1年高値1,534 円
1年安値807 円
出来高221 千株
市場東証1
業種不動産業
会計IFRS
EV/EBITDA18.8 倍
PBR0.8 倍
PSR・会予0.9 倍
ROA5.2 %
ROIC6.0 %
β1.07
決算11月末
設立日1950/2/2
上場日2004/2/27
配当・会予13 円
配当性向23.7 %
PEGレシオ-0.7 倍
売上高(百万円)&収益性(%)
売上5y CAGR・予想:2.2 %
利益(百万円)
営利5y CAGR・予想:-15.7 %
純利5y CAGR・予想:-18.8 %
EPS(円) BPS(円)
配当(円)
健全性(%、倍)
セグメント別売上
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
セグメント別営業利益
セグメント別利益率
単一セグメント、もしくはIFRS / USGAAPのため、データがありません。
会社の詳細

 

3 【事業の内容】

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社14社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。

なお、当社グループにおいてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

 

区分

事業内容

主要な会社

不動産
流動化事業

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※1)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※2)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。

当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。

(※1)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。

(※2)当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の3要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。

当社

不動産開発

事業

当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。

開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。

当社、

トーセイ・アーバンホーム㈱

不動産賃貸

事業

当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。

当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。

当社

不動産ファンド・コンサルティング事業

当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。

具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。

トーセイ
・アセッ
ト・アド
バイザー
ズ㈱

不動産管理

事業

オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。

ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。

プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。

分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。

トーセイ
・コミュ
ニティ㈱

ホテル事業

首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。

当社がこれまで不動産開発事業、不動産流動化事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。

トーセイ・ホテル・マネジメント㈱

 

 

 

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

 

(画像は省略されました)


 

 

3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」(平成31年1月31日内閣府令第3号)による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(32)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容

 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識

当連結会計年度(2018年12月1日~2019年11月30日)における我が国経済は、緩やかな回復基調が続いています。米中貿易摩擦の長期化や消費税増税の影響による消費者マインドの低下等が懸念されていますが、雇用・所得環境の改善と各種政策に支えられ、今後も緩やかな回復が続くことが期待されています。

当社グループが属する不動産業界では、2019年1~9月の上場企業等による国内不動産取引額は3.1兆円と前年同期比で2%増加しました。賃料上昇を反映して不動産価格は高水準にあるものの、依然として投資家の不動産投資意欲は旺盛であり、不動産投資市場は堅調に推移しています(民間調査機関調べ)。

首都圏分譲マンション市場では、工事費の高止まりや用地取得難により供給戸数が減少し、2019年1~10月の発売戸数は21,553戸と前年同期比で17.8%減少しました。また、同期間の初月契約率も好不調の目安となる70%を下回って推移しており、月末の繰越在庫数は前年同期間の平均6,350戸を大きく上回る7,600戸となりました。一方、分譲戸建市場では、2019年1~9月の住宅着工戸数は47,000戸と前年同期比で5.1%増加となりました。高騰するマンションと比べて相対的に値ごろ感があり、堅調な需要が続いています(民間調査機関・国土交通省調べ)。

東京都心ビジネス5区のオフィスビル賃貸市場は好調に推移しています。2019年10月時点の平均空室率は1.63%(前年同月比0.57%の低下)と過去最低を更新し、平均賃料は22,010円/坪(同1,413円の上昇)と70か月連続で上昇しました。人材の確保や働き方改革を見据えた企業の増床・拡張移転等のニーズは依然として強く、今後も賃料の上昇傾向が続くものと見られています。また、近年オフィス・マンションに次ぐ第三のアセットとして注目されている首都圏物流施設賃貸市場では、需要の拡大を見込んだ大量供給があり、2019年10月の賃貸ストックは570万坪(前年同期比15.6%の増加)となりました。需給が逼迫する状況が続いており、空室率は2.6%と低水準に留まっています。

不動産ファンド市場は、市場規模の拡大が続いています。2019年10月のJ-REITの運用資産額は18.9兆円(前年同月比1.1兆円の増加)となり、私募ファンドの運用資産額19.2兆円(2019年6月時点) と合わせた証券化市場の規模は38.1兆円まで拡大しました(民間調査機関調べ)。

東京都のビジネスホテル市場では、2019年1~9月の客室稼働率は好不調の目安となる80%を各月概ね上回って推移しています。また、東京都の全施設タイプにおける延べ宿泊者数は4,950万人泊と前年同期比で9%増加しました。外国人旅行客は、自然災害や日韓関係の冷え込みの影響により一時的に減少したものの、引き続き東南アジアや欧米豪からの旅行客が伸長し、外国人延べ宿泊者数は1,850万人泊と前年同期比で16%増加、インバウンド比率は37%(前年同期比2ポイント増加)となりました(観光庁調べ)。

以上の結果、当連結会計年度は、売上高60,727百万円(前連結会計年度比1.3%減)、営業利益12,690百万円(同16.7%増)、税引前利益12,090百万円(同18.9%増)、当期利益8,447百万円(同23.3%増)となりました。

 

 

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。

 

(不動産流動化事業)

当連結会計年度は、「せいせきC館ビル」(東京都多摩市)、「両国トーセイビルⅠ・Ⅱ」(東京都墨田区)、「T's garden大島」(東京都江東区)、「センチュリー浦和MS」(埼玉県さいたま市)、「グロブナースクエアBL」(神奈川県横浜市)等53棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」(神奈川県横浜市)等で11戸の販売を行いました。

当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて39棟、土地4件を取得しております。

以上の結果、不動産流動化事業の売上高は31,012百万円(前連結会計年度比10.9%減)、セグメント利益は7,754百万円(前連結会計年度比14.5%増)となりました。

 

(不動産開発事業)

当連結会計年度は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス調布マノアーガーデン」(東京都調布市)等において、163戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート船橋法典」(千葉県船橋市)、「THEパームスコート三ツ池公園Ⅱ」(神奈川県横浜市)、「THEパームスコート鎌倉城廻」(神奈川県鎌倉市)等において、94戸を販売いたしました。その他、商業施設1件、新築賃貸マンション1件、土地12件を販売いたしました。

当連結会計年度の仕入につきましては、ホテル開発用地3件、物流施設開発用地2件、商業施設開発用地2件、賃貸マンション開発用地3件、収益オフィスビル開発用地1件、141戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。

以上の結果、不動産開発事業の売上高は14,346百万円(前連結会計年度比8.2%増)、セグメント利益は1,528百万円(前連結会計年度比2.8%増)となりました。

 

(不動産賃貸事業)

当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産39棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等28棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。

以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,944百万円(前連結会計年度比0.2%増)、セグメント利益は2,367百万円(前連結会計年度比3.5%減)となりました。

 

(不動産ファンド・コンサルティング事業)

当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高(注)663,359百万円から、ファンドの物件売却等により215,844百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、398,963百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は846,478百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。

以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は3,752百万円(前連結会計年度比25.8%増)、セグメント利益は2,365百万円(前連結会計年度比46.3%増)となりました。

(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

 

 

(不動産管理事業)

当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び学校等で415棟、分譲マンション及び賃貸マンションで244棟、合計659棟(前連結会計年度末比37棟増加)となりました。

以上の結果、不動産管理事業の売上高は4,586百万円(前連結会計年度比14.2%増)、セグメント利益は504百万円(前連結会計年度比11.1%増)となりました。

 

(ホテル事業)

当連結会計年度は、2017年12月開業の「トーセイホテルココネ神田」の平均客室単価及び稼働率の向上に努めたことに加え、2018年12月に開業した「トーセイホテルココネ上野」が売上に貢献しました。

以上の結果、ホテル事業の売上高は1,086百万円(前連結会計年度比95.5%増)、セグメント利益は99百万円(前連結会計年度比175.2%増)となりました。

 

 ② 経営成績等に関する分析、検討内容 

当連結会計年度は、連結売上高は前連結会計年度比1.3%減の60,727百万円となったものの、不動産流動化事業において利益率の高い物件の売却が進んだこと、不動産開発事業において利益率の高い大型分譲マンションの竣工・売却があったこと、不動産ファンド・コンサルティング事業において受託資産の拡大に伴う期中報酬の増加および受託ファンドの物件取得や売却に係る業務報酬が収益を底上げしたこと等により、営業利益は前連結会計年度比16.7%増の12,690百万円、税引前利益は同18.9%増の12,090百万円、当期利益は同23.3%増の8,447百万円と大きく伸長しました。利益面につきましては、進行中の中期経営計画「Seamless Growth 2020」の最終年度の連結税前利益目標である120億円を1年間前倒しで達成しております。

不動産市場の好調は継続しているものの「不動産価格の高値圏が持続する市況」の中で、いかに投資機会を見出すかが最大の課題となっております。当社は、多様な6つの事業セグメントを営むポートフォリオ経営を推進すること、また、市場の需要変化に合わせて柔軟に主力アセットタイプを変化させていくことにより、リスクの軽減を図りつつ事業機会を拡大し、持続的な成長を目指してまいります。

 

 

(2) 生産、受注及び販売の状況

① 生産実績

当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

 

② 受注実績

当社グループのうち連結子会社において受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。

 

③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

 

セグメントの名称

当連結会計年度
(自 2018年12月1日
 至 2019年11月30日)

前連結会計年度比
(%)

金額(千円)

不動産流動化事業

31,012,030

△10.9

不動産開発事業

14,346,337

8.2

不動産賃貸事業

5,944,112

0.2

不動産ファンド・コンサルティング事業

3,752,874

25.8

不動産管理事業

4,586,096

14.2

ホテル事業

1,086,252

95.5

合計

60,727,704

△1.3

 

(注) 1.セグメント間の取引については相殺消去しております。

2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先

前連結会計年度
(自 2017年12月1日
 至 2018年11月30日)

当連結会計年度
(自 2018年12月1日
 至 2019年11月30日)

金額(千円)

割合(%)

金額(千円)

割合(%)

トーセイ・リート投資法人

9,556,658

15.5

8,969,028

14.8

 

3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

 

(3) 財政状態

当連結会計年度末における財政状態は、総資産161,894百万円(前連結会計年度末比16.7%増)、負債103,587百万円(同19.4%増)、資本58,306百万円(同12.1%増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は36.0%(前連結会計年度末は37.5%)となっております。

 

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産の残高は、109,333百万円となり、前連結会計年度末に比べ17,234百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比11,115百万円増)等によるものであります。

 

(非流動資産)

当連結会計年度末における非流動資産の残高は、52,560百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,891百万円増加しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比4,115百万円増)、その他の金融資産の増加(前連結会計年度比2,007百万円増)等によるものであります。

 

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債の残高は、25,054百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,630百万円増加しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比8,982百万円増)等によるものであります。

 

(非流動負債)

当連結会計年度末における非流動負債の残高は、78,533百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,209百万円増加しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比5,835百万円増)等によるものであります。

 

(資本)

資本は58,306百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,284百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の増加(前連結会計年度末比6,996百万円増)、自己株式の取得999百万円等によるものであります。

 

 

(4) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ5,478百万円増加し、31,998百万円となりました。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により使用した資金は、3,799百万円(前連結会計年度は、7,615百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前利益12,090百万円、不動産流動化事業及び不動産開発事業の物件仕入による棚卸資産の増加15,378百万円、法人所得税の支払額3,876百万円等によるものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により使用した資金は、2,133百万円(前連結会計年度比80.2%減)となりました。これは主に、その他のの金融資産の取得による支出1,811百万円、投資不動産の取得による支出344百万円等によるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は、11,412百万円(前連結会計年度比92.1%増)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出28,572百万円及び配当金の支払額1,455百万円、自己株式の取得による支出999百万円等があったものの、長期借入による収入41,630百万円等があったことによるものであります。

 

キャッシュ・フロー指標のトレンド

 

 

2017年11月期

2018年11月期

2019年11月期

親会社所有者帰属持分比率(%)

37.7

37.5

36.0

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(%)

43.1

36.0

39.1

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

9.5

9.9

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

8.0

7.9

 

親会社所有者帰属持分比率      :親会社所有者帰属持分/資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率:株式時価総額/資産合計

キャッシュ・フロー対有利子負債比率 :有利子負債/キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ  :キャッシュ・フロー/利払い

(注1) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

(注2) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。

(注3) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。

(注4) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。

(注5) 2019年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

 

(5) 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 連結財務諸表注記 3.重要な会計方針」及び「4.重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。

 

 

(6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について

当社グループは、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (2)経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題」に記載のとおり、2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」(2017年12月~2020年11月)を推進しております。当該中期経営計画と当連結会計年度の実績については、以下のとおりとなっております。

 

(中期経営計画の進捗状況)

  中期経営計画数値 

 

2018年11月期

(当初計画)

2019年11月期

(当初計画)

2020年11月期

(当初計画)

2020年11月期

(2020年1月9日

発表の修正後計画)

連結売上高

678億円

834億円

1,000億円

803億円

連結税引前利益

100億円

113億円

120億円

130億円

3年平均利益成長率

10%以上

10%以上

3年平均ROE

12%以上

12%以上

安定事業比率

(売買事業:安定事業

50:50

60:40

自己資本比率

35%

35%

 

(注)「当初計画」は、2017年11月期に策定し、2018年1月に公表した中期経営計画「Seamless Growth 2020」の数値となります。2018年11月期及び2019年11月期については連結売上高及び連結税引前利益のみ開示しております。

 

当連結会計年度までの実績

 

2018年11月期

(実績)

2019年11月期

(実績)

連結売上高

615億円

607億円

連結税引前利益

101億円

120億円

利益成長率

12.4%

18.9%

ROE

14.0%

15.3%

安定事業比率

(売買事業:安定事業)

56:44

55:45

自己資本比率

37.5%

36.0%

 

(注)当連結会計年度において、連結売上高は607億円、連結税引前利益は120億円、自己資本比率は36.0%となり、最終年度における目標達成に向けて概ね順調に推移しております。

なお、2018年11月期(実績)及び2019年11月期(実績)の利益成長率及びROEについては、それぞれ、単年度の実績数値で算出しております。

 

 

(当連結会計年度の計画比)

当連結会計年度の計画と実績は次のとおりであります。

 

2019年11月期

(当初計画)

2019年11月期

(修正後)

(A)

2019年11月期

(実績)

(B)

計画比

(B)-(A)

連結売上高

834億円

715億円

607億円

△107億円

連結税引前利益

113億円

112億円

120億円

+8億円

利益成長率

10.4%

18.9%

ROE

14.0%

15.3%

安定事業比率

(売買事業:安定事業)

57:43

55:45

自己資本比率

35.4%

36.0%

 

(注) 「2019年11月期(当初計画)」及び「2019年11月期(修正後)」は、それぞれ2018年1月に公表した中期経営計画「Seamless Growth 2020」及び2019年1月に公表した連結業績予想の数値となります。 

なお、2019年11月期(修正後)及び2019年11月期(実績)の利益成長率及びROEは、それぞれ、単年度の計画及び実績数値で算出しております。

 

(7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項

当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

 

(8) 経営成績等の状況の概要に係る主要な項目における差異に関する情報

 IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第7章及び第8章を除く。)により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項

 

(退職給付債務の処理に関する事項)

IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。

この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度は847千円増加、当連結会計年度は2,562千円減少しております。

 

(有給休暇引当金の処理に関する事項)

IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。

この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度3,207千円、当連結会計年度5,231千円増加しております。

 

(表示の組替)

日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。

 

6.セグメント情報

(1) 報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の6つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。

当社グループの報告セグメントは、前連結会計年度まで5つでありましたが、当連結会計年度より、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の6つに変更しております。

当該変更は、従来「不動産賃貸事業」及び「その他」に含めていた「ホテル事業」について、量的重要性が増したため報告セグメントとして区分したものであります。

なお、前連結会計年度のセグメント情報については変更後の区分方法により作成しております。

 

(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

 

当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。

前連結会計年度

(自 2017年12月1日 至 2018年11月30日)

(単位:千円)

 

報告セグメント

調整額

合計

不動産
流動化事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

不動産ファンド・コンサルティング事業

不動産
管理事業

ホテル事業

売上高

 

 

 

 

 

 

 

 

外部顧客からの売上高

34,793,585

13,261,604

5,934,901

2,982,251

4,015,450

555,525

61,543,319

セグメント間の売上高

44,221

56,356

1,216,701

2,240

△1,319,519

合計

34,793,585

13,261,604

5,979,123

3,038,607

5,232,152

557,765

△1,319,519

61,543,319

セグメント利益

6,770,700

1,487,253

2,453,492

1,616,478

453,725

36,194

△1,942,038

10,875,807

金融収益・費用(純額)

 

 

 

 

 

 

 

△704,790

税引前利益

 

 

 

 

 

 

 

10,171,017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

 

減価償却費

5,041

489,601

11,669

23,385

42,392

49,018

621,108

 

(注) 1.調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△1,942,038千円には、セグメント間取引消去57,743千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,999,782千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額49,018千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

2.セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

 

当連結会計年度

(自 2018年12月1日 至 2019年11月30日)

(単位:千円)

 

報告セグメント

調整額

合計

不動産
流動化事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

不動産ファンド・コンサルティング事業

不動産
管理事業

ホテル事業

売上高

 

 

 

 

 

 

 

 

外部顧客からの売上高

31,012,030

14,346,337

5,944,112

3,752,874

4,586,096

1,086,252

60,727,704

セグメント間の売上高

49,689

20,327

1,302,183

3,160

△1,375,361

合計

31,012,030

14,346,337

5,993,801

3,773,202

5,888,280

1,089,412

△1,375,361

60,727,704

セグメント利益

7,754,590

1,528,591

2,367,533

2,365,114

504,043

99,620

△1,928,535

12,690,958

金融収益・費用(純額)

 

 

 

 

 

 

 

△600,863

税引前利益

 

 

 

 

 

 

 

12,090,095

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

 

減価償却費

5,293

551,109

10,787

27,060

232,527

47,055

873,834

 

(注) 1.調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△1,928,535千円には、セグメント間取引消去945千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,929,480千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額47,055千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

2.セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

 

 

(3) 主要な製品及び役務からの収益

「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

 

(4) 地域別に関する情報

本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。

 

(5) 主要な顧客に関する情報

前連結会計年度

(自 2017年12月1日 至 2018年11月30日)

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント

トーセイ・リート投資法人

9,556,658

不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

 

 

当連結会計年度

(自 2018年12月1日 至 2019年11月30日)

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント

トーセイ・リート投資法人

8,969,028

不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

 

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

「企業内容の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」(平成31年1月31日内閣府令第3号)による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(30)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。

文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

 

(1) 会社の経営の基本方針

当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。

 

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題

 ① 経営環境

当社の主要ターゲット市場である首都圏不動産投資市場は、良好な資金調達環境が継続しており、Jリートや海外投資家、一般企業等によって活発に不動産取引が行われています。物件価格は高値圏で推移しているものの、eコマースの成長で益々需要が拡大している物流施設や、堅調な賃貸ニーズに支えられたオフィス、マンションをはじめとした首都圏収益不動産は世界的な低金利を背景に魅力が高まっており、今後も不動産投資市場は活況が継続するとの見通しをしております。一方、個人投資家向け収益不動産に対する融資厳格化の影響が一部アセットタイプに見られており、木造アパート及び郊外の小規模投資用住宅は調整局面に入りました。また、インバウンド需要拡大を見込んで各地で開業が相次ぐホテル市場では供給過多が懸念されており、現状では高い客室稼働率を維持している首都圏においても市況悪化への警戒が必要です。不動産市況は経済・金融情勢の影響を受けやすいことから、世界経済の減速懸念や金融政策の転換がもたらす変動期への留意も必要であり、将来のリスクと事業機会を見据えた経営戦略の立案・推進が重要課題であると認識しております。

 

 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略

当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」(2017年12月~2020年11月)を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。最終年度となる2020年11月期も本計画に基づき成長戦略を推進してまいります。

なお、中期経営計画の進捗及び計画対比については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (6)経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について」に記載しております。

 

<中期経営計画「Seamless Growth 2020」基本方針>

1.既存5事業(※1)のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業(※2)の売上総利益50:50の

  実現

2.既存5事業(※1)に次ぐ新たな収益事業の確立 

3.事業規模拡大を支える財務体質の向上

4.事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの

  一層の強化

5.グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上

6.CSR・ESGを強く意識したトーセイブランドの強化

 

  ※1 既存5事業とは、中期経営計画策定時点(2017年12月)における報告セグメント「不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業」のことをいいます。なお、当社においてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。

※2 報告セグメントのうち、不動産流動化事業および不動産開発事業を“売買事業”、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の4事業を“安定事業”と定義しています。本計画における売買事業の売上総利益は、物件販売に掛かる経費(広告費、仲介手数料等)を控除したものをいいます。

 

<中期経営計画「Seamless Growth 2020」定量計画(連結)>

 

当初計画数値

(2018年1月10日発表)

修正後計画数値

(2020年1月9日発表)

最終年度(2020年11月期)の

連結売上高

1,000億円

803億円

最終年度(2020年11月期)の

連結税引前利益

120億円

130億円

3年平均利益成長

10%以上

変更なし

3年平均ROE

12%以上

変更なし

安定事業比率の拡大

最終年度において、売買事業と安定事業の売上総利益比率を50:50にする

安定事業比率は

売買60:安定40に留まる見込み

自己資本比率ガイドライン

35%

変更なし

 

 

<修正理由>

1.連結売上高

不動産流動化事業において当初計画策定時の想定よりも高い利益率での物件販売が継続しており、また、2020年11月期も同水準での販売が継続できる見通しであることから、販売計画の見直しを実施し、下方修正を致しました。

2.連結税引前利益

2019年11月期において最終年度目標数値を1年前倒しで達成したことから、引き続き増益を企図し、上方修正を致しました。

3.安定事業比率の拡大

前中期経営計画終了時の売買57:安定43から、2018年11月期は売買56:安定44、2019年11月期は売買55:安定45と順調に引き上げてまいりました。この2期においては、不動産ファンド・コンサルティング事業と不動産管理事業は好調に推移しましたが、不動産賃貸事業において固定資産(有形固定資産および投資用不動産)の保有の積み増しが当初計画に比して遅れたことにより、2020年11月期は売買60:安定40に留まる見込みであります。

 

 

 ③ 優先的に対処すべき事業上、財務上の課題

当社グループの優先的に対処すべき事業上、財務上の課題は下記のとおりであります。

1.事業上の課題

セグメント

優先的に対処すべき課題

不動産流動化事業

1

物件種別・規模に応じたアクイジションの強化(固定資産物件、REIT向け物件、大手投資家向け物件、個人投資家向け物件、不動産M&A含む)

2

物件特性に応じたバリューアップ・ガイドラインの拡充、利益率向上を意識したバリューアップの実施

3

販売ルート・手法の多様化による効率性の追求

4

エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化、投資判断者の育成

不動産開発事業

1

物件種別(投資家向け収益不動産等開発用地、分譲マンション用地、戸建用地、ホテル開発用地、物流施設開発用地)・規模・エリアに応じたアクイジションの強化

2

投資家向け収益不動産開発(オフィスビル、商業ビル、賃貸マンション、ホテル、物流施設等)の利益率向上

3

戸建開発における商品力引上げ、開発~販売期間の短縮、内製化の推進、企画・販売担当者の生産性向上

4

エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化、投資判断者の育成、エンド向け(分譲マンション、戸建住宅)供給量増加のためのエリア戦略(事業会社M&A、支店開設等)

不動産賃貸事業

1

固定資産大幅増加、流動化取扱い物件増加に対応できるリーシング力強化(安定稼動、空室早期リースアップ、賃料引上げ等)

2

安定稼動のための適切な物件管理(長期修繕、管理コスト削減含む)、テナント管理の効率化

3

エリア・規模・用途・物件特性に応じた賃貸マーケット観の醸成・強化

不動産ファンド・

コンサルティング事業

1

受託資産残高の拡大(REIT、私募ファンド、CRE)

2

ファンドのオリジネーション力の強化、エグゼキューション力の強化

3

大手機関投資家(公的ファンド含む)との直接ルート構築・拡大、新ファンドの組成

不動産管理事業

1

管理物件数大幅増加に対応できるプロパティマネジメント・建物管理・マンション管理の適正性向上と効率的な業務運営

2

オフィス・商業・マンション・学校施設・ホテルに次ぐ、新たな施設・建物への対応力の確立

3

エリア・規模・用途・物件特性に応じた賃貸マーケット観の醸成・強化

ホテル事業

1

既存ホテル(トーセイホテルココネ神田・トーセイホテルココネ上野)の収益力の拡大

2

新規ホテル(トーセイホテルココネ浅草蔵前・トーセイホテルココネ上野御徒町・トーセイホテル&セミナー幕張)の開業と安定稼働、新規物件の獲得

 

 

2.財務上の課題 

 

優先的に対処すべき課題

財務戦略

1

不動産市況・金融市場の急激な変動への備え

資本構成(負債・資本比率)・手元流動性等の財務健全性の確保

不動産価格・流動性・金利等の急変を想定したストレステストの継続

2

資本・資金の有効活用

資本コストを上回る事業投資によるROE12%超の実現

成長投資・手元流動性・株主還元のバランスをはかったキャピタルアロケーション

3

持続的な事業拡大を可能とする資金調達力の強化

十分な資金量の確保、借入期間の長期化、金利固定化等による低利安定資金の調達

金融機関・資本市場への開示・対話の推進による資本コストの低減

 

 

 

2 【事業等のリスク】

「企業内容の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」(平成31年1月31日内閣府令第3号)による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(31)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。

当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

(1) 経済情勢の動向

当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。

 

(2) 災害等について

将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP(事業継続計画)を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。

 

(3) 有利子負債の依存度および金利の動向

当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリングを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。

 

(4) 法的規制

① 法的規制

会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。

今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

 

 

主な法的規制

・宅地建物取引業法

・国土利用計画法

・都市計画法

・建築基準法

・建設業法

・建築士法

・住宅の品質確保の促進等に関する法律

・金融商品の販売等に関する法律

・不動産特定共同事業法

・信託業法

・投資信託及び投資法人に関する法律

・資産の流動化に関する法律

・不動産投資顧問業登録規程

・住宅瑕疵担保履行法

・犯罪による収益の移転防止に関する法律

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律

・建築物における衛生的環境の確保に関する法律

・警備業法

・消防法

・エネルギーの使用の合理化に関する法律

・貸金業法

・旅館業法

・食品衛生法

 

 

② 免許、許認可等

当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会、事業法務連絡会議等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。

 

(当社)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(13)第24043号

2022年3月23日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

不動産投資顧問業登録

国土交通大臣

一般-第127号

2021年2月28日

不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特-29)

第107905号

2022年12月9日

特定建設業に5年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)

一級建築士事務所登録

東京都知事

東京都知事登録第46219号

2021年4月9日

不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・

国土交通大臣

金融庁長官・国土交通大臣許可第102号

宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)

金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)

金融庁

関東財務局長(金商)

第898号

不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

 

 

(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(3)第85736号

2021年4月7日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・国土交通大臣

金融庁長官・国土交通大臣許可第70号

宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)

金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)

金融庁

関東財務局長(金商)
第363号

不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

取引一任代理等の認可

国土交通大臣

国土交通大臣
認可第52号

不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の2)

 

 

 

(トーセイ・コミュニティ㈱)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(4)第80048号

2021年9月28日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特-29)
第119534号

2023年3月10日

特定建設業に5年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)

一級建築士事務所登録

東京都知事

東京都知事登録第49526号

2024年1月14日

不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)

マンション管理業登録

国土交通大臣

国土交通大臣(4)第030488号

2022年5月21日

不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)

建築物環境衛生総合管理業登録

東京都知事

東京都19総
第273号

2025年10月3日

不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)

警備業認定

東京都公安委員会

東京都公安委員会認定
第30002591号

2021年10月14日

不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第8条)

 

 

(トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(3)第88903号

2023年2月22日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

貸金業登録

東京都知事

東京都知事(4)第31311号

2022年3月16日

不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の6の5)

 

 

(トーセイ・アーバンホーム㈱)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

国土交通大臣

国土交通大臣
免許
(1)第9038号

2021年8月19日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特-26)
第112893号

2020年3月24日

特定建設業に5年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)

一級建築士事務所登録

東京都知事

東京都知事登録第54776号

2023年6月24日

不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)

 

 

(岸野商事㈱)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(1)第99269号

2021年6月3日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

 

 

(トーセイホテル神田㈱)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可証

千代田区長

旅館業営業許可

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

 

 

(㈱増田建材店)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許

(1)第101703号

2023年3月2日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

 

 

(三起商事㈱)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許

(1)第102292号

2023年7月13日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

 

 

(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)

 

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可証

台東区長

旅館業営業許可

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

飲食店営業許可証

台東区長

飲食店営業許可

2025年11月30日

人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止(食品衛生法第55条)

 

 

 

(5) 会計基準・不動産税制の変更について

会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集することで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。

 

(6) 新規事業について

当社グループは、ホテル事業、物流施設開発事業等の新規事業の立ち上げや既存事業の拡大などを目的として、企業買収、子会社の設立等を行っております。また、新たにクラウドファンディング事業への参入を推進しております。これら事業への参入や参入後の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。

 

 

2 【沿革】

 

年月

概要

1950年2月

 

大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金:500千円)

1952年4月

本社を東京都江東区亀戸に移転

1964年6月

事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加

1968年5月

本社を東京都千代田区外神田に移転

1969年7月

商号を株式会社ユーカリに変更

1973年3月

宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(1)第24043号)

1983年3月

商号を東誠ビルディング株式会社に変更

1986年4月

本社を東京都千代田区岩本町に移転

1994年10月

「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始

1995年9月

株式会社神田淡路町ビルを設立

1996年3月

商号を東誠不動産株式会社に変更

1996年4月

不動産流動化事業を開始

1996年12月

本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

1997年12月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始

 

特定建設業許可(東京都知事許可(特-9)第107905号)

1999年7月

「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始

2001年2月

アセットマネジメント事業を開始

 

不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)

2001年3月

LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の3社を吸収合併

2001年4月

一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)

2001年11月

ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)に分割譲渡

2001年12月

不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

2002年8月

当社組成による不動産投資ファンドの第1号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ

2002年12月

子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併

2004年2月

日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

2004年9月

不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)

2004年12月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年1月上場廃止)

2005年3月

トーセイリバイバルインベストメント株式会社(現 連結子会社トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社)を設立

2005年4月

東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化

2005年9月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立

2006年10月

商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転

2006年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

2007年9月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)

2009年9月

不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始

2011年9月

東京証券取引所市場第一部に株式を上場

2012年1月

TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立

2012年12月

NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年8月清算結了)

2013年3月

シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

 

 

年月

概要

2014年11月

連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場

2015年12月

株式会社アーバンホーム(現 連結子会社トーセイ・アーバンホーム株式会社)の株式を取得し連結子会社化

2016年2月

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立

2017年6月

トーセイホテル神田株式会社を設立

2017年12月

ホテル事業を開始(第1号として、トーセイホテル ココネ神田を開業)

2018年5月

トーセイホテル上野株式会社(現 連結子会社トーセイホテル幕張株式会社)を設立

2018年7月

トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立

 

 

(5) 【所有者別状況】

 

2019年11月30日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満
株式の状況
(株)

政府及び

地方公共

団体

金融機関

金融商品

取引業者

その他の

法人

外国法人等

個人
その他

個人以外

個人

株主数(人)

20

24

118

192

17

14,048

14,419

所有株式数
(単元)

45,370

9,631

60,442

170,956

18

199,489

485,906

4,700

所有株式数の割合(%)

9.34

1.98

12.44

35.19

0.00

41.05

100.00

 

(注) 1.自己株式1,008,805株は、「個人その他」に10,088単元、「単元未満株式の状況」に5株含まれております。

 2.「その他の法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、4単元含まれております。

 

3 【配当政策】

当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。

当社は、期末配当として年1回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機関は、株主総会であります。

当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、1株当たり42円の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は23.8%となりました。

内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。

なお当社は、「取締役会の決議により、毎年5月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。

当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

 

決議年月日

配当金の総額
(千円)

1株当たり配当額
(円)

2020年2月26日

定時株主総会

1,998,632

42

 

 

 

(2) 【役員の状況】

①役員一覧

男性13名 女性0名(役員のうち女性の比率0%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

代表取締役
社長
執行役員
社長

山口 誠一郎

1961年1月5日生

1983年4月

三井不動産販売株式会社(現 三井不動産リアルティ株式会社) 入社

1986年4月

東誠商事株式会社 入社

1990年8月

当社取締役

1994年6月

当社代表取締役社長(現任)

1995年12月

パームス管理株式会社(現トーセイ・コミュニティ株式会社)代表取締役

2004年7月

当社執行役員社長(現任)

(注)3

12,885,500

取締役
専務執行役員
管理部門統括
人事部担当

平野 昇

1959年10月17日生

1982年4月

国分株式会社 入社

1991年4月

東誠商事株式会社 入社

1995年5月

同社取締役

2001年3月

当社経理部財務担当部長

2002年10月

当社常務取締役

2004年7月

当社取締役常務執行役員

2005年3月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社監査役

2005年4月

トーセイ・コミュニティ株式会社監査役

2005年9月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)代表取締役

2006年2月

当社取締役専務執行役員管理部門統括

2007年12月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社代表取締役

2013年1月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社取締役

2013年2月

トーセイ・コミュニティ株式会社取締役(現任)

2016年2月

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役(現任)

2017年4月

当社取締役専務執行役員管理部門統括人事部担当(現任)

2020年2月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社代表取締役(現任)

(注)3

150,000

取締役
常務執行役員
事業部門副統括
アセットソリューション第5本部担当

渡辺 政明

1963年1月25日生

1986年4月

藤和不動産株式会社(現三菱地所レジデンス株式会社) 入社

1990年12月

平成興発株式会社 入社

1993年4月

株式会社王門倶楽部 出向

1998年2月

当社 入社

2006年8月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社取締役

2008年3月

当社執行役員

2015年6月

当社常務執行役員事業部門副統括

2018年2月

当社取締役常務執行役員事業部門副統括

2019年12月

当社取締役常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第5本部担当(現任)

(注)3

29,100

 

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

取締役
常務執行役員
事業部門副統括
アセットソリューション第1本部担当

中西 秀樹

1967年6月17日生

1990年4月

安田信託銀行株式会社(現みずほ信託銀行株式会社) 入行

1999年6月

株式会社ゴールドクレスト 入社

2001年10月

株式会社ヒューザー 入社

2006年4月

当社 入社

2013年3月

当社執行役員

2016年2月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社取締役(現任)

2017年3月

当社常務執行役員

2018年2月

当社取締役常務執行役員

2018年12月

当社取締役常務執行役員事業部門副統括アセットソリューション第1本部担当(現任)

(注)3

20,100

取締役
 執行役員
 M&A・グループ戦略部兼総務部担当

山口 俊介

1964年7月26日生

1988年4月

東急建設株式会社 入社

2001年12月

当社 入社

2006年10月

株式会社フュージョンパートナー管理部門担当取締役

2007年8月

当社 入社

2007年10月

トーセイ・アセットマネジメント株式会社取締役

2008年4月

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役

2012年12月

NAI・トーセイ・JAPAN株式会社取締役

2013年3月

当社執行役員

2018年2月

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社監査役(現任)

2020年2月

当社取締役執行役員M&A・グループ戦略部兼総務部担当(現任)

(注)3

7,200

取締役
 執行役員
アセットソリューション第4本部担当

大島 均

1964年11月19日生

1988年4月

株式会社三和銀行(現株式会社三菱UFJ銀行) 入行

2006年6月

株式会社日本レップ(現グッドマンジャパン株式会社)入社

2009年1月

株式会社学生情報センター入社

2011年12月

当社 入社

2012年7月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社取締役

2014年3月

トーセイ・コミュニティ株式会社常務取締役

2014年6月

株式会社クリスタルスポーツクラブ(現株式会社CSC)代表取締役(現任)

2016年12月

トーセイ・コミュニティ株式会社取締役

2017年3月

当社執行役員

2020年2月

当社取締役執行役員アセットソリューション第4本部担当(現任)

(注)3

 

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

取締役

少德 健一

1971年1月20日生

1995年10月

朝日監査法人(現有限責任あずさ監査法人)入所

1999年9月

アーサーアンダーセン クアラルーンプール事務所 出向

2002年9月

エス・シー・エス国際会計事務所(現SCS国際コンサルティング株式会社)入所

2003年11月

同社 代表取締役(現任)

2005年9月

株式会社オーリッド取締役

2010年12月

株式会社ロキテクノ監査役

2012年2月

当社取締役(現任)

2013年1月

ロキグループホールディングス株式会社監査役(現任)

(注)3

取締役

小林 博之

1965年3月3日生

1987年4月

株式会社日本興業銀行(現株式会社みずほ銀行) 入行

2002年4月

みずほ証券株式会社 出向

2003年4月

同社アドバイザリー第4部長

2005年7月

株式会社ソフィア 入社

2006年4月

同社取締役副社長

2006年12月

みずほ証券株式会社 入社

2008年6月

同社総合企画部副部長

2011年12月

同社コーポレート・コミュニケーション部長

2014年4月

同社国内営業部門付シニアコーポレートオフィサー

2015年4月

同社リテール・事業法人部門ウェルスマネジメント本部長

2017年4月

株式会社ソーシャルキャピタルマネジメント代表取締役社長(現任)

2018年2月

当社取締役(現任)

2018年4月

株式会社プレスク取締役副社長(現任)

2019年6月

東都水産株式会社監査役(現任)

2019年8月

有限会社セイワ工業取締役(現任)

(注)3

取締役

山中 雅雄

1962年7月24日生

1997年4月

弁護士登録(第二東京弁護士会)

2003年1月

山中総合法律事務所開設

2008年4月

ルネス総合法律事務所入所(現任)

2012年5月

株式会社チヨダ社外監査役(現任)

2015年6月

システム・ロケーション株式会社社外監査役(現任)

2018年6月

エース証券株式会社社外監査役(現任)

2020年2月

当社取締役(現任)

(注)3

常勤監査役

北村 豊

1950年2月27日生

1972年4月

安田信託銀行株式会社(現みずほ信託銀行株式会社) 入行

1996年5月

同行シンガポール支店長

1999年4月

同行年金営業第三部長

2000年10月

みずほ信託銀行株式会社 新潟支店長

2003年6月

同行大阪年金営業部長

2005年3月

日本カーボン株式会社常勤監査役

2010年6月

株式会社ジェイ・コーチ 常勤監査役

2013年2月

当社常勤監査役(現任)

2013年2月

トーセイ・コミュニティ株式会社監査役

(注)4

 

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

常勤監査役

八木 仁志

1958年10月2日生

1982年4月

株式会社日本債券信用銀行(現株式会社あおぞら銀行) 入行

1999年4月

同行営業企画第二部不動産調査室長

2000年8月

同行投資銀行部不動産ファイナンスグループ主任調査役

2004年8月

同行営業第五部担当部長

2009年8月

同行人事部担当部長

2011年10月

同行監査部担当部長

2019年2月

当社常勤監査役(現任)

2020年2月

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社監査役(現任)

トーセイ・ホテル・サービス株式会社監査役(現任)

(注)5

監査役

永野 竜樹

1959年4月16日生

1983年4月

中央信託銀行株式会社(現三井住友信託銀行株式会社)入行

1995年7月

同行本店総合企画部・財務企画室長

2000年7月

RGアセット・マネジメント・カンパニーリミテッドマネージングダイレクター

2004年7月

レファレンス・グループ・ホールディングス・リミテッド取締役

2004年8月

RGアセット・マネジメント株式会社代表取締役

2012年2月

当社監査役(現任)

2013年4月

RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(BVI)取締役

2013年4月

RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(HK)ディレクター兼代表パートナー

2014年6月

システム・ロケーション株式会社取締役(現任)

2016年2月

オールニッポン・アセットマネジメント株式会社常務取締役 管理本部長

2019年6月

オールニッポン・アセットマネジメント株式会社代表取締役副社長(現任)

(注)4

監査役

土井 修

1964年2月23日生

1987年4月

日興証券株式会社(現SMBC日興証券株式会社)入社

1993年7月

日興ヨーロッパPLC出向

1998年2月

日興証券株式会社 復職

2002年4月

フィンテックグローバル株式会社 入社

2005年10月

同社ストラクチャードファイナンス部長

2006年10月

同社投資銀行副本部長

2007年4月

同社投資事業部長

2013年2月

当社監査役(現任)

(注)4

13,091,900

 

(注) 1.少德健一、小林博之、山中雅雄の3名は、社外取締役であります。

2.北村豊、八木仁志、永野竜樹、土井修の4名は、社外監査役であります。

3.2020年2月26日開催の定時株主総会終結の時から2年間

4.2017年2月24日開催の定時株主総会終結の時から4年間

5.2019年2月27日開催の定時株主総会終結の時から4年間

 

 

 ② 社外役員の状況

当社の社外取締役は3名、社外監査役は4名であります。

当社は、社外取締役の選任に関しては、独立した客観的な立場で経営を監督し、執行役員兼務取締役に対して建設的な助言・提言が期待できる方を選任しております。また、社外監査役の選任に際しては、取締役会の運営、取締役の職務の執行を独立した立場で監査し、かつ、その有する知見の下、企業価値向上に向けた建設的な助言・提言が期待できると判断できる方を社外監査役として選任しております。

当社の定める独立性判断基準は以下のとおりであります。

(イ) 過去10年内において当社グループの役員・従業員でなかったこと

(ロ) 当社グループとの取引額が当社連結売上高の2%以上を占める取引先に所属している者または出身者でないこと(出身者のうち、当該取引先に所属しなくなってから3年以上経過している場合を除く)

(ハ)当社の大株主(総議決権の10%以上)またはその業務執行者でないこと

(ニ)当社グループが総議決権の10%以上を保有している者またはその業務執行者でないこと

(ホ)当社グループから役員報酬以外に年額1,000万円以上の報酬を受けている弁護士、会計士、等でないこと

(ヘ)その他、独立社外取締役としての職務を遂行する上で独立性に疑いを生じさせる事情がないこと

 

社外取締役少德健一は、2012年2月に当社の社外取締役に就任後、代表取締役を努めるSCS国際コンサルティング株式会社の経営に当たるなか、当社の取締役会および監査役との連絡会等の多様な機会における貴重な助言等を通じて、当社および当社グループのガバナンス態勢の強化に協力を仰いでおります。また、当社グループの海外活動等に関しては、公認会計士たる同氏の豊富な海外でのコンサルティング経験等を通じた知見に基づく助言を得ています。海外展開を含めた、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。

社外取締役小林博之は、金融商品取引業を行っている当社において、銀行、証券会社での豊富な経験は、取締役会の実効性確保に極めて有用であり、また人事関連、M&A関連の知見は、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。

社外取締役山中雅雄は、弁護士としての豊富な経験と企業法務に関する高度な専門的知見を有しており、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。

常勤社外監査役北村豊は、主に大手金融機関における海外勤務も含めた豊富な経験と専門的知識を有しており、特に金融面およびグローバルな視点から、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

常勤社外監査役八木仁志は、大手金融機関の監査部門における豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

社外監査役永野竜樹は、大手金融機関における経験を有し、現在も企業経営に携わっており、その幅広い経験と専門的な高い見識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

社外監査役土井修は、大手証券会社および投資銀行業務を行う会社における豊富な経験と専門的な知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。

 

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携ならびに内部統制部門との関係

社外取締役及び社外監査役は、取締役会等の重要会議への出席を通じ、直接又は間接的に内部監査、監査役監査、会計監査及び内部統制に関する報告を受け、必要に応じて意見を表明しているほか、随時情報交換を行うことで、監督又は監査の実効性を高めております。

 

 

13.投資不動産

(1) 投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減

(単位:千円)

 

前連結会計年度

(自 2017年12月1日

 至 2018年11月30日)

当連結会計年度

(自 2018年12月1日

 至 2019年11月30日)

取得原価

 

 

期首残高

29,794,430

35,533,780

取得

8,723,692

351,710

振替

△2,984,342

4,393,773

期末残高

35,533,780

40,279,263

 

 

 

減価償却累計額及び減損損失累計額

 

 

期首残高

1,434,882

1,780,932

減価償却費

486,918

640,875

振替

△140,868

△10,677

期末残高

1,780,932

2,411,130

 

 

 

期末帳簿価額

33,752,847

37,868,133

 

減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。

前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ27,044,816千円及び28,266,898千円が借入金に対する担保に供されております。

 

(2) 公正価値

(単位:千円)

 

前連結会計年度
(自 2017年12月1日
 至 2018年11月30日)

当連結会計年度
(自 2018年12月1日
 至 2019年11月30日)

公正価値

51,411,724

63,338,068

投資不動産からの賃貸収入

3,235,798

3,254,465

賃貸収入に付随して発生した直接的な費用

1,429,556

2,127,704

 

投資不動産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法等により自社で算定しております。

 

 

4 【関係会社の状況】

 

名称

住所

資本金又は
出資金
(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有
割合(%)

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

トーセイ・コミュニティ株式会社

東京都港区

99,500

不動産管理事業

100.0

当社保有不動産の管理をしております。
役員の兼任あり

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社

東京都港区

100,000

不動産ファンド・コンサルティング事業

100.0

役員の兼任あり

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社

東京都港区

50,000

不動産コンサルティング事業

100.0

役員の兼任あり

トーセイ・アーバンホーム株式会社

東京都町田市

100,000

不動産開発事業

100.0

 

岸野商事株式会社

東京都港区

10,000

不動産流動化事業

100.0

役員の兼任あり

株式会社増田建材店

東京都港区

60,500

不動産流動化事業

100.0

 

三起商事株式会社

東京都港区

30,000

不動産流動化事業

100.0

 

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社

東京都港区

100,000

ホテル事業

100.0

 

トーセイホテル神田株式会社

東京都港区

10,000

ホテル事業

100.0

(100.0)

 

トーセイホテル幕張株式会社

東京都港区

10,000

ホテル事業

100.0

(100.0)

 

トーセイ・ホテル・サービス株式会社

東京都港区

10,000

ホテル事業

100.0

 

トーセイ賃貸保証合同会社

東京都港区

3,000

不動産管理事業

100.0

 

TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.

シンガポール

322,787

不動産賃貸事業

100.0

 

株式会社CSC

東京都港区

35,000

その他事業

100.0

 

 

(注) 1.議決権の所有割合の( )内は、間接所有割合で内数であります。

2.株式会社KSプロパティーズは、2019年6月30日に清算結了したことに伴い、連結の範囲から除外しております。また、株式会社フォー・ビックは、2019年10月31日に全株式を売却したことにより、連結の範囲から除外しております。

3.トーセイホテル上野株式会社は、2018年12月13日付でトーセイホテル幕張株式会社に商号を変更しております。また、株式会社アーバンホームは、2019年2月27日付でトーセイ・アーバンホーム株式会社に商号を変更しております。

 

 

【売上原価明細書】

不動産流動化事業原価明細書

 

 

前事業年度
(自 2017年12月1日
 至 2018年11月30日)

当事業年度
(自 2018年12月1日
 至 2019年11月30日)

区分

注記
番号

金額(千円)

構成比
(%)

金額(千円)

構成比
(%)

Ⅰ 土地

 

14,318,421

57.6

14,574,428

68.6

Ⅱ 建物取得費・バリューアップコスト

 

10,089,348

40.6

6,401,217

30.1

Ⅲ 収益性低下による
簿価切下額

 

454,496

1.8

272,406

1.3

 

24,862,265

100.0

21,248,052

100.0

 

(注) 原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

 

不動産開発事業原価明細書

 

 

前事業年度
(自 2017年12月1日
 至 2018年11月30日)

当事業年度
(自 2018年12月1日
 至 2019年11月30日)

区分

注記
番号

金額(千円)

構成比
(%)

金額(千円)

構成比
(%)

Ⅰ 用地費

 

4,761,566

54.7

4,893,052

50.6

Ⅱ 建築費

 

3,944,623

45.3

4,760,973

49.2

Ⅲ 収益性低下による
簿価切下額

 

14,962

0.2

 

8,706,190

100.0

9,668,988

100.0

 

(注) 原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

 

不動産賃貸事業原価明細書

 

 

前事業年度
(自 2017年12月1日
 至 2018年11月30日)

当事業年度
(自 2018年12月1日
 至 2019年11月30日)

区分

注記
番号

金額(千円)

構成比
(%)

金額(千円)

構成比
(%)

Ⅰ 外注費

 

579,168

18.3

598,067

18.4

Ⅱ 諸経費

 

2,584,055

81.7

2,648,075

81.6

(うち租税公課)

 

(401,873)

 

(427,948)

 

(うち減価償却費)

 

(441,745)

 

(539,773)

 

(うち水道光熱費)

 

(534,968)

 

(544,357)

 

 

3,163,224

100.0

3,246,143

100.0

 

 

不動産ファンド・コンサルティング事業原価明細書

 

 

前事業年度
(自 2017年12月1日
 至 2018年11月30日)

当事業年度
(自 2018年12月1日
 至 2019年11月30日)

区分

注記
番号

金額(千円)

構成比
(%)

金額(千円)

構成比
(%)

諸経費

 

942

100.0

6,383

100.0

 

942

100.0

6,383

100.0

 

 

ホテル事業原価明細書

 

 

前事業年度
(自 2017年12月1日
 至 2018年11月30日)

当事業年度
(自 2018年12月1日
 至 2019年11月30日)

区分

注記
番号

金額(千円)

構成比
(%)

金額(千円)

構成比
(%)

Ⅰ 外注費

 

3,516

2.0

11,855

3.4

Ⅱ 諸経費

 

175,214

98.0

332,091

96.6

(うち租税公課)

 

(64,976)

 

(83,096)

 

(うち減価償却費)

 

(72,636)

 

(217,165)

 

(うち水道光熱費)

 

(5,330)

 

(9,713)

 

 

178,730

100.0

343,947

100.0

 

 

1 【設備投資等の概要】

当社グループでは、当連結会計年度において総額436百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。

なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。

 

株価(1年)
期間を変更
PER(1年/会予)
期間を変更

その他企業情報

企業価値104,487 百万円
純有利子負債57,768 百万円
EBITDA・会予5,554 百万円
株数(自己株控除後)47,334,095 株
設備投資額436 百万円
減価償却費874 百万円
のれん償却費N/A
研究開発費N/A
代表者代表取締役社長  山口 誠一郎
資本金6,600 百万円
住所東京都港区虎ノ門四丁目2番3号
会社HPhttps://www.toseicorp.co.jp/

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