至  2019年3月31日)

 

 

 

 

 

(単位:百万円)

 

報告セグメント

その他

全社・消去

合計

土地建物
賃貸事業

ビル
管理事業

当期償却額

120

120

120

当期末残高

1,698

1,698

1,698

 

 

当連結会計年度(自  2019年4月1日  至  2020年3月31日)

 

 

 

 

 

(単位:百万円)

 

報告セグメント

その他

全社・消去

合計

土地建物
賃貸事業

ビル
管理事業

当期償却額

119

119

119

当期末残高

1,548

1,548

1,548

 

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

 該当事項はありません。

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 (1) 経営の基本方針

  当社グループは、オフィスビルの賃貸を主な事業とし、「ビルを造り、街を創り、時代を拓く」という経営理念のもと、誠実を旨に顧客重視の良質なオフィススペースを提供し、経済社会の発展に貢献するとともに、収益の向上に努め企業価値を高めていくことを目指しております。上記の理念の具現化に向け、「ミッションステートメント」、「グループメッセージ」、「グループ行動規準」を制定し、グループ社員全員が掲げる使命及び行動指針を明確にしています。

 

 (2) 中長期的な経営戦略

  当社グループは、2018年度を初年度とする中期経営計画「“Design 100” プロジェクト Phase-Ⅱ」(2018年度~2022年度)を推進中です。本中計では、当社グループの更なる飛躍に向けて、以下の施策を掲げております。

●5つの重点施策(5年間投資額 1,200億円)
 (成長投資)
  <国内>(650億円)
  ①都心大型オフィスビルの取得
  ②投資対象の拡充
   都心中小オフィス/商業ビル、地方都市  
  <海外>(400億円)
  ③海外事業の推進
   ベトナム事業拡大、豪州他への展開
 (事業基盤強化)
  ④既存アセットの競争力維持・強化(150億円)
   八重洲ダイビル・御堂筋ダイビル建替推進、既存ビル大規模改修 他
  ⑤ビル管理事業の強化・拡大(ノンアセット型事業)
●計画を支えるプラットフォーム
 (組織改編)
  ・営業企画部、海外事業部の設置、不動産開発室の要員増強、人事部内に働き方改革推進担当を設置
 (人材・システム戦略)
  ・働き方改革、ICT戦略による生産性向上と成果創出
 (財務戦略)
  ・D/Eレシオ1倍近傍を維持するスタンスは継続し、低利での資金調達力を堅持
●株主還元他
 (株主還元の基本方針)
  ・配当性向30~35%を目安として、安定的に配当
 (ESGへの取り組み強化)
  ・安全・健康・省エネの推進に向けた技術投資拡大
  ・政策保有株式の縮減

 

 (3) 目標とする経営指標

上記戦略を推進する上で不可欠な物件取得機会を逸することがないよう、機動的な資金調達を可能とする一定の財務規律を維持しつつ、中長期的視点に基づくキャッシュ・フロー拡大と資産効率向上を通じ、更なる業績拡大を目指してまいります。中期経営計画におきましては以下の経営指標を目標に掲げております。

 

2022年度

 

2027年度

ROA(営業利益/総資産)

3.1%

 

3.5%程度

D/Eレシオ

1.1倍

 

1.2倍程度

 

 

 (4)優先的に対処すべき課題

●目下の経営環境についての認識

  わが国経済は雇用・所得環境が改善し、緩やかな回復基調で推移してまいりましたが、通商問題を巡る海外経済の不確実性に加え、2020年初からの新型コロナウイルス感染症の世界的拡大により、先行きの不透明感が急速に高まっております。

  オフィスビル賃貸事業におきましては、国内における不動産価格の高騰や少子化によるオフィスワーカーの減少懸念といったかねてからの認識に加え、新型コロナウイルス感染症の影響から企業業績が悪化し、これが賃貸オフィスマーケットにおいて空室率上昇や賃料下落につながる可能性も懸念され、今後の動向を一層注視する必要があります。また、投資環境も見通しにくい状況にあり、加えて在宅勤務が急速に浸透したことからワークプレイスに対するニーズが大きく変革していくことが予想され、これまで以上に今後の環境変化やニーズの動向を見据えた的確な投資判断が求められます。

  加えて、少子化の進行によって当社グループにおける人材の確保がより重要な課題となっており、とりわけ高品質なビル管理やノンアセット型事業を支える現場要員の人材マーケットにおいては、労働力不足がますます顕在化しつつあります。

  かかる状況にはありますが、当社が今後も成長し企業価値を向上させていくためには、適切な投資を継続することが不可欠であり、現中計で掲げる各施策につき、慎重を期しつつ進めてまいります。

 

   ●優先的に対処すべき課題

 以上のような経営環境の認識にたち、足下、新型コロナウイルス感染症が及ぼす影響を注視しつつ、中期経営計画において掲げた施策の遂行のため、以下①~⑤を特に優先的に対処すべき課題ととらえ、取り組みに注力しております。

 

  ①国内における新規物件の取得  

 当社グループの国内における保有アセットは東京・大阪に集中し、また、大半が大型のオフィス用途となっております。しかしながら東京・大阪中心部の大型オフィスビルの取得機会は限られ、また売買が行われる場合でも近年の低金利を背景に物件価格が高騰し、長期保有を前提とした当社の取得基準には合致せず、取得が困難な環境が継続しています。

 こうした現状を踏まえ、現中計では、規模・用途・地域について投資対象を広げることにより、投資の実現性を向上させるとともに、取得・開発した物件の収益性を最大限に高めることを重点施策の一つに据えています。本施策に則り、2019年度には「日本橋三丁目ビル」及び「ダイビルPIVOT」(札幌市)を取得するとともに、当社グループ初の全館商業ビル開発案件である「BiTO AKIBA」を竣工・稼働させました。また、大型オフィスビルのマイナーシェアでの取得など、従来とは異なる形での投資も行いました。中期経営計画の残る3年間においても、引き続きこうした対象の拡充により投資を実現してまいりたいと考えております。

 

②海外事業の推進

 国内においては上記①の通り、対象を拡充することで投資実現性を高める戦略を掲げる一方で、海外においては成長都市に投資対象を見出すことによる成長戦略を描いております。

 アジアの成長国であるベトナムにおいては、2012年にホーチミン市中心部にて1棟、また2014年にハノイ市中心部にて1棟の計2棟、優良オフィスビルを取得のうえ運営し、これまで順調に収益を得ております。引き続きベトナムにおいて投資機会を追求する方針は変わりませんが、ベトナムにおいても過熱する不動産売買市場の下で物件取得が困難になりつつある中、対象国を豪州に広げることで投資実現性を高めていくことを考えております。

 豪州は、安定した成長性に加え、先進国としてのマーケットの透明性や流動性を兼ね備えており、投資対象国に加えたものです。こうした視点で優良物件の取得を模索した結果、2018年にシドニー市中心部におけるオフィスビル開発プロジェクト「275 George Street」を取得いたしました。

 当社グループではベトナムに続き、2019年12月より豪州にも駐在員を派遣しており、引き続き現地駐在員による情報収集に努め、優良物件取得の機会を窺いたいと考えております。

 

  ③既存アセットの競争力維持・強化

 築年数を経たオフィスビルは、貸室内に構造壁や柱が存在するなどしてレイアウト上の制約になる他、電気容量や空調能力、OA対応等において、現代の高度なオフィスニーズを満たすことが困難になってきております。

 これらの課題を解決するため、御堂筋ダイビル(大阪市中央区)及び八重洲ダイビル(東京都中央区)の建替事業を推進しており、いずれも設計作業に入っております。建替プランには、最新の機能と、当社グループが長年のオフィスビル運営で培ったノウハウを設計に盛り込み、今後、長きにわたって収益に寄与する優良ビルにしたいと考えております。

 

  ④ビル管理事業の強化・拡大

 当社グループが長年にわたって培ってきたビル管理ノウハウを一層収益化するべく、当社グループ以外のオーナーが保有する物件についてビル管理を受託する事業の強化・拡大を図っております。

 ビル管理事業は、設備投資を伴うことなく収益を得られるビジネス(ノンアセット型事業)であることから、資本効率性の改善にも寄与しますが、受託に際しては競合との価格競争が激しく、他方、コストの大半を占める人件費が人材確保難もあって上昇しており、厳しい収益環境にあります。

 当社グループは、テナントリーシングのノウハウを生かしたプロパティマネジメントの強化や、技術者を抱える設備管理会社のМ&A等により、物件オーナーから直接、建物の総合管理を受託することで利益面を含めた収益力の向上を図ります。

 

⑤人材確保

 少子化の進行により、ビル運営を担う人材の確保が一層重要性を増しております。働きやすい就業環境の整備に加え、トレーニングセンターの開設など研修体制の充実に努めているほか、外国人人材の活用や人材を有するビル管理会社の買収も含め、人材確保を図ってまいります。また、経験豊富な人材を育成指導担当者に任じ、円滑な世代交代、次代の幹部社員育成を図っております。

 

2 【事業等のリスク】

 当社グループの経営成績、株価及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を以下に記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資家の皆様の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から開示しております。

 なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存であります。本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

 当社グループの主な収入は、当社グループが第三者との間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入であり、不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクについては、以下のとおりであります。

 

(1) 不動産の稼働率の低下に関するリスク

 当社グループでは、契約期間中の解約リスクの低減のため、新規テナントに対しては、一般的に契約期間中の解約が不可能な定期建物賃貸借契約の締結を基本とし、また、既存テナントのうち普通建物賃貸借契約を締結しているところに対しては、定期建物賃貸借契約への転換を進めております。

 しかしながら、残存している普通建物賃貸借契約が解約される場合や、定期建物賃貸借契約の期間満了時に新たな定期建物賃貸借契約が締結されない場合には、後継テナントの入居までの間、一時的に稼働率が低下し賃料収入が減少する可能性があります。

 当社グループは、予期せぬ解約を防ぎ、また解約に至った場合でも早期に対応できるよう、テナントとのリレーション強化に注力しております。

 

(2) 賃料の減額に関するリスク

マーケットの賃料水準が低下した場合には、新規入居テナントの賃料が従前テナントの賃料に比べて低下するとともに、既存テナントの賃料減額の可能性も大きくなり、賃料収入が減少する可能性があります。

また、普通建物賃貸借契約の場合、テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約期間中・更新時にかかわらず、テナントとの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。

当社グループでは、契約期間中の賃料減額リスクの低減のため、新規テナントに対しては定期建物賃貸借契約の締結を基本とし、既存テナントのうち普通建物賃貸借契約を締結しているところに対しては定期建物賃貸借契約への転換を進め、それぞれ契約期間中の賃料を固定し賃料減額請求権の行使を不可とする特約を付しております。

 

 (3) 契約面積の大きいテナントに関するリスク

賃貸借契約における契約面積の大きいテナントにおいて、上記(1)(2)のリスクが顕在化した場合、賃料収入が大きく減少する可能性があります。また、このようなテナントが退去する場合には、一度に多額の預り金の返還が生じ、加えて後継テナントの誘致には時間を要する場合や賃貸条件を緩和する場合もあり、その誘致期間と入居条件によっては、当社グループの収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。

当社グループは、予期せぬ退去を防ぎ、また退去に至った場合でも早期に対応できるよう、テナントとのリレーション強化に注力しております。

 

(4) 感染症等の発生に関するリスク

 新型コロナウイルス感染症のような世界的感染症の拡大に伴い、政府等による指示・要請に基づき休業を余儀なくされたテナントに対する賃料の減額や、建設請負事業者の営業自粛等に伴い建設プロジェクトが計画通り進行しないことにより、当社グループの業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループ役職員に感染症が拡大した場合、ビル運営に支障をきたすおそれがあります。

当社グループは、役職員の健康管理の徹底や、必要に応じた時差出勤の推奨、在宅勤務体制の整備、ビル管理現場におけるシフト制導入など、感染症への対応策を講じております。

 

(5) 災害等による建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク

建物の全部または一部は、突発的な事故や地震、風水害等の災害により、毀損、滅失または劣化する可能性があり、被災の程度が大きい場合は、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。

当社グループでは建物の安全性を確保するため、新築・建替等に際しては信頼のおける設計会社による一定の耐震性を備えた設計とし、施工に際しても信頼のおける施工会社を起用しております。また、既存物件の取得においても耐震性能をはじめとする安全性を重視しております。竣工・取得後も、計画的な修繕や防災訓練などを通じ、ハード・ソフト両面での対策を講じております。

 

(6) 不動産資産の偏在に関するリスク

当社グループは、東京、大阪の都心部にオフィスビルを主体として不動産資産を保有しておりますが、それぞれの偏在する地域における地震その他の災害、マーケットの悪化による稼働率の低下、賃料水準の下落等が当社グループの収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。

 

また、これら賃料収入に直結するリスク以外の主なリスクについては、以下のとおりであります。

 

(1) 金利の変動に関するリスク

当社グループの事業では、土地・建物等の取得、開発及び改修のために設備資金を自己資金または借入等で調達しておりますが、金融市場の環境変化、当社の格付の低下等が当社グループの資金調達に影響を及ぼす可能性があります。なお、有利子負債の大半は固定金利でありますが、運転資金等一部の変動金利で調達している資金については金利の変動の影響を受けます。また、金利の変動により、将来の資金調達コストが影響を受ける可能性があります。

こうしたリスクを踏まえ、当社グループでは金利環境に関する情報収集に努めるとともに安定した経営成績の実現を図り、長期・固定金利を基本とする安定した資金調達を実施しております。

 

 

(2) 為替の変動に関するリスク

当社グループでは海外における土地建物賃貸事業を行っており、為替の変動が当社グループの損益や純資産に影響を及ぼす可能性があります。また、当社の円建て連結貸借対照表の作成においては、外貨建ての資産や負債等は円換算されており、換算時の為替レートにより、元の現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値が影響を受ける可能性があります。

当社グループでは為替相場に関する情報収集に努めるとともに一部には為替予約を行うなどの対応策を取っております。

 

(3) 不動産関連税制などの法改正に関するリスク

不動産関連税制や建築基準法・都市計画法及び金融商品取引法など当社グループの事業に関連する法制が変更された場合には、資産取得・資産売却時のコスト増加や新たな費用負担の増加等により、当社グループの事業に悪影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは税制や法改正を把握し、それらに対する適切な対応を行っております。

 

(4) 資産価格の変動に関するリスク

当社グループが保有する資産(土地、建物、投資有価証券等)について、経済状況、需給関係等の要因により資産価格が著しく変動した場合、当該資産の売却等に伴う実現損益及び金融商品会計、固定資産の減損会計に基づく会計処理等が、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは保有資産の価格の著しい変動の有無を定期的に把握し、必要に応じそれに伴う会計処理を適宜実施しております。

 

 

2 【沿革】

1923年10月

大阪商船株式会社、宇治川電気株式会社並びに日本電力株式会社の三社共同出資により株式会社大阪ビルヂング(資本金300万円)を設立

1925年9月

大阪市北区中之島にダイビル本館完工

1927年7月

東京都千代田区内幸町に日比谷ダイビル1号館完工

1931年4月

日比谷ダイビル1号館に隣接して2号館完工

1937年7月

ダイビル本館に隣接して新館完工

1945年10月

大阪建物株式会社に社名変更

1950年12月

大阪証券取引所上場

1958年4月

大阪市北区堂島浜に新ダイビル南館完工

1963年10月

新ダイビル北館完工

1968年6月

東京都中央区京橋に八重洲ダイビル完工

1975年3月

大阪市中央区南久宝寺町の御堂筋ダイビルを購入

1976年9月

東京都千代田区麹町に麹町ダイビル完工

1983年1月

東京都千代田区内幸町に内幸町ダイビル完工

1983年12月

東京証券取引所第一部上場

1984年9月

大阪市北区堂島浜に堂島ダイビル完工

1986年5月

大阪市中央区淡路町に淡路町ダイビル完工

1986年9月

東京都港区三田に三田日東ダイビル完工

1989年10月

東京都千代田区内幸町に日比谷ダイビル建て替え第一期工事完了、新ビル完工

1991年11月

東京都千代田区内幸町に日比谷ダイビル第二期工事完工

1992年1月

ダイビル株式会社に社名変更

1997年1月

大阪市北区中津に北梅田ダイビル完工

1997年2月

大阪市中央区高麗橋に淀屋橋ダイビル完工

2000年2月

東京都新宿区新宿の新宿ダイビル(新宿アルタ館)を購入

2000年5月

大阪市北区梅田に梅田ダイビル完工

2001年2月

東京都港区芝の芝ダイビルを購入

2004年10月

株式会社商船三井の当社株式公開買付けにより、同社が当社の親会社となる

2005年3月

東京都港区虎ノ門の商船三井ビルディング(虎ノ門ダイビル)を購入

 

東京都千代田区外神田に秋葉原ダイビル完工

2007年7月

商船三井興産株式会社(連結子会社)を子会社化

2009年3月

大阪市北区中之島に中之島ダイビル完工

2009年7月

大阪市西区土佐堀に土佐堀ダイビル完工

2010年1月

東京都千代田区外神田の秋葉原ダイビル・駅前プラザ(現 BiTO AKIBA PLAZA)を購入

2010年4月

東京都港区南青山の青山ライズスクエア(信託受益権)を購入

2012年1月

ベトナム ホーチミン市のサイゴン・タワーを所有する Saigon Tower Co.,Ltd.
(連結子会社、現 Daibiru Saigon Tower Co., Ltd.)を子会社化

2013年2月

大阪市北区中之島にダイビル本館建て替え工事完了、新ビル完工

2014年12月

ベトナム ハノイ市のコーナーストーン・ビルディングを所有する VIBANK-NGT Co.,Ltd.
(連結子会社、現 Daibiru CSB Co.,Ltd.)を子会社化

2015年3月

大阪市北区堂島浜に新ダイビル建て替え工事完了、新ビル完工

2018年9月

Daibiru Holdings Australia Pty Ltd(連結子会社、現 Daibiru Australia Pty Ltd)を通じ、豪州 シドニー市にオフィスビル開発プロジェクト「275 George Street」を取得

2019年7月

東京都千代田区外神田にBiTO AKIBA完工

2019年11月

札幌市中央区のダイビルPIVOT等計3物件を購入

 

(5) 【所有者別状況】

2020年3月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満
株式の状況
(株)

政府及び
地方公共
団体

金融機関

金融商品
取引業者

その他の
法人

外国法人等

個人
その他

個人以外

個人

株主数
(人)

35

30

184

184

8

3,284

3,725

所有株式数
(単元)

193,837

4,018

689,315

227,792

35

53,073

1,168,070

44,049

所有株式数
の割合(%)

16.60

0.34

59.01

19.50

0.00

4.55

100.0

 

(注) 1 自己株式224,775株は「個人その他」に2,247単元及び「単元未満株式の状況」に75株含めて記載しております。

  なお、期末実保有自己株式数は224,775株であります。

2 上記「その他の法人」には、証券保管振替機構名義の株式が、55単元含まれております。

 

 

3 【配当政策】

配当額の決定に当たりましては、当社は、健全な財務体質と将来の事業展開のために必要な内部留保を維持しながら、業績の推移及び事業環境等を踏まえつつ、安定的な配当を実施することをその基本方針としております。配当性向(連結)につきましては、30~35%を目安としております。

当社の剰余金の配当は、中間配当及び期末配当の年2回を基本的な方針としており、配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。

当期(2020年3月期)の期末配当につきましては、当期の業績を踏まえ、1株につき10.5円といたしました。従って、年間の1株当たり配当金は21.0円(中間配当10.5円、期末配当10.5円)となり、前期(2019年3月期)に比べ1.0円の増配となりました。

内部留保資金の使途につきましては、主に将来の事業展開等に必要な設備投資資金に充当することとしております。

なお、当社は、会社法第454条第5項に規定する中間配当を行うことができる旨を定款で定めております。

 

(注) 基準日が当該事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の金額
(百万円)

1株当たり配当額
(円)

2019年10月31日

取締役会決議

1,224

10.50

2020年6月25日

定時株主総会決議

1,224

10.50

 

 

 

(2) 【役員の状況】

①役員一覧

男性10名 女性-名 (役員のうち女性の比率-%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
(千株)

代表取締役
社長執行役員

園 部 俊 行

1957年5月21日生

2009年6月

株式会社商船三井 油送船部長

2012年6月

同社 執行役員

2016年4月

同社 常務執行役員

2016年6月

当社 取締役

2017年3月

株式会社商船三井 常務執行役員 退任

2017年4月

当社 副社長執行役員 営業開発本部長

2017年6月

代表取締役 副社長執行役員 営業開発本部長

2018年4月

代表取締役 社長執行役員 現在に至る

(注5)

15

代表取締役
専務執行役員
 
総務部、人事部、
内部監査室担当

成 田 純 一

1958年4月27日生

2008年6月

株式会社商船三井
ロジスティクス事業部長

2009年6月

同社 常勤監査役

2011年6月

当社 社外監査役

2013年6月

株式会社商船三井 常勤監査役 退任
当社 社外監査役 退任
当社 取締役 常務執行役員 経営・管理本部長 経営戦略室長 委嘱

2016年4月

取締役 専務執行役員 経営・管理本部長

2019年4月

代表取締役 専務執行役員 現在に至る
 

(注5)

16

取締役
 常務執行役員
 
 不動産開発室、
 東京営業部、
札幌事業室担当、
 特命事項(札幌プロジェクト)担当

田 中 健 輔

1959年3月7日生

2006年6月

株式会社商船三井 LNG船部LNG第三グループ グループリーダー

2009年6月

当社に出向 経営戦略室長 委嘱

2010年6月

執行役員 経営・管理本部副本部長、経営戦略室長 委嘱

2012年6月

株式会社商船三井 退社

2013年6月

執行役員 営業開発本部副本部長、大阪営業開発部長 委嘱

2016年4月

執行役員 営業開発本部副本部長

2017年4月

常務執行役員 営業開発本部副本部長、東京営業開発部長 委嘱

2018年4月

常務執行役員

2019年6月

取締役 常務執行役員 現在に至る

(注5)

11

取締役
 常務執行役員
 
 経営企画部、
海外事業部担当、
IR担当

太 田 威 彦

1960年4月5日生

2008年6月

株式会社商船三井 IR室長

2013年6月

同社 常勤監査役

2017年6月

同社 常勤監査役 退任
当社執行役員 経営・管理本部副本部長、広報室長 委嘱

2018年4月

執行役員

2019年4月

常務執行役員

2019年6月

取締役 常務執行役員 現在に至る

(注5)

3

取締役
常務執行役員
 
建設・技術統括部担当、
特命事項(御堂筋ダイビル建替え、八重洲ダイビル建替え)担当

對 中 秀 樹

1965年8月10日生

2016年4月

当社 建設・技術統括部長

2018年4月

執行役員 建設・技術統括部長 委嘱

2020年4月

常務執行役員

2020年6月

取締役 常務執行役員 現在に至る

(注5)

10

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
(千株)

取締役

大 井     篤

1949年1月14日生

1999年9月

通商産業省(現 経済産業省)
資源エネルギー庁 公益事業部長

2001年8月

経済産業省 大臣官房審議官

2002年7月

防衛庁(現 防衛省)防衛参事官

2005年8月

日本政策投資銀行(現 株式会社日本政策投資銀行)理事

2007年9月

同行 理事 退任

2007年10月

三井物産株式会社 顧問

2008年4月

同社 執行役員

2010年4月

同社 常務執行役員

2014年4月

同社 専務執行役員

2015年4月

同社 顧問

2015年6月

同社 顧問 退任

 

公益財団法人日本デザイン振興会 理事長 現在に至る

2018年6月

当社 社外取締役 現在に至る

(注5)

取締役

宮野谷     篤

1959年4月3日生

2010年5月

日本銀行 金融機構局長

2013年3月

同行 名古屋支店長

2014年5月

同行 理事・大阪支店長

2017年3月

同行 理事・金融機構局、発券局、情報サービス局担当

2018年5月

同行 理事 退任

2018年6月

株式会社NTTデータ経営研究所 取締役会長 現在に至る

2019年6月

当社 社外取締役 現在に至る

(注5)

常勤監査役

堀 口 英 夫

1958年11月21日生

2010年6月

株式会社商船三井 経理部長

2013年6月

同社 執行役員

2017年4月

同社 顧問

2018年6月

同社 顧問 退任
当社 常勤監査役 現在に至る

(注6)

1

監査役

田 中    宏

1956年12月9日生

1983年4月

弁護士登録
吉川綜合法律事務所(現 きっかわ法律事務所)入所 現在に至る

2015年6月

当社 社外監査役 現在に至る

(注7)

監査役

妙 中 茂 樹

1961年9月10日生

1988年3月

公認会計士登録

2006年1月

妙中茂樹公認会計士事務所 所長 現在に至る

2018年1月

当社 社外監査役(仮監査役)

2018年6月

当社 社外監査役(仮監査役) 退任

2019年6月

当社 社外監査役 現在に至る

(注7)

58

 

(注) 1 取締役大井篤及び取締役宮野谷篤は、社外取締役であります。

 2 監査役田中宏及び監査役妙中茂樹は、社外監査役であります。

 3 当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第3項の規定に基づき、補
 欠監査役1名を選任しております。補欠監査役の略歴は次のとおりであります。なお、森本宏は社外監査役の
 要件を満たしております。

氏名

生年月日

略歴

所有
株式数
(千株)

森 本  宏

1960年7月13日生

1987年4月

弁護士登録

1992年1月
 

北浜法律事務所(現 弁護士法人北浜法律事務所)パートナー

2008年1月
 

弁護士法人北浜法律事務所 代表社員 現在に至る

2013年7月
 

北浜法律事務所 グループCEO 現在に至る

2018年11月

当社 社外監査役

2019年6月

当社 社外監査役 退任

 

 

 4 当社では、担当部門の責任者たる執行役員への権限委譲を進め、業務執行の意思決定の迅速化を図るため、ま
 た、取締役会をスリム化し、経営戦略策定能力、コーポレート・ガバナンスの一層の強化を図るため、2007年
 6月より執行役員制度を導入しております。

   執行役員は次の5名であり、その担当業務は記載のとおりであります(取締役兼務者を除く)。

   専務執行役員   矢田 豪男  建設・技術統括部管掌、システム室担当、

                   ダイビル・ファシリティ・マネジメント株式会社 代表取締役社長

   常務執行役員   林  洋一  財務・経理部担当、総務部副担当   

   常務執行役員   山田 一彦  営業企画部、大阪営業部担当、特命事項(御堂筋ダイビル建替え、

                  八重洲ダイビル建替え)副担当

  執行役員     関口 健一  財務・経理部長委嘱

  グループ執行役員 峰松 英俊  商船三井興産株式会社 代表取締役社長執行役員

 5 2020年3月期に係る定時株主総会終結の時から2021年3月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

 6 2018年3月期に係る定時株主総会終結の時から2022年3月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

 7 2019年3月期に係る定時株主総会終結の時から2023年3月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

 

②社外役員の状況

当社は、業務執行取締役から独立した客観的視点での、経営判断の妥当性評価、業務執行の監督機能を期待するため社外取締役を2名選任しており、いずれも独立取締役であります。また、取締役の業務執行の適法性を確保するとともに、外部的視点から経営に対する適切な助言を得るため、社外監査役2名を選任しており、いずれも独立監査役であります。現在の選任状況は、当社企業統治を機能させるのに適切であると考えております。

当社と各社外取締役及び社外監査役について、当社との記載すべき関係はありません。

なお、社外取締役又は社外監査役の選任にあたっては、証券取引所における独立役員(一般株主と利益相反が生じる恐れのない社外取締役又は社外監査役)の要件を参考に当社「コーポレートガバナンスに関する基本方針」に規定した「社外取締役・社外監査役の独立性に関する基準」を踏まえ、その要件を満たす大井篤、宮野谷篤、田中宏及び妙中茂樹を選任しております。

 

③社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

社外取締役及び社外監査役は取締役会に出席し、社外監査役は監査役会に出席するほか内部監査室及び会計監査人との情報交換を行い、内部統制部門の監督及び監査に努めております。

 

(賃貸等不動産関係)

 当社及び一部の連結子会社では、国内(東京都、大阪府、札幌市他)及び海外(ベトナム及び豪州)において、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しております。
 これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

(単位:百万円)

 

 

前連結会計年度

(自  2018年4月1日

至  2019年3月31日)

当連結会計年度

(自  2019年4月1日

至  2020年3月31日)

連結貸借対照表計上額

期首残高

307,964

315,388

期中増減額

7,424

19,973

期末残高

315,388

335,362

期末時価

 

528,418

570,777

 

(注)1 連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。

2 期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は豪州オフィスビル開発プロジェクト「275 George Street」の取得(10,524百万円)及び「BiTO AKIBA」の新築工事(1,359百万円)によるものであり、主な減少額は減価償却(7,074百万円)によるものであります。当連結会計年度の主な増加額は札幌市の「ダイビルPIVOT」等計3物件の取得(14,467百万円)及び「BiTO AKIBA」の新築工事等(1,249百万円)によるものであり、主な減少額は減価償却(6,916百万円)によるものであります。

3 期末時価は、以下によっております。

(1) 国内の不動産については、主要な物件は社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価基準に基づく金額によっております。その他の物件については、土地は適切に市場価格を反映していると考えられる指標を用いて調整した金額により、建物等の償却性資産は連結貸借対照表計上額をもって時価としております。

(2) 海外の不動産については、主に現地の鑑定人による鑑定評価額であります。

(3) 期中に新規取得したものについては、時価の変動が軽微であると考えられるため、連結貸借対照表計上額をもって時価としております。

 

 また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりであります。

(単位:百万円)

 

 

前連結会計年度

(自  2018年4月1日

至  2019年3月31日)

当連結会計年度

(自  2019年4月1日

至  2020年3月31日)

営業収益

30,245

32,218

営業原価

17,882

18,520

営業総利益

12,362

13,697

その他損益(△は損失)

△105

△230

 

(注)1 営業収益及び営業原価は、不動産賃貸収入とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、水道光熱費、清掃費、人件費、租税公課等)であります。

2 その他損益の主なものは、前連結会計年度は建替関連損失65百万円及び固定資産除却損39百万円(特別損失に計上)であり、当連結会計年度は建替関連損失204百万円及び固定資産除却損25百万円(特別損失に計上)であります。

 

 

4 【関係会社の状況】

(1) 親会社

 

名称

住所

資本金
(百万円)

主要な事業
の内容

議決権の被所有
割合(%)

関係内容

㈱商船三井

東京都港区

65,400

海運業

51.1
(0.0)

当社所有ビルの賃借等をしております。
役員の兼任 -名

 

(注) 1 有価証券報告書を提出しております。

2 議決権の被所有割合の( )内は、間接所有割合であり、内数を記載しております。

 

(2) 連結子会社

名称

住所

資本金
(百万円)

主要な事業
の内容

議決権の所有
割合(%)

関係内容

商船三井興産㈱(※2)

東京都中央区

300

ビル管理事業

51.0

当社所有のビル及びマンションを管理しております。
役員の兼任 2名

ダイビル・ファシリティ・
マネジメント㈱

大阪市北区

17

ビル管理事業

100.0
(49.0)

当社所有のビルを管理しております。
役員の兼任 4名

興産管理サービス㈱

東京都中央区

20

ビル管理事業

100.0
(100.0)

当社所有のビルを管理しております。
役員の兼任 1名

興産管理サービス・西日本㈱

大阪市北区

14

ビル管理事業

100.0
(100.0)

当社所有のビルを管理しております。
役員の兼任 2名

㈱丹新ビルサービス

京都府福知山市

20

ビル管理事業

100.0
(100.0)

役員の兼任 1名

西日本綜合設備㈱

神戸市灘区

10

ビル管理事業

100.0
(100.0)

役員の兼任 1名

Jentower Limited

Tortola,British Virgin Islands

US$1

土地建物賃貸事業

100.0

役員の兼任 2名

Daibiru Saigon Tower Co., Ltd.

Ho Chi Minh City,
Vietnam

VND124,203,729,828

土地建物賃貸事業

100.0
(100.0)

役員の兼任 3名

White Lotus Properties Limited(※3)

Tortola,British Virgin Islands

6,810

土地建物賃貸事業

100.0

役員の兼任 1名

Daibiru CSB Co., Ltd.
(※3)

Hanoi,Vietnam

VND349,000,000,000

土地建物賃貸事業

99.0
(99.0)

役員の兼任 1名

Daibiru Australia Pty Ltd(※3、4)

Sydney,Australia

AUD140,000,000

土地建物賃貸事業

100.0

役員の兼任 3名

Margaret George Investment Custodian Pty Ltd

Sydney,Australia

AUD1

土地建物賃貸事業

100.0

(100.0)

役員の兼任 3名

Margaret George Investment Trust

Sydney,Australia

土地建物賃貸事業

(-)

 

 

 

(注)  1 議決権の所有割合の( )内は間接所有割合であり、内数を記載しております。

※2 商船三井興産㈱は売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く)の連結売上高に占める割合が10%を超えており、主要な損益情報等は以下のとおりです。

(1)売上高     10,847百万円
(2)経常利益       147百万円
(3)当期純利益        82百万円
(4)純資産額       3,300百万円
(5)総資産額      5,112百万円

※3 特定子会社であります。

※4 Daibiru Australia Pty Ltdは、2019年12月5日付でDaibiru Holdings Australia Pty Ltdから社名変更いたしました

 

※1 販売費及び一般管理費

主な費目及び金額は次のとおりです。

 

前連結会計年度

(自  2018年4月1日

至  2019年3月31日)

当連結会計年度

(自  2019年4月1日

至  2020年3月31日)

役員報酬

440

百万円

430

百万円

役員賞与引当金繰入額

63

百万円

73

百万円

従業員給料手当

1,497

百万円

1,588

百万円

退職給付費用

156

百万円

93

百万円

役員退職慰労引当金繰入額

22

百万円

21

百万円

福利厚生費

359

百万円

366

百万円

のれん償却額

120

百万円

119

百万円

 

 

1 【設備投資等の概要】

当連結会計年度は26,915百万円の設備投資を行いました。その内訳は次のとおりであります。

 

セグメントの名称

設備投資金額(百万円)

土地建物賃貸事業

26,876

ビル管理事業

39

合計

26,915

 

このうち、土地建物賃貸事業の設備投資としては、所有建物の量的拡大のため新規物件開発及び取得を、所有ビルの質的向上のため既存ビルのリニューアル工事及び所有建物改修工事を実施しました。

 

当連結会計年度において実施した、土地建物賃貸事業に係る主要な新規開発及び取得物件は以下のとおりであります。

 

(提出会社)

名  称

所在地

用途

構  造

面積

取得年月

建物()

土地()

日本橋三丁目ビル

東京都

中央区

日本橋

三丁目

賃貸

商業施設

鉄骨鉄筋コンクリート造

地上7階 

地下2階

2,305

371

2019年4月

取得

BiTO AKIBA

東京都

千代田区

外神田

一丁目

賃貸

商業施設

鉄骨造、一部鉄筋コンクリート造

地上11階 

地下2階

4,948

577

2019年7月

完成

ダイビルPIVOT

札幌市

中央区

南二条

西四丁目

賃貸

商業施設

鉄骨鉄筋コンクリート造

地上9階

地下3階

20,814

2,790

2019年11月

取得

ダイビルPIVOT西館

札幌市

中央区

南二条

西四丁目

賃貸

商業施設

鉄骨造

地上3階

214

2019年11月

取得

ダイビルPIVOT南館

札幌市

中央区

南二条

西四丁目

賃貸

商業施設

鉄骨鉄筋コンクリート造

地上7階

地下2階

2,567

323

2019年11月

取得

シーバンスS

東京都

港区

芝浦

一丁目

貸事務所

鉄骨造、一部鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造

地上24階

地下2階

7,410

1,320

2019年11月

取得

 

(注) シーバンスS館の建物は区分所有及び共同所有であり、当社単独所有部分及び当社持分面積の合計を記載して
おります。

 

 

 

【借入金等明細表】

 

区分

当期首残高
(百万円)

当期末残高
(百万円)

平均利率
(%)

返済期限

1年以内に返済予定の長期借入金

3,680

8,360

0.43

1年以内に返済予定のリース債務

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く)

59,732

51,372

0.48

2021年4月30日

2034年2月28日

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く)

その他有利子負債
コマーシャル・ペーパー
(1年以内返済)

合計

63,412

59,732

 

(注) 1 「平均利率」については、期末借入残高に対する加重平均利率を記載しております。

2 「長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く)」の連結決算日後5年内における返済予定額は以下のとおりであります。

 

1年超2年以内
(百万円)

2年超3年以内
(百万円)

3年超4年以内
(百万円)

4年超5年以内
(百万円)

15,710

5,250

5,050

5,050

 

 

【社債明細表】

 

会社名

銘柄

発行年月日

当期首残高
(百万円)

当期末残高
(百万円)

利率
(%)

担保

償還期限

ダイビル株式会社

第10回無担保
社債
特定社債間限定
同順位特約付

2009年
9月16日

10,000

1.673

なし

2019年
9月13日

ダイビル株式会社

第11回無担保
社債
特定社債間限定
同順位特約付

2010年
5月28日

15,000

15,000

(15,000)

1.398

なし

2020年
5月28日

ダイビル株式会社

第12回無担保
社債
特定社債間限定
同順位特約付

2010年
5月28日

5,000

5,000

1.652

なし

2022年
5月27日

ダイビル株式会社

第13回無担保
社債
特定社債間限定
同順位特約付

2013年
1月23日

10,000

10,000

1.071

なし

2023年
1月23日

ダイビル株式会社

第14回無担保
社債
特定社債間限定
同順位特約付

2014年
3月4日

15,000

15,000

0.845

なし

2024年
3月4日

ダイビル株式会社

第15回無担保
社債
特定社債間限定
同順位特約付

2015年
3月3日

15,000

15,000

0.803

なし

2025年
3月3日

ダイビル株式会社

第16回無担保
社債
特定社債間限定
同順位特約付

2016年
12月15日

10,000

10,000

0.850

なし

2031年
12月15日

ダイビル株式会社

第17回無担保

社債

特定社債間限定

同順位特約付

2018年

10月25日

10,000

10,000

0.564

なし

2028年

10月25日

ダイビル株式会社

第18回無担保

社債

特定社債間限定

同順位特約付

2019年

7月19日

10,000

0.780

なし

2034年

7月19日

ダイビル株式会社

第19回無担保

社債

特定社債間限定

同順位特約付

2019年

7月19日

10,000

0.960

なし

2039年

7月19日

ダイビル株式会社

第20回無担保

社債

特定社債間限定

同順位特約付

2020年

3月5日

10,000

0.340

なし

2030年

3月5日

合計

90,000

110,000

(15,000)

 

  (注) 1 連結決算日後5年内における償還予定額は以下のとおりであります。

1年以内
(百万円)

1年超2年以内
(百万円)

2年超3年以内
(百万円)

3年超4年以内
(百万円)

4年超5年以内
(百万円)

15,000

15,000

15,000

15,000

 

     2 「当期末残高」欄の(内書)は、1年内償還予定の金額であります。

株価(1年)
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PER(1年/会予)
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その他企業情報

企業価値272,349 百万円
純有利子負債151,757 百万円
EBITDA・会予17,733 百万円
株数(自己株控除後)116,626,274 株
設備投資額26,915 百万円
減価償却費7,114 百万円
のれん償却費119 百万円
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長執行役員  園 部 俊 行
資本金12,227 百万円
住所東京都千代田区内幸町一丁目2番2号
会社HPhttp://www.daibiru.co.jp/

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