1年高値4,234 円
1年安値2,230 円
出来高1,132 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA17.4 倍
PBR1.1 倍
PSR・会予1.7 倍
ROA2.6 %
ROIC3.7 %
β0.90
決算3月末
設立日1949/12/1
上場日1970/10/1
配当・会予38 円
配当性向11.8 %
PEGレシオ4.0 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:-1.2 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:2.0 %
純利5y CAGR・予想:5.9 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
会社の詳細

 

3 【事業の内容】

当社の企業集団は、当社および連結子会社48社ほかにより構成され、その主要な事業および当該各事業における当社および主要企業の位置づけは次のとおりです。

 

(1) 不動産賃貸事業

当社(ビル事業本部および都市開発事業本部等)は、主としてオフィスビルならびに高級賃貸マンション等の開発・賃貸事業を行っております。また、住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱がホテル事業を、住友不動産ベルサール㈱がイベントホール・会議室等の賃貸事業を行っております。

 

(2) 不動産販売事業

当社(住宅分譲事業本部および用地開発事業本部等)は、マンション、戸建住宅、宅地等の開発分譲事業を行っており、その販売業務を主として当社(住宅分譲事業本部)および住友不動産販売㈱が行っております。なお、マンション分譲後の管理業務については、当社(住宅分譲事業本部)および住友不動産建物サービス㈱が行っております。

 

(3) 完成工事事業

当社(新築そっくりさん事業本部および注文住宅事業本部)は、主として建替えの新システムである新築そっくりさんならびに戸建住宅等の建築工事請負事業を行っております。

 

(4) 不動産流通事業

住友不動産販売㈱ほかは、不動産売買の仲介、住宅等の販売代理および賃貸仲介を行っております。

 

(5) その他の事業

住友不動産エスフォルタ㈱がフィットネスクラブ事業を、泉レストラン㈱が飲食業を行っております。

 

 

 

 

 

(画像は省略されました)


 

3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

① 財政状態及び経営成績の状況

7期連続過去最高業績の達成

当連結会計年度の業績は下表の通りで、8期連続の増収と、10期連続の営業、経常増益を達成するとともに、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて7期連続で過去最高を更新しました。

 

主力のオフィスビル賃貸が過去最高更新で業績を牽引

部門別では、東京のオフィスビル中心の不動産賃貸事業が増収増益を達成、売上高、営業利益ともに5期連続で過去最高を更新し業績を牽引しました。その結果、売上高は1兆135億円(前期比+0.1%)、営業利益は2,343億円(同+6.8%)となりました。

 

営業外損益改善継続、経常増益に寄与

受取配当金の増加と支払利息の減少により、営業外損益は前期比23億円の改善となり、経常増益に寄与しました。その結果、経常利益は2,205億円(前期比+8.5%)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,409億円(同+8.4%)となりました。

 

 

 

 

 

(百万円)

 

 

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増 減

 

 

 

(2018.4.1~2019.3.31)

(2019.4.1~2020.3.31)

 

 

売上高

1,012,198

1,013,512

+1,314

 

 

営業利益

219,389

234,332

+14,942

 

 

経常利益

203,227

220,520

+17,293

 

 

親会社株主に帰属する
当期純利益

130,102

140,997

+10,894

 

 

 

 

部門別の営業成績は下表の通りです。

 

 

 

 

 

(百万円)

 

売上高

前連結会計年度

当連結会計年度

増 減

 

 

 

(2018.4.1~2019.3.31)

(2019.4.1~2020.3.31)

 

 

 不動産賃貸

381,763

395,592

+13,828

 

 

 不動産販売

331,751

324,967

△6,784

 

 

 完成工事

221,693

218,930

△2,762

 

 

 不動産流通

71,867

69,331

△2,535

 

連結計

1,012,198

1,013,512

+1,314

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(百万円)

 

営業利益

前連結会計年度

当連結会計年度

増 減

 

 

 

(2018.4.1~2019.3.31)

(2019.4.1~2020.3.31)

 

 

 不動産賃貸

149,932

169,416

+19,483

 

 

 不動産販売

47,115

47,374

+258

 

 

 完成工事

20,407

20,583

+176

 

 

 不動産流通

20,977

19,336

△1,641

 

連結計

219,389

234,332

+14,942

 

 

<不動産賃貸事業部門>

既存ビルの賃料上昇継続、5期連続最高業績更新

当社の賃貸資産の9割以上が集中する東京のオフィスビル市場では、新規需要が引き続き旺盛で、空室率は過去最低水準で推移、新規契約賃料、継続賃料ともに上昇傾向が続きました。
  このような環境下、当連結会計年度は、既存ビルの空室率低下と賃料上昇効果に加え、前期竣工の「住友不動産御成門タワー」、「住友不動産麹町ファーストビル」などの通期稼働が業績に寄与した結果、増収増益となりました。当事業部門の売上高、営業利益はともに5期連続で過去最高を更新しました。

 

既存ビル空室率は1%台へ低下、新規ビルのテナント募集順調

既存ビルの空室率は1.4%(前期末2.8%)と引き続き低下しました。また、「住友不動産新宿セントラルパークタワー」、「住友不動産秋葉原ファーストビル」など当期竣工ビルをはじめ、「住友不動産麹町ガーデンタワー」、「住友不動産田町ビル東館」など次期以降竣工予定ビルも順次満室となるなど、新規ビルのテナント募集も順調に進捗しました。当期竣工はほぼ満室、次期竣工は約9割のテナントが決定済です。

 

 

 

 

 

 

前連結会計年度末

当連結会計年度末

 

 

(2019.3月末)

(2020.3月末)

 

 既存ビル空室率

2.8%

1.4%

 

 

<不動産販売事業部門>

都心・大規模マンションが寄与、6期連続最高益更新

当事業部門の9割以上を占める分譲マンション市場では、新規物件の供給が限られ、販売価格は安定的に推移、都心、郊外にかかわらず低金利下で良好な販売環境が続きました。
 このような環境下、当連結会計年度は、「シティタワー銀座東」、「シティタワー恵比寿」、「シティタワーズ東京ベイ」などが引き渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で5,431戸(前期比△539戸)を販売計上しました。計上戸数の減少により減収となりましたが、利益率の改善により営業増益を確保、6期連続で過去最高を更新しました。

 

マンション契約順調、次期計上分の8割契約済

マンションの契約戸数は、4,865戸(前期比△246戸)と前年に比べ減少しましたが、次期計上予定戸数4,500戸に対し期首時点で約80%(前年約80%)が契約済となり、計画通りに進捗しました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増 減

 

 

 

 

(2018.4.1~2019.3.31)

(2019.4.1~2020.3.31)

 

 

マンション契約戸数

5,111

4,865

△246

 

 

計上戸数

5,970

5,431

△539

 

 

 

マンション・戸建

5,948

5,413

△535

 

 

 

宅地

22

18

△4

 

 

売上高(百万円)

331,751

324,967

△6,784

 

 

 

マンション・戸建

323,297

314,429

△8,867

 

 

 

宅地・その他

8,454

10,537

+2,082

 

 

 

 

<完成工事事業部門>

受注減少も、最高益更新 

当連結会計年度は、消費税増税が実施された下半期に景況感がやや停滞し、「新築そっくりさん」事業、注文住宅事業ともに受注棟数が減少しましたが、前期までの好調な受注により積み上げた受注残が収益寄与した結果、「新築そっくりさん」の計上棟数、売上高は、ともに過去最高を更新しました。
 注文住宅の計上棟数が減少し当事業部門は減収となりましたが、利益率の改善により営業増益を確保、過去最高益を更新しました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増 減

 

 

 

 

(2018.4.1~2019.3.31)

(2019.4.1~2020.3.31)

 

 

 受注棟数

13,526

9,666

△3,860

 

 

 

 新築そっくりさん

10,449

7,506

△2,943

 

 

 

 注文住宅

3,077

2,160

△917

 

 

 計上棟数

12,013

11,927

△86

 

 

 

 新築そっくりさん

9,132

9,301

+169

 

 

 

 注文住宅

2,881

2,626

△255

 

 

 売上高(百万円)

209,654

206,584

△3,069

 

 

 

 新築そっくりさん

116,195

119,801

+3,606

 

 

 

 注文住宅

93,458

86,783

△6,675

 

 

 

<不動産流通事業部門>

仲介件数過去最高

中古住宅流通市場では、首都圏で中古マンションの成約件数が引き続き高水準で推移しました。
 このような環境下、当事業部門の業績は、都心プレミアムマンション仲介専門店舗「マンションプラザ」を順次開設した効果もあり、主力の仲介事業で中古マンション取引が増加し、仲介件数が37,715件(前期比+72件)と5期連続で過去最高を更新しました。一方、土地取引の減少を主因として取扱高が減少した結果、当事業部門の業績は減収減益となりました。
  なお、直営仲介店舗は6店舗増加し、当期末時点で全国計276店舗となりました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増 減

 

 

 

(2018.4.1~2019.3.31)

(2019.4.1~2020.3.31)

 

 

 仲介件数

37,643

37,715

+72

 

 

 取扱高  (百万円)

1,326,357

1,287,508

△38,848

 

 

 取扱単価(百万円)

35.2

34.1

△1.0

 

 

 

<その他の事業部門>

フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高12,096百万円(前期比△647百万円)、営業利益774百万円(同△753百万円)を計上いたしました。

 

 

 <中期経営計画の達成状況>

当社は、2019年4月より「第八次中期経営計画」に取り組んでおります。計画初年度の当期は、「① 財政状態及び経営成績の状況」冒頭に記載の通り、7期連続で過去最高業績を更新することができました。その結果、売上高、営業利益、経常利益のすべてにおいて、下表の通り、3ヵ年累計目標の概ね3分の1相当を達成、中計最高業績連続更新に向けて順調に滑り出しましたが、新型コロナウイルス感染症の拡大により足元の経済活動が停滞し、先行きは極めて不透明な情勢となりました。新型コロナウイルス感染症の業績への影響につきましては、前掲「2[事業等のリスク]」をご参照下さい。

 

 

 

(億円)

 

3ヵ年累計目標※(2019.4.1~2022.3.31)

当期業績
(2019.4.1~2020.3.31)

達成率

売上高

3 兆 1,000

1 兆 135

33%

営業利益

7,400

2,343

32%

経常利益

7,000

2,205

32%

 

               ※2019年5月16日公表

 

 <資産、負債、純資産の状況>

当連結会計年度末における総資産は5兆3,176億円(前期末比+1,875億円)となりました。分譲マンション引き渡しの進捗により販売用不動産(仕掛含む)は減少しましたが、賃貸ビル投資により有形固定資産が増加しました。
 負債合計額は4兆226億円(前期末比+946億円)となりました。連結有利子負債が3兆4,409億円(同+981億円)に増加しました。
 純資産合計額は1兆2,949億円(前期末比+928億円)となりました。親会社株主に帰属する当期純利益が1,409億円となり、利益剰余金が増加しました。その結果、自己資本比率は24.4%(前期末23.4%)となりました。

 

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
    営業活動によるキャッシュ・フロー    230,458百万円(前期比  △29,599百万円
    投資活動によるキャッシュ・フロー  △290,118百万円(前期比   △80,906百万円
    財務活動によるキャッシュ・フロー     82,644百万円(前期比  +228,703百万円
 となり、現金及び現金同等物は22,740百万円増加して193,448百万円となりました。

 

<営業活動によるキャッシュ・フロー>

当期の経常利益が2,205億円に増加したのに加え、分譲マンション引き渡しの進捗によりたな卸し資産が減少した結果、営業キャッシュ・フローは2,304億円の収入となりました。

 

<投資活動によるキャッシュ・フロー>

主に賃貸事業の増強を目的として合計2,703億円の有形固定資産投資を行ったほか、共同投資事業出資預託金を差引221億円返還いたしました。その結果、投資キャッシュ・フローは2,901億円の支出となりました。

 

<財務活動によるキャッシュ・フロー>

期限到来に伴う社債償還および長期借入金返済合計2,719億円(ノンリコース含む)に対応して2,490億円(ノンリコース含む)の社債発行および長期借入を実施しました。また、手元流動性確保のため、第4四半期にコマーシャル・ペーパーを1,200億円発行した結果、財務キャッシュ・フローは826億円の収入となりました。

 

③ 生産、受注及び販売の状況

生産、受注及び販売の状況については、前掲「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

 

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2020年3月31日)現在において当社グループが判断したものであります。

 

① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

(イ) 概況

当連結会計年度は、売上高1兆135億円(前連結会計年度比+13億円)、営業利益2,343億円(同+149億円)、経常利益2,205億円(同+172億円)となりました。8期連続の増収と、10期連続の営業、経常増益を達成するとともに、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて7期連続で過去最高を更新しました。

 

(ロ) 売上高および営業利益

当連結会計年度は、東京のオフィスビル中心の不動産賃貸事業が、売上高、営業利益ともに5期連続で過去最高を更新し業績を牽引しました。その結果、売上高は1,013,512百万円(前連結会計年度比+1,314百万円、同+0.1%)、営業利益は234,332百万円(同+14,942百万円、同+6.8%)となりました。

なお、各事業部門の詳細については、前掲「(1) 経営成績等の状況の概要」をご参照下さい。

 

(ハ) 営業外損益

営業外収益は、受取配当金の増加を主因として、12,249百万円(前連結会計年度比+1,552百万円)となりました。また、営業外費用は、26,061百万円(同△798百万円)となりました。その結果、営業外損益は△13,811百万円(同2,350百万円の改善)となりました。

 

(ニ) 特別損益

当連結会計年度は、合計6,519百万円(前連結会計年度比+6,432百万円)の特別利益を計上した一方、当社グループ内の資産再編に伴う減損損失など合計21,231百万円(同+6,475百万円)の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差引14,711百万円の損失(同42百万円の悪化)となりました。

 

 ② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

親会社株主に帰属する当期純利益が140,997百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比125,828百万円増加 した結果、当連結会計年度末の自己資本は、1,294,998百万円(同+92,895百万円)、自己資本比率は24.4%となりました。
 
 資金調達においては、当連結会計年度中に、期限到来に伴う社債償還および長期借入金返済合計2,719億円(ノンリコース含む)に対応して2,490億円(ノンリコース含む)の社債発行および長期借入を実施しました。また、手元流動性確保のため、第4四半期にコマーシャル・ペーパーを1,200億円発行した結果、連結有利子負債は、3,440,908百万円(前連結会計年度末比+98,121百万円)となりました。
 なお、当連結会計年度末において、連結有利子負債の長期比率は96%(前連結会計年度末99%)、固定金利比率は95%(同96%)となっております。
 

現在推進中の「第八次中期経営計画」では、収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進することとしております。必要な資金は、拡大する賃貸キャッシュフローを優先配分して賄う方針です。詳しくは、前掲「1[経営方針、経営環境及び対処すべき課題等]「第八次中期経営計画」の推進 2.賃貸設備投資計画 及び 4.株主還元方針」をご参照下さい。

 

 

③ 重要な会計方針および見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第5[経理の状況]の連結財務諸表の(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。

 

(イ) 販売用不動産(仕掛含む)及び賃貸資産の評価

当社グループは、販売用不動産(仕掛含む)について、連結財務諸表の注記事項に記載のとおり、主として個別法に基づく原価法(収益性の低下による簿価切り下げの方法)により評価しております。また、賃貸資産について、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、資産のグルーピング、減損の兆候の識別、減損損失の認識の判定及び測定を行っております。

なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、第5[経理の状況]の連結財務諸表の(追加情報)に記載しております。

 

(ロ) 貸倒引当金の計上基準

当社グループは、営業未収入金等の回収事故に対処して、一般債権については貸倒実績率法により、貸倒懸念債権等特定の債権については、個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

 

(ハ) 退職給付に係る負債の計上基準

従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務および年金資産の見込額に基づき計上しており、これら見込額算定の前提条件には、割引率、退職率、算定時点の年金資産額ならびに直近の統計数値に基づいて算定される死亡率などが含まれております。なお、過去勤務費用は発生した連結会計年度に一括費用処理しております。また、数理計算上の差異は、翌連結会計年度に一括費用処理する方法によっております。

 

(ニ) 繰延税金資産の回収可能性の評価

当社グループは、繰延税金資産の回収可能性を評価するに際して、将来の課税所得を合理的に見積っております。

 

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1  報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定および業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
 当社は、本社に事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
 従って、当社は、「不動産賃貸」、「不動産販売」、「完成工事」、「不動産流通」および「その他」を報告セグメントとしております。「不動産賃貸」はオフィスビル、マンション等の賃貸・管理、「不動産販売」はマンション、販売用ビル、戸建住宅および宅地の分譲、「完成工事」は戸建住宅、マンションおよびオフィスビル等の建築・改修工事請負、「不動産流通」は不動産売買の仲介および販売代理受託、「その他」はフィットネスクラブ事業、飲食事業などで構成されております。
 特定目的会社等を利用した不動産事業に係る事業収益および分配金は、当該特定目的会社等の保有する物件の性格ならびに保有目的から、不動産賃貸セグメントの売上高に含めております。

2  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

(会計方針の変更)に記載のとおり、当連結会計年度より不動産売買仲介手数料の収益認識に係る会計処理を変更したため、事業セグメントの利益又は損失の測定方法を同様に変更しております。当該変更は遡及適用され、前連結会計年度については遡及適用後のセグメント情報となっております。
 当該変更により、遡及適用前と比較して、不動産流通事業について前連結会計年度の外部顧客への売上高が1,031百万円、セグメント利益が1,029百万円それぞれ減少しております。

3  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

  前連結会計年度(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日

 

 

 

 

 

 

 

(単位:百万円)

 

報告セグメント

調整額
(注)1,2

連結財務諸
表計上額
(注)3

不動産
賃貸

不動産
販売

完成工事

不動産
流通

その他

売上高

 

 

 

 

 

 

 

 

  外部顧客への売上高

378,090

331,515

219,776

71,490

11,325

1,012,198

1,012,198

  セグメント間の内部
  売上高又は振替高

3,673

236

1,916

377

1,419

7,622

△7,622

381,763

331,751

221,693

71,867

12,744

1,019,820

△7,622

1,012,198

セグメント利益

149,932

47,115

20,407

20,977

1,527

239,961

△20,571

219,389

セグメント資産

3,737,136

713,300

30,057

14,074

32,544

4,527,112

603,006

5,130,118

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

 

  減価償却費(注)4

43,200

144

1,182

457

227

45,213

1,099

46,312

  減損損失

8,575

8,575

8,575

  有形固定資産及び
  無形固定資産の増加額

179,871

589

2,015

919

1,001

184,397

396

184,794

 

(注)1   セグメント利益の調整額△20,571百万円は、セグメント間取引消去△107百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△20,464百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社および一部連結子会社の一般管理部門に係る費用であります。

    2   セグメント資産の調整額603,006百万円は、セグメント間取引消去△10,962百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産613,969百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社および一部連結子会社での現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。

    3   セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。

    4   減価償却費には、長期前払費用(投資その他の資産「その他」に含む)の償却額が含まれております。

 

  当連結会計年度(自 2019年4月1日 至 2020年3月31日

 

 

 

 

 

 

 

(単位:百万円)

 

報告セグメント

調整額
(注)1,2

連結財務諸
表計上額
(注)3

不動産
賃貸

不動産
販売

完成工事

不動産
流通

その他

売上高

 

 

 

 

 

 

 

 

  外部顧客への売上高

392,110

324,700

216,621

69,119

10,961

1,013,512

1,013,512

  セグメント間の内部
  売上高又は振替高

3,482

267

2,309

212

1,135

7,405

△7,405

395,592

324,967

218,930

69,331

12,096

1,020,918

△7,405

1,013,512

セグメント利益

169,416

47,374

20,583

19,336

774

257,484

△23,152

234,332

セグメント資産

3,922,318

670,079

25,053

8,181

72,475

4,698,107

619,515

5,317,623

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

 

  減価償却費(注)4

45,420

119

1,282

461

314

47,598

1,375

48,974

  減損損失

9,660

9,660

9,660

  有形固定資産及び
  無形固定資産の増加額

273,244

2,919

1,552

429

607

278,753

620

279,373

 

(注)1   セグメント利益の調整額△23,152百万円は、セグメント間取引消去△112百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△23,040百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社および一部連結子会社の一般管理部門に係る費用であります。

    2   セグメント資産の調整額619,515百万円は、セグメント間取引消去△42,817百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産662,333百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社および一部連結子会社での現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。

    3   セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。

    4   減価償却費には、長期前払費用(投資その他の資産「その他」に含む)の償却額が含まれております。

 

 

【関連情報】

前連結会計年度(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)

1  製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

 

2  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

3  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%を占める相手先がないため、記載はありません。

 

当連結会計年度(自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)

1  製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

 

2  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

 

3  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%を占める相手先がないため、記載はありません。

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

当連結会計年度(自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)

該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)

該当事項はありません。

 

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)

該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)

該当事項はありません。

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2020年3月31日)現在において当社グループが判断したものであり、実際の業績等は異なることがあります。

 

「第八次中期経営計画」の推進

当社は、中期経営計画の達成を最重要課題としております。

当社の主力事業である不動産賃貸事業、不動産販売事業では、用地の取得から建物の完成、収益計上までに、短くて2~3年、再開発事業など大規模な開発では5年以上を要するものが多々あります。年度計画だけでは、土地の最有効活用を図り収益を最大化するという、不動産業本来の最も重要な視点が損なわれるおそれがあるため、当社は3年ごとの中期経営計画を策定し、その着実な実行を経営の最大眼目としてまいりました。

2019年4月より、当期(2020年3月期)を初年度とする新しい中期経営計画「第八次計画」をスタートさせております。

 

   計画の内容(2019年5月16日公表)は、以下の通りです。

 

 ※2020年3月期期首より、会計方針(住友不動産販売の収益認識基準)の変更をしております。
    2019年3月期(第七次)は遡及適用後の数値を記載しております。

 

1.業績目標

中計最高業績連続更新、3ヵ年累計経常利益7,000億円の達成

大幅増益を達成した七次の成長ペースを維持し、六次から3計画、9期連続の最高業績更新を目指す

 

※新型コロナウイルス感染症の影響拡大により、2021年3月期の予想業績は減収減益を見込まざるを得ない

  状況となりました。詳しくは「2[事業等のリスク]」をご参照下さい。

 

<3ヵ年の累計業績目標>

売 上 高    3兆1,000億円     (七次中計比   +2,142億円、+ 7%)

営業利益       7,400億円     (  同      +1,268億円、+21%)

経常利益       7,000億円     (  同      +1,422億円、+25%)

 

 

 

 

(参考) 各経営計画の業績比較

 

(億円)

 

 

第五次計画

第六次計画

第七次計画

第八次計画

 

 

(2011年3月期

~2013年3月期)

(2014年3月期

~2016年3月期)

(2017年3月期

~2019年3月期)

(2020年3月期

~2022年3月期)

 

売 上 高

21,700

  (+632)

24,420

 (+2,720)

28,858

 (+4,437)

31,000

(+2,142)

 

営業利益

 4,372

   (+23)

 5,006

  (+633)

 6,132

(+1,126)

 7,400

(+1,268)

 

経常利益

 3,291

 (△100)

 4,180

  (+888)

 5,578

 (+1,398)

 7,000 

(+1,422)

 

注)いずれも計画期間中の累計額

 

 

 

2.賃貸設備投資計画(分譲マンションなど販売用の仕入れを除く固定資産投資)

収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進

 

 

    ① 再開発を中心とした具体化している延床80万坪超の開発計画

        (七次末時点賃貸延床152万坪の5割超)

 

      今後、6~7年で収益化に目途、総額2兆円の投資を見込む

 

    ② 八次では、開発計画の約3割、延床23万坪の賃貸ビルを順次竣工稼働させる

 

 

開発ペースの推移>

 

 

 

 

第五次計画

第六次計画

第七次計画

第八次計画

延床面積

15万坪

11万坪

21万坪

23万坪

 

 

 

    ③ 2兆円のうち、今後3年間で6千億円の投資を見込む

      必要な資金は、拡大する賃貸キャッシュフロー(CF)※で賄える見通し

      (有利子負債の増加は見込まない)

 

設備投資と賃貸CFの推移>

 

(億円)

 

第五次計画

第六次計画

第七次計画

第八次計画

設備投資

△2,680

△4,223

△6,635

△6,000

賃貸CF

3,636

4,098

5,346

6,800

有利子負債

26,507

31,589

33,428

33,000

 

 ※賃貸キャッシュフロー:不動産賃貸事業の営業利益+減価償却費

 

 

3.部門別業績目標と事業戦略

東京のオフィスビル賃貸が成長の柱として牽引

 

 

<部門別業績目標>

 

(億円)

 

 

第五次計画

第六次計画

第七次計画

第八次計画

 

賃   貸

8,430

8,862

10,731

12,000

 

販   売

6,700

7,731

9,572

9,500

 

完   工

5,000

5,893

6,347

7,200

 

流   通

1,468

1,772

2,077

2,200

売 上 高

21,700

24,420

28,858

31,000

 

賃   貸

2,721

3,137

4,155

5,300

 

販   売

1,102

1,272

1,401

1,400

 

完   工

489

470

504

700

 

流   通

412

521

616

650

営業利益

4,372

5,006

6,132

7,400

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 <事業戦略>

      ① 不動産賃貸

好調な市場環境に支えられた七次を上回る利益成長を目指す

・空室率の低下と賃料上昇により拡大した既存ビルの収益力をさらに強化する

・七次竣工ビル(延21万坪)の通期稼働と、八次竣工ビル(延23万坪)の新規稼働による
 収益を確実に取り込む

 

      ② 不動産販売

七次で実現した高水準の利益規模を維持する

・量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールしていく

・競争激化の用地取得環境が続く中、「好球必打」で着実に確保する方針は継続する

 

      ③ 完成工事

リフォーム(新築そっくりさん)は、六次までの停滞から脱した七次の成長路線を継続する

良質な住宅ストック形成を目指す国策と合致する成長市場であり、需要拡大を見込む

 

注文住宅は、施工、品質管理体制を一段と整備し、事業基盤を強化する

七次で3千棟規模に業容が拡大、九次以降の成長を見据え足場を固める

 

      ④ 不動産流通

グループの連携を一層強化し、九次以降の成長基盤を構築する

七次で住友不動産販売の完全子会社化を実施、効率化をさらに進める

 

 

4.株主還元方針

配当は、これまで同様、利益成長に沿った「持続的増配」を目指す

  キャッシュフローは賃貸ビル投資に優先配分する方針を継続する

 

 

配当と一株利益の推移>

 

 

 

(円)

 

第六次計画

第七次計画

 

2014年

3月期

2015年

3月期

2016年

3月期

2017年

3月期

2018年

3月期

2019年

3月期

配  当

20

21

22

24

27

30

一株利益

147

170

185

218

253

275

 

 

 

当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針(買収防衛策)

 1 基本方針の内容とその実現に資する取組み

(1) 中期経営計画を着実に達成、増収増益路線を継続

当社は、3年毎に策定する中期経営計画の達成を最重要課題とし、これを着実に遂行することにより企業価値を高めてまいりました。

バブル崩壊の打撃を克服し過去最高業績の回復を目指した第一次中期経営計画(1997年4月~2001年3月)を皮切りに、これまでに7つの経営計画を遂行、計画毎に所期の目標を着実に達成してまいりました。

2019年3月に終了した「第七次中期経営計画(2016年4月~2019年3月)」は、好況に支えられた六次計画の環境が七次は続かないという見通しに立ちつつも、六次で達成した中計最高業績をさらに更新し、「増収増益路線」を堅持することを目標に掲げてスタートしました。幸い、世界的な好景気に牽引され、国内の景況は年々上向き、東京のオフィスビル賃貸をはじめとする当社の事業環境は総じて良好に推移しました。その結果、3ヵ年の累計業績は、売上高、営業利益、経常利益の全てにおいて当初の目標を大幅に超過達成するとともに、最終年度の2019年3月期には、売上高は1兆円、経常利益は2千億円の大台をそれぞれ初めて突破し、6期連続で最高業績の更新を達成しました。第七次計画は、当初の想定を上回る利益成長を遂げ、成功裏に終了することができました。

また、2017年6月に、不動産仲介子会社の住友不動産販売㈱を完全子会社化し、親子上場による利益相反のリスクを解消、グループ経営資源の最適配分による中長期的な企業価値向上を推進できる体制を構築するなど、コーポレート・ガバナンスの一層の強化にも取り組んでまいりました。

2019年5月に発表した新しい経営計画「第八次中期経営計画(2019年4月~2022年3月)」では、前七次計画で達成した成長ペースを維持して最高業績の連続更新を第一の目標に掲げるとともに、東京都心において、具体化している開発計画に対する2兆円の賃貸設備投資計画を着実に進め、長期的な収益基盤強化を継続し、引き続き企業価値の向上に全力を尽くしてまいります。

(2) 成長を支えてきた東京都心のオフィスビル賃貸事業と企業価値

当社のこれまでの成長を支えてきた原動力は、東京都心のオフィスビルを中核とした不動産賃貸事業です。営業利益は当社全体の7割近くを占め、まさに、大黒柱として企業価値の根幹を成しております。

当社は、新宿住友ビル(通称三角ビル)が完成した1970年代初頭からおよそ半世紀にわたり、東京都心に特化したオフィスビル開発を推進、事業基盤を拡充してまいりました。これまでにバブル崩壊やリーマンショックなど未曾有の経済危機と、バブル景気や昨今のアベノミクス景気といった様々な環境変化を経てきましたが、当社は首尾一貫して、①資産売却による一時的な利益を追わず、②開発用地を自ら創り出して建設したビルを、③保有賃貸して長期安定的な賃貸収益を蓄積するという経営方針を貫き、継続してまいりました。その結果、現在、東京都心で230棟超、「東京ナンバーワン」を標榜するビルオーナーに成長、2020年3月期の賃貸キャッシュフロー(不動産賃貸事業の営業利益+減価償却費)は2千億円に達しております。

オフィスビル賃貸事業は、用地取得から商品企画、テナント募集や入居テナントへのサービス、管理に至るまで、総合的な事業遂行能力を必要とします。その中でも、用地取得は最も重要で、当社は、土地を買いまとめたり、地権者の権利関係を調整する再開発の手法で、言わばメーカーのようにビル用地を創り出してきました。加えて、ビル管理やテナント募集でも、自社で行う直接主義を重視し、顧客や現場の実態を的確に把握した上で、常に商品企画の改善や業務の効率化などに鋭意取り組んでまいりました。その結果、高い収益性を実現し、保有不動産の資産価値を高め、企業価値を増大させてきたものと自負しております。2020年3月期の決算短信にて開示した「賃貸等不動産」の含み益は年々蓄積され、2020年3月末時点で約3兆1千億円に達しております。

(3) 買収防衛策の必要性

第八次計画では、延床面積80万坪超(2019年3月末時点賃貸延床152万坪の5割超)の東京都心における新規ビル開発計画を着実に推進することを第二の目標に掲げております。当社は、これらを順次完成、稼働させることにより、さらなる収益基盤の拡大、企業価値の向上、株主利益の増大を目指します。

この大規模な開発計画は、これまで弛まず積み上げてきた多額の先行投資がいよいよ収益化するものです。当社がこれまで長期間に亘り、不動産市況や景気の波にさらされることなく、賃貸ビル開発による事業基盤拡充を継続できたのは、安定収益源である賃貸キャッシュフローが常時下支えとなっていたためであり、この先行投資を有利子負債の際限ない増加に頼らず自信を持って実行するには、2千億円規模に拡大した賃貸キャッシュフローの維持拡大が必要です。また、大型の再開発が中心であるため、全件収益化に目途が立つまでには今後6年~7年を要すると見込まれます。

一方、将来の企業価値増大に資する開発計画が成就する前に、保有不動産を売却して含み益をはき出し、一過性の利益を求める短期志向の経営方針を採ることは、結果として、安定収益源の賃貸キャッシュフローを減少させ、開発計画を財務リスクにさらし、当社の企業価値基盤を損なう恐れがないとは申せません。

中長期的な展望に基づき着実な企業価値の向上を目指す当社の経営方針は、このような短期志向とは相容れませんので、買収を意図する投資家が現れた場合は、十分な情報と時間を確保して議論を尽くし、株主の皆様に信を問う必要があると考えており、「当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針(買収防衛策)」(以下「本方針」といいます。)による手続きを予め具備しておくことが、株主共同の利益に合致すると判断しております。本方針は、2007年5月17日付当社取締役会決議に基づき導入され、同年6月28日開催の第74期定時株主総会、2010年6月29日開催の第77期定時株主総会、2013年6月27日開催の第80期定時株主総会、2016年6月29日開催の第83期定時株主総会および2019年6月27日開催の第86期定時株主総会において、それぞれの株主の皆様のご承認を得て、継続または更新され、その有効期間は、2022年6月開催予定の第89期定時株主総会終結時までとなっております。

 

2 当社株式の大規模買付行為に関する対応方針の内容と取締役会の判断

 当社は、当社株式の大規模な買付行為が開始された場合において、これを受け入れるかどうかは、当社株主の皆様の判断に委ねられるべきものであると考えておりますが、当社株主の皆様が企業価値ひいては株主共同の利益への影響を適切に判断するためには、大規模買付者および当社取締役会の双方から、当社株主の皆様に必要かつ十分な情報・意見・代替案などの提供と、それらを検討するための必要かつ十分な時間が確保される必要があると考えております。
 本対応方針は、当社株式の大規模買付行為に関するルールを設定し、大規模買付者に対して大規模買付ルールの遵守を求めております。大規模買付ルールは、事前に大規模買付者から当社取締役会に対して必要かつ十分な情報が提供され、当社取締役会による一定の評価期間が経過した後に大規模買付行為を開始するというものです。大規模買付者がこの大規模買付ルールを遵守しない場合、あるいは遵守した場合でも、大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかであるときや、企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なうときには、当社取締役会として相当と認める対抗措置を講ずることとしております。
 なお、大規模買付者が大規模買付ルールを遵守したか否か、当該大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかである場合や企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なう場合に該当するか否か、対抗措置をとるべきか否か等について取締役会が判断するにあたっては、社外の学識経験者、弁護士、公認会計士等から選任された特別委員会に対し諮問を行い、その勧告を最大限尊重するものとしております。

 以上のとおり、本対応方針は、当社株式の大規模な買付行為に対し株主の皆様が判断するのに必要な情報と時間を確保するためのルールを設定し、大規模買付者がこのルールを遵守しない場合や大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかな場合などに対抗措置を講ずることを定めたものでありますので、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであり、当社役員の地位の維持を目的とするものではありません。
 
 (注) 本方針の詳しい内容については、当社ホームページ
  (http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/2019.05.16_release_2.pdf)をご参照ください。

 

 

2 【事業等のリスク】

 

当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、完成工事事業及び不動産流通事業は、景気動向や企業業績、個人所得等の動向、地価動向、金融情勢、税制等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

その中で、経営者が、当連結会計年度末現在において、連結会社の財政状況、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に特に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下の通りであります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)新型コロナウイルス感染症流行に関するリスク

現在、新型コロナウイルス感染症の流行により、営業活動の自粛や消費行動の停滞が全世界的に生じています。

2021年3月期につきましては、新型コロナウイルス感染症の影響について、第2四半期から徐々に経済活動が再開されるものの、年度末までに前年並みには戻らないことを前提として、業績予想を公表しております。

具体的には、緊急事態宣言を受けて人の動きや集いが大幅に制限された、ホテル事業、イベントホール事業などの施設営業分野において大幅な売上減を見込むとともに、集客イベントや対面営業が厳しく制限された住宅リフォーム事業や注文住宅事業、不動産仲介事業においてその間の受注や契約が減少すると見込み、減益影響を上記の5事業他で300億円以上織り込みました。一方、当社グループ営業利益の3分の2を占めるオフィスビル賃貸事業は空室率が過去最低水準にあって増収増益の見込みであり、同2割を占める分譲マンション事業も期首時点において2021年3月期計上予定住戸の約8割が契約済であることから、これら主力2事業が業績を下支えする見通しです。

なお、資金調達においては、期首時点において現預金を厚めに確保しておりますので、事業用地取得や設備投資計画への影響は生じておりません。

当社グループでは、政府等の方針や各業界のガイドラインに則り、お客様や従業員への感染予防対策を実施しながら、売上確保を図っております。

上記前提を越えて、新型コロナウイルス感染症の流行が、国内及び海外主要各国において収束に向かわず、拡大が長期間にわたり続いた場合、ホテル事業、イベントホール事業、商業施設運営事業において、人の動きや集いが制限されることによる売上減少が継続し、その他の事業においても、経済活動の停滞・縮小により需要が減退する等により、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

(2)ファイナンスに関するリスク

当社グループが行っている不動産賃貸事業および不動産販売事業は、まず用地を取得し、かつ建物が竣工しなければ収益に計上できない投資先行型の事業であるため、事業資金を金融機関等からの借入や社債等により安定的に賄う必要があります。

これに対し、連結有利子負債の借入期間の長期化、固定金利化を進めるとともに、多様な金融機関との安定的な関係性の構築を進め、資金調達の安定化を図っております。

しかしながら、金融環境の急速かつ大幅な変化、借入先の経営状況の変化等により、借入利息の上昇、資金繰りの悪化等、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

<連結有利子負債他の推移>                                (百万円)

 

 

2016年3月期

2017年3月期

2018年3月期

2019年3月期

2020年3月期

 

連結有利子負債

3,158,901

3,370,474

3,473,512

3,342,786

3,440,908

 

連結自己資本

888,099

1,007,347

1,114,975

1,202,103

1,294,998

 

デットエクイティレシオ※

3.3

3.1

2.9

2.6

2.5

 

長期比率

98%

98%

98%

99%

96%

 

固定金利比率

94%

95%

94%

96%

95%

 

※連結純有利子負債÷連結自己資本

 

 

 

 

 

 

 

(3)コンプライアンスに関するリスク

当社グループが行う事業は、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、労働基準法をはじめとして、様々な法規制の下に置かれており、その改正動向を注視しつつ、適時適切に対応するよう努めております。また、リスクマネジメント委員会の下部組織である内部統制会議において、当社グループにおけるコンプライアンス推進活動のモニタリングを行うとともに、当社内部監査室が子会社を含めた内部監査を実施、更に、社内外に複数の内部通報窓口を設置し、不正、違法行為の発見、抑止に努めております。

しかしながら、法律等の改正による事業活動への影響を通じて、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。また、当社グループやその役職員によるコンプライアンス違反が発生した場合、当社グループの信用が損なわれ、当社グループの商品需要が低下することにより、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

(4)情報セキュリティに関するリスク

当社グループでは、各事業において、個人情報を含む多くの重要な情報を保有しており、情報流出を防ぐためのサイバーセキュリティを導入しているほか、従業員に対して情報セキュリティに関する研修を実施しております。

しかしながら、サイバー攻撃や社員の不注意により情報が流出した場合、補償の発生や、信用の喪失による当社グループの商品需要の低下などにより、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

(5)災害その他不可抗力の事態に関するリスク

当社グループは、災害その他不可抗力の事態に備えるため、保有資産において、免震・制振構造の採用や非常用発電機の設置による無停電対応などにより事業継続性を高めるとともに、当社事業活動において、各種事態を想定したマニュアルの策定と訓練の実施による継続性の確保に努めております。

しかしながら、想定をはるかに凌駕する規模の不可抗力の事態が発生した場合、保有資産の復旧費用負担の発生や営業活動の停滞等に伴い、当社グループの経営成績および財政状況が影響を受ける可能性があります。

 

2 【沿革】

1949年12月
    

財閥解体により株式会社住友本社を継承する会社として設立
(当時は泉不動産株式会社と称する)

1957年5月

住友不動産株式会社に商号変更

1963年4月

清算中の株式会社住友本社を吸収合併

1964年4月

大阪支店を開設

1964年8月

「浜芦屋マンション」(兵庫県神戸市)分譲(マンション分譲事業に進出)

1970年10月

東京・大阪証券取引所市場第二部に株式上場

1971年8月

東京・大阪証券取引所市場第一部に指定替え

1972年5月

住友不動産カリフォルニア(連結子会社)を設立

1973年7月

住友不動産建物サービス株式会社(連結子会社)を設立

1974年3月

「新宿住友ビル」(東京都新宿区)竣工

1974年6月

本社を東京住友ビル(東京都千代田区)から新宿住友ビルに移転

1975年3月

住友不動産販売株式会社(連結子会社)を設立

1978年2月
 

株式会社琵琶湖リゾートクラブ(現:住友不動産ヴィラフォンテーヌ株式会社)
(連結子会社)を設立

1980年8月

住友不動産シスコン株式会社(連結子会社)を設立

1982年9月

「新宿NSビル」(東京都新宿区)竣工

1982年10月

本社を新宿住友ビルから新宿NSビルに移転

1982年11月

「広尾ガーデンヒルズ」(東京都渋谷区)分譲開始(共同事業)

1984年12月

住友不動産ファイナンス株式会社(連結子会社)を設立

1986年9月
 

住友不動産フィットネス株式会社(現:住友不動産エスフォルタ株式会社)
(連結子会社)を設立

1995年10月

規格住宅「アメリカンコンフォート」事業を開始

1996年4月

新建替えシステム「新築そっくりさん」事業を開始

1998年6月

住友不動産販売株式会社(連結子会社)が東京証券取引所に株式上場

1999年3月

不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化ファンド「SURFシリーズ」発売

1999年6月

商業用不動産で国内初の公募証券化実施(サムクエスト社債)

2001年12月

住友不動産販売株式会社が200店目の仲介店舗を開設

2002年10月

「泉ガーデン」(東京都港区)竣工

2003年4月

定価制都市型住宅「J・URBAN」シリーズ発売開始

2004年5月

「WORLD CITY TOWERS」(東京都港区)分譲開始

2004年7月

「汐留住友ビル」(東京都港区)竣工

2008年4月

住友不動産ベルサール株式会社(連結子会社)を設立

2008年7月

「シティタワーズ豊洲」(東京都江東区)分譲開始

2010年2月

「新宿セントラルパークシティ」(東京都新宿区)竣工

2011年10月

「総合マンションギャラリー」新規開設(秋葉原・新宿・渋谷・池袋・田町)

2011年12月

「住友不動産新宿グランドタワー」(東京都新宿区)竣工

2014年12月

分譲マンションで初の年間供給戸数日本一達成(2014年)

2015年4月

「東京日本橋タワー」(東京都中央区)竣工

2015年9月

「新築そっくりさん」事業の累計受注棟数100,000棟突破

2016年10月

「住友不動産六本木グランドタワー」(東京都港区)竣工

2017年6月

住友不動産販売株式会社が完全子会社化により上場廃止

2018年1月

「住友不動産大崎ガーデンタワー」(東京都品川区)竣工

2019年12月

分譲マンションで6年連続年間供給戸数日本一達成(2019年)

 

 

(5) 【所有者別状況】

2020年3月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満
株式の状況
(株)

政府及び
地方公共
団体

金融機関

金融商品
取引業者

その他の
法人

外国法人等

個人
その他

個人以外

個人

株主数
(人)

1

113

41

618

688

16

10,508

11,985

所有株式数
(単元)

1

1,821,143

44,831

1,613,635

1,123,469

308

156,820

4,760,207

65,278

所有株式数
の割合(%)

0.00

38.26

0.94

33.90

23.60

0.01

3.29

100

 

(注)自己株式2,146,401株は、「個人その他」に21,464単元、および「単元未満株式の状況」に1株含めて記載しております。

 

 

3 【配当政策】

当社の利益配分の基本方針は、長期的な収益基盤強化のため賃貸ビル投資に優先配分し、配当は利益成長に沿った「持続的増配」に努めていくこととしております。

当社の剰余金の配当は、中間配当および期末配当の年2回としており、配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。

当期は、既存ビルの空室率が過去最低水準に低下するとともに賃料が継続上昇するなど、賃貸事業が好調に推移いたしました。
 つきましては、年間配当金32円(中間配当金16円、期末配当金16円)を予定しておりましたが、2020年2月13日公表の「期末配当予想の修正に関するお知らせ」のとおり、期末配当金を3円増配し、1株につき19円といたしました。
 これにより、1株あたりの年間配当金は、既に実施しております中間配当金16円を含め、前期比5円増の35円となりました。

 内部留保資金につきましては、上記利益配分の基本方針に記載のとおり、今後の長期的な収益基盤強化のため賃貸ビル投資に活用してまいります。
 なお、当社は、会社法第454条第5項に規定する中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。

(注)当期を基準日とする剰余金の配当の取締役会または株主総会の決議年月日ならびに各決議   
    ごとの配当金の総額および1株当たりの配当額は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額
 (百万円)

1株当たり配当金
(円)

2019年11月12日

取締役会決議

7,583

16

2020年6月26日

定時株主総会決議

9,004

19

 

 

 

(2) 【役員の状況】

男性 13名 女性 1名 (役員のうち女性の比率 7%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
 株式数
(千株)

取締役会長

小 野 寺 研 一

1947年2月4日生

1970年4月

当社入社

1998年6月

取締役

2001年6月

常務取締役

2004年4月

取締役、専務執行役員

2005年6月

代表取締役

2007年6月

取締役社長

2013年6月

取締役副会長

2019年9月

取締役会長(現在)

(注)3

30

代表取締役社長
ビル事業本部長

仁 島 浩 順

1961年3月6日生

1984年4月

当社入社

2004年4月

執行役員

2007年4月

常務執行役員

2009年4月

マンション事業本部長

2009年6月

取締役

2009年9月

ビル事業本部長

2010年6月

代表取締役(現在)

2013年6月

取締役社長(現在)

2017年5月

ビル事業本部長(現在)

(注)3

9

代表取締役副社長
管理本部長

竹 村 信 昭

1959年2月13日生

1981年4月

当社入社

2004年4月

執行役員

2007年4月

常務執行役員

2008年6月

取締役

2008年10月

財務本部長

2010年6月

代表取締役(現在)

2012年10月

経営管理本部長

2013年6月

取締役副社長(現在)

2016年3月

管理本部長(現在)

(注)3

19

代表取締役副社長
住宅分譲事業本部長

小 林 正 人

1960年6月14日生

1983年4月

当社入社

2004年4月

執行役員

2007年4月

常務執行役員

2009年4月

用地開発本部長

2009年6月

取締役

2010年6月

代表取締役(現在)

2010年8月

マンション事業本部長

2013年6月

取締役副社長(現在)

2014年2月

首都圏開発用地本部長

2016年3月

ビル事業本部長兼都市開発事業本部長

2016年9月

ビル事業本部長

2017年11月

住宅分譲事業本部長(現在)

(注)3

13

取締役
専務執行役員
新築そっくりさん事業
本部長

加 藤 宏 史

1961年8月1日生

1984年4月

当社入社

2000年4月

ビル事業本部関連事業部長

2007年4月

執行役員、都市開発事業本部用地部長

2010年4月

用地開発本部副本部長

2010年8月

ビル事業本部副本部長

2012年4月

常務執行役員、新事業開発本部長

2013年4月

資産開発事業本部長

2013年6月

取締役(現在)

2016年3月

住宅分譲事業本部長

2016年9月

新築そっくりさん事業本部長(現在)

2020年4月

専務執行役員(現在)

(注)3

7

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
 株式数
(千株)

取締役
専務執行役員
都市開発事業本部長

片 山 久 壽

1961年7月11日生

1985年4月

当社入社

2004年12月

都市管理事業本部東京西支店長

2005年5月

執行役員

2005年12月

都市開発事業本部首都圏事業部再開発部長

2010年4月

ビル事業本部副本部長

2014年2月

首都圏開発用地本部副本部長

2016年4月

都市開発事業本部副本部長

2016年9月

都市開発事業本部長(現在)

2018年6月

取締役(現在)

2020年4月

専務執行役員(現在)

(注)3

7

取締役
専務執行役員
企画本部長

尾 台 賀 幸

1961年6月9日生

1985年4月

当社入社

2005年4月

執行役員

2010年4月

マンション事業本部長

2010年11月

経営企画本部長

2011年6月

取締役(現在)

2011年11月

財務本部長

2014年1月

代表取締役、海外事業本部長

2016年3月

管理本部企画部長

2019年11月

企画本部長(現在)

2020年4月

専務執行役員(現在)

(注)3

14

取締役
専務執行役員

伊 藤 公 二

1959年12月13日生

1984年4月

当社入社

2000年4月

ビル管理本部城西営業部長

2004年4月

執行役員、都市開発事業本部開発企画部長

2009年4月

常務執行役員、建設技術本部長

2010年4月

カスタマー本部長

2012年10月

事業開発本部長

2013年4月

住宅分譲事業本部長

2013年6月

取締役(現在)

2014年1月

総務部長

2016年3月

住宅再生事業本部長

2016年9月

管理本部人材開発部長

2017年4月

2019年4月

管理本部総務部長

住友不動産販売株式会社代表取締役社長(現在)

2020年4月

専務執行役員(現在)

(注)3

16

取締役

出 原 洋 三

1938年9月23日生

1962年4月

日本板硝子株式会社入社

1996年6月

同社常務取締役

1998年6月

同社代表取締役社長

2004年6月

同社代表取締役会長

2008年6月

同社取締役会議長

2009年10月

同社取締役会議長兼会長

2010年6月

同社相談役

2012年6月

同社名誉顧問(現在)

2014年6月

当社監査役

2019年6月

当社取締役(現在)

(注)
1、3

取締役

家 守 伸 正

1951年4月12日生

1980年9月

住友金属鉱山株式会社入社

2006年6月

同社取締役常務執行役員

2007年6月

同社代表取締役社長

2013年6月

同社代表取締役会長

2016年6月

同社取締役会長

2017年6月

同社相談役(現在)

2019年6月

当社取締役(現在)

(注)
1、3

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
 株式数
(千株)

常勤監査役

中 村 芳 文

1951年3月29日生

1973年4月

当社入社

1996年7月

ビル事業本部ビル管理部長

2002年6月

取締役

2004年4月

常務執行役員、都市管理事業本部副本部長

2005年5月

都市管理事業本部長

2005年6月

専務執行役員

2007年6月

代表取締役

2010年8月

住宅事業統括

2011年6月

常勤監査役(現在)

(注)4

10

常勤監査役

田 中 俊 和

1960年4月8日生

1983年4月

当社入社

2000年4月

ビル事業本部中央営業部長

2004年4月

執行役員、ハウジング事業本部副本部長

2007年4月

常務執行役員

2008年10月

総務本部長

2010年4月

関連事業本部長

2011年9月

住宅再生事業本部長

2013年6月

住友不動産販売株式会社代表取締役社長

当社取締役

2019年6月

常勤監査役(現在)

(注)4

12

監査役

則 久 芳 行

1946年12月9日生

1969年4月

住友建設株式会社入社

1999年6月

同社土木本部PC営業統括部長

2000年6月

同社取締役

2001年6月

同社執行役員

2003年1月

同社常務執行役員

2003年4月

三井住友建設株式会社常務取締役、常務執行役員、土木事業本部副本部長兼PC営業統括部長

2005年6月

同社専務取締役、専務執行役員

2007年4月

同社取締役、執行役員副社長

2008年4月

同社代表取締役

2010年4月

同社代表取締役社長、執行役員社長

2015年4月

同社代表取締役会長

2018年6月

同社相談役(現在)

2019年6月

当社監査役(現在)

(注)
2、4

監査役

寺 田 千 代 乃

1947年1月8日生

1976年6月 

アート引越センター創業

1977年6月

アート引越センター株式会社設立および代表取締役社長

1990年6月

アートコーポレーション株式会社に社名変更、代表取締役社長

2018年4月

アートグループホールディングス株式会社代表取締役社長(現在)

2019年12月

アートコーポレーション株式会社名誉会長(現在)

2020年6月

当社監査役(現在)

(注)
2、5

141

 

 

(注) 1 取締役出原洋三および家守伸正は社外取締役であります。

2 監査役則久芳行および寺田千代乃は社外監査役であります。

3 取締役の任期は、2019年3月期に係る定時株主総会終結の時から2021年3月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

4 監査役中村芳文、田中俊和および則久芳行の任期は、2019年3月期に係る定時株主総会終結の時から2023年3月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

5 監査役寺田千代乃の任期は、2020年3月期に係る定時株主総会終結の時から2024年3月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

6 当社は、事業拡大に伴う必要な役員登用ができるよう、取締役に準ずるものとして執行役員制度を導入しております。

  取締役を兼職していない執行役員は、常務執行役員雨宮竜三、執行役員和田一朗、橋爪弘幸、中野誠、伊庭卓司の5名であります。

 

(賃貸等不動産関係)

 当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスや賃貸住宅等を所有しております。なお、国内の賃貸オフィスビルの一部については、当社および一部の子会社が使用しているため、賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産としております。
 これら賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対照表計上額、期中増減額および時価は、次のとおりであります。

 

 

(単位:百万円)

 

前連結会計年度

(自  2018年4月1日

至  2019年3月31日)

当連結会計年度

(自  2019年4月1日

至  2020年3月31日)

賃貸等不動産

連結貸借対照表計上額

期首残高

3,208,325

3,373,448

期中増減額

165,123

42,532

期末残高

3,373,448

3,415,981

期末時価

5,838,717

6,330,950

賃貸等不動産として
使用される
部分を含む不動産

連結貸借対照表計上額

期首残高

141,950

141,888

期中増減額

△61

△2,798

期末残高

141,888

139,090

期末時価

379,883

400,272

 

(注)1 連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

(注)2 期中増減額のうち主な増減額は次のとおりであります。
前連結会計年度
増加 不動産取得 173,144百万円、仕掛販売用不動産等からの振替 23,162百万円
減少  減価償却費 42,374百万円、販売用不動産への振替 4,822百万円、減損損失 8,575百万円
当連結会計年度
増加 不動産取得 181,034百万円、仕掛販売用不動産からの振替 6,784百万円 
減少 減価償却費 42,436百万円、販売用不動産等への振替 1,940百万円、減損損失 9,660百万円

                自己使用等への振替 67,243百万円

(注)3 期末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。

 

 

また、賃貸等不動産および賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する損益は、次のとおりであります。

 

 

(単位:百万円)

 

前連結会計年度

(自  2018年4月1日

至  2019年3月31日)

当連結会計年度

(自  2019年4月1日

至  2020年3月31日)

賃貸等不動産

賃貸収益

269,493

291,162

賃貸費用

137,784

135,568

差額

131,708

155,594

その他損益

△9,192

△12,196

賃貸等不動産として
使用される
部分を含む不動産

賃貸収益

18,413

18,536

賃貸費用

9,176

8,869

差額

9,236

9,667

その他損益

△3

△45

 

(注)1 賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産には、サービスの提供および経営管理として当社および一部の子会社が自己使用している部分も含むため、当該部分の賃貸収益は、計上されておりません。なお、当該不動産に係る費用(賃借料、減価償却費、租税公課等)については、賃貸費用に含まれております。

(注)2 賃貸等不動産のその他損益は主に減損損失であり、賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産のその他損益は主に固定資産除却損であります。

 

 

4 【関係会社の状況】

 

名称

住所

資本金
又は出資金
(百万円)

主要な事業
の内容

議決権の
所有割合
(%)

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

住友不動産販売㈱

東京都新宿区

2,970

不動産流通事業

 100

当社分譲物件の販売を委託しております。また、同社に事務所を賃貸しております。
役員の兼任 2名

職員の兼任 1名

住友不動産建物サービス㈱

東京都新宿区

300

不動産賃貸事業

100

当社分譲・賃貸物件の管理を委託しております。また、同社に事務所を賃貸しております。
職員の兼任 3名

住友不動産シスコン㈱

東京都新宿区

70

完成工事事業

100

当社分譲・賃貸物件の内外装工事を発注しております。また、同社に事務所を賃貸しております。
職員の兼任 3名

住友不動産
ヴィラフォンテーヌ㈱

東京都新宿区

50

不動産賃貸事業


100
 

同社にホテル・事務所を賃貸しております。
職員の兼任 1名

住友不動産ベルサール㈱

東京都新宿区

50

不動産賃貸事業


100
 

同社にイベントホール・会議室・事務所を賃貸しております。
職員の兼任  2名

住友不動産エスフォルタ㈱

東京都新宿区

50

その他の事業
(フィットネスクラブ)

100

同社に店舗・事務所を賃貸しております。
職員の兼任 1名

住友不動産ファイナンス㈱

東京都新宿区

100

その他の事業
(ファイナンス事業)

100

当社より短期貸付金7,400百万円を貸し付けております。また、同社に事務所を賃貸しております。
職員の兼任 2名

住友不動産
カリフォルニアインク(注2)

California U.S.A.

US.$

162,771千

不動産賃貸事業

100

職員の兼任  3名

米国住友不動産販売
インク(注2)(注3)

Delaware U.S.A.

US.$

115,444千

不動産賃貸事業

100

(100)

役員の兼任  1名

エスエフ目黒開発特定目的
会社(注2)

東京都新宿区

15,265

不動産賃貸事業

同社に優先出資をしております。

その他38社

 

 

 

 

 

 

(注) 1 主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。

2 特定子会社に該当しております。

3 議決権の所有割合の( )内は、間接所有割合で内数であります。

 

※2  販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額並びにおおよその割合は、次のとおりであります。

 

 

前事業年度

(自  2018年4月1日

至  2019年3月31日)

当事業年度

(自  2019年4月1日

至  2020年3月31日)

広告宣伝費

19,744

百万円

17,110

百万円

従業員給与手当

27,162

 〃

28,313

 〃

賞与引当金繰入額

535

 〃

532

 〃

減価償却費

934

 〃

1,190

 〃

 

 

おおよその割合

販売費

67.3%

64.5%

一般管理費

32.7%

35.5%

 

 

1 【設備投資等の概要】

当社グループでは、不動産賃貸事業の拡充に重点を置き、設備投資を行っておりますが、当連結会計年度の設備投資額(有形固定資産および無形固定資産の取得価額)は次のとおりであります。

 

事業セグメント名

設備投資額(百万円)

前年同期比(百万円)

不動産賃貸事業

273,244

93,372

不動産販売事業

2,919

2,329

完成工事事業

1,552

△462

不動産流通事業

429

△490

その他の事業

607

△393

278,753

94,355

消去又は全社

620

223

合計

279,373

94,579

 

(注) 上記金額には消費税等は含まれておりません。

  

当連結会計年度においては、「住友不動産新宿セントラルパークタワー」(延床面積60,093㎡)等が竣工いたしました。

 

【借入金等明細表】

 

区分

当期首残高
(百万円)

当期末残高
(百万円)

平均利率
(%)

返済期限

短期借入金

25,643

26,726

0.27

1年以内に返済予定の長期借入金

129,618

131,471

0.27

1年以内に返済予定の
ノンリコース長期借入金

100,298

62,373

0.16

1年以内に返済予定のリース債務
            (注1)

282

285

長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く)

2,474,327

2,572,156

0.31

  2021年
~2038年

ノンリコース長期借入金(1年以内に返済予定のものを除く)

263,800

219,082

0.10

  2021年
~2033年

リース債務(1年以内に返済予定のものを除く)     (注1)

780

684

 2021年
~2026年

その他有利子負債

 

 

 

 

  コマーシャル・ペーパー
  (1年以内返済)

120,000

0.00

合計

2,994,749

3,132,777

 

 

(注1)  リース債務のうち1年以内に返済予定のリース債務は、連結貸借対照表上、流動負債「その他」に、返済予定が1年を超えるリース債務は固定負債「その他」に含めております。

(注2)  「平均利率」については、借入金等の当期末残高に対する加重平均利率を記載しております。
なお、リース債務については、リース料総額に含まれる利息相当額を控除する前の金額でリース債務を連結貸借対照表に計上しているため、「平均利率」の記載を省略しております。

(注3)  長期借入金、ノンリコース長期借入金、リース債務およびその他有利子負債(1年以内に返済予定のものを除く。)の連結決算日後5年内における1年ごとの返済予定額は以下のとおりであります。

 

 

1年超2年以内
(百万円)

2年超3年以内
(百万円)

3年超4年以内
(百万円)

4年超5年以内
(百万円)

長期借入金

191,446

237,385

219,472

289,415

ノンリコース
長期借入金

13,904

3,846

3,700

3,434

リース債務

223

180

158

93

その他有利子負債

 

 

【社債明細表】

 

会社名

銘柄

発行年月日

当期首残高
(百万円)

当期末残高
(百万円)

利率
(%)

担保

償還期限

住友不動産
株式会社
(当社)

第67回
国内
普通社債

2009年
7月23日

10,000

年2.500

なし

2019年
7月23日

 

第86回
国内
普通社債

2013年
3月21日

10,000

年0.563

なし

2020年
3月19日

 

第87回
国内
普通社債

2013年
6月5日

20,000

年0.877

なし

2020年
3月19日

 

第89回
国内
普通社債

2013年
7月23日

10,000

10,000

年1.098

なし

2023年
7月21日

 

第92回
国内
普通社債

2013年
10月29日

10,000

10,000

年0.950

なし

2023年
9月20日

 

第94回
国内
普通社債

2013年
12月12日

10,000

10,000

年0.968

なし

2023年
12月12日

 

第95回
国内
普通社債

2014年
1月28日

20,000

20,000

年0.987

なし

2024年
1月26日

 

第96回
国内
普通社債

2014年
3月18日

20,000

20,000

年0.914

なし

2024年
3月18日

 

第97回
国内
普通社債

2014年
4月28日

20,000

20,000

年0.904

なし

2024年
4月26日

 

第98回
国内
普通社債

2014年
6月10日

20,000

20,000

年0.884

なし

2024年
6月10日

 

第99回
国内
普通社債

2014年
7月29日

20,000

20,000

年0.836

なし

2024年
7月29日

 

第100回
国内
普通社債

2014年
9月9日

20,000

20,000

年0.809

なし

2024年
9月9日

 

第101回
国内
普通社債

2014年
12月9日

10,000

10,000

年0.429

なし

2021年
12月9日

 

第102回
国内
普通社債

2015年
2月4日

10,000

10,000

年0.392

なし

2022年
2月4日

 

第103回
国内
普通社債

2015年
2月4日

10,000

10,000

年0.670

なし

2025年
2月4日

 

第104回
国内
普通社債

2015年
4月28日

20,000

20,000

年0.826

なし

2025年
4月28日

 

第105回
国内
普通社債

2015年
6月22日

20,000

20,000

年0.992

なし

2025年
6月20日

 

第106回
国内
普通社債

2016年
5月26日

10,000

10,000

年0.400

なし

2026年
5月26日

 

第107回
国内
普通社債

2016年
8月2日

10,000

10,000

年0.230

なし

2026年
7月31日

 

第108回

国内

普通社債

2017年
5月8日

30,000

30,000

年0.400

なし

2027年

5月7日

(注2)

子会社

特定社債
(注3)

2013年
3月29日
~2020年
3月31日

39,100

39,100

(8,000)

年0%

~年0.26927%

(注4)

あり

2020年
3月31日
~2033年
9月30日

合計

349,100

309,100

(8,000)

 

 

(注1) 当期末残高の括弧内金額(内数)は、1年内償還予定の金額であります。

(注2)  連結子会社である汐留浜離宮特定目的会社他17社の発行している特定社債を集約しております。

(注3) これらの社債はノンリコース債務に該当いたします。

(注4) これらの社債はすべて変動金利であります。

(注5) 連結決算日後5年内における1年ごとの社債及びノンリコース社債の償還予定額は次のとおりであります。

 

 

1年以内
(百万円)

1年超2年以内
(百万円)

2年超3年以内
(百万円)

3年超4年以内
(百万円)

4年超5年以内
(百万円)

社債

20,000

70,000

90,000

ノンリコース社債

8,000

1,500

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値4,411,240 百万円
純有利子負債2,953,876 百万円
EBITDA・会予252,974 百万円
株数(自己株控除後)473,939,499 株
設備投資額279,373 百万円
減価償却費48,974 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長 仁 島 浩 順
資本金122,805 百万円
住所東京都新宿区西新宿二丁目4番1号
会社HPhttp://www.sumitomo-rd.co.jp/

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