1年高値4,550 円
1年安値2,380 円
出来高109 千株
市場東証1
業種不動産業
会計日本
EV/EBITDA16.6 倍
PBR8.4 倍
PSR・会予1.8 倍
ROA12.5 %
ROIC15.8 %
営利率11.2 %
決算3月末
設立日1978/9/1
上場日2017/12/12
配当・会予54.0 円
配当性向33.4 %
PEGレシオ1.7 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上3y CAGR・実績:14.0 %
利益(百万円)
営利3y CAGR・実績:18.5 %  純利3y CAGR・実績:22.3 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別利益率
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
会社の詳細

3【事業の内容】

 当社グループは、当社(株式会社カチタス)及び連結子会社1社(株式会社リプライス(以下、「リプライス」という。))の計2社で構成されております。

 当社グループは、「未来への扉を。『家に価値タス』ことを通じて、地域とお客様に。」という経営理念のもと、「安心・清潔・実用的」な中古住宅を提供すべく、地域に根差した全国127(2019年3月31日時点)の店舗において中古住宅を自ら調査して仕入れ、リフォームし、さらに販売までを一気通貫で行っております。設立以来累計販売件数5万件以上の販売実績によって蓄積した中古住宅再生のノウハウを基に、当社グループとして2019年3月期では5,352件の物件を販売しております。このスケールメリットを活かしたリフォームを施すことにより、付加価値の高い中古再生住宅をお客様のお求めやすい価格で販売しております。

 これにより、「新築」でも「現況の中古」でも「賃貸」でもない、「リフォーム済みの中古再生住宅」という「住まい選びの第4の選択肢」を社会に提供・提唱しております。

 以上のように当社グループは中古の戸建住宅を中心に仕入れ、リフォームを行った上で販売する「中古住宅再生事業」を単一の報告セグメントとしており、その他の事業については量的重要性が乏しいため、セグメント別の記載を省略しております。

(1) 仕入れ

 当社グループの物件の仕入方法には、「買取仕入」による方法及び「競売仕入」による方法があります。当社グループでは仕入の安定化と同時に在庫回転率の向上を図るためにも特に買取仕入に注力しておりますが、以下の通り「買取仕入」及び「競売仕入」に分類して仕入について記載します。

① 買取仕入

 買取仕入は、主に個人が所有する物件を、相続や住み替え等の売却事由に起因して発生する売主本人から当社グループへの問合せ又は不動産仲介会社から当社グループへの紹介によって買い取る仕入れを言います。買取仕入では、事前に物件の内覧を行い、物件を適切に評価した上で仕入価格が決定できる利点と、競売仕入の様に法定の手続きや公告期間をはじめとする法定の期間がないことから、早期に商品化することができるという利点があります。

 当社は、買取内覧時に自社だけでなく、リフォーム協力会社及び白蟻調査会社の三者による立会検査を推奨しております。これは、仕入後にリフォ-ムを行う過程で想定外の追加工事が発生する事態を未然に防ぎ、さらにリフォーム業者が第三者的な立場から建物の劣化に対する意見を伝えることで売主と当社間での査定価格の公平性を保つことを目的としております。2014年1月からこの三者による立会検査を開始した結果、導入前に比して仕入物件の品質が改善され、在庫回転率は向上し、売上総利益率も上昇しております。

 リプライスは、競合他社に比して査定金額を早期に提示することが仕入れにおける競争力になっています。具体的には物件に関する情報を分析する専門部署(分析課)が物件情報を元に迅速に簡易査定を行い、それによって他社より早く内覧の約束を取り付けることで、買取仕入の機会を増やしております。

 当社グループの2019年3月期における中古住宅の仕入件数5,796件のうち5,567件(仕入件数に対する割合96.0%)が買取仕入となっております。当社グループでは、安定した中古住宅の仕入れと、リフォーム費用の平準化、安定化のためにも買取仕入の増加を仕入れにおける主たる方針としております。

 

② 競売仕入

 競売仕入は、各地方裁判所より、競売物件として公告された物件に入札し、落札することによる仕入れを言います。競売物件は、前所有者が金融機関等からの住宅ローン等の返済遅滞等に起因して、債権者が債権回収のために裁判所に申立てを行い、受理されることで公告されます。各地方裁判所により若干の期間の相違はあるものの、民事執行法に基づいて、「競売情報の公告」、「入札」、「開札」、「代金納付」、「所有権移転登記」の順番に行われ、入札は入札書を郵送する方法で行っております。

 競売仕入は買取仕入と比較し、売主への認知向上のための宣伝広告や、仲介訪問による物件情報の取得を行わずとも裁判所の公告によって売りに出される物件情報が入手できます。そのため近年では業者、個人を問わず競売入札に参加するケースが増え、競落価格は上昇傾向を辿っております。

 当社グループでは、築古物件を内覧しない状態で仕入れると、当初想定していない瑕疵が発見されるリスクが高いことや競落価格が上昇傾向であることから買取仕入にシフトしております。

 

 当社グループの仕入物件数の推移は以下のとおりであります。

仕入方法

2018年3月期

2019年3月期

件数(件)

比率(%)

件数(件)

比率(%)

買取仕入

4,981

93.3

5,567

96.0

競売仕入

355

6.7

229

4.0

仕入合計

5,336

100.0

5,796

100.0

(注)上記のグループ合計の件数は、当社及びリプライスの数値を合算しております。

 

(2) 商品化

 当社グループでは、仕入れた中古住宅を、清潔で快適なリフォーム済み中古再生住宅とするために、キッチン・トイレ・洗面台・ユニットバス等の水周り交換や、壁紙や床の張替え、間取り変更、外壁塗装、駐車場拡張等の外構工事までを企画・施工しています。仕入れた中古住宅は、前所有者の退去後に改めて営業担当者が物件の調査を行い、個々の物件の特徴を把握した上で一件毎にリフォーム商品企画を立ててリフォーム協力会社に工事を発注しています。リフォーム完了時には当社グループの営業担当者が工事内容を確認し、社内で定めた基準に基づく品質チェックを行った上で商品化完了としております。

 当社グループでは、リフォーム工事に係る担当部署を設け、当社グループで使用する設備・資材の選定、リフォーム業者の調査及び選定、リフォーム内容への相談、過去のクレーム事案を題材とした研修会の実施等を行っております。リフォーム工事担当部署を設置し、工事管理の体制を整備することで、当社グループの中古再生住宅の付加価値向上及び安定的な品質確保に努めています。商品化のコスト削減が当社グループの売上総利益率の改善に寄与することから、リフォームにおける資材コスト及び施工コストの削減にも取り組んでおります。資材コストに関しては、使用する資材を定期的に見直し、当社グループ全体での資材共通化で実現する大量発注によって、市場価格よりも安い価格で調達することを実現しています。施工コスト削減に関しては、リフォーム協力会社へ安定的かつ継続的に発注を行うことにより、お客様が個別に住宅リフォームを発注するよりも安価な価格でリフォーム工事を発注しています。

 当社グループのリフォーム協力会社の選定では、リフォーム工事の外注価格のみならず、リフォーム工事の品質及び施工のスピード等を総合的に判断しております。

 当社は、設立以来累計販売件数5万件以上の中古住宅の再生販売を行ってきたリフォームのノウハウを明文化することで、工事会社や担当者に因らずリフォーム工事の品質を確保し、過去にクレームになってしまった事例等の再発防止に努めています。さらに、当社とリフォーム協力会社との勉強会を兼ねた会議も全国で定期的に開催し、質の高い施工を実施したリフォーム協力会社への表彰を制度化し、工事事例を会報誌にて配付する等の取り組みによって、当社のビジョンを共有し、リフォーム協力会社のスキル向上とともに関係性の強化に注力しております。

 リプライスでは、比較的築浅物件を取り扱うため、水周り交換や壁紙交換というクリーニングリフォームを中心に施工しています。そのためリフォーム内容をパターン化して、企画~発注~施工の期間を短縮化することで早期商品化を図り、在庫回転率の向上を図っております。

 

(3) 販売

 当社グループの中古再生住宅の販売は「自社販売」と「仲介販売」により行っており、その販売方法は、以下のとおりであります。

① 自社販売

 自社販売は、当社又はリプライスの自社HP及び不動産ポータルサイトによるWEB販売活動やチラシの配布(ポスティング及び新聞折込)、オープンハウスの実施等により買主へ直接アプローチする販売活動を言います。

 当社グループのうち、当社は、築年数の古い中古再生住宅を安心してお客様にご購入いただくために、自社ホームページや出広(掲載)している不動産ポータルサイトにて物件のリフォーム進捗を週一回のペースで更新するよう努めており、お客様に常に最新の情報を提供するよう心掛けております。WEBサイトへ提供する情報量を増やし、リフォーム内容を含めた物件詳細情報の充実化を図ることで当社の中古再生住宅が細部に渡りリフォームされていることをお客様にご納得いただき、購入いただくことが可能となっています。さらに当社はオープンハウス等に来場されたお客様にアンケートを配付し同日に回収しております。アンケートにご回答頂いたお客様が物件購入に至らないとしても、今後購入いただける見込のお客様としてリスト化し管理しております。この様な取り組みによりお客様からの問い合わせを増加させることで、リフォーム中の成約を増加すべく努めております。

 

② 仲介販売

 仲介販売は、各地域の不動産仲介会社が買主に当社グループの物件を紹介して販売することを言います。全国に宅地建物取引業者は、約12万社あります(出典 国土交通省 平成29年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果 - 国土交通省)。全国展開する当社グループは不動産仲介会社に販売協力を依頼することで、潜在顧客に対して幅広く当社の中古再生住宅の販売が可能となっております。

 特にリプライスは、三大都市圏の郊外や地方都市の中心部という不動産仲介会社が多い地域の物件の取り扱いが多いことから不動産仲介会社を介した販売が多くなっております。

 

 当社グループの販売物件数の推移は以下のとおりであります。

販売方法

2018年3月期

2019年3月期

件数(件)

比率(%)

件数(件)

比率(%)

不動産仲介会社経由

2,018

42.3

2,373

44.3

お客様

2,755

57.7

2,979

55.7

合計

4,773

100.0

5,352

100.0

(注)1.上記のグループ合計の件数は、当社及びリプライスの数値を合算しております。

2.「お客様」の中には、法人に対して販売している場合も含まれていますが、反復継続して取引を行うのではなく単発的な取引であり、ただ不動産登記の名義が法人名義であるとの認識のため、個人のお客様に併せて集計を行っております。

 

 なお、当社とリプライスでは、事業展開するエリア及び取り扱い物件等によりビジネスモデルが異なるため、各社で独立して事業運営を行っております。それぞれの事業内容の特徴は、以下の通りであります。

 

(当社)

 当社の中古住宅再生事業の特徴は、地方都市の築20年~築40年という築年数の古い戸建の住宅を中心に安価に取得した上で、耐久性の確保と見栄えを良くすることを目的に外壁の塗り直し等の外装の修繕を行い、間取り変更や設備類の交換等で居室内を住みやすくし、さらに駐車スペースの拡大や庭木の伐採、門扉の刷新などまで含めて現代的な生活スタイルに合うリフォームを実施することで、そのままでは買い手が付かないような中古住宅を魅力ある住宅に蘇らせて販売することであります。

 また、ターゲットエリアを人口5万人から30万人規模の地方都市としております。当該エリアは人口流動性が低いことに起因して、築年の浅い良質な中古住宅の流通量が少なく、また新築住宅の供給も少ないことから、リフォーム済み中古住宅の顧客ニーズが高いエリアと言えます。一方、競合他社にとっては、築古の中古住宅、特に戸建住宅に潜む特有のリスク(隣地との境界不明瞭や蟻害の発生等)が大きいこと、取引事例が少なく参考情報が少ないこと等からビジネスリスクが大きく、進出が難しい市場であると認識しています。当社はこの他社が進出が難しい市場で一定の販売価格を維持しながら事業を展開できているものと認識しております。

 このような一般的には事業展開が難しいエリアでも当社が継続的にビジネスを拡大できている理由としては、全国を網羅する112店舗(2019年3月31日時点)による物件仕入ルートの確保、及び地域に密着した現地従業員によるお客様ニーズの把握、1998年から約20年に渡り中古住宅再生事業を営んできたことによる住宅再生ノウハウの蓄積、設立以来累計販売件数5万件以上の実績、テレビCMを中心としたプロモーション活動による認知度の向上等が挙げられ、いち早く中古住宅再生事業に取り組んだ企業としての先行者利益を最大限に享受してきた結果と考えております。

 当社の物件の仕入方法には「買取仕入」及び「競売仕入」がありますが、買取仕入の強化により安定的な仕入ルートが構築されてきたことから、外的要因により価格と物件数に変動が生じやすかった従来の主要仕入ルートである競売仕入から買取仕入にシフトしております。

 なお、当社が全国に展開して高度なノウハウが必要な築古物件のリフォームを行い、清潔で快適な付加価値を付けた中古住宅として販売できているのは、時間をかけて全国各地のリフォーム協力会社と信頼関係を築き、強固なネットワークを構築してきたからでもあります。

 

(リプライス)

 リプライスの中古住宅再生事業の特徴は、当社と異なり、都市郊外等の比較的築年数の浅い中古住宅を取り扱い、設備類を全面交換したり住宅の構造部分までリフォームを行ったりするのではなく、壁紙や床材交換、水周り設備の一部交換等といったパッケージ化された簡易的なリフォームを行い、清潔で快適なリフォーム済み中古再生住宅として販売することにあります。

 リプライスは、1989年以降に建築された築10年~30年の住宅を多く取り扱っているため、比較的築浅ゆえにリフォーム工事の期間を短縮化して在庫回転率を向上させるというビジネスモデルが確立されております。

 また、ターゲットエリアを人口30万人から50万人の三大都市圏の郊外や地方都市の中心部としております。リプライスの取扱物件は築浅中心で、かつ、エリアが当社に比して都市部に寄ったエリアであることから、競合他社は多く存在するものの、物件に関する情報を分析する専門部署(分析課)を設け、当該部署が独自の不動産売買のデータベースを基に中古住宅再生事業において重要な知見である「仕入・販売における適正な価格の算出」を行うことで、競争優位性を確保しております。

 

 当社グループの「中古住宅再生事業」の事業系統図は以下のとおりであります。

 

<事業系統図>

(画像は省略されました)

 

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

 当社グループは、中古住宅再生事業を単一の報告セグメントとしており、その他の事業については量的重要性が乏しいため、記載を省略しております。

 

【関連情報】

1.製品及びサービスごとの情報

 単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

2.地域ごとの情報

(1)売上高

 本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。

(2)有形固定資産

 本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。

3.主要な顧客ごとの情報

 外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)

 該当事項はありません。

 

当連結会計年度(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)

 当社グループは、中古住宅再生事業を単一の報告セグメントとしており、その他の事業については量的重要性が乏しいため、記載を省略しております。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

 当社グループは、中古住宅再生事業を単一の報告セグメントとしており、その他の事業については量的重要性が乏しいため、記載を省略しております。

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。

 

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) 経営方針

 当社は、以下の経営理念を掲げ、経営の基本方針としております。

 

経営理念

未来への扉を。『家に価値タス』ことを通じて、地域とお客様に。

 

事業に取り組む基本姿勢及び事業を通じて実現したいこと

・私たちは、お客様の顕在ニーズと潜在ニーズを把握することに努め、リフォームの企画と仕上がりにこだわり続けることにより、持ち家を望むすべての人に、手の届く価格で、安心・清潔・実用的な住まいを提供する。

・私たちは、十分に活用されず地域に埋もれてしまっている家や、一般的な中古住宅市場では売りにくい家に対しても、潜在的な価値と需要を見出し、自ら買い取って付加価値を加えるリフォームを企画することで、中古住宅に新たな生命を吹き込む。

・私たちは『家に価値タス』活動を通じて、地域とそこに暮らす人々の生活に一つでも多くの『未来への扉』を提供し、新築中心の日本の住まい方から、家を再生して住みつなげるという新しい住まい方を提唱して、地域の活性化・発展を支援し続けていく。

 

(2) 経営戦略等

 2019年5月に当社とリプライス両社の強みを発揮しながら継続的な成長を目指せる体制を構築し、長期的には年間販売件数1万件を目指して新中期経営計画(2019年度から2021年度)を策定しました。急速な成長を志向せず、提供する住まいの質と価値を維持・向上しながら、売上高は10%程度の年平均成長率で1,100億円程度、営業利益は10%超の年平均成長率で130億円程度を2021年度において実現することを目指し、安定的な成長を継続してまいります。

 新中期経営計画を達成するための成長戦略は以下の様に定めております。

① 中古住宅再生事業のエリアマーケティングの強化

 当社グループが属する中古住宅再生事業における競合他社の多くが三大都市圏を中心とした都市部をターゲット市場としておりますが、当社グループは三大都市圏に依存せず、地方都市及び都市郊外の築古の戸建物件を中心に取り扱っております。競合他社は、築古の中古住宅、特に戸建て住宅に潜む特有のリスクが大きいこと、取引事例が少なく参考情報が少ないこと等からビジネスリスクが大きく、進出が難しい市場であると認識しています。その様な中で、当社グループは、下記の内容により全国の各エリアにおけるマーケティングを強化することで、更なるマーケットシェアの拡大を図ってまいります。

 ・市場特性に合わせて営業組織を分化して最適化

 ・各種制度等の導入によりエリア長や店長の育成・支援を強化

 ・地元工務店との共同を継続して商品力を強化

②市場開拓の促進

 当社グループは、人口5万人から50万人の幅広い人口規模をターゲット市場としております。2015年10月1日現在において当該人口規模の市区町村は全国で特別区を除き493市区町村ありますが、店舗の展開方針については、上記の人口を有する市区町村を対象に、人口密度及び都心部へのアクセス状況、高速道路の整備状況や移動手段の利便性等を総合的に勘案して店舗を設置しております(出典:総務省「総計」2015年国勢調査>人口速報集計>人口統計表 2016年2月26日公表)。

 2019年3月31日現在の店舗数はグループ全体で127店舗となり、概ね全国展開ができていると判断しておりますが、2019年3月期においては姫路店、燕三条店の2店舗を新設する等、開拓・拡大可能な市場は多くあると判断しております。

 並びに、店舗展開しているエリアにおいても、エリア間での取扱件数の差が生じていることからも成功エリアの横展開を行うことや優秀な人材を配置することで市場開拓が可能であると判断しており、下記の内容により市場開拓を促進してまいります。

 ・成功エリアの手法を開拓余地のあるエリアへ横展開

 ・成長エリアに対する人材の積極配置

 ・本部機能の拡充等による業務効率の改善

③既存戦略等の継続強化

 当社グループは、不動産及びリフォームに関する専門的な知識及び事業成長のためのチームマネジメントを行うことができる人材の確保が必要と考えております。また、当社グループは全国展開していることから全国での人材採用が必要となります。並びに、仕入対象となる物件情報を入手するための不動産仲介会社への訪問、仕入対象物件の調査と選定、リフォームの企画、販売活動と一連の工程を当社グループの従業員が一気通貫で行っていることから、人材の確保に加えて一連の工程を高いレベルで実施できる人材へと育成することが必要となっております。上記より、人材の確保と育成が重要であると判断し、今後も定期採用と中途採用に注力してまいります。

 また、当社は、キッチン・トイレ・洗面台・ユニットバス等の水周り交換や、壁紙や床の張替え、間取り変更、外壁塗装、駐車場拡張等の外構工事等を企画し・施工していることから、リフォーム期間に1~2ヶ月を要しております。在庫期間を短縮化するためにも、リフォーム期間中に成約するリフォーム中契約を主要な販売戦略としてまいりました。リフォーム中契約は、在庫期間の短縮化だけでなく、初回販売価格で販売されることで値引きによる利益減少を抑えることができることから今後も主要な販売戦略して推進してまいります。

 上記に加えて、当社グループは、「(4) 経営環境」に記載の様に、日本における既存住宅流通及びその関連事業には拡大余地は十分にあると判断しております。その様な中で、中古住宅再生事業でNo.1にポジショニングしている当社グループのビジネスモデルの強み及び蓄積したノウハウを基に、既存アセットを活かした空家問題の幅広い解決を目指す新しい事業やその他のM&A等の検討も強化してまいります。

 

(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

 売上高、営業利益を経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等とし、これらの向上を図ってまいります。達成状況につきましては、月次の取締役会及び経営会議、週次での商況モニタリング会議等で定期的にモニタリングを行ってまいります。

 

(4) 経営環境

 今後の我が国経済の見通しにつきましては、少子高齢化等の人口構造の変化による需要の変化や消費税の増税に伴う消費マインドの低下、中国経済の先行き不透明感等の様々なリスクを内包しつつも、不動産業界を取り巻く環境は政府主導の経済対策や日銀の金融政策等を背景に、東京2020オリンピック・パラリンピックに向けて全体としては緩やかに成長すると予測されます。

 当社グループが属する中古住宅再生事業におきましては、2014年4月の消費税増税前後に駆け込み需要とその反動があったことからも、将来的に消費税が10%に引き上げられる前の一時的な駆け込み需要とその後の反動減は予想されるものの、中長期的な視点では政府による中古住宅取得支援策の一層の充実等により伸長していくと見通しております。また、仕入物件の対象となる空き家におきましては、1978年には空き家数は268万戸、空き家率は7.6%であったものの、2013年には空き家数は820万戸、空き家率は13.5%となり、空き家数及び空き家率共に年々増加しており、今後も増加されるものと見込まれることから、(出典:総務省資料「平成25年住宅・土地統計調査 確報集計」)当社グループの仕入対象物件は増加すると見通しております。

 2016年3月18日に国土交通省が発表した「住生活基本計画(全国計画)」において既存住宅流通市場の市場規模を2013年時点の4兆円から2025年までに8兆円市場にすることを国家戦略として掲げていることからも、今後の成長産業として期待されております。実際に、日本における既存住宅の流通シェアは約14.7%(2013年)と、米国の83.1%、英国88.0%、仏国68.4%と欧米諸国と比べて小さい状況であり、市場規模の拡大余地は十分にある市場となっております(出典:国土交通省「中古住宅市場活性化・空き家活用促進・住み替え円滑化に向けた取組について」)。

 一方、三大都市圏への人口の集中と地方都市の高齢化が懸念されておりますが、中古再生事業を行う競合他社や新築分譲会社、ホームビルダーが三大都市圏に集中する中で、当社グループは全国に事業展開を行い各地方都市で継続的に販売を行い成長しております。これは、上記の様に三大都市圏に不動産会社が集中した結果、地方都市での住宅購入の需要に対して供給が不足するという状況が生じていることが背景にあり、今後も地方都市における中古再生住宅のニーズは拡大すると見立てております。新卒採用を中心に、優秀な人材の採用と育成により生産性を高めつつ、店舗あたり人員を増やすことでエリア展開のメッシュを細かくし、未開拓エリアへの進出を継続的に実行することで、今後も三大都市圏に依存せず、地方都市を中心とした事業展開によって一層の事業拡大を図ってまいります。

 

(5) 事業上及び財務上の対処すべき課題

① 安定した仕入れの実施

 当社グループの仕入は、主に買取仕入の方法によります。当社グループは、従来は競売仕入を中心に仕入を行っておりましたが、不動産競売市場からの仕入れは、競争入札によること及び入札案件の発生量を自社でコントロールできないことにより、安定的な仕入数の確保が困難でした。一方、買取仕入においては、住宅を売却したいという潜在的ニーズを持っている売主が多数存在し、特に相続等により空家になった住宅や、地方都市から都市への住み替え等による地方部での住宅売却ニーズは年々増加しております。

 そのため、当社グループでは2013年1月期以降は買取仕入に注力する方針を取り、売主へのテレビCMやラジオCMによるダイレクトアプローチを積極的に行って、売主となる個人又は法人のお客様からの買取仕入と、個別にネットワークを構築した全国の不動産仲介会社等からの紹介による買取仕入の双方の強化を図っております。当社グループの買取仕入の件数は増加しているものの、既存住宅流通市場全体に占めるシェアは低いことから、より多くの買取仕入を安定的に行うことで計画的な成長を図ってまいります。

② 在庫の品質管理の徹底

 当社グループの販売用不動産は、当社では、仕入前に当社独自のチェックリストに基づいて営業担当者がリフォーム協力会社及び白蟻調査会社も交えた三者立会いによる入念な調査を行い、リプライスでは分析担当部署による第三者目線での物件の適正金額の査定を行っているものの、新築時には他社が施工を行った住宅を仕入れていることから初期施工の瑕疵等が潜んでいる可能性があります。当社グループは中古住宅再生事業のリーディングカンパニーとして品質の良いリフォーム済み中古住宅の販売を行うことはもちろん、ひいては中古住宅は安心だという社会的認知度を高めることで既存住宅流通を活性化させるという社会的責任を負っていると自負しております。そのためにも、当社グループでは、工事完了時に独自のチェックリストを用いてリフォーム完了チェックを行い、品質の高いリフォーム済み住宅を安定的に提供することでお客様の満足度を高め、中古住宅に対して抱かれる世間一般の不安要素を取り除いてまいります。

③ 在庫回転率の向上

 当社グループの販売用不動産は仕入後にリフォーム工事を行い、販売を行うことから、仕入計上から販売までに一定の期間を要しております。物件取得からお客様への引渡しまでの期間が長期化することは財務体質の悪化を招くと共に営業現場の効率を低下させる可能性があります。買取り後すぐに引渡し及びリフォームの着手が行えるようリフォーム協力会社と連携を行って商品化期間を短縮し、またWEB上でのリフォーム期間中の販促を積極的に行うことや、過去の販売時に作成した潜在的顧客のリストに基づき、近隣の住宅を仕入れた際には当該顧客に個別に連絡を行うこと等により、リフォーム完了前の成約率を向上させ、在庫回転率の向上を図ってまいります。

④ 当社グループの認知度の向上

 当社は「買い取りのカチタス」としてブランディング戦略を立て2013年7月より放映を開始したテレビCMやラジオCMは地方部を中心に行っていたことから、2013年10月以降、3ヶ月に一度継続的に実施している社名認知度調査(毎回、テレビCM実施エリアを中心とした10道府県をローテーションして1,100人に対しWEBアンケートにて実施)を実施しております。

 2019年1月調査では、テレビCM実施エリアに限れば46.1%の社名認知を獲得するに至りました。さらに「家を売る先の会社としてどこが思い浮かびますか?」との質問に対しては、大手不動産会社を抑えて当社が16.4%と1位の想起を得ています。引き続き認知度向上のため地方エリアにおけるテレビCMをはじめとするプロモーションを継続的に強化していきます。

⑤ 人材の確保と育成

 当社グループでは優秀な人材を確保・育成していくことが経営課題克服のための重要課題の一つであると認識しております。また、全国各地に人材を確保する必要があるため、優秀な人材を全国的に採用する必要があります。そのため、2013年4月採用以降、継続して新卒の定期採用活動を行っており、2019年3月31日時点で在籍する新卒入社の従業員数は248名とグループ全体のうち3割超が新卒定期採用により入社した社員となっております。今後も安定した新卒採用と即戦力となる中途採用を並行して行い、さらなる事業規模の拡大を図ってまいります。また、当社グループでは仕入物件の選定・調査・仕入、リフォームの企画、販売活動といった一連の工程を当社グループの従業員が一気通貫で行うという独自の体制を取っているため、社内教育・研修制度の充実を図り、個々人の能力向上を促し、従業員一人一人の長所を活かし、モチベーションを高めながら成長をサポートできる仕組みを強化してまいります。

⑥ 金融機関との安定した取引

 当社グループは、外部金融機関からの調達に過度に依存しない財務体質にすべく在庫回転率の向上を図っているものの、不動産業として仕入時に取り扱う金額が大きいため金融機関からの融資が必要となります。また、現状、当社グループの借入はシンジケートローンによる借入のみであることから、シンジケートを構成する金融機関との良好な関係構築が重要であります。そのためにも、健全な財務状況の確保と迅速かつ正確な適時開示を行うことで金融機関との強固かつ良好なパートナーシップを築き、安定的かつ継続的な融資取引の実施を図ってまいります。

⑦ 内部管理体制とコンプライアンスの強化

 当社グループは、取締役会による内部統制の構築及び監査役による業務監査を行うことで、常に法令等を遵守すると共に適切な経営が行われる管理体制を構築しておりますが、多様化・複雑化する法令及び制度に抵触する可能性があります。これらの法令違反等に対応するために、代表取締役社長、営業本部長、管理本部長、常勤監査役、社外監査役、内部監査室室長、管理部管理部長等が出席し、原則として毎月1回コンプライアンス委員会を開催しております。また管理担当役員をコンプライアンス担当役員に任命し、コンプライアンス担当役員及び管理本部管理部を中心に法令等の遵守状況を定期的に確認するためのセミナーや業界団体の勉強会に参加してまいります。また、社内に向けても定期的にコンプライアンス研修及び各種ハラスメント研修を行うことで、企業全体としてコンプライアンス意識を醸成し、倫理観の高い組織風土を構築してまいります。

⑧ 新規事業の開拓とM&A戦略も含めた事業拡大

 当社グループは、中古住宅再生事業を主たる業務として営んでおりますが、会社の安定的成長と事業の堅調な拡大を目指せる体制構築のためにも、カチタス・リプライス双方の強みを最大限発揮して行くことが重要であると認識しております。現在、具体的な新規事業の開拓は行われていないものの、リプライスの完全子会社化を先行事例としながら、非連続的な成長を実現するために、業務提携等による関連事業の拡大に取組んでまいります。

⑨ 株式会社ニトリホールディングスとの業務提携

 当社は、2017年4月に、株式会社ニトリホールディングス(以下、「ニトリ」という。)との間で、それぞれが有する技術、ノウハウ、商流・物流ネットワークその他経営資源を相互に利用し、両社の事業価値の最大化を図ることを目的に業務提携契約を締結しております。

 当連結会計年度においては、ニトリ製の家具を設置した家具付き住宅の展開を順次始めております。これは、当社グループの販売用不動産に付加価値を付けると共に、お客様が購入後の生活空間をイメージし易くすることを目的としております。今後も、ニトリとの業務提携を通じたシナジー効果を発揮すべく、お客様の利便性向上及び両社のコストダウンに資する施策の具体化を進めてまいります。

 

(6) 株式会社の支配に関する基本方針について

 当社グループでは、会社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針については、特に定めておりません。

 

2【事業等のリスク】

 当社グループの事業展開においてリスク要因となる可能性が考えられる主な事項について、以下に記載しております。また、投資家の投資判断上、重要であると考えられる事項については、必ずしもリスク要因に該当しない事項でも積極的に開示しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の損失最小化に努めておりますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本項以外の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。以下の記載は、当社株式への投資に関する全てのリスクを網羅するものではありませんので、ご留意ください。

 なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性がある全てのリスクを網羅するものではなく、実際の結果とは異なる場合があります。

 

(1) 経済情勢と不動産市況の動向について

 当社グループの属する不動産業界は、経済情勢、地価動向、金利動向、住宅税制等の影響を受けやすいという特性があります。一般に、経済情勢の悪化や所得の低下等により将来設計の先行き不安等の状況が生じた場合には、お客様の住宅購入意欲の減退につながり、不動産市況全体の販売価格が下落することで、当社グループの中古再生住宅も当初計画した販売価格よりも値下げして販売する可能性があります。当社グループの中古再生住宅は、市場価格の影響を受けにくい地方での取り扱いが多いものの、市況の影響により値下げ販売を行う物件が増加した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、当社は地方都市、リプライスは三大都市圏の郊外及び地方都市の中心部をターゲットエリアとしていますが、ターゲットとする地域の経済環境の悪化や、地方都市から都市部への人口流入や少子高齢化等による日本全体の人口動態、中古再生住宅に対する消費者志向の変化等の影響を受けます。当社グループの属する既存住宅流通市場の全体規模が、当社が見込むほどに成長しない場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2) 消費税等の増税について

 当社グループが取り扱う商品である中古再生住宅は、一般家庭で購入する最も高額な耐久消費財と言われていることから、消費税率の動向により需要が大きく左右される特性があります。消費税等は、住宅の土地・建物の建物部分に課されることから、経年により建物価格が償却された中古再生住宅は、新築住宅に比して消費税増税の影響は小さくなっております。しかしながら、消費税率が引き上げられた場合、家計の実質所得の目減りとなることから個人消費を抑制する要因として、お客様の住宅購入意欲の減退につながり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3) 住宅ローン金利の変動について

 当社グループの中古再生住宅を取得・保有するにあたっては、約8割のお客様が住宅ローンを利用されております。住宅ローンの金利は、経済情勢の変動や日銀の政策的な金利調整により大幅に変動する可能性があります。住宅ローンの金利が大幅に上昇した場合には、月々の住宅ローン支払い負担の増加や金利変動への不安感から、お客様の住宅購入意欲の減退につながる可能性や、金融機関からの住宅ローンの貸し付け条件が厳しくなる可能性があります。これらの事象が発生した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4) 不動産に係る税制について

 当社グループの中古再生住宅を取得・保有するにあたって不動産取得税、固定資産税等の各種の租税公課が発生します。現在、国策として住宅の取得を推進しているため、不動産取得税の税率軽減措置や固定資産税の負担調整措置等の税負担の軽減措置が講じられております。しかしながら、上記の税負担の軽減措置が行われなくなった場合、住宅の取得・保有にかかる負担が増加することから、お客様の住宅購入意欲の減退につながり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5) 自然災害及び人為的災害等について

 当社グループの中古再生住宅は、地震・火災・水害等の自然災害や大規模な事故やテロ行為等による人為的災害により滅失又は毀損した場合には、販売不能になる又は販売価値が著しく低下する可能性があります。また、大規模地震対策特別措置法第3条第1項に定める地震防災対策強化地域として指定された地域での営業を行っていることから、当該地域にて自然災害が発生した場合には当社グループの中古再生住宅が販売不能又は販売価値が著しく低下する可能性があります。当社グループは、全国に事業展開を行っており、保有在庫を分散しているため在庫1件の損壊による影響は少ないと考えております。しかしながら、災害による損害を保険により十分に填補できなかった場合や、災害等によりリフォーム協力会社・不動産仲介会社において事業を停止せざるを得ない状況が生じた場合等には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 競合他社の参入について

 当社グループの属する不動産業界は、主な法的規制は宅地建物取引業法であり、宅地建物取引業免許を有していれば参入することができます。現状では、大手の新築ハウスメーカー及び大手不動産仲介会社、パワービルダー等は買取再販事業には積極的に参入しておりません。また、仕入、リフォーム及び販売を一気通貫で行う当社にとって地場工務店及びマンションリノベーション業者等も競合他社となりえますが、現状ではこれらの企業も積極的に中古住宅再生事業に参入しておりません。他方、リプライスがターゲットエリアとする三大都市圏の郊外及び地方都市の中心部については、競合他社が多いことから競争が激しくなりやすい市場といえます。今後、当社グループより知名度や資金力等の経営資源に優れた競合他社が参入した場合、当社の優位性が低下し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7) 中古住宅の仕入について

 当社グループが営む中古住宅再生事業においては、中古住宅を安価に仕入れることが重要となります。当社グループは、地方部での築年数の古い物件から都市部での築年数の浅い物件まで幅広い仕入とリフォームを行うノウハウを有しているものの、不動産市況や競争激化等による価格の変動、資金調達余力や労働力の不足、災害、風評被害等、何らかの事由により安定的に中古住宅の仕入が行えなくなる可能性や買取価格が上昇する可能性があります。当社グループは、安定的な中古住宅の仕入のために認知度の向上や不動産仲介会社との緊密な関係の構築を図っているものの、安定的な中古住宅の確保が困難になった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8) 棚卸資産の長期化

 当社グループでは、中古住宅の仕入前に周辺の住環境の調査や不動産仲介会社へのヒアリングによるニーズ調査等を実施して、住宅購入ニーズがあるとの調査を行った上で仕入を行っているものの、不動産市況が悪化した場合、価格や立地等のニーズ調査の認識を誤った場合、商品化の過程で当初想定していない瑕疵が発見された場合、リフォーム中に事故等が生じた場合、リフォーム協力会社が倒産した場合等において、棚卸資産の保有期間が長期化する可能性があります。当社グループは、長期化した棚卸資産について、販売可能見込価格までの低下損の計上や経過期間に応じた評価損の計上により未然に会計上の手当てを行っているものの、長期化した棚卸資産の保有比率が高まる場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9) 訴訟等について

 当社グループには、現段階において業績に重大な影響を及ぼす可能性のある訴訟の事実やお客様との大きなトラブルはありません。また、物件1件当たりの住宅の価格は少額であり、訴訟となった場合でも訴額の金額的重要性は低いものと判断しております。しかしながら、当社グループの中古再生住宅は、中古住宅にリフォーム工事を行って販売するという商品特性から、隠れた瑕疵等により購入されたお客様とのトラブルが発生する可能性を内包しています。競売により仕入れた物件については、仕入れ前の内覧が困難であることから隠れた瑕疵等が発見できない可能性があります。当社グループは、今後も継続して中古再生住宅の品質管理徹底と購入されたお客様への追加リフォーム及びメンテナンスの実施等のアフターサービスを行い、お客様満足度の向上を図っております。しかしながら、訴訟等が発生することで当社グループの信用を大きく毀損する可能性もあり、また、これに対応するための費用が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(10) 人材の確保と育成について

 当社グループは全国展開を行っていることから全国での人材採用が必要となります。また当社グループの属する不動産業界での競争優位性を維持・向上させるためには不動産に関する専門的な知識を有し、事業成長のためにチームマネジメントを行うことの出来る人材の確保が必要です。さらに仕入対象となる物件情報を入手するための不動産仲介会社への訪問から仕入対象物件の調査と選定、リフォームの企画、販売活動と一連の工程を当社グループの社員が一気通貫で行っていることから、確保した人材に対して一連の工程を高いレベルで実施する能力の育成が重要となっております。こうした観点から、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」にも記載のとおり、当社グループは、2013年4月採用以降、継続して新卒の定期採用活動を行っており、今後も安定した新卒採用と即戦力となる中途採用を並行して行うことにより、さらなる事業規模の拡大を図ってまいる所存です。しかしながら、計画に基づく採用ができなかった場合及び教育研修の成果が発揮されなかった場合、短期間に多くの人材が流出してしまった場合等には、競争力の低下及び人材確保のための報酬額の増加等が生じ得るところであり、その結果、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(11) 経営陣への依存に関するリスク

 当社グループの戦略決定及び事業運営は、現在の経営陣による討議の結果、意思決定され、運営されております。当該経営陣が当社グループの事業から離脱する場合、代替的人材を迅速に確保することができないか、又は同水準のコストで確保できない可能性があり、その結果、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(12) 法的規制や免許・許認可事項について

 当社グループの各セグメントにおいては、以下の様な法令等に基づいて事業を運営しており、これらの法的規制を受けております。

セグメントの名称

主な適用法令

中古住宅再生事業

宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、不当景品類及び不当表示防止法、不動産の表示に関する公正競争規約、住宅の品質確保の促進等に関する法律、個人情報の保護に関する法律等

 当社グループは、上記の法令等を遵守し、現時点において法令違反等の事象は発生しておりません。当社グループでは、コンプライアンス担当役員及び営業企画部を中心に研修等を行うことで、役職員に対するコンプライアンスの徹底を図っております。しかしながら、将来に何らかの理由により、法令違反の事象が発生した場合や、規制の強化や費用負担を招きかねない法令等の大幅改正が行われた場合、何らかの理由により免許、登録、許可の取消等の処分を受けた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 なお、法的規制について、その有効期間が法令等により定められているものは下表のとおりであります。

(許認可等の状況)

会社名

免許・許可等

有効期間

関係法令

取消条項

株式会社カチタス

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣(5)第5475号

自 2014年3月29日

至 2019年3月28日

(更新手続中)

宅地建物

取引業法

同法第5条

及び第66条

株式会社リプライス

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣(2)第7920号

自 2014年10月21日

至 2019年10月20日

宅地建物

取引業法

同法第5条

及び第66条

 

(13) 瑕疵担保責任について

 当社グループでは販売する中古再生住宅に対し、民法及び宅地建物取引業法の規定に基づき、引渡し後2年間の瑕疵担保責任を負っております。当社グループにおいては、品質管理を徹底するためにリフォーム工事が完工した際には、必ず独自のチェックリストを用いてリフォーム完了チェックを行っており、在庫1件当たりの瑕疵補修金額は少額となっております。また、工事保証引当金を計上することで将来の瑕疵の補修に要する費用を見込んでおります。しかしながら、新築時には他社が施工を行った物件を仕入れていることから初期施工の瑕疵や経年劣化による瑕疵等が潜んでいる可能性があります。当社グループから販売・引渡し後に多額の補修費用を要する瑕疵が発見された場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(14) ブランドイメージの毀損に伴うリスク

 当社グループのブランドは、当社グループの事業の成功にとって重要な要素です。当社グループのブランドイメージは、提供する中古住宅再生住宅の欠陥・品質不良又はその風評、顧客からの苦情及び当社グループの従業員やリフォーム協力会社・不動産仲介会社等の第三者が関与する不適切行為その他事故等が生じた場合に損なわれる可能性があります。また、ネガティブなイメージは、従業員の就労状況への不満等、メディア報道又はインターネット若しくはSNSサイトへの不適切な書き込み等によっても生じる可能性があります。

 当社グループにとって好意的でない評判によりブランドイメージが毀損した場合には、その真偽にかかわらず、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(15) 国が進める中古住宅に関する各種施策による影響について

 当社グループの中古再生住宅は、自社で仕入前及び商品化後のチェックを重点的に行う等、品質の維持・向上に努めていると共に、引渡し後2年間の瑕疵担保責任を負っていることからも第三者によるリフォーム・耐震診断は実施しておりません。特に当社は、買取内覧時に自社だけでなく、リフォーム協力会社及び白蟻調査会社の三者による立会検査を行っており、リフォームの際にも累計販売戸数5万件以上の中古住宅の再生販売を行ってきたリフォームのノウハウを明文化してリフォーム協力会社に開示し、リフォーム工事の品質を確保し、自社基準のインスペクションを実施しております。しかしながら、国が進める中古住宅に対する施策が、当社グループが想定する施策を超える内容となった場合等(例えば、中古住宅の流通時に全ての住宅に国が認定した第三者によるインスペクションの実施が義務化された場合、耐震診断の実施が義務化された場合、現在検討されている中古住宅の優良認定制度が当社グループで標準としている中古再生住宅の品質基準と大幅に異なる基準で制定された場合)は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(16) 個人情報等の管理について

 当社グループは、個人情報等、重要な情報を多数取り扱っております。当社グループにおいては、「個人情報の保護に関する法律」に基づき、社内規程の整備、管理体制の構築、外部からの侵入防止対策の実施等を講じると共に、役職員等に対して個人情報保護に係る研修を定期的に実施することで情報漏洩と不正使用を未然に防止するように努めております。しかしながら、人為的なミスや内外からの何らかの不正な方法で当社グループが保有する個人情報が漏洩したことにより、当社グループの信用力が低下した場合や多額の賠償責任を負った場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(17) リフォーム工事について

 当社グループの中古再生住宅は、リフォーム協力会社にリフォーム工事を外注して施工を行っております。これは、当社グループが全国に事業展開していることから、自社でリフォーム工事の施工部署を設けることによる人的コストや物件までの移動コストと外注コストを比較考量した結果です。当社は、リフォーム協力会社のリフォーム工事の品質管理のために「当社の求めるリフォーム品質の明文化」「独自に制定したリフォーム発注フォーマットに則った工事発注」、当社及び株式会社リプライスでは、「工事担当部署の設置」及び「独自のチェックリストでのリフォーム完了チェック」を行うことでリフォーム協力会社のリフォーム工事の品質を確保しております。また、リフォーム工事担当部署及び営業現場である各店舗において、特定のリフォーム協力会社が業務過多で工期を遵守できないといった状況を未然に防止する目的から、新規のリフォーム協力会社の発掘を積極的に行っております。しかしながら、リフォーム工事を外注先に依存していることから、大工不足等により外注コストが増加した場合や、リフォーム工事の品質管理を十分に行わなかったこと等によりリフォームの品質すなわち販売物件の品質が低下した場合、工期が大幅に遅延した場合、また新築の場合と比べれば影響は限定的であると考えられるものの資材コストが上昇した場合等には当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(18) 多額の借入金、金利の変動及び財務制限条項への抵触について

 当社グループの負債純資産合計の内、外部金融機関からの借入金額が占める割合は2019年3月末時点で43.8%となっております。当社グループは、外部金融機関からの調達に過度に依存しない財務体質にすべく在庫回転率の向上を図ると共に、金利交渉を行い、市場金利の変動により支払利息が増加することを可能な限り低減することに努めております。しかしながら、当社グループの財政状態が悪化した場合等、何らかの理由により取引金融機関の融資姿勢が変更され取引が行われなくなった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、当社の借入金は変動金利であるため、経済情勢の変化等により市場金利が上昇した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。加えて、多額の負債は円滑な資金調達を妨げ、また事業への十分な支出を困難にする等、当社グループの事業に重要な影響を与える可能性があります。

 さらに、当社が締結している金銭消費貸借契約の中には、後記「第2 事業の状況 4 経営上の重要な契約等」に記載した財務制限条項があり、これらに違反又は抵触する場合には、貸付人は当社の期限の利益を喪失させることができ、その場合、当社グループの財政状態及び資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

 

(19) 親会社等との関係について

 当社は、2017年5月31日付でニトリから出資を受け入れ、2019年3月末時点でニトリは当社発行済株式総数の34.0%(議決権比率ベースでは35.1%)を保有するその他の関係会社に該当しております。また、当社はニトリの持分法適用関連会社となり、当社の社外取締役である白井俊之氏及び社外監査役である福田述氏はニトリから招聘しております。

 また、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」にも記載のとおり、当社とニトリは、業務提携契約を締結し、同契約に基づき、業務提携を開始・検討しております。なお、ニトリとの取引については、他の企業の取引条件との比較等により取引条件の適正性等を確保する方針です。

 当社グループの経営方針、事業展開等の重要事項の意思決定において、現状、ニトリに対して事前承認を要する事項はなく、独立性・自律性は保たれていると認識しております。また、ニトリは当社株式を中長期にわたって保有する意向であると認識しております。しかしながら、将来において、ニトリにおける当社株式の保有比率に大きな変動があった場合、あるいはニトリの事業戦略が変更された場合やニトリとの業務提携が成功しなかった場合等には、当社株式の流動性及び株価形成、並びに当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループの経営その他の事項に関するニトリの利益は、他の株主の利益とは異なる可能性があります。

 

(20) 買収(M&A)及び事業提携等について

 当社グループは、買収(M&A)や事業提携等の戦略投資を成長のための経営戦略の1つとして位置付けており、新規市場への参入や新領域事業の拡大等のために買収や事業提携等の戦略投資を実施する可能性があります。これらを行う際には、対象企業の詳細な調査を行い、十分にリスクを検討することとしておりますが、費用削減を含むシナジー効果が実現できない可能性、統合作業や費用等の増加、顧客・人材維持の失敗、対象企業の過大評価又は提携先へのノウハウ流出等、事前に十分把握できなかった問題が顕在化する可能性や、事業展開が計画どおりに進まない可能性があり、かかる場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(21) 中期経営計画に関するリスク

 当社グループは2019年5月に「2019年度-2021年度 新中期経営計画」(以下、「中期経営計画」という。)を公表しており、その中で成長戦略としては、①エリアマーケティングの強化、②市場開拓の促進及び③既存戦略等の継続強化を掲げています。

 しかしながら、当社グループがかかる目標を達成することができるかは、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載された事項を含む多くのリスクや課題の影響を受けます。

 中期経営計画を策定するための各種の前提が変化した際に、当社グループがかかる変化に対応した成長戦略又は事業運営を立案又は実行することができない場合には、中期経営計画を達成できない可能性があります。

 

2【沿革】

年月

概要

1978年9月

群馬県桐生市に資本金1,000万円で石材業を目的に株式会社やすらぎを設立

1988年12月

宅地建物取引業の免許を取得し、不動産の売買、代理業を開始

1989年1月

建築部及び不動産部を開設し、戸建住宅の販売業を開始

事業領域の拡大のため不動産事業を開始

1990年2月

賃貸部を開設し、不動産の賃貸業を開始

1998年8月

民事執行法改正に伴い、不動産競売物件を落札し、リフォーム後に販売する事業形態(中古住宅再生事業)を確立

営業店舗を群馬県桐生市に開設

1999年3月

高崎支店を開設(その後、各地に展開し2019年3月31日現在112店)

2001年7月

東京本部を中央区八丁堀に開設

2003年6月

事務処理能力の拡充のため群馬県みどり市笠懸町にマネジメントセンターを開設

2003年10月

株式会社プロパティーを設立

2004年2月

株式会社名古屋証券取引所セントレックス市場に上場

2004年8月

株式会社YUTORI債権回収を設立

2004年9月

株式会社バリュー・ローンを設立

2005年4月

業容拡大に伴う事務処理能力の更なる拡充のため群馬県桐生市琴平町にマネジメントセンターを移転

2006年2月

株式会社バンカー及びやすらぎ共済株式会社を設立

2006年11月

やすらぎ共済株式会社を解散

2008年3月

株式会社YUTORI債権回収を売却

2008年8月

株式会社バンカーを解散

2009年7月

東京本部を中央区新川に移転

2009年10月

株式会社プロパティーを吸収合併

2012年3月

日本住宅再生株式会社による当社株式に対する公開買付の実施により当社は日本住宅再生株式会社の子会社となる

2012年7月

株式会社名古屋証券取引所セントレックス市場上場廃止

2012年10月

株式会社バリュー・ローンを売却

2013年1月

日本住宅再生株式会社を吸収合併

2013年7月

社名を株式会社カチタスへ商号変更

2016年2月

経済産業省により「先進的なリフォーム事業者表彰経済産業大臣賞」を受賞

2016年3月

株式会社リプライス(現・連結子会社)の株式を全部取得

同社子会社である総合都市開発株式会社及び株式会社アークティブも連結子会社化

2016年9月

総合都市開発株式会社及び株式会社アークティブを売却

2017年4月

株式会社ニトリホールディングスと資本・業務提携契約を締結

2017年10月

第17回「ポーター賞(一橋大学大学院国際企業戦略研究科主催)」を受賞

2017年12月

東京証券取引所市場第一部に株式を上場

(5)【所有者別状況】

 

 

 

 

 

 

 

2019年3月31日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満株式の状況(株)

政府及び地方公共団体

金融機関

金融商品取引業者

その他の法人

外国法人等

個人その他

個人以外

個人

株主数(人)

26

35

82

175

17

8,398

8,733

所有株式数

(単元)

80,578

2,358

134,922

123,464

309

51,562

393,193

6,020

所有株式数の割合(%)

20.49

0.60

34.31

31.40

0.08

13.11

100.00

(注)自己株式1,261,981株は、「個人その他」に12,619単元、「単元未満株式の状況」に81株含めて記載しております。

 

 

3【配当政策】

 当社は、長期的な企業価値の最大化のため、株主の皆様への利益還元を経営上の重要政策の一つと考えており、業績に応じた利益還元を行うことを重要な経営課題として認識しております。

 配当については、将来の事業規模の拡大と経営基盤の強化のために必要な内部留保の充実等を総合的に勘案したうえで、長期にわたり安定した配当を継続して実施していくことを基本方針としており、連結配当性向30%以上を目途に、積極的に配当を行ってまいります。

 内部留保資金につきましては、今後予想される経営環境の変化に対応すべく、当社グループの経営方針に沿って、将来の事業規模の拡大と経営基盤の強化のための財源として活用してまいります。

 当社は、中間配当と期末配当の年2回の剰余金の配当を行うことを基本方針としております。

 なお、当社は、会社法第459条第1項の規定に基づき、期末配当は3月末日、中間配当は9月末日をそれぞれ基準日として、剰余金の配当を取締役会の決議により行うことができることを定款に定めております。

 なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下の通りであります。

 

決議年月日

配当金の総額(百万円)

1株当たり配当額(円)

2018年11月13日

臨時取締役会決議

979

26

2019年4月23日

取締役会決議

989

26

 

 

(2)【役員の状況】

① 役員一覧

男性12名 女性-名(役員のうち女性の比率-%)

役職名

氏名

生年月日

略  歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役

社長

新井 健資

1968年12月2日

 

1993年4月

株式会社三和銀行(現 株式会社三菱UFJ銀行) 入行

1997年9月

衆議院議員古川元久事務所秘書

1999年2月

ベイン・アンド・カンパニー・ジャパン・インク 入社

2004年8月

株式会社リクルート(現 株式会社リクルートホールディングス) 入社

2012年6月

株式会社やすらぎ(現 株式会社カチタス) 入社 代表取締役社長 (現任)

2016年3月

株式会社リプライス 代表取締役会長

2017年3月

株式会社リプライス 代表取締役社長 (現任)

 

(注)3

244,560

取締役

営業本部長

鬼澤 晋一

1959年9月8日

 

1979年9月

有限会社瀬良美 入社

1983年4月

駄菓子店舗あーちゃん 開業

2000年9月

大東建託株式会社 入社

2001年6月

株式会社やすらぎ(現 株式会社カチタス) 入社

2007年1月

当社 第二営業企画部長

2009年9月

当社 取締役営業本部長

2010年7月

当社 取締役営業第一本部長

2011年1月

当社 取締役営業推進本部長兼第一営業部長

2012年4月

2017年4月

2019年4月

当社 取締役営業本部長

当社 取締役営業本部長兼都市営業部長

当社 取締役営業本部長 (現任)

 

(注)3

130,020

取締役

管理本部長兼総務部長

横田 和仁

1967年10月29日

 

1988年4月

株式会社リクルート(現 リクルートホールディングス) 入社

2006年10月

株式会社キャリアデザインセンター 代表取締役副社長

2012年8月

 

株式会社やすらぎ(現 株式会社カチタス) 入社 管理本部長

2016年3月

株式会社リプライス 取締役 (現任)

2017年6月

当社 取締役管理本部長兼総務部長 (現任)

 

(注)3

136,620

取締役

マーケティング室長

兼新規事業開発室長

大江 治利

1968年8月31日

 

1992年4月

株式会社リクルート(現 リクルートホールディングス) 入社

2013年1月

株式会社やすらぎ(現 株式会社カチタス) 入社

マーケティング室長

2019年4月

 

当社 マーケティング室長兼新規事業開発室長

2019年6月

当社 取締役マーケティング室長兼新規事業開発室長(現任)

 

(注) 3

80,120

取締役

牛嶋 孝之

1984年1月30日

 

2008年4月

株式会社ワイキューブ 入社

2009年5月

株式会社ライク(現 株式会社リプライス) 入社

2014年8月

同社 取締役営業部長

2017年4月

同社 取締役副社長兼営業企画部長 (現任)

2017年6月

2019年4月

当社 取締役 (現任)

株式会社リプライス取締役副社長兼営業部長 (現任)

 

(注)3

28,600

 

 

役職名

氏名

生年月日

略  歴

任期

所有株式数(株)

社外取締役

喜多 慎一郎

1970年6月8日

 

1993年4月

ベイン・アンド・カンパニー・ジャパン・インク 入社

2003年9月

株式会社アドバンテッジパートナーズ 入社

2003年11月

株式会社星電社 監査役

2004年5月

株式会社アクタス 取締役

2006年3月

株式会社キーポートソリューションズ 取締役

2006年6月

株式会社MEIコンラックス・ホールディングス 取締役

 

ユナイテッドコミュニティーズ株式会社 取締役

2010年3月

株式会社インタラック 取締役

2012年4月

当社 社外取締役 (現任)

2012年9月

ESG Holdings Limited 取締役

2013年12月

ユナイテッド・シネマ株式会社 取締役

2015年3月

フクバデンタル株式会社(現 アイオニック株式会社 取締役 (現任)

2015年4月

株式会社アドバンテッジパートナーズ シニアパートナー (現任)

 

株式会社SBIライフリビング(現 株式会社ウェイブダッシュ) 取締役 (現任)

2015年10月

日本ポップコーン株式会社 取締役 (現任)

2015年11月

株式会社協成 取締役 (現任)

2016年2月

イチボシ株式会社 取締役 (現任)

2016年7月

株式会社エムピーキッチン 取締役 (現任)

 

株式会社ネットプロテクションズ 取締役 (現任)

2017年5月

株式会社やる気スイッチグループホールディングス 取締役 (現任)

2019年3月

マテリアルグループ株式会社 取締役 (現任)

 

(注)3

 

 

役職名

氏名

生年月日

略  歴

任期

所有株式数(株)

社外取締役

白井 俊之

1955年12月21日

 

1979年4月

株式会社ニトリ(現 株式会社ニトリホールディングス) 入社

2001年5月

同社 取締役

2004年5月

同社 常務取締役

2008年5月

同社 専務取締役

2010年5月

同社 取締役専務執行役員

2010年8月

株式会社ニトリ 取締役

 

株式会社ホームロジスティクス 取締役

2010年12月

株式会社ニトリ 取締役商品部ゼネラルマネジャー

2012年5月

NITORI USA, INC. 取締役

2014年5月

株式会社ニトリホールディングス 代表取締役副社長

 

株式会社ニトリ 代表取締役社長 (現任)

 

株式会社ホームロジスティクス 代表取締役社長

 

株式会社ニトリファシリティ 代表取締役社長  (現任)

2015年3月

株式会社ニトリパブリック 代表取締役社長

2015年5月

株式会社ホームロジスティクス 代表取締役会長 (現任)

2016年2月

株式会社ニトリホールディングス 代表取締役社長 (現任)

2017年3月

株式会社ニトリパブリック 代表取締役会長 (現任)

 

似鳥(中国)投資有限公司 董事長 (現任)

 

株式会社ホーム・デコ 代表取締役会長 (現任)

2017年4月

似鳥(太倉)商貿物流有限公司 董事長 (現任)

2017年5月

当社 社外取締役 (現任)

 

(注)3

社外取締役

熊谷 聖一

1952年2月4日

 

1974年4月

株式会社住友銀行(現 株式会社三井住友銀行) 入行

1995年1月

日本経営合理化協会 入社

2001年4月

同協会 事務局長兼理事

2002年1月

当社 社外監査役

2005年8月

株式会社アスコット 社外監査役

2006年4月

日本経営合理化協会 専務理事

 

一般財団法人夢チャレンジ財団 評議員 (現任)

2006年7月

株式会社YUTORI債権回収 監査役

2010年4月

当社 社外取締役 (現任)

2013年4月

日本経営合理化協会経営研究所 所長

2013年5月

株式会社荻野屋 社外取締役 (現任)

2017年3月

2017年12月

2018年4月

2018年10月

2018年11月

株式会社ヘリックスジャパン 社外取締役 (現任)

株式会社アスコット 顧問

株式会社ヴェスパー 社外取締役 (現任)

株式会社さくら経営 社外取締役 (現任)

日本印刷株式会社 代表取締役社長 (現任)

 

(注)3

 

 

役職名

氏名

生年月日

略  歴

任期

所有株式数(株)

社外取締役

佃 秀昭

1964年1月20日

 

1986年4月

株式会社三和銀行(現 三菱UFJ銀行) 入行

1999年1月

マクラガンパートナーズアジアインク 入社

2000年8月

エゴンゼンダー株式会社 入社

2010年11月

同社 代表取締役社長

2018年9月

株式会社産業革新投資機構 代表取締役専務COO

(非常勤)

2018年11月

株式会社ボードアドバイザーズジャパン

(現 株式会社企業統治推進機構) 代表取締役社長

(現任)

2019年6月

当社 社外取締役 (現任)

 

(注)5

常勤監査役

早瀬 敏希

1972年12月21日

 

1991年4月

セルコサービス有限会社 入社

1996年3月

株式会社橋本組 入社

1999年6月

株式会社宮木設備 入社

2003年11月

株式会社やすらぎ(現 株式会社カチタス) 入社

2006年1月

当社 営業企画本部営業企画部課長

2010年1月

当社 営業本部北部九州エリア長

2010年7月

当社 内部監査室長

2015年6月

当社 監査役 就任(現任)

2016年3月

株式会社リプライス 監査役 (現任)

 

(注)4

7,670

社外監査役

市川 祐生

1970年7月21日

 

1995年4月

最高裁判所司法研修所 入所

1997年4月

浜四津法律事務所 入所(現任)

2010年4月

当社 社外監査役 (現任)

2010年6月

株式会社グローベルス(現 株式会社プロスペクト)社外監査役 (現任)

 

(注)4

社外監査役

福田 述

1977年3月7日

 

2001年4月

日本航空株式会社 入社

2012年6月

株式会社ニトリ 入社

2014年10月

同社 店舗営業部仙台港店店長

2017年6月

株式会社ニトリホールディングス 予算管理室室長

2018年9月

同社 経営計画推進室室長 (現任)

2019年6月

当社 社外監査役 (現任)

 

(注)5

627,590

 

(注)1.取締役 喜多慎一郎、白井俊之、熊谷聖一及び佃秀昭は、社外取締役であります。そのうち、熊谷聖一、佃秀昭は、東京証券取引所の定める独立役員であります。

2.監査役 市川祐生及び福田述は、社外監査役であります。そのうち、市川祐生は、東京証券取引所の定める独立役員であります。

3.2019年6月25日開催の2019年3月期に係る定時株主総会の時から、2020年3月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

4.2017年9月22日開催の臨時株主総会終結の時から、2021年3月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

5.2019年6月25日に辞任した監査役 井上葉子の後任として就任しており、同日開催の2019年3月期に係る定時株主総会終結の時から、2021年3月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

 

② 社外役員の状況

社外取締役及び社外監査役との関係

 当社は、社外取締役4名、社外監査役2名を選任しており、当社と社外取締役(白井俊之氏を除く)及び社外監査役(福田述氏を除く)との間には、記載すべき人的関係、資本的関係または取引関係その他の利害関係はありません

 社外取締役の喜多慎一郎氏は、アドバンテッジパートナーズのシニアパートナーを兼務しており、数多くの企業の成長支援と企業改善を行った実績と知見を有していることから社外取締役として招聘しております。同氏は、当社の株式上場前まで大株主であったアドバンテッジパートナーズから派遣されていることを除き、当社と同氏の間には、利害関係はありません。

 社外取締役の白井俊之氏は、株式会社ニトリホールディングスの経営者としての豊富な経験と高い見識を有していることから社外取締役として招聘しております。同氏は、当社の発行済株式総数の34.0%(議決権比率ベースでは35.1%)を所有する株式会社ニトリホールディングスの代表取締役社長であります。当社は、同社との間で、前記「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおり、資本・業務提携契約を締結しております。

 社外取締役の熊谷聖一氏は、日本印刷株式会社の代表取締役社長及びその他企業の社外役員等を兼務しており、幅広い見識を有し、より広い視野に基づいた経営意思決定と独立した立場からの経営監視が期待できることから社外取締役として招聘しております。なお、当社と同氏との間には、利害関係はありません。

 社外取締役の佃秀昭氏は、株式会社企業統治推進機構の代表取締役社長としての今まで培ってきた経営・財務・ガバナンスに関する豊富な知識と経験を有していることから社外取締役として招聘しており、広い視野に基づいた経営意思決定と独立した立場からの経営監視を可能としております。なお、当社と同氏との間には、利害関係はありません。

 社外監査役の市川祐生氏は、企業法務を主たる業務分野とする弁護士として活躍しており、企業法務に関するリスクについて幅広い見識と豊富な経験を有していることから社外監査役として招聘しております。なお、当社と同氏との間には、利害関係はありません。

 社外監査役の福田述は、財務・管理会計などの分野における専門的知識と豊富な経験を有していることから社外監査役として招聘しております。同氏は社の発行済株式総数の34.0%(議決権比率ベースでは35.1%)を所有する株式会社ニトリホールディングスの経営計画推進室室長であります。当社は、同社との間で、前記「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおり、資本・業務提携契約を締結しております。

 当社は、社外取締役及び社外監査役を選任するための独立性に関する基準又は方針を明確に定めてはおりませんが、選任に当たっては経歴や当社との関係性を踏まえて、社外役員としての職務を遂行できる十分な独立性が確保できることを前提に判断しております。なお、社外取締役及び社外監査役は、株式会社東京証券取引所が定める独立役員の独立性に関する判断基準を参考にして、社外取締役のうち2名を独立役員として選任しております。同様に、社外監査役のうち1名を独立役員として選任しております。

 

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

 当社は、取締役会の役割における経営執行のモニタリングの実効性を確保するために社外取締役を4名、社外監査役を2名選任し、アドバイス機能の充実と監督機能の強化を図っております。

 監査役会においては、常勤監査役と共同し、内部統制システムを利用して、監査方針に基づき、取締役及び各業務執行部門の活動が、法令、諸規程及び経営方針・計画に準拠し、適正かつ効率的に運営されているか否かを検討し、経営の合理化・業務効率の改善向上に資することを目指し、業務執行に対する一層の監督機能の強化を図っております。なお、監査において発見された問題点については、発見の都度情報共有を行い、必要な対策または改善措置を立案・実行しております。

 また、当社が監査契約を締結している会計監査人から年間会計監査計画の提出・会計監査実施結果の報告を受けるほか、必要に応じて会計監査人による監査に立ち会いや定期的な意見交換を行う等、緊密な相互連携を取っております。

 並びに、内部監査室による監査の結果を監査役会に報告を行ったり、常勤監査役と意見交換を行う等、緊密な相互連携を取っております。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値176,075 百万円
純有利子負債13,355 百万円
EBITDA・会予10,617 百万円
株数(自己株控除後)38,063,339 株
設備投資額- 百万円
減価償却費63 百万円
のれん償却費198 百万円
研究開発費- 百万円
代表者代表取締役社長  新井 健資
資本金3,778 百万円
住所東京都中央区新川一丁目18番3号 新川中埜THビル4階
電話番号0277-43-1033

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